“我們希望在一二線城市的發(fā)展有一個大的跨越，特別是在舊改方面，因為舊改項目的毛利率有很大競爭力。”

　　觀點網(wǎng) 彭飛 重回一二線城市發(fā)展的佳兆業(yè)今年似乎開始嘗到了甜頭。

　　11月6日，佳兆業(yè)宣布，10月實現(xiàn)合約銷售約25億元，同比增長39%，實現(xiàn)合約銷售面積約22.28萬平方米，同比下降14%，合約銷售均價約11251元/平方米，同比大幅增長61%。

　　今年前10個月，佳兆業(yè)已累計實現(xiàn)合約銷售額193億元，同比增長51%；實現(xiàn)合約銷售面積約203.42萬平方米，同比下降2%，合約銷售均價約9479元/平方米，同比增長54%。

　　按照年初佳兆業(yè)主席郭英成提出的220億全年銷售目標，目前佳兆業(yè)已完成87.73%，在還有2個月的可銷售期內(nèi)，其完成全年目標應(yīng)該問題不大。

　　深圳銷售達56億

　　對于今年的銷售表現(xiàn)，佳兆業(yè)首席財務(wù)官張鴻光對觀點新媒體表示，主要還是得益于公司從去年開始將戰(zhàn)略布局重新調(diào)整回一二線城市，特別是深圳市場的多個項目銷售理想使整體均價大幅提升。

　　從佳兆業(yè)前10月的銷售分布來看，其大本營深圳市場占比最大，達到29%，共實現(xiàn)合約銷售額約56億元；除深圳以外的珠三角區(qū)域占比則達到22%，實現(xiàn)合約銷售額約42.5億元。

　　據(jù)了解，佳兆業(yè)今年在深圳市場的在售項目有佳兆業(yè)城市廣場、新都匯家園、佳兆業(yè)悅峰等，其中位于龍崗的佳兆業(yè)城市廣場前10月的銷售面積及銷售套數(shù)為深圳單盤第一，銷售金額則排名第二。

　　而在10月31日正式開盤的佳兆業(yè)悅峰花園項目，當(dāng)天共銷售222套，實現(xiàn)銷售額5.17億元，銷售均價約2.5萬元/平米。

　　事實上，對于深圳區(qū)域，佳兆業(yè)自身也期望極高。早前佳兆業(yè)副主席譚禮寧就提到，目前公司在深圳擁有的土地儲備已達到200萬平方米，今年在深圳可售樓面面積達50萬平，貨值超過100億元。

　　“未來四五年內(nèi)，深圳區(qū)域能提供公司整體銷售額的30%左右，深圳項目的整體毛利率可以達到50%。”譚禮寧當(dāng)時還稱。

　　而關(guān)于今年的全年目標，其實佳兆業(yè)在制定之初時就較為保守。郭英成當(dāng)時就提到，佳兆業(yè)今年的銷售目標大概是220億的水平，但今年可售的總體貨值卻超過400億，所以目標還是非常保守的。

　　就此，對于最后兩月的推盤計劃，張鴻光稱，還是會按照公司既定的銷售計劃執(zhí)行，并不會有特別大的推盤量，但完成全年目標不會有問題，至于能超額多少，還需看最終的市場成交情況。

　　一二線戰(zhàn)略回調(diào)

　　其實在調(diào)控剛開始的時候，佳兆業(yè)主要是去到三線城市發(fā)展，但從2012年開始，郭英成又將佳兆業(yè)的戰(zhàn)略重心調(diào)回到一二線城市。

　　郭英成在今年初曾強調(diào)，佳兆業(yè)今后主要會以一二線城市為主，但三線城市也不會放棄，未來一二線城市的發(fā)展會去到70%，余下30%則會留到三線城市。

　　而從拿地策略上看，佳兆業(yè)戰(zhàn)略重心調(diào)整跡象已開始顯現(xiàn)。

　　在上半年的土地市場上，佳兆業(yè)表現(xiàn)相當(dāng)活躍，其共新增土地儲備面積約120萬平方米，總代價約87億元，其中一二線城市土地的收購占到91%，而重點則是在以廣州和上海為主的一線城市。

　　與此同時，佳兆業(yè)今年在杭州、青島、武漢、成都以及重慶等二線和區(qū)域核心城市也有項目補充。

　　10月21日，佳兆業(yè)就以12.93億元競得重慶市大渡口區(qū)6幅住宅地塊，規(guī)劃總建筑面積約71.2萬平方米，其預(yù)計打造成配套完善的城市綜合體。

　　對于佳兆業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整，東方證券相關(guān)分析師認為，佳兆業(yè)自2009年上市這幾年在布局方面其實還處于探索階段，調(diào)控之初由于三四線大熱，佳兆業(yè)隨即也宣布去到三線發(fā)展，但最終卻在三線城市的業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不好。

　　“隨著之后一二線城市樓市的回暖，佳兆業(yè)又宣布戰(zhàn)略回調(diào)，但好在公司規(guī)模還不大，船小好掉頭，加之公司執(zhí)行力比較強，所以從今年的銷售來看，佳兆業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整算是初步成功。”上述分析師提到。

　　另外，由于佳兆業(yè)在深圳城市更新市場具有一定優(yōu)勢，這無疑將保證其在土地稀缺、且收益較高的深圳市場占用一席之地。

　　今年以來，除傳統(tǒng)的龍崗區(qū)外，佳兆業(yè)在深圳的舊改版圖還首次擴大到鹽田區(qū)和寶安區(qū)，其中鹽田項目還是鹽田區(qū)有史以來最大規(guī)模的舊村改造。

　　而據(jù)不完統(tǒng)計，佳兆業(yè)目前共有31個城市更新項目，總占地面積約1030萬平方米，其中大部分位于深圳。

　　此外，龐大的舊改項目也為佳兆業(yè)的盈利上升提供了空間。譚禮寧就曾提到，雖然舊改項目的時間較長，但相比從公開土地市場拿地開發(fā)的做法，舊改項目的成本較低，佳兆業(yè)舊城改造的毛利率可達50%。

　　對于今后將堅持的戰(zhàn)略，郭英成亦曾坦言，“我們希望在一二線城市的發(fā)展有一個大的跨越，特別是在舊改方面，因為舊改項目的毛利率有很大競爭力。”