天朗是城市多產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)類型比較豐富，所以與大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)采用的整體上市方式有不同。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目的打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 陳業(yè) 與其他房企擬通過上市途徑，獲得更多發(fā)展資金目的一致，西安房企天朗控股集團(tuán)，眼下也正為上市事宜做籌劃。

　　在接受觀點新媒體采訪時，天朗控股集團(tuán)董事長孫茵表示，雖然天朗的安排比既定調(diào)整計劃晚了一年，但整個節(jié)奏沒有變化，天朗明年會進(jìn)入到快速增長期，由此整個規(guī)模的增長也會按原來既定的目標(biāo)去發(fā)展。

　　據(jù)孫茵介紹，因為天朗是城市多產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)類型比較豐富，所以天朗與大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)采用的整體上市方式有不同。

　　“天朗在中國上市的方式，是城市多產(chǎn)業(yè)平臺下的城市經(jīng)營性的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行上市，比如說商業(yè)，或者是文化，或者是以REITs和酒店的形式上市，或者以服務(wù)形態(tài)上市”。

　　在孫茵看來，之所以選用經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)去上市，主要是因為銷售物業(yè)的周期有限，不會長期有大量的銷售物業(yè)出現(xiàn)，而持有和運(yùn)營物業(yè)是未來市場的主流方向，所以用一些持有性和經(jīng)營性的物業(yè)上市是未來這個行業(yè)非常好的一種方式。

　　而就目前天朗經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)中的商業(yè)來看，目前天朗的商業(yè)模式由文化集來進(jìn)行主導(dǎo)，具體是天朗以“城系開發(fā)模式”為基礎(chǔ)，以集團(tuán)“文化”戰(zhàn)略發(fā)展內(nèi)核為導(dǎo)向，憑借集團(tuán)“投資及資本融通、開發(fā)建設(shè)管理、產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營”三大優(yōu)勢能力，開創(chuàng)的城市文化產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)模式。

　　該文化集具體涵蓋了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四大業(yè)態(tài)模塊，在最大限度傳承與弘揚(yáng)城市區(qū)域文化的基礎(chǔ)上，整合了文化與產(chǎn)業(yè)、文化與商業(yè)、文化與休閑、文化與藝術(shù)綜合體驗、文化與旅游觀光等多業(yè)態(tài)。

　　同時，就天朗住宅的比例和文化集規(guī)劃的比例來看，社區(qū)文化集住宅占比為20%，城市文化集住宅是50%，名片級文化集里面沒有住宅，農(nóng)旅文化集的住宅比例大概在50%。

　　另據(jù)孫茵介紹，目前天朗共有三支團(tuán)隊在做天朗具體項目上的綜合運(yùn)營，包括文商旅團(tuán)隊、都市農(nóng)業(yè)開發(fā)團(tuán)隊、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)團(tuán)隊。其中，文商旅的團(tuán)隊不僅有商業(yè)，還有很多文化人才，天朗在文商旅團(tuán)隊中文化藝術(shù)就有六支團(tuán)隊，和商業(yè)進(jìn)行融合起來做。

　　此外，都市農(nóng)業(yè)也是未來非常好的發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型，所以天朗在做都市農(nóng)業(yè)的時候，把觀光、體驗、休閑、旅游和會議、會展、養(yǎng)生、養(yǎng)老都結(jié)合起來做，對此，天朗將文商旅團(tuán)隊和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的團(tuán)隊進(jìn)行了組合，共同組成都市農(nóng)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊；而產(chǎn)業(yè)園的團(tuán)隊偏重于第三產(chǎn)業(yè)，所以天朗在產(chǎn)業(yè)園團(tuán)隊方面也是在考慮怎么樣整合發(fā)展整個城市的服務(wù)業(yè)。

　　而正是因為目前天朗介入了很多文化產(chǎn)業(yè)項目，導(dǎo)致了天朗對資金的需求也在逐漸加大，因此，目前天朗在做各種努力和嘗試，希望把銷售和持有并重運(yùn)營，以便合理利用資金。

　　孫茵透露，天朗在融資領(lǐng)域動作是比較廣泛的，也是全框架的融資平臺的搭建，各種新的方式天朗都在嘗試。

　　“現(xiàn)在有文化產(chǎn)業(yè)，包括一些產(chǎn)業(yè)基金，都在積級嘗試，但是還沒有形成一個專項基金，未來不排除成立更多產(chǎn)業(yè)基金和文化基金的可能”。

