任何開發(fā)商都愿意選擇對(duì)接金融，并且上市之后商業(yè)部分還可以剝離，星河現(xiàn)在也在考慮這個(gè)事情，由商業(yè)地產(chǎn)先行上市。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 見習(xí)編輯 何緣 “商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會(huì)越做越強(qiáng)。”對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景，星河商業(yè)公司總經(jīng)理陶慕明如是強(qiáng)調(diào)。

　　作為深圳起步較早的商業(yè)地產(chǎn)公司，星河在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域近年來雖然步子邁的不大，但足夠穩(wěn)健，福田COCOPark的成功運(yùn)營(yíng)就是例子。

　　據(jù)陶慕明介紹，目前星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，其中星河COCO系品牌是已經(jīng)建立，同時(shí)也被市場(chǎng)所認(rèn)可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個(gè)商業(yè)品牌。

　　此外，星河COCOPark已經(jīng)在進(jìn)行異地復(fù)制，常州的COCOPark項(xiàng)目已在籌備中。未來深圳星河world建成后，在里面也將有一個(gè)星河COCOPark，而這種星河world的城市新綜合體項(xiàng)目也有可能會(huì)成為星河今后另外一個(gè)大的產(chǎn)品線。

　　按照星河的計(jì)劃，未來5年內(nèi)，星河商業(yè)地產(chǎn)所運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到8個(gè)，商業(yè)總面積將達(dá)到90多萬平方米。

　　陶慕明則具體談到，短期從星河的角度來講，2014年位于深圳龍華的星河COCOCity會(huì)開業(yè)，預(yù)計(jì)在2015年到2016年，常州COCOPark和深圳星河world將面世。

　　而在具體運(yùn)營(yíng)方式上，陶慕明表示，星河大型的整體性項(xiàng)目，像星河COCOPark一定是持有經(jīng)營(yíng)，一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目也有經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，賣了就不利于經(jīng)營(yíng)，出售的部分也是進(jìn)行資本操作。

　　如今國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，眾多涉入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司都提出了各自的擴(kuò)張計(jì)劃，在這其中，異地?cái)U(kuò)張就顯得尤為重要。

　　談及星河的異地?cái)U(kuò)張，陶慕明表示，在這個(gè)過程中，從前期招商到后期經(jīng)營(yíng)，以及項(xiàng)目的具體操作，無障礙聯(lián)系很重要。從星河的招商情況來看，由于70%至80%都是全國(guó)連鎖品牌，所以溝通不會(huì)有多大隔閡。在后期運(yùn)營(yíng)方面，星河也是在一個(gè)大平臺(tái)下運(yùn)營(yíng)。

　　陶慕明還強(qiáng)調(diào)，異地開發(fā)從嚴(yán)格意義上來講，可以稱之為管理下沉，當(dāng)一個(gè)公司從區(qū)域公司發(fā)展成為全國(guó)公司的時(shí)候，一定會(huì)需要一個(gè)環(huán)節(jié)，用半年、一年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間去討論權(quán)限下放的問題。

　　而當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定程度，如何順利對(duì)接金融與資本市場(chǎng)，也是所有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者考慮的長(zhǎng)遠(yuǎn)問題。

　　但相比世界上這種通行的做法，由于國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)還沒有開放，因此大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)選擇去境外上市，日前同處深圳的深國(guó)投商置就計(jì)劃赴港上市。

　　對(duì)此，陶慕明也表示，任何開發(fā)商都愿意選擇對(duì)接金融，并且上市之后商業(yè)部分還可以剝離，星河現(xiàn)在也在考慮這個(gè)事情，由商業(yè)地產(chǎn)先行上市。

　　另外，對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)熱的現(xiàn)狀，陶慕明認(rèn)為，由于在中國(guó)土地不是私有，所以有政府和所謂企業(yè)的博弈在里面。而受國(guó)家對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前并不是所有發(fā)展商都主動(dòng)想做商業(yè)，而是因?yàn)檎叩挠绊懖坏貌蛔錾虡I(yè)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理陶慕明先生采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：這幾年商業(yè)地產(chǎn)方興未艾，您覺得這個(gè)現(xiàn)象會(huì)持續(xù)多久，具體的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)根據(jù)各個(gè)地方的政策，或者城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境做一些具體定位？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)永恒的話題，只要有人存在就有商業(yè)地產(chǎn)，而且會(huì)越做越強(qiáng)，這是一個(gè)規(guī)律。

