星河雅寶無論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)的分割一定會(huì)遇到跟政策相悖的問題，這將是星河進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須解決的難題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為星河集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最新嘗試，總投資高達(dá)150億元的深圳星河雅寶項(xiàng)目無疑值得市場(chǎng)關(guān)注。

　　此前據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，這個(gè)超級(jí)綜合體項(xiàng)目將于今年底面市，操盤者是星河集團(tuán)副總裁黃德安，不過最新?lián)咏呛蛹瘓F(tuán)的相關(guān)人士透露，雅寶項(xiàng)目確實(shí)原定于今年入市，但因?yàn)?ldquo;工改工”的產(chǎn)權(quán)問題還待進(jìn)一步明確，項(xiàng)目要推遲到明年入市。

　　雅寶推遲入市

　　據(jù)了解，星河雅寶項(xiàng)目總占地面積63萬平方米，總建筑面積超過160萬平方米。地塊的中部工業(yè)用地主要為金融機(jī)構(gòu)的研發(fā)中心、管理中心、及生產(chǎn)服務(wù)等功能，建筑面積為113.2萬平方米，另有15.68萬平方米的配套商業(yè)及15.62萬平方米的配套公寓。

　　該地塊前身是深圳龍崗區(qū)雅寶工業(yè)城，2007年1月，深圳鵬基集團(tuán)以5.5億購得雅寶工業(yè)城，但在2007年下半年，鵬基因業(yè)務(wù)調(diào)整將雅寶工業(yè)城轉(zhuǎn)讓給了星河集團(tuán)。

　　此后，星河集團(tuán)將該項(xiàng)目規(guī)劃為“星河雅寶創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”，定位為“中小企業(yè)總部基地”，并成為深圳市城市改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

　　按照星河集團(tuán)的原定計(jì)劃，雅寶項(xiàng)目的一期產(chǎn)品將于今年入市，但由于涉及工業(yè)用地的土地性質(zhì)，在出售時(shí)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)方面還需與政府進(jìn)一步協(xié)商，因而會(huì)推遲入市。

　　談及產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，一位曾為該項(xiàng)目作前期策劃的人士向觀點(diǎn)新媒體透露，像雅寶這類工業(yè)用地改造項(xiàng)目，開發(fā)商和政府間都存在一些利益糾葛，主要涉及出售物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題，政府需要企業(yè)補(bǔ)交性質(zhì)變更的費(fèi)用。

　　該人士還表示，目前深圳這類產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造項(xiàng)目很多，比較成功的是深圳控股改造的泰然大廈，但星河雅寶在定位方面卻并不具備明顯優(yōu)勢(shì)，并且星河集團(tuán)是首次涉入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，市場(chǎng)認(rèn)可度不是很強(qiáng)，所以在前期的銷售推廣方面也面臨一定難題。

　　同時(shí)，星河雅寶項(xiàng)目所處的坂田區(qū)域并不是深圳核心區(qū)，周邊交通較為擁堵，且目前很難得到改善，這也是該項(xiàng)目暫時(shí)市場(chǎng)認(rèn)知度不高的原因。

　　此外，隨著深圳前海新區(qū)的逐步推出和落實(shí)，絕大多數(shù)企業(yè)更愿意落戶前海，而隨著萬科打造的前海企業(yè)公館項(xiàng)目近日開工，也對(duì)星河雅寶的入市造成一定影響。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之困

　　雖然雅寶項(xiàng)目的具體入市時(shí)間還存在一定疑問，但對(duì)于該項(xiàng)目，星河集團(tuán)自身卻極為重視。

　　星河集團(tuán)副總裁黃德安早前在接受采訪時(shí)就坦言，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是星河集團(tuán)的又一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，如果雅寶項(xiàng)目運(yùn)作成功，今后將在異地復(fù)制。

　　另據(jù)星河集團(tuán)官網(wǎng)對(duì)該項(xiàng)目的描述：星河雅寶項(xiàng)目可售面積51萬平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售額約130億元；可租面積33萬平方米，可保證每年獲得穩(wěn)定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項(xiàng)目20%的產(chǎn)權(quán)置換將帶來約50億元的股權(quán)收入。

　　從以上描述可知，星河集團(tuán)對(duì)雅寶項(xiàng)目物業(yè)出售和出租部分是何許樂觀，但在項(xiàng)目入市之前，這一切更多的只是良好期望而已。

　　此外，在運(yùn)營管理模式上，星河雅寶還將采取比較少見的以“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”形式。

　　對(duì)于這種模式，黃德安表示，星河將選擇有上市意愿及上市潛力的企業(yè)，來作為這種模式的主要合作方，通過現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)、或現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)的方式來換取一些優(yōu)秀企業(yè)的股權(quán)。

　　然而，星河的這種運(yùn)營模式在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來卻難以成行。首先，星河想要引進(jìn)的這類企業(yè)，其實(shí)市場(chǎng)上已有大量風(fēng)投和PE在跟進(jìn)，相比星河提供物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式，資金對(duì)這類企業(yè)的吸引力更大。

　　另外，在產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的過程中，需要涉及對(duì)企業(yè)如何估值，而這方面勢(shì)必存在很大風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，星河也存在對(duì)自身物業(yè)的估值問題，這就要以周邊和市場(chǎng)同類物業(yè)的價(jià)值作參考，但從星河雅寶目前所處的區(qū)域和開發(fā)進(jìn)度，能否合理估值也是一大疑問。

　　與此同時(shí)，產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的運(yùn)營模式對(duì)星河集團(tuán)本身的資金能力也存在極高要求。即使星河雅寶只有20%的物業(yè)以這種形式推出，但在兩三年之內(nèi)，這部分物業(yè)占?jí)旱馁Y金量也不少。

　　“這種運(yùn)營模式，其實(shí)是星河在做自己不擅長的事情，也是拿自己的錢去投資有潛力的公司，如果成功確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)收益，但其中的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)超出想象。”

　　或許也是考慮到資金壓力問題，星河集團(tuán)將與創(chuàng)投機(jī)構(gòu)深圳創(chuàng)新投資聯(lián)合推動(dòng)產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的運(yùn)營模式，以此來借助創(chuàng)新投的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

　　此外，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士還指出，作為星河集團(tuán)首次嘗試產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，星河雅寶無論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)的分割一定會(huì)遇到跟政策相悖的問題，而如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，也是其面臨的一大難題。