在功績(jī)與光環(huán)之間，我們選擇轉(zhuǎn)身。在過去與現(xiàn)在之間，我們選擇未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) “在功績(jī)與光環(huán)之間，我們選擇轉(zhuǎn)身。在過去與現(xiàn)在之間，我們選擇未來。前行，登上內(nèi)心的舞臺(tái)，凝聚夢(mèng)想的力量。在這里，與目標(biāo)一致的伙伴，開拓疆界。其實(shí)，成功從不在于你有多少對(duì)手，而只在于你有多少隊(duì)友...”。

　　在包括萬科舊將杜晶在內(nèi)的幾位萬科前高管共成立的同創(chuàng)地產(chǎn)企業(yè)宣傳冊(cè)上，如此描述萬科離職小伙伴們對(duì)于未來的發(fā)展信心。

　　杜晶，萬科前副總裁。2012年7月離開萬科，后并未為其所述移民國(guó)外，而是加入了于2012年5月成立的深圳市同創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司。

　　而與其一起加入的還包括幾乎同一時(shí)間離職的萬科前深圳公司副總經(jīng)理陶翀富、萬科前惠州萬科總經(jīng)理王曉東、萬科前深圳公司營(yíng)銷中心總經(jīng)理羅霆。

　　日前，在十一黃金周即將到來之際，深圳市場(chǎng)傳出由上述幾位萬科前高管共同操盤同創(chuàng)的第一個(gè)項(xiàng)目即將入市。

　　同創(chuàng)創(chuàng)業(yè)模式

　　資料顯示，同創(chuàng)新作位于深圳市龍崗區(qū)平湖中心，毗鄰華南城。占地面積約1.4萬平方米，總建面4.7萬平方米。項(xiàng)目主打72-89平方米三房、39平方米不限購(gòu)不限貸LOFT公寓，其中，三房樣板房已于中秋開放，loft樣板房也將于國(guó)慶前后開放，loft層高約4.5米，可實(shí)現(xiàn)四房。

　　而這樣一個(gè)由萬科舊將們打造的項(xiàng)目，金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)林曉華在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)分析稱，項(xiàng)目主要以公寓和小戶型為主，因此對(duì)交通和配套的依賴比較大。“深圳拿地困難，最好針對(duì)比較有競(jìng)爭(zhēng)力的剛需來打造產(chǎn)品，同時(shí)，吸取之前萬科做剛需的一些優(yōu)點(diǎn)，比如：使用率比較高、較好的物業(yè)管理、做好城市之間的交通接軌等這些些實(shí)質(zhì)性的投入，未來銷售問題應(yīng)該還是不大”。

　　另就該項(xiàng)目的操盤者身份會(huì)否給該項(xiàng)目帶來一定優(yōu)勢(shì)，林曉華表示，雖然上述高管擁有萬科光環(huán)，在營(yíng)銷口碑方面會(huì)比較占優(yōu)勢(shì)，但真正萬科的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)品研發(fā)、物管服務(wù)，而新的開發(fā)商沒法做到這些體系，即便能做到其成本也會(huì)很高，利潤(rùn)率不能超過萬科。

　　此外，林曉華還補(bǔ)充指出，該項(xiàng)目為資金跟操盤經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)下打造的產(chǎn)品。“出資方?jīng)]有任何操盤經(jīng)驗(yàn)，需要管理團(tuán)隊(duì)來操盤，而萬科前高管擁有操盤經(jīng)驗(yàn)可以彌補(bǔ)”。

　　但值得注意的是，上述模式雖然可以做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但同時(shí)也存在一些弊端，即第一個(gè)項(xiàng)目完成之后，投資方若感覺項(xiàng)目利潤(rùn)沒有理想中那么高，就存在考慮跟管理團(tuán)隊(duì)協(xié)商消減管理成本的可能。

　　同時(shí)，隨著同創(chuàng)開發(fā)項(xiàng)目的增多、操盤經(jīng)驗(yàn)的增加，管理層在整個(gè)項(xiàng)目操盤過程中的作用或會(huì)減弱，未來給到管理層的酬金會(huì)否減少也是未知數(shù)。

　　頗為有趣的是，當(dāng)同創(chuàng)項(xiàng)目即將入市之際，與杜晶等差不多時(shí)候離開萬科的另一批舊將也在同一個(gè)城市深圳，選擇另一種模式展開了新的地產(chǎn)發(fā)展路徑。

　　里城代建模式

　　與杜晶等幾位萬科前高管選擇加入同創(chuàng)類似，萬科原萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸、副總裁肖楠也同樣選擇再創(chuàng)業(yè)，在深圳成立深圳市里城投資發(fā)展有限公司。