　　人們對(duì)生活的要求在不斷提高，商業(yè)要不斷滿足人們的需求，就需要商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)服務(wù)設(shè)施去實(shí)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是產(chǎn)品和人們消費(fèi)的中間媒介。而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，我們現(xiàn)在基本上在仿照西方很多年前的方法，還處于不斷調(diào)整的過程。

　　國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)和其他地產(chǎn)不同，它和國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)緊密相連。我們經(jīng)常在想到底商業(yè)規(guī)模多大才最合適？因?yàn)橐粋€(gè)城市的商業(yè)規(guī)模都有一個(gè)定式。受國(guó)家對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前并不是所有的發(fā)展商都主動(dòng)想做商業(yè)，而是因?yàn)檎叩挠绊懖坏貌蛔錾虡I(yè)，這才會(huì)出現(xiàn)我們看起來覺得市場(chǎng)有些盲目的狀況出現(xiàn)。

　　其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)包括很多種形態(tài)，不只是商場(chǎng)或購物中心。商場(chǎng)只是商業(yè)地產(chǎn)其中一個(gè)部分。現(xiàn)在，除了做銷售住宅之外的，我們基本上定義為商業(yè)地產(chǎn)。只能這樣去反定義，沒有正面定義。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)處于起步和不成熟階段，作為開發(fā)商，在選擇項(xiàng)目時(shí)會(huì)有怎樣的考量？

　　陶慕明：因?yàn)樵谥袊?guó)，土地不是私有的，所以有政府和所謂企業(yè)的博弈在里面。比如開發(fā)商要拿一塊地，如果是建住宅，政府不一定會(huì)給，但是說蓋一個(gè)10萬平方米的商場(chǎng)，附帶在給100萬平方米的住宅，一般政府就會(huì)給。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是說拿地的時(shí)候會(huì)有傾向性？

　　陶慕明：這其實(shí)也是大勢(shì)所趨。

　　打個(gè)比方，商業(yè)不像建機(jī)場(chǎng)一樣，要考慮這個(gè)機(jī)場(chǎng)放在哪個(gè)地方好點(diǎn)。相反，因?yàn)榘l(fā)展商要拿這塊地，所以需要規(guī)劃一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，但這也可能會(huì)導(dǎo)致以后招商運(yùn)營(yíng)存在一系列問題，也導(dǎo)致了商業(yè)回報(bào)率低，可能很多商家能賺錢，但是發(fā)展商不賺錢。

　　同時(shí)，這也暴露出一個(gè)問題，現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量太大，供求關(guān)系下的市場(chǎng)規(guī)律會(huì)讓很多開發(fā)商到最后變成被零售商和品牌商牽著走。

　　不過對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資熱會(huì)持續(xù)多久，其實(shí)也不用擔(dān)心。因?yàn)槭袌?chǎng)是可以調(diào)整的，在社會(huì)發(fā)展過程中，只要有人存在就一定會(huì)有消費(fèi)行為存在。除非經(jīng)濟(jì)倒退，商業(yè)地產(chǎn)才會(huì)消失。但是經(jīng)濟(jì)一定是往前走的，所以商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)成熟，只不過是逐步成熟，而在逐步成熟的過程中，有人退出有人存活，這就是優(yōu)勝劣汰。

　　觀點(diǎn)新媒體：從星河的角度，如何面對(duì)和解決這些問題？

　　陶慕明：一般來講，一些實(shí)力強(qiáng)的、真正想做商業(yè)地產(chǎn)的公司，是可以通過自身的實(shí)力和水平，以及對(duì)未來的規(guī)劃來化解目前的困難。

　　從星河的角度來說，我們是一個(gè)發(fā)展相對(duì)比較穩(wěn)健的公司，這幾年來非常慎重的做開發(fā)，項(xiàng)目的選址相對(duì)來說有自己的獨(dú)特性。

　　例如我們現(xiàn)在已有的星河COCOPark和明年將開業(yè)的星河COCOCity，以及將來要建的項(xiàng)目，周邊至少會(huì)有自己的住宅項(xiàng)目和附件的項(xiàng)目作支撐，或者處在住宅密集區(qū)，所以選址是比較慎重的。而且星河的地產(chǎn)主要是開發(fā)中高端樓盤，所以我們?cè)诟S做商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，自然而然不會(huì)差。

　　觀點(diǎn)新媒體：今后公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面是否將繼續(xù)堅(jiān)持這種策略？

