如果用一句話形容，應(yīng)該這樣說，凱德是一家金融地產(chǎn)公司，而不是地產(chǎn)金融公司。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 距離凱德商用公布其因本年度開設(shè)購物中心較少，而致使物業(yè)管理費(fèi)下降、第三季度收入下跌10.1%不到一周，這家以精明、成熟著稱的商業(yè)地產(chǎn)公司，即通過首地大峽谷購物中心項(xiàng)目再次演練一次其拿手的“基金與REITs”模式。

　　據(jù)凱德商用6日官方消息透露，其已將7月份收購的首地大峽谷購物中心轉(zhuǎn)手于CRCT(凱德商用中國信托)。首地大峽谷是凱德商用全資附屬公司CRI旗下物業(yè)，此次交易包括該購物中心所屬公司CRI的16.7萬已發(fā)行股本以及2.15億股東貸款。上述轉(zhuǎn)讓全部完成后，CRI不再為凱德商用的全資附屬公司。

　　早在7月份通過CRI收購首地大峽谷時(shí)，凱德置地就在公告中指出，在凱德商用成功標(biāo)得首地大峽谷購物中心后，CRCT的管理人通過信托的托管人匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)(新加坡)有限公司，行使了優(yōu)先購買權(quán)并與凱德商用簽訂有條件協(xié)議購買該購物中心。

　　據(jù)一位知情人士透露，目前，首地集團(tuán)與凱德商用收購工作進(jìn)展順利，凱德商用也已參與首地大峽谷的運(yùn)營管理，只待營業(yè)執(zhí)照過戶程序。

　　熟悉凱德商用的業(yè)內(nèi)人士指出，這是典型的“基金與REITs”模式在運(yùn)行。

　　首地大峽谷 賬面虧損的潛力股

　　首地大峽谷購物中心本是首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)打造的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。該購物中心位于北京豐臺(tái)區(qū)南三環(huán)，總投資額約為18.2億，建筑面積約為7萬平方米。以總建筑面積(不包括停車場)計(jì)算，每平方米的投資額約為2.6萬元。

　　然而根據(jù)賬面數(shù)據(jù)，2012年公司營業(yè)收入9820.22萬元，營業(yè)利潤虧損5843.8萬元，凈利潤虧損5653.02萬元。7月份，凱德商用以17.6億的價(jià)格從首地全資子公司華坤商業(yè)投資管理有限公司手中標(biāo)得首地大峽谷，包括其10.6億元的債務(wù)。

　　北京業(yè)內(nèi)指出，凱德商用是很精明的運(yùn)營商，選擇首地大峽谷自有其道理?！叭魏瘟闶凵虡I(yè)地產(chǎn)都有3年左右的培育期，這期間虧損很正常。首地這個(gè)項(xiàng)目無論是規(guī)劃、招商、租金收益、經(jīng)營業(yè)績等，在新項(xiàng)目中都是不錯(cuò)的?！痹摌I(yè)內(nèi)人士還提出，首地大峽谷目前可以算是北京南城的商業(yè)龍頭，未來成長空間非常大。

　　首地大峽谷內(nèi)部人士曾在7月份的時(shí)候向外界透露，“這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際并未產(chǎn)生虧損，而高額的利息支出才是導(dǎo)致公司最終虧損的主要原因?！睋?jù)他介紹，華坤商業(yè)資本就過低，而其向關(guān)聯(lián)方借款高達(dá)10.6億元，每年利息就需支付7500萬元。

　　凱德的模式 私募基金與REITs互動(dòng)

　　凱德商用表示，首地大峽谷項(xiàng)目是其位于北京的第十家購物中心，將鞏固其于北京的市場占有率，透過購入物業(yè)，凱德商用能保留其資本能力以投放于其他機(jī)遇，并持續(xù)擴(kuò)充所管理的資產(chǎn)、租賃網(wǎng)絡(luò)及市場占有率。

　　觀點(diǎn)新媒體曾致電凱德商用詢問該筆交易的詳細(xì)和后續(xù)，“一切以公告為準(zhǔn)，其他不方便透露?！眲P德商用方面如此表示。

　　據(jù)了解，此次涉及的CRCT，是新加坡第一個(gè)也是唯一一個(gè)專注投資于中國零售商業(yè)地產(chǎn)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，已于2006年在新加坡證券交易所上市。其資產(chǎn)組合包括9個(gè)收益型的購物中心，凱德商用現(xiàn)持有其26.97%股權(quán)。

　　提到凱德模式，“如果用一句話形容，應(yīng)該這樣說，凱德是一家金融地產(chǎn)公司，而不是地產(chǎn)金融公司?！备咄ㄖ菐斓姆治鰩熕窘▊ハ蛴^點(diǎn)新媒體如此表述。

　　他介紹說，凱德商用融資模式的操作路徑概括起來就是“私募基金與REITs互動(dòng)”。私募基金介入風(fēng)險(xiǎn)高、收益高的開發(fā)和并購環(huán)節(jié)，待購物中心培育成熟后再出售給REITs，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速周轉(zhuǎn)，顯著提高資金利用效率。這樣一來，凱德通過它旗下的幾支基金之間就構(gòu)成了一條完整的閉合鏈條，從開發(fā)或收購到持有，從培育到上市套現(xiàn)，都可以在體系內(nèi)部完成。

　　而在這個(gè)模式中，凱德商用自身的優(yōu)勢決定了它的難以復(fù)制。司建偉指出，凱德商用有貫穿整條房地產(chǎn)價(jià)值鏈的多元業(yè)務(wù)體系，在這個(gè)層面上來說，它是擁有全產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)公司，真正意義上形成了一個(gè)閉合環(huán)路。

　　同時(shí)，凱德商用擁有貫通一體的房地產(chǎn)金融框架，可以做資產(chǎn)變現(xiàn)，擁有非常優(yōu)良的退出渠道。

　　另外，凱德商用擁有系統(tǒng)的資產(chǎn)提升的計(jì)劃，這也是其獲得多元化盈利的前提。凱德商用很大一部分收入不是來自房地產(chǎn)銷售，而是來自租金收入、管理費(fèi)收入和物業(yè)增值。

　　司建偉特還別提到凱德的并購策略。他指出，該策略符合未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑，因?yàn)槲磥砩虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更傾向于存量資產(chǎn)的盤活，而凱德商用確實(shí)擁有這種國內(nèi)地產(chǎn)商不具備的商業(yè)運(yùn)營能力。

　　談及“凱德模式”對于其他企業(yè)的借鑒意義，司建偉指出：“國內(nèi)企業(yè)要復(fù)制這種模式很難，因?yàn)橐话闫髽I(yè)無法形成那個(gè)閉合環(huán)路，當(dāng)然更難的是無法在一個(gè)企業(yè)內(nèi)部體系中完成。”