當(dāng)年的地王現(xiàn)在獲得了足額的升值，但雅居樂對項(xiàng)目定位與區(qū)位優(yōu)勢的判斷，現(xiàn)在看來只能說是踩錯時點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 十月剛過，眾房企紛紛亮出最新成績，萬科1458億、保利1007億、碧桂園接近800億、綠城超500億，業(yè)績一片飄紅。

　　然也不是所有房企都能這般風(fēng)光，雅居樂11月6日公布其最新業(yè)績，首10月完成銷售296.5億元，僅達(dá)年度目標(biāo)七成。

　　僅完成七成的業(yè)績

　　數(shù)據(jù)顯示，10月份雅居樂實(shí)現(xiàn)銷售金額為41.9億元，同比增長34.7%；銷售面積為41.1萬平方米；10月份銷售均價為每平方米1.02萬元。

　　前10月，雅居樂實(shí)現(xiàn)累積銷售金額為296.5億元，同比增長24.3%；累積銷售面積為257.9萬平方米，銷售均價為每平方米1.15萬元。

　　據(jù)此計(jì)算，雅居樂地產(chǎn)首10月完成420億元銷售目標(biāo)的70.59%，若要完成全年目標(biāo)，其接下來的兩個月需平均每月銷售62億元以上。

　　事實(shí)上該成績還是第三季度加快銷售步伐之后的結(jié)果，據(jù)中報數(shù)據(jù)，截至6月底雅居樂銷售161.4億元，僅為全年目標(biāo)的38.43%。

　　面對如此業(yè)績自然難以滿意，雖然在今年中期業(yè)績會上雅居樂管理層已提出要調(diào)整思路，加快周轉(zhuǎn)，朝“短、平、快”方向發(fā)展項(xiàng)目，并主推剛需產(chǎn)品。并在面對是否能否完成全年目標(biāo)的問題時，雅居樂管理層回應(yīng)，如果有必要愿意調(diào)整銷售價格。

　　而部分市場分析師亦認(rèn)為，第四季度是雅居樂銷售達(dá)標(biāo)重要時點(diǎn)，預(yù)計(jì)在市場環(huán)境沒有出現(xiàn)顯著波動的情況下，雅居樂仍有機(jī)會完成全年420億的銷售目標(biāo)。

　　但此前更有多數(shù)業(yè)內(nèi)分析人士指出，雅居樂近年過于沉溺在原有項(xiàng)目的輝煌，以及對后續(xù)發(fā)展項(xiàng)目布局定位的失誤及執(zhí)行問題或許才是今年業(yè)績銷售疲弱的主因。

　　而近期盛傳，即將入市的雅居樂南京原地王項(xiàng)目或可成為此一注解。

　　南京地王毛坯入市

　　上周，雅居樂南京項(xiàng)目傳出將以2萬元/平毛坯價高價入市，不過最后自證僅為吹風(fēng)價。

　　據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊是雅居樂于2010年10月以7813元/平的樓面地價拿下的浦口新城地塊，創(chuàng)下彼時浦口新城地王價。

　　據(jù)南京雅居樂濱江國際項(xiàng)目最新銷售許可證，其公布的銷售均價僅為14999元/平方米，但保持毛坯入市不變。

　　從吹風(fēng)價2萬/平到入市價1.5萬/平，其間落差可謂不小。此前雅居樂集團(tuán)華東區(qū)域營銷總監(jiān)表示，因?yàn)檎麄€項(xiàng)目的地價，再加上其它的配套設(shè)施，所以在首批房源推出來的時候，會以相對沉穩(wěn)的價格推向市場。

　　但據(jù)南京業(yè)內(nèi)分析，定位尷尬難以尋求目標(biāo)客戶群才是該項(xiàng)目低價入市的真正原因。

　　“雖然雅居樂想把控住項(xiàng)目的高端定位，但現(xiàn)實(shí)情況卻不允許，只能以1.5萬/平相對較低的價格入市。”該業(yè)內(nèi)人士指出，本是針對中級置業(yè)客戶的房源，現(xiàn)以毛坯形式入市，也是無奈之下的妥協(xié)與補(bǔ)救。

　　據(jù)悉，雅居樂濱江國際項(xiàng)目位于浦口新城臨江路，在區(qū)域上屬于南京江北板塊。

　　業(yè)內(nèi)指出，“南京人的傳統(tǒng)觀念是市區(qū)范圍不過江，而從江北板塊來看，濱江國際又處在江北的外圍?！表?xiàng)目在區(qū)位上顯得尷尬，缺乏明確的受眾目標(biāo)。

　　“當(dāng)前江北板塊最大的價值在于地鐵，但對中級置業(yè)的客戶而言，又不會去看中地鐵價值。板塊客群與項(xiàng)目客群之間有很大落差。”

　　此外，濱江國際項(xiàng)目雖然此次推出的戶型是200方左右的大小，但整體規(guī)劃基本是230-680平米的大平層，使得總價基本在500萬以上。

　　“500萬的總價可以在南京近郊挑到相對較好的聯(lián)排?！睒I(yè)內(nèi)分析稱，超大戶型的定位，總價太高后又缺少與別墅項(xiàng)目抗衡的優(yōu)勢，導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏吸引力。

　　“以毛坯房的形式推向市場，也算是無奈之下的妥協(xié)。若是以兩萬、兩萬五的精裝修推出，更高的總價會使本就不多的目標(biāo)客群壓縮得更少。”

　　事實(shí)上，緊鄰濱江國際的中國鐵建江佑鉑庭，一百多平方左右的房型，銷售狀況就很火爆。上述業(yè)內(nèi)補(bǔ)充。

　　據(jù)了解，濱江國際項(xiàng)目所在區(qū)域曾創(chuàng)下地王紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)指出，“這個地方的潛力肯定是好的，可以算是泛河西的概念，畢竟河西也只是隔一條江。從今年的這個土地市場來看，成本是可以接受的?！?/p>

　　然而，區(qū)域發(fā)展并未朝著雅居樂預(yù)期的方向前行，當(dāng)年的地王現(xiàn)在獲得了足額的升值，但雅居樂對項(xiàng)目定位與區(qū)位優(yōu)勢的判斷，現(xiàn)在看來只能說是踩錯時點(diǎn)。