很多開發(fā)商都有比較好的模式，但卻存在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題：養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式復(fù)制性比較差。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 繼烏鎮(zhèn)試水“學(xué)院式”養(yǎng)老模式之后，綠城似乎有意將其養(yǎng)老地產(chǎn)下一步發(fā)展指向青島。

　　消息人士透露，綠城近日已在青島即墨圈了1000多畝土地，準(zhǔn)備做養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　烏鎮(zhèn)到青島？

　　據(jù)青島業(yè)內(nèi)人士介紹，綠城在青島即墨圈千畝土地，就是最近這段時(shí)間的事。

　　據(jù)了解，這片土地位于即墨市藍(lán)色硅谷附近，目前尚未有任何開發(fā)進(jìn)展。

　　“眼下，綠城在青島的開發(fā)重心還是在深藍(lán)中心這個(gè)項(xiàng)目上，即墨這一塊對(duì)于他們而言，也只是增加土地儲(chǔ)備而已。去年該區(qū)域僅賣掉了2萬平方米的房子，就即墨市的市場情況來看，這個(gè)項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)根本沒法開。”業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　不過，上述說法并未得到綠城方面的確認(rèn)。

　　綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，目前尚未收到這方面的消息。

　　“現(xiàn)階段，公司在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的項(xiàng)目主要還是在烏鎮(zhèn)，其他地方暫時(shí)沒有，我們一直也在看項(xiàng)目，但未進(jìn)入具體的實(shí)施階段。” 該人士如此表示。

　　自2012年9月，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平公開宣布在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之后，綠城在烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)一直備受關(guān)注。

　　“明年差不多這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目就建成了。”今年11月15日，宋衛(wèi)平在出席某活動(dòng)時(shí)表示，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目共占地600畝左右，50萬平方米的社區(qū)，其中有100畝的寄宿制學(xué)院，可以容納1萬余名老人。

　　“樓盤產(chǎn)品傾向于舒適型，退休兩口子8000塊錢，住我們園區(qū)肯定沒問題。兩老口住90平方米，可以自己做飯，也有食堂，平時(shí)可以在學(xué)院里學(xué)習(xí)。”他還介紹，綠城的學(xué)院和大學(xué)唯一的不同就是有棋牌室，每年會(huì)舉辦四次麻將比賽和橋牌比賽。而以后這個(gè)學(xué)院的學(xué)員要普及到農(nóng)村五保戶。

　　綠城在烏鎮(zhèn)的嘗試被宋衛(wèi)平稱為“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式，即以大學(xué)的組織形態(tài)、學(xué)分的形式、杭師大研究老年人的課程體系來做管理，讓老年人重回學(xué)校的環(huán)境，解決目前養(yǎng)老中的很多問題。

　　“頤、樂、學(xué)，還得加一個(gè)‘老有所為’。”宋衛(wèi)平透露，綠城有可能會(huì)為此成立一個(gè)名為“老有所為”的公司。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)與轉(zhuǎn)型

　　經(jīng)過2012年的“生存危機(jī)”，宋衛(wèi)平有意讓綠城轉(zhuǎn)向綜合開發(fā)，而發(fā)展重點(diǎn)布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。

　　綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理傅林江亦曾公開表示，綠城未來將告別純高端地產(chǎn)的發(fā)展模式，積極向養(yǎng)老、旅游等多元化模式轉(zhuǎn)型。

　　事實(shí)上，外界對(duì)于綠城如此看重養(yǎng)老地產(chǎn)背后的原因一直充滿好奇。

　　近日，宋衛(wèi)平給出了自己的答案，“我進(jìn)入這個(gè)行業(yè)有兩個(gè)原因：一方面覺得要善待老人，另一方面自己實(shí)際觀察到老人有這方面的需求。”

　　據(jù)他介紹，在觀察綠城所建樓盤之后，宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)，使用小區(qū)時(shí)間最長，同時(shí)也是最依戀小區(qū)的人就是老人。

　　“孩子們要上學(xué)，中年人在外忙事業(yè)，只有老年人留在了住房里。這些老人中，部分本來就住在城里，從其他住宅區(qū)搬過來，還有一部分是從外地甚至是農(nóng)村過來的。他們有些人能適應(yīng)這里的生活，有些則不能適應(yīng)。我一直在想，如何讓老年人適應(yīng)城市生活？”宋衛(wèi)平如是說。

　　不過，在分析師看來，綠城將養(yǎng)老地產(chǎn)視為未來轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向，原因并非這么簡單。

　　“在經(jīng)歷2012年生存危機(jī)之后，綠城一直想轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，以前那種拼命拿地、利用高杠桿去追求增長的發(fā)展模式已經(jīng)不再被該公司認(rèn)同，因?yàn)檫@樣又會(huì)將負(fù)債率提上去。”該分析人士續(xù)稱，通過養(yǎng)老地產(chǎn)的概念去開發(fā)，能夠?yàn)槠涞统杀灸玫貏?chuàng)造條件。

　　實(shí)際上，宋衛(wèi)平亦于日前表示，希望浙江政府以成本價(jià)為綠城提供土地。

　　“綠城能夠解決資金問題，而政府需要做的就是以成本價(jià)提供土地。”宋衛(wèi)平還表示，建議浙江政府做一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，養(yǎng)老地產(chǎn)由綠城帶頭。希望以后每個(gè)地級(jí)市都有類似烏鎮(zhèn)項(xiàng)目的學(xué)院，政府在政策上支持綠城。

　　不過，在研究人士看來，綠城會(huì)增加他們在養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面的投入比重，但若談及轉(zhuǎn)型、大規(guī)模的去做仍不太可能。

　　“在與分析師溝通的過程中，綠城方面也只是說在這方面是一個(gè)嘗試。我覺得，綠城也不太會(huì)大規(guī)模的去做養(yǎng)老地產(chǎn)，而是可能在他們高端的物業(yè)之中增加養(yǎng)老地產(chǎn)的面積。”

　　該研究人士表示，未來，養(yǎng)老地產(chǎn)的確存在廣大的發(fā)展空間。

　　“經(jīng)過走訪之后，我們也發(fā)現(xiàn)了很多開發(fā)商都有比較好的模式，但卻存在一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題：養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式復(fù)制性比較差。”

　　他進(jìn)一步解釋稱，因?yàn)轲B(yǎng)老是一個(gè)更加區(qū)域性的問題，每個(gè)地方的財(cái)政、社保、老人的情況等千差萬別，所以不同地方的產(chǎn)品支持也必然是不同的。

　　“當(dāng)然，項(xiàng)目層面確實(shí)不缺乏成功的項(xiàng)目，但談及能否復(fù)制，這無疑是一個(gè)問題。”該人士續(xù)稱，目前階段，綠城的養(yǎng)老地產(chǎn)主要還是為住宅地產(chǎn)服務(wù)。對(duì)于國內(nèi)眾多開發(fā)商來說，養(yǎng)老地產(chǎn)如要成為一個(gè)重要的盈利增長點(diǎn)，估計(jì)得等到80后退休。