對(duì)中渝來說，似乎開發(fā)照母山地塊與發(fā)展嘉州商圈并不能同時(shí)進(jìn)行。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 重慶業(yè)內(nèi)稱，2013年重慶最火的片區(qū)為照母山。然而重慶本土房企中渝置地卻將旗下照母山地塊拱手讓人，引來極大關(guān)注。

　　中渝置地11月13日公布，當(dāng)日中渝置地訂立協(xié)議，擬以總代價(jià)14.25億元(約18.02億港元)出售重慶旗下項(xiàng)目公司予世茂房地產(chǎn)控股有限公司。

　　該項(xiàng)目公司擁有及發(fā)展地塊為一幅照母山片區(qū)地塊，為2012年11月19日以代價(jià)21.9億元(相等于約27.68億港元)通過拍賣的方式購入。

　　于本公告日期，中渝已支付土地價(jià)款10.95億元(相等于約13.84億港元)。地塊批準(zhǔn)建筑面積為66.33萬平方米，作住宅用途。地塊目前空置并由項(xiàng)目公司持作發(fā)展。

　　取舍

　　資料顯示，中渝此次出讓地塊位于重慶向北的中軸線上，北至禮嘉組團(tuán)及悅來會(huì)展中心，西至大竹林片區(qū)，東至金開大道片區(qū)，南鄰高新園、新牌坊及城市核心區(qū)。

　　從區(qū)位上看，該地塊位于照母山核心區(qū)位，毗鄰金科時(shí)代中心，與協(xié)信星都會(huì)一街之隔，也離香港置地約克郡不遠(yuǎn)。

　　據(jù)了解，此前重慶市地產(chǎn)集團(tuán)土地整治三部主任吳大源表示，照母山是當(dāng)下重慶主城最好最熱的板塊，未來將是重慶最為宜居的高檔住宅區(qū)。

　　他介紹稱，照母山板塊被定位為宜居城市示范區(qū)和現(xiàn)代都市風(fēng)貌展示區(qū)，在政府規(guī)劃中，未來是重慶高端高尚住宅區(qū)。

　　歷史資料顯示，隨著2010年照母山公園正式開園，照母山片區(qū)土地變?nèi)找婊鸨Ｈf科、協(xié)信、香港置地、金科、龍湖、華宇、和記黃埔等大型房企紛紛入駐。

　　在片區(qū)火熱前景看好的情況下，中渝卻將持有的地塊轉(zhuǎn)手。據(jù)中渝在公告中的解釋，“中渝置地正對(duì)其于重慶其他地區(qū)的物業(yè)組合進(jìn)行微調(diào)，以便集中更多的資源加快發(fā)展中渝置地位于重慶嘉州商圈的項(xiàng)目，并善用嘉州商圈的新規(guī)劃?！?/p>

　　值得注意的是，今年8月，重慶時(shí)政府同意，重慶渝中區(qū)大坪商圈、重慶渝北區(qū)嘉州商圈、重慶巴南區(qū)龍洲灣商圈被增加為主城區(qū)核心商圈。

　　然而對(duì)中渝來說，似乎開發(fā)照母山地塊與發(fā)展嘉州商圈并不能同時(shí)進(jìn)行。對(duì)此，重慶資深業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中渝或是受制于資金壓力。

　　上述業(yè)內(nèi)人士介紹，中渝擬在嘉州開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目需要大量的資金沉淀，而且中渝將對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行完全自持，所需資金量較為龐大。

　　另外，由于嘉州商圈所處片區(qū)是高端住宅區(qū)，其項(xiàng)目必然是會(huì)打造成高端項(xiàng)目，就更考驗(yàn)中渝的商業(yè)運(yùn)作實(shí)力和資源儲(chǔ)備及資金實(shí)力。

　　從此前中渝公布的半年報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2013年6月30日，中渝的銀行貸款總額為98.24億港元，其中一年內(nèi)到期的貸款為43.11億港元。

　　而截至2013年6月30日，中渝的流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總額233.13億港元，非流動(dòng)負(fù)債總額70.15億港元。而截至2012年12月31日，上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為221.34億港元及44.89億港元。

　　商業(yè)

　　事實(shí)上，通過總價(jià)14.25億元出售照母山地塊，交易預(yù)期可售可變現(xiàn)除稅前凈收益為4.3億港元。

　　上述業(yè)內(nèi)指，通過交易中渝能套現(xiàn)大量資金，“而且出售照母山地塊對(duì)中渝來說也并不是什么壞事?！?/p>

　　“照母山整個(gè)片區(qū)雖然火爆，但也不是都賣得好。像香港置地約克郡，今年賣出重慶神話；也有如象嶼兩江公元，被擠得一塌糊涂?！?/p>

　　“畢竟是高手過招，中渝的整體實(shí)力也算不上特別強(qiáng)，（在照母山發(fā)展）對(duì)中渝來說也是有壓力的?！?/p>

　　同在照母山競爭對(duì)手環(huán)伺不同的是，中渝在嘉州商圈并無競爭對(duì)手。

　　據(jù)悉，嘉州商圈是重慶最靠近觀音橋商圈的居住地，周邊有許多政府設(shè)施，片區(qū)的居住氛圍和交通配套等都較為優(yōu)良。

　　重慶業(yè)內(nèi)人士稱之為“富貴之地，有錢人都扎堆去買”，片區(qū)內(nèi)的力帆楓樾項(xiàng)目，包括中渝自己的梧桐郡等都賣得很好。

　　而且該片區(qū)內(nèi)沒有代表性商業(yè)，同時(shí)該片區(qū)已經(jīng)沒有新的土地供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)總結(jié)稱，地理位置屬于絕版，對(duì)中渝而言先天環(huán)境已經(jīng)足夠好，就看中渝的后天經(jīng)營。

　　然而盡管重慶市政府已經(jīng)把該區(qū)域規(guī)劃為新的主城區(qū)商圈，但在傳統(tǒng)的解放碑商圈、觀音橋商圈、南坪商圈等傳統(tǒng)商圈外，對(duì)大多數(shù)重慶人來說是沒有嘉州商圈這樣的概念。

　　在純住宅片打造大型商業(yè)體，而且還是高端商業(yè)體，對(duì)中渝而言無疑是極大挑戰(zhàn)。

　　此外，業(yè)內(nèi)更指出，中渝此前并無開發(fā)大型商業(yè)體的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解，中渝目前開發(fā)的項(xiàng)目主要為住宅，如山頂?shù)绹e城、愛都匯、都會(huì)首站、御府、梧桐郡等。

　　其中，除御府、梧桐郡為純住宅外，如同景國際城、愛都會(huì)項(xiàng)目都包含有一定程度的商業(yè)，但體量并不大。

　　在擁有政府規(guī)劃、價(jià)值地段的前提下，業(yè)內(nèi)對(duì)此稱，中渝開發(fā)大型商業(yè)體還是要看其自身能力。