　　陶慕明：短期內(nèi)應(yīng)該還是會(huì)持續(xù)這個(gè)跟隨住宅的趨勢(shì)。這其實(shí)跟大多數(shù)發(fā)展商一樣，在建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)會(huì)同時(shí)會(huì)建有住宅項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目一般都會(huì)組建商業(yè)公司來運(yùn)營(yíng)管理，這也是出于營(yíng)銷需要。

　　觀點(diǎn)新媒體：星河有沒有考慮今后會(huì)單獨(dú)做一些純商業(yè)的項(xiàng)目？

　　陶慕明：純商業(yè)的項(xiàng)目我們就要去進(jìn)行多緯度比較，特別是經(jīng)濟(jì)回報(bào)，除了要考慮未來的前景外，還要看我們公司能否承受資金壓力。其實(shí)位于深圳的星河world就是個(gè)典型的案例，它的開發(fā)成本和定位讓公司覺得這個(gè)項(xiàng)目是可以做的。今后星河也會(huì)特別注重這種有潛力的，位于好的商業(yè)地段的項(xiàng)目開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：星河world的具體定位是怎樣的，有無特別之處？

　　陶慕明：這個(gè)項(xiàng)目的定位我們還在研究過程中，但是大的方向肯定是做商務(wù)園區(qū)。我們考慮的是將來配置什么樣的產(chǎn)業(yè)在里面，從而使項(xiàng)目和市場(chǎng)更緊密聯(lián)系，進(jìn)而和城市發(fā)展相結(jié)合。

　　我們也希望在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配合下把星河world做得更優(yōu)秀，同時(shí)作為星河商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)龍頭式的項(xiàng)目，我們也在考慮今后要長(zhǎng)期大量持有。

　　觀點(diǎn)新媒體：在具體的商業(yè)產(chǎn)品線方面，公司又是如何規(guī)劃的？

　　陶慕明：星河商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了若干自有品牌，星河COCO系品牌是我們已經(jīng)建立的，同時(shí)也被市場(chǎng)所認(rèn)可的，它目前包含星河COCOPark、星河COCOCity兩個(gè)商業(yè)品牌。目前星河COCOPark已經(jīng)在進(jìn)行異地復(fù)制，常州COCOPark項(xiàng)目已經(jīng)在籌備中。未來星河world建成了，在里面也有一個(gè)星河COCOPark。這種星河world的城市新綜合體項(xiàng)目也有可能會(huì)成為我們另外一個(gè)大的產(chǎn)品線。

　　觀點(diǎn)新媒體：在異地品牌復(fù)制過程中，如何根據(jù)不同區(qū)域和市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整？

　　陶慕明：其實(shí)在品牌復(fù)制的過程中，品牌和經(jīng)營(yíng)理念都是一致的，這也是最重要的，管理模式也不會(huì)有大的改變，只是具體項(xiàng)目的內(nèi)容會(huì)有些不一樣。如果非要說異地?cái)U(kuò)張有什么難度，那最大的難度就是如何落地，以及全國(guó)性品牌和當(dāng)?shù)亟Y(jié)合度的問題。

　　在異地復(fù)制的過程中，從前期招商到后期經(jīng)營(yíng)，以及項(xiàng)目的具體操作，首先我們認(rèn)為無障礙聯(lián)系很重要。從目前我們的招商情況來看，由于70%至80%都是全國(guó)連鎖品牌，所以溝通不會(huì)有多大隔閡。在后期運(yùn)營(yíng)方面，我們也是在一個(gè)大平臺(tái)下的運(yùn)營(yíng)。

　　異地開發(fā)從嚴(yán)格意義上來講，我們也稱之為管理下沉。比如原本有一些總部要承擔(dān)的工作，今后慢慢會(huì)由地方公司來承擔(dān)。當(dāng)一個(gè)公司從區(qū)域公司發(fā)展成為全國(guó)公司的時(shí)候，都會(huì)遇到同樣的問題。所以一定會(huì)需要一個(gè)環(huán)節(jié)，用半年、一年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間去討論權(quán)限下放的問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在選擇品牌商方面有哪些要點(diǎn)？

　　陶慕明：我們的項(xiàng)目選擇品牌商會(huì)根據(jù)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣，在業(yè)態(tài)組合方面有一些具體要求。根據(jù)不同的地區(qū)，每個(gè)業(yè)態(tài)所占的權(quán)重會(huì)不一樣，不同的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)不同的比例關(guān)系，這也和當(dāng)?shù)睾诵南M(fèi)群體有關(guān)，所以我們前期會(huì)做很多市場(chǎng)調(diào)研。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著星河旗下商業(yè)項(xiàng)目逐步成熟，回報(bào)率會(huì)不會(huì)達(dá)到一個(gè)瓶頸？

