林中回應(yīng)稱，畢竟我們的規(guī)模還是比較小的，在四五百億之前都會維持高速增長的戰(zhàn)略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 旭輝11月4日發(fā)布最新業(yè)績，首十月共錄得合同銷售金額126.7億元，同比增長69%。此前8月旭輝將年目標(biāo)由125億元上調(diào)至140億元，目前旭輝已完成91%。

　　10月單月，旭輝共錄得合同銷售金額18.3億元，同比增57%，銷售面積達(dá)14.4萬平方米，每平方米均價1.27萬元。

　　從區(qū)域來看，旭輝的銷售來源于三個區(qū)域，分別是長三角、環(huán)渤海和中西部，前十月三區(qū)域的銷售額分別為72.7億元、38.2億元和15.8億元，分別占總比的57%、30%和13%。

　　而從產(chǎn)品總類來看，旭輝在住宅銷售方面錄得收入97.4億元，在辦公銷售方面錄得收入29.3億元。

　　旭輝董事長林中稱，“今年肯定能超過全年140億元的目標(biāo)，未來兩月的銷售也不會低于前面十月的平均銷售額。”

　　放緩拿地

　　值得注意的是，發(fā)布業(yè)績當(dāng)天，旭輝以7.2億元獲得北京平谷區(qū)的一幅自住商品房用地。

　　該地塊為北京市平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊，R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地(配建限價商品住房)。土地面積12.15萬平方米，建筑控制規(guī)模15.05萬平方米，按要求將配建建筑面積不少于2.50萬平方米的限價商品住房。

　　更早前，旭輝還分別于8月8日和8月6日，以2.37億元和13.46億元在蘇州、武漢競得土地。

　　歷史資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)旭輝上半年已經(jīng)在上海、杭州、重慶等地斥資95億元拿下13幅地塊。彼時便有業(yè)內(nèi)人士分析指，旭輝加快拿地節(jié)奏以實(shí)現(xiàn)高速增長。

　　但相對于上半年的瘋狂拿地，自6月以后旭輝的拿地步伐明顯放緩。

　　事實(shí)上，據(jù)旭輝董事長林中透露，集團(tuán)自今年6月地價上升后已放慢買地節(jié)奏，但目前公司擁有的土地儲備足夠支撐9個月“零買地”而不影響公司今明兩年的發(fā)展計(jì)劃的增長速度。

　　對上述策略，林中解釋稱，現(xiàn)在旭輝避開很熱的城市和很熱的地塊，基本上不會去搶熱門地。“不想當(dāng)?shù)赝?，一來吞噬自己的利潤，二來也沒辦法高周轉(zhuǎn)。”

　　林中還指出，今年拿地的大頭都放在上半年，而且此前成交的地塊也多是底價成交。土地支付款則會控制在銷售回款50%的水平。

　　對旭輝的拿地策略，東方證券香港分析師Jack Gong認(rèn)為，旭輝在拿地上會對開發(fā)周期和毛利率做一定的權(quán)衡。即若開發(fā)周期短，可以降低部分毛利率要求，比如20%就足夠；若是開發(fā)周期長的話，則有更高的毛利率要求，比如30%以上。

　　財(cái)務(wù)控制

　　據(jù)Jack Gong介紹，小公司要實(shí)現(xiàn)增長，一是看執(zhí)行力夠不夠；再就是看資金，會不會陷到投入里面去，若是不陷進(jìn)去就不會有問題。

　　據(jù)悉，旭輝10月16日宣布，向獨(dú)立第三方RRJ Capital Master Fund下屬Dalvey Asset配售2.56億股新股，相當(dāng)于擴(kuò)大后股本4.26%；配售價1.52港元。

　　所得凈額3.9億港元，旭輝擬用作收購新項(xiàng)目或土地，以及一般營運(yùn)資金。

　　另于9月12日，旭輝宣布成功額外發(fā)行今年4月發(fā)行的5年期美元債券，該次增發(fā)總金額為2.25億美元，發(fā)行價格為104美元，實(shí)際息率約為11%。

　　而7月9日早間，旭輝宣布獲得1.57億美元的境外銀團(tuán)貸款，為期3年，其中美元部分合共7500萬美元、港元部分合共6.36億港元。

　　包括今年上半年的發(fā)債，旭輝今年的資本市場上頗為活躍，通過再融資等手段以解決長短期債務(wù)和獲取拿地資金。

　　據(jù)旭輝此前發(fā)布的中報(bào)，其負(fù)債率水平為67%。林中指出，雖然旭輝有利用到金融杠桿，但會控制在安全線以內(nèi)。而旭輝設(shè)置的安全線是負(fù)債在80%以下。

　　“我們2013年的目標(biāo)就是用境外低息的貸款，逐步替換國內(nèi)高息的貸款，從而降低融資成本。”此前林中曾表示，今后外債比例將逐步占到40%左右。

　　發(fā)展瓶頸

　　而對公司未來之發(fā)展是否存在瓶頸，林中回應(yīng)稱，在大到一定規(guī)模之前還是會保持高速擴(kuò)張的態(tài)勢，畢竟我們的規(guī)模還是比較小的，在四五百億之前都會維持高速增長的戰(zhàn)略。

　　林中明確指出，旭輝目前并沒有到瓶頸期。“企業(yè)的可持續(xù)性增長要看市場，整個市場還是能維持比較大的體量，而目前我們的份額還是比較小的，所以覺得未來十年都是能可持續(xù)增長的。”

　　Jack Gong分析認(rèn)為，任何企業(yè)都會遇到瓶頸，但制約在：一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的眼界水平和能力；二是企業(yè)的運(yùn)營平臺，有沒有能力搭建市場化的高效的管理平臺，包括更好的人力資源體系。

　　“如融創(chuàng)之于孫宏斌，現(xiàn)在公司還在高速增長；如碧桂園，世茂等通過引進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人突破了瓶頸，他們都是在300億規(guī)模的時候碰到瓶頸。”

　　至于保持企業(yè)的穩(wěn)定增長，林中闡釋其戰(zhàn)略為，復(fù)合增長率是根據(jù)每個發(fā)展階段來定的，現(xiàn)階段處于高速增長期，要求是40到50的增長率。

　　到發(fā)展到更大規(guī)模會把增長率和負(fù)債率同步往下調(diào)，林中補(bǔ)充稱，“每個階段的財(cái)務(wù)模型不同，估計(jì)到500億元以上會改變戰(zhàn)略。”

　　Jack Gong稱，從研究員的角度來看，林中對怎么做好公司比較關(guān)注，近兩年也引進(jìn)了大量人才。

　　“此外旭輝的風(fēng)格是戰(zhàn)略導(dǎo)向，而不是資源導(dǎo)向，開發(fā)市場上需要的東西，最大限度利用市場和客戶來實(shí)現(xiàn)自己的高速成長。”

　　“200億還不是旭輝的瓶頸，對旭輝而言談瓶頸的話現(xiàn)在早”，Jack Gong認(rèn)為，旭輝在未來兩三年內(nèi)還會保持40-50的復(fù)合增長率。