　　以下為天朗控股集團(tuán)董事長孫茵的采訪實錄：

　　觀點新媒體：您認(rèn)為天朗上市之后，對未來發(fā)展會起到什么作用？

　　孫茵：有三個方面的作用，第一，融資平臺會更加好；第二，天朗的公信力會有一定的提升；第三，以股權(quán)激勵的方式激勵員工會比較奏效。

　　觀點新媒體：未來天朗也會將其他業(yè)務(wù)版塊進(jìn)行分拆上市？

　　孫茵：對，因為規(guī)模增長是各房企都會面臨的問題，因此，天朗也在布局方面進(jìn)行調(diào)整，希望藉此加速天朗的規(guī)模增長。雖然天朗的安排比既定調(diào)整計劃晚了一年，但整個節(jié)奏沒有變化，天朗明年會進(jìn)入到快速增長期，由此整個規(guī)模的增長也會按原來既定的目標(biāo)去發(fā)展。

　　關(guān)于上市的形式，目前大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)采用的是整體上市方式。因為天朗是城市多產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)和運(yùn)營的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)類型比較豐富。在中國上市的方式是城市多產(chǎn)業(yè)平臺下的城市經(jīng)營性的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行上市，比如說商業(yè)，或者是文化，或者是以REITs和酒店的形式上市，或者以服務(wù)形態(tài)上市。

　　另外，因為銷售物業(yè)的周期有限，不會長期有大量的銷售物業(yè)出現(xiàn)，而持有和運(yùn)營物業(yè)是未來市場的主流方向，所以用一些持有性和經(jīng)營性的物業(yè)上市是未來這個行業(yè)非常好的一種方式。所以，天朗也會以商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營的方式，或者以服務(wù)形態(tài)，類似彩生活這種服務(wù)形態(tài)上市。其實，一個城市發(fā)展商能夠培育出來的產(chǎn)業(yè)很多，不一定要以銷售物業(yè)形態(tài)上市，銷售物業(yè)形態(tài)上市一般不會被市場長遠(yuǎn)看好。

　　觀點新媒體：天朗和歌斐也有合作，今年還會做一些文化基金、產(chǎn)業(yè)基金，新基金的進(jìn)展情況怎么樣？

　　孫茵：天朗在融資領(lǐng)域動作是比較廣泛的，也是全框架的融資平臺的搭建，各種新的方式天朗都在嘗試。目前地產(chǎn)行業(yè)可以做融資的方式比以往要多，也是一個非常好的發(fā)展態(tài)勢。我們現(xiàn)在有文化產(chǎn)業(yè)，包括一些產(chǎn)業(yè)基金，都在積級嘗試，但是還沒有形成一個專項基金，未來不排除成立更多產(chǎn)業(yè)基金和文化基金的可能。

　　觀點新媒體：這些是否與天朗介入了很多文化產(chǎn)業(yè)項目，需要更多資金去投入有關(guān)系？

　　孫茵：對，因為地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，一部分靠銷售回籠，一部分要靠持有和運(yùn)營，所以對資金的需求非常大?，F(xiàn)在整個行業(yè)的資金成本比較高，所以怎么更好的與資本市場結(jié)合，把資金成本趨于合理化也是有利于這個行業(yè)發(fā)展的。天朗在做各種努力和嘗試，希望把銷售和持有并重運(yùn)營，以便合理利用資金，能夠使得我們的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營得更好。

　　觀點新媒體：在具體項目上，天朗是怎么操作運(yùn)營的？

　　孫茵：整個項目的運(yùn)營，對團(tuán)隊要求比較高，所以天朗組建了文商旅團(tuán)隊，還有都市農(nóng)業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊、產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)團(tuán)隊，天朗是三支團(tuán)隊在做這個平臺的綜合運(yùn)營。像文商旅的團(tuán)隊不僅有商業(yè)，還會有很多文化人才，天朗在文商旅團(tuán)隊中文化藝術(shù)就有六支團(tuán)隊，和商業(yè)進(jìn)行融合起來做。現(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)受到很大的沖擊，為此，天朗就考慮通過跨界團(tuán)隊的組合方式來打造產(chǎn)品。

　　另外，都市農(nóng)業(yè)也是未來非常好的發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型，所以我們在做都市農(nóng)業(yè)的時候，把觀光、體驗、休閑、旅游和會議、會展、養(yǎng)生、養(yǎng)老都結(jié)合起來做，對此，天朗將文商旅團(tuán)隊和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的團(tuán)隊進(jìn)行了組合，共同組成都市農(nóng)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊；而產(chǎn)業(yè)園的團(tuán)隊偏重于第三產(chǎn)業(yè)，所以天朗在產(chǎn)業(yè)園團(tuán)隊方面也是在考慮怎么樣整合發(fā)展整個城市的服務(wù)業(yè)。