　　陶慕明：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的每個(gè)物業(yè)品種回報(bào)率都是不一樣的，但我們星河整體的利潤(rùn)已經(jīng)很優(yōu)秀，特別是商業(yè)項(xiàng)目，包括已經(jīng)開業(yè)的兩個(gè)星河COCOPark、寫字樓，包括酒店的經(jīng)營(yíng)狀況都是同行業(yè)中不錯(cuò)的。

　　如果商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營(yíng)到一個(gè)非常成熟的階段了，它的收益會(huì)漸趨穩(wěn)定。這也是市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司是否有將商業(yè)資產(chǎn)打包上市的計(jì)劃？

　　陶慕明：商業(yè)上市的其實(shí)很多，關(guān)鍵是上市完成以后要有資本杠桿的操作，這在資本發(fā)達(dá)的一些國(guó)家，資本杠桿都用得比較成熟，但國(guó)內(nèi)還處在研究的初級(jí)階段。

　　當(dāng)然了，任何開發(fā)商都愿意這樣做，這也是世界上通行的做法，只不過這種狀況在我們中國(guó)相對(duì)比較少，至于原因則是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)還沒有開始開放。

　　但是境外可以，最近也有幾家公司已經(jīng)在做，并且上市之后商業(yè)部分也可以剝離，我們現(xiàn)在也在考慮這個(gè)事情，由商業(yè)地產(chǎn)先上市。

　　觀點(diǎn)新媒體：有些公司提到短期內(nèi)要在全國(guó)開設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，這種大規(guī)模的擴(kuò)張是否正常？星河今后的計(jì)劃又是怎樣的？

　　陶慕明：這些公司的擴(kuò)張也是順勢(shì)而為，但肯定也都是跟隨地產(chǎn)的發(fā)展。

　　如果要做100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，必須和住宅、產(chǎn)業(yè)等配套進(jìn)行，我相信很少有公司會(huì)單獨(dú)去發(fā)展。像這種短期的擴(kuò)張，從人才和資金來講都要謹(jǐn)慎考慮。比如說要進(jìn)入一百個(gè)城市，每一個(gè)城市每年創(chuàng)造的利潤(rùn)和銷售量是多少，一定是有計(jì)劃的。

　　如果我們星河說未來五年之內(nèi)要做到5個(gè)COCOPark，那么我們一定是有的放矢，絕不是憑空捏造，因?yàn)橐呀?jīng)有項(xiàng)目在跟進(jìn)中。短期從星河的角度來講，2014年星河COCOCity會(huì)開業(yè)，預(yù)計(jì)在2015年到2016年，常州COCOPark和星河world會(huì)面世。

　　觀點(diǎn)新媒體：從公司的運(yùn)營(yíng)角度來講，商業(yè)項(xiàng)目的出售和持有的比例是多少？

　　陶慕明：一般來說，我們大型的整體性的項(xiàng)目，像星河COCOPark一定是持有經(jīng)營(yíng)。而一些與住宅配套的臨街商鋪原則上可以出售。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目也有經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，賣了就不利于經(jīng)營(yíng)，所以我們出售的部分也是進(jìn)行資本操作。常州的項(xiàng)目將是一個(gè)16萬平米的商業(yè)，我們持有比列會(huì)占到一半。

　　觀點(diǎn)新媒體：在經(jīng)營(yíng)方面，整體持有經(jīng)營(yíng)的收益是不是會(huì)更好？

　　陶慕明：當(dāng)然，從未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，臨街商鋪持有經(jīng)營(yíng)肯定沒有商業(yè)中心持有經(jīng)營(yíng)收益大。因?yàn)樗膬r(jià)值總有一個(gè)封頂?shù)臅r(shí)候，因?yàn)闆]有運(yùn)營(yíng)，僅僅只是靠物業(yè)的增值獲得租金。

　　而商業(yè)中心的收益則包含兩個(gè)方面，一是物業(yè)本身的增值，再就是運(yùn)營(yíng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)主題為“商業(yè)的未來”，在前景美好但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，您認(rèn)為商業(yè)會(huì)有怎樣的未來？

　　陶慕明：商業(yè)地產(chǎn)未來肯定無比美好。因?yàn)槲覀兠總€(gè)人的工資在不斷提高，越來越尊重自己的消費(fèi)，消費(fèi)也越來越多，這就是商業(yè)的潛力。同時(shí)，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家來說盡管目前是落后的，但是總體前景是非常美好的，所以不能錯(cuò)過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。