　　但與同創(chuàng)房地產(chǎn)不同的是，里城投資選擇了與中航合作，幫助中航做代建工作，而非傳統(tǒng)的自主拿地開發(fā)。這種做代建的模式，在林曉華看來也更為明智，“中航擁有物管優(yōu)勢(shì)、拿地優(yōu)勢(shì)，這是同創(chuàng)房地產(chǎn)做不到的”。

　　林曉華稱，里城投資的模式基本是旱澇保收，靠中航提供土地，里城投資不用操心土地問題，即不操心糧票來源問題。

　　正是出于上述優(yōu)勢(shì)，使得其在開發(fā)模式上可以從容布置，選擇開發(fā)節(jié)點(diǎn)，但同創(chuàng)必須快速開發(fā)，做不到快速開發(fā)就會(huì)出現(xiàn)問題。

　　出現(xiàn)這兩種不同模式的原因，林曉華分析認(rèn)為，這或取決于雙方的人脈關(guān)系。“徐洪舸當(dāng)萬科高管時(shí)間比較長(zhǎng)，從知名度來說也兩人不一樣，對(duì)操盤過程中項(xiàng)目的把控能力來說也不一樣”。

　　那里城投資與同創(chuàng)房地產(chǎn)未來會(huì)否有競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)此，林曉華給出的答案是否定的，“兩種模式的渠道不同，只能說是師出同門而已”。

　　另?yè)?jù)了解，目前里城投資已幫中航進(jìn)行了多個(gè)項(xiàng)目的代建工作。今年4月26日，中航地產(chǎn)宣布，擬與其實(shí)際控制人中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司、深圳市里城投資發(fā)展有限公司在深圳設(shè)立有限責(zé)任公司，合資公司成立后將主要從事住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

　　更早前，中航地產(chǎn)在昆明的首個(gè)項(xiàng)目--中航云璽大宅，也均由里城公司全程操盤。具體合作模式，是由中航提供土地和資金，然后由里城全程操盤，包括規(guī)劃、報(bào)批報(bào)建再到銷售等。

　　除中航云璽大宅外，里城公司還與中航地產(chǎn)旗下的廈門中航城國(guó)際社區(qū)、南京中航樾府均有合作。

　　萬科的小伙伴們

　　雖然較同創(chuàng)模式，里城投資做代建似乎更勝一籌，但在林曉華看來，這兩種模式在以后的萬科離職高管的創(chuàng)業(yè)路徑中均很難出現(xiàn)。

　　“不管是徐洪舸、肖楠，還是杜晶，其個(gè)人的經(jīng)歷都鮮少人擁有，其經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)，尤其是深圳最黃金十年的開發(fā)周期磨礪”。

　　林曉華補(bǔ)充指，目前萬科多數(shù)高管并未經(jīng)歷這十年，缺乏對(duì)困難的理解，對(duì)操盤過程的駕馭能力亦不可得，尤其是在缺乏后臺(tái)支撐的時(shí)候，怎么去處理包括政府關(guān)系在內(nèi)的各種關(guān)系的能力與經(jīng)驗(yàn)。

　　另一方面，仍有相關(guān)分析表示，就現(xiàn)在規(guī)模過千億的萬科來說，對(duì)人才的管理仍是萬科不可忽視的一個(gè)重要問題。

　　對(duì)此，林曉華稱，萬科已經(jīng)過了過度依賴一個(gè)高管的階段，更甚至萬科或希望高管主動(dòng)離職，減輕輕資產(chǎn)的壓力，完成企業(yè)品牌對(duì)利潤(rùn)的附加。

　　但對(duì)于員工離職的問題，萬科董事會(huì)主席王石，早前曾表示，萬科能否持續(xù)培養(yǎng)優(yōu)秀管理者、能否向外輸出優(yōu)秀管理者，都是一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)的能力體現(xiàn)。

　　“以后萬科要為離職員工提供培訓(xùn)和轉(zhuǎn)崗，以提升其綜合能力，這樣要離開的同事，無論創(chuàng)業(yè)還是轉(zhuǎn)會(huì)，都能更有價(jià)值”。

　　此外，萬科總裁郁亮也曾發(fā)布個(gè)人看法，認(rèn)為員工離職，一是追求更充分的財(cái)務(wù)自由，二是追求更豐富的人生體驗(yàn)。

　　不過郁亮亦表示，“萬科的人才儲(chǔ)備是充分的，梯隊(duì)也是非常齊整的，少量人員的離職不會(huì)影響萬科正常運(yùn)營(yíng)。萬科過去一年提拔差不多400個(gè)干部，368個(gè)干部是內(nèi)部提拔，34個(gè)干部是外面引進(jìn)，也就是90%是內(nèi)部培養(yǎng)，10%是引進(jìn)。”