　　天朗最近一直在做貿(mào)易平臺，集展示、物流，包括電子商務(wù)等等構(gòu)建在一起的貿(mào)易展示平臺，這三類團(tuán)隊我們經(jīng)過這幾年的探索取得了不錯的成績。很重要的一點是要進(jìn)行跨界，不能單純用原來房地產(chǎn)的招商方式，也不能以單一的業(yè)態(tài)去做，而是要進(jìn)行商業(yè)與文化，文化與旅游，文化與產(chǎn)業(yè)這幾個方面團(tuán)隊的嫁接。目前我們的人員都不是來自于原來傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，都是從各個行業(yè)聚集起來進(jìn)行綜合的，經(jīng)營跨界了以后，目前整個團(tuán)隊的運(yùn)轉(zhuǎn)情況都還錯。

　　觀點新媒體：為什么會考慮通過多元化方式來推動天朗的發(fā)展？

　　孫茵：世界范圍內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)都會經(jīng)歷幾個過程：從住宅到商業(yè)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。目前中國是以住宅銷售為主導(dǎo)的市場，但是這個市場也會像家電和汽車一樣，井噴式發(fā)展階段不會太長，因為住宅高需求的時代會很快過去。當(dāng)市場不再以住宅銷售為主的時候，都會像世界各個國家一樣進(jìn)入到持有和運(yùn)營階段。我們面臨這樣的階段也不會太遠(yuǎn)，所以要做好準(zhǔn)備，未來的地產(chǎn)商還是以產(chǎn)業(yè)的持有和運(yùn)營為主導(dǎo)的，這是一個基于長遠(yuǎn)的發(fā)展考慮，也是目前城市發(fā)展的需要。

　　觀點新媒體：天朗商業(yè)地產(chǎn)的特點和模式是什么？

　　孫茵：文化集是天朗的主導(dǎo)商業(yè)模式。是天朗以“城系開發(fā)模式”為基礎(chǔ)，以集團(tuán)“文化”戰(zhàn)略發(fā)展內(nèi)核為導(dǎo)向，憑借集團(tuán)“投資及資本融通、開發(fā)建設(shè)管理、產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營”三大優(yōu)勢能力，開創(chuàng)的城市文化產(chǎn)業(yè)集群開發(fā)模式。涵蓋產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四大業(yè)態(tài)模塊，在最大限度傳承與弘揚(yáng)城市區(qū)域文化的基礎(chǔ)上，整合了文化與產(chǎn)業(yè)、文化與商業(yè)、文化與休閑、文化與藝術(shù)綜合體驗、文化與旅游觀光等多業(yè)態(tài)，根據(jù)城市文脈、城市人文、城市發(fā)展等綜合因素進(jìn)行立體化考量，將文化集業(yè)態(tài)集群進(jìn)行合理化布局，最大限度地帶動整體區(qū)域的發(fā)展活力，拉動區(qū)域板塊經(jīng)濟(jì)價值的全面提升，進(jìn)一步推動中國城市化進(jìn)程的可持續(xù)健康發(fā)展。

　　觀點新媒體：住宅的比例和文化集規(guī)劃的比例各是多少？

　　孫茵：社區(qū)文化集住宅占比為20%，城市文化集住宅是50%，名片級文化集里面沒有住宅，農(nóng)旅文化集的住宅比例大概在50%。

　　觀點新媒體：隨著新城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，對天朗這種文化商業(yè)的結(jié)合，特別是都市農(nóng)業(yè)項目來說，有哪些好的發(fā)展機(jī)遇？

　　孫茵：天朗其實就是在新城鎮(zhèn)化大背景下做事情，城鎮(zhèn)化也牽扯到了大城市和小城市的問題。我們雖然是以大城市為主導(dǎo)，但是在城市郊區(qū)都是以小城市的規(guī)模來開發(fā)，尤其像農(nóng)旅文化開發(fā)和都市農(nóng)業(yè)也面臨城鎮(zhèn)化的問題，像農(nóng)民的搬遷，農(nóng)村生活的提升，包括農(nóng)產(chǎn)品的銷路問題等。天朗會考慮通過各個方面來提升農(nóng)村的發(fā)展水平，例如，通過農(nóng)村和城市的結(jié)合，全方位提高這些小城鎮(zhèn)的原有農(nóng)業(yè)水平。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項目有井噴跡象，甚至有一些地方過剩？

