北京年末土地市場再次“上火”，跟市場的供需不平息息相關(guān)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 臨近歲末，北京土地市場再次端出盛宴，引一眾房企爭相分食。

　　11月21日，北京共出讓土地6宗，其中現(xiàn)場競價(jià)4宗，招標(biāo)2宗。出讓總面積73.69萬方，共收土地出讓金115.6億元。其中恒大地產(chǎn)集團(tuán)以51.35億元奪得北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-654、656、658號(hào)地，刷新年內(nèi)北京總價(jià)地王記錄。

　　截至當(dāng)日，北京市2013年土地出讓金已經(jīng)超過了1600億元。在剩下的一個(gè)月時(shí)間中，北京還有多宗土地將出讓，因此全年土地吸金趕超2010年的最高紀(jì)錄1640億元，似乎易如反掌。

　　據(jù)悉，在當(dāng)天成交的6宗土地中，4宗需要配建自住型商品房。至此，北京已經(jīng)成功出讓了17宗配建自住型商品房地塊，總配建面積約達(dá)180萬平米。今年北京市2萬套自住型商品房用地供應(yīng)的任務(wù)已經(jīng)基本完成。

　　北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理丁武對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，北京年末土地市場再次“上火”，跟市場的供需不平息息相關(guān)。土地放量是個(gè)過程，如果加推力度不夠，供應(yīng)不能滿足需求，祛火較為困難。

　　6宗地吸金115.6億

　　在21日進(jìn)行交易的土地中，前一日開始招標(biāo)的2宗土地率先完成交易。華遠(yuǎn)和金秋萊太聯(lián)合體以23億元總價(jià)獲得門頭溝新城MC08-014/015地塊和密云縣水源路南側(cè)地塊開發(fā)權(quán)，綠地控股以18億元總價(jià)獲得密云縣水源路南側(cè)地塊的開發(fā)權(quán)。據(jù)悉，兩宗地均需配建自主型商品房。

　　而在當(dāng)日現(xiàn)場競價(jià)的4宗土地，共吸引近20多家企業(yè)參與競爭。其中尤以朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-654、656、658地塊最為搶手，包括中海、中糧、住總并融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、保利并首開、恒大、葛洲壩并邦興等7家房企均虎視眈眈。

　　經(jīng)過22輪舉牌，由保利與首開聯(lián)合體以51.35億率先到達(dá)合理價(jià)格上限。在競配建環(huán)節(jié)，經(jīng)過激烈角逐，最終恒大以總價(jià)51.35億，配建11.2萬平自住商品房的代價(jià)摘得。另據(jù)出讓要求，該宗地還將配建建筑面積不少于16900平方米的“限價(jià)商品住房”。

　　其中，自住型商品房限價(jià)2.2萬元/平方米，限價(jià)房限價(jià)9900元/平方米。粗略計(jì)算，刨去配建面積，該地塊樓面價(jià)超過50000元/平方米，溢價(jià)率30%。

　　而在本月初，保利首開聯(lián)合體曾以21億加配建5萬平自主性商品房和8500平限價(jià)商品住房，摘得同區(qū)域1105-660、661、665、666號(hào)地塊。在刨除建設(shè)限價(jià)商品住房和自住型商品房后，實(shí)際商品房建設(shè)面積為35000平方米，按照保障房部分建安成本5000元/平方米計(jì)算，樓面價(jià)達(dá)37000元/平方米。

　　據(jù)查，該區(qū)域共推出3宗地塊，有業(yè)內(nèi)稱其為“下一個(gè)孫河”。丁武指出，其處于五環(huán)邊的地理位置及可觀的區(qū)域發(fā)展前景，均可支撐高地價(jià)。

　　當(dāng)日另一宗需配建自主向商品房的平谷地塊，最終由中弘股份的全資子公司，北京弘軒鼎城房地產(chǎn)有限公司以5.2億總價(jià)競得。據(jù)悉，在價(jià)格達(dá)到合理價(jià)格上限后的競自住房面積環(huán)節(jié)中，該地塊面積被全部競為自住房，共計(jì)9.12萬平。

　　跟住宅用地的火爆相比，兩宗小區(qū)商用地的出讓過程較為平和。最終，首開以總價(jià)18億競得昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)兩宗R22居住小區(qū)級(jí)配套公建項(xiàng)目用地。

　　供需不平難壓火

　　北京土地市場似乎出現(xiàn)了一個(gè)怪圈。政府方面希望通過加大土地供應(yīng)量來平抑房價(jià)，然而土地市場高燒不退，引來房企高價(jià)圈地，增加成本，助推房價(jià)，反而與其初衷背道而馳。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京住宅類土地供應(yīng)有望超過1200萬平方米，僅低于2010年的土地供應(yīng)高峰。但由于前2年土地供應(yīng)的缺口較大，今年的土地供應(yīng)實(shí)際在填補(bǔ)之前的不足。

　　“北京土地市場還是供需不平衡。”丁武開門見山地指出。他認(rèn)為，土地供不應(yīng)求，引來房企爭搶，進(jìn)而抬升價(jià)格，這是市場規(guī)律在起作用。

　　丁武認(rèn)為，一方面，北京每年幾十萬人流入，需求旺盛。另一方面，北京土地一級(jí)開發(fā)過程緩慢，拆遷難度大，成本高，地很難出。土地和房地產(chǎn)市場供求不平衡帶來價(jià)格不斷往飛升。

　　除了加大土地放量，北京今年還推出了自住型商品房用地，此類住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一舉措將使‘夾心層’切實(shí)看到解決住房問題的希望，自住型商品住房將有效平抑各區(qū)域普通商品住房價(jià)格。對(duì)此丁武指出，隨著自住型商品房量的加大，可能把房價(jià)拉下來，但平均房價(jià)意義不大。

　　“隨著土地規(guī)劃類型的細(xì)分，整個(gè)市場也在分化。”丁武對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。開發(fā)商在京拿地?zé)崆楦?，是因其看好北京房價(jià)未來上漲趨勢。然而，自住型商品房因其成本較高，利潤較低，且價(jià)格受到限制，不啻為對(duì)房企實(shí)力的一個(gè)考驗(yàn)。這將促使房企進(jìn)一步分化，集中度越來越高。越有優(yōu)勢的企業(yè)才越能接到項(xiàng)目，成本越低。

　　另外，自住型商品房，因?yàn)閮r(jià)格受限制，能夠穩(wěn)定一部分人的預(yù)期。然而因其供應(yīng)量增加，相應(yīng)擠壓了純商品房用地供應(yīng)，土地市場競爭將更加激烈，未來純商品住宅的拿地成本將更高，房價(jià)亦會(huì)水漲船高。

　　因此，丁武認(rèn)為，短期調(diào)控會(huì)起一定作用，但是如果大環(huán)境不變，這個(gè)作用就會(huì)消解掉，還是要期待長效機(jī)制。