　　孫茵：這是一種趨勢，因為綜合體這種商業(yè)對地點的選擇有非常嚴(yán)格的要求。我們會避開過度競爭，會更講究社區(qū)文化集。社區(qū)文化集更強(qiáng)調(diào)生活服務(wù)配套，還有服務(wù)本身，而不是過多做商業(yè)，服務(wù)是占主導(dǎo)的。

　　城市文化集是強(qiáng)調(diào)文商旅綜合的融合，尤其是在郊區(qū)，體驗式文化類的內(nèi)容比較多，而不能以商業(yè)本身作為主導(dǎo)，體驗量會大一些。名片型因為是少量的，所以不是市場主導(dǎo)型產(chǎn)品；農(nóng)旅文化集還是以休閑養(yǎng)生，綜合會議、會展、旅游體驗為主導(dǎo)，所以，我們是以體驗為主導(dǎo)，不是以買賣物品為主導(dǎo)，這是未來大趨勢。而且，體驗式的商業(yè)對風(fēng)險的規(guī)避也會起到非常大的作用。

　　觀點新媒體：一線城市的競爭和二三線城市很不一樣，天朗怎么樣在一線城市面對各種競爭？

　　孫茵：天朗比較有優(yōu)勢，因為我們有產(chǎn)業(yè)和文化集打造的能力，所以在這方面也是比較受歡迎的。目前天朗在上?；I建一個貿(mào)易總部基地，進(jìn)展比較順利。我們在北京也和各政府機(jī)構(gòu)溝通文化集項目的介入。另外，一線城市取得土地難度大，同時銷售沒有壓力，這是一個對等的關(guān)系。目前在通州和門頭溝很多區(qū)域都在洽談，最終還沒有確定。

　　觀點新媒體：大家都在關(guān)注三中全會之后房地產(chǎn)政策的走向，您怎么看接下來政策或者市場的變化？

　　孫茵：接下來市場會更加寬松，市場化的程度會更高。對于房地產(chǎn)來講，對抑制房價有好處，因為供應(yīng)會加大。但是會進(jìn)入到競爭非常激烈的時代，也要求企業(yè)實力要增強(qiáng)，規(guī)模要變大。

　　觀點新媒體：很多人認(rèn)為改革開放的成功和中國這些年發(fā)展機(jī)遇有很大的關(guān)系，除了機(jī)遇之外還有什么是最關(guān)鍵的？

　　孫茵：機(jī)遇是第一位，一定要擺正自己的位置。因為有了發(fā)展的舞臺才會有企業(yè)的發(fā)展，而不是因為有多大能力；第二，在這樣的一個背景下，企業(yè)要做持之以恒的努力。

　　觀點新媒體：西安的房地產(chǎn)企業(yè)比較低調(diào)，這是什么原因造成的？

　　孫茵：這是地域性的問題，西安畢竟處于西部，相對于中國熱點經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展滯后一些，主要是地域問題造成該區(qū)域發(fā)展相對滯后。但隨著發(fā)展不斷向內(nèi)陸深入，包括東部的發(fā)展相對比較成熟，西部地區(qū)的發(fā)展?jié)摿絹碓酱?，因為畢竟是一個腹地，基礎(chǔ)非常好，后勁會比較大。

　　觀點新媒體：您希望十年之后的天朗變成什么局面？

　　孫茵：第一，希望天朗進(jìn)入中國一線地產(chǎn)商行列；第二，希望天朗能搭建起一個全資本平臺；第三，希望天朗真正成為多產(chǎn)業(yè)、綜合運(yùn)營的城市運(yùn)營商和服務(wù)商；第四，希望天朗能夠真正用文化的力量推動企業(yè)和城市的發(fā)展。

　　觀點新媒體：用幾個關(guān)鍵詞形容自己的話，您會用什么關(guān)鍵詞？

　　孫茵：第一，責(zé)任，應(yīng)該對我們生活的城市和國家有很強(qiáng)烈的責(zé)任感；第二，創(chuàng)新，一定要用創(chuàng)新的心態(tài)面對發(fā)展。

　　觀點新媒體：如果再讓你選擇，您還是會做一個房地產(chǎn)商嗎？

　　孫茵：會，我很喜歡這個行業(yè)。我覺得做商人和完成城市的理想沒有矛盾，我們希望通過自己的努力對這個城市能夠有所推動。

（審校：勞蓉蓉）