　　(1)第31周(13/7/22-7/28)滬穗深等18重點城市新建商品房周銷量備案數(shù)據(jù)環(huán)比上漲13.8%，同比上漲2.6%，其中北京、杭州和武漢等城市環(huán)比漲幅較大，上漲幅度分別達65.7%、30.6%和52.1%；而深圳、濟南和青島等城市環(huán)比跌幅較大，下跌幅度分別達3.4%、8.8%和5.8%；

　　(2)7月份47城銷量備案數(shù)據(jù)環(huán)比6月同期下跌1.73%，同期去年7月下跌11.7%，7月數(shù)據(jù)不理想一方面由于7月是傳統(tǒng)銷售淡季，另一方面也是由于去年同比基數(shù)較高所致，我們預計8月伴隨開發(fā)商推盤量的加大，8月銷售數(shù)據(jù)將環(huán)比7月有所改善；

　　(3)另根據(jù)我們統(tǒng)計的47城數(shù)據(jù)顯示，年初至今新建商品房成交套數(shù)備案數(shù)據(jù)比去年同期增長24.29%，同比增幅較前期持續(xù)收窄；

　　(4)庫存方面，上周重點城市的可售量平均環(huán)比下降0.9%，就全年來看18重點城市可售量目前一直處于橫盤震蕩階段，同時我們也注意到一線城市庫存相對較為緊缺，如北京上海深圳等地可售量一直處于低位震蕩，供給相對緊張，而二三線則相對較為充裕，庫存處于相對高位；另外根據(jù)我們統(tǒng)計的11城可售量及銷量推算目前11城的去化周期為11.3個月左右，較前期有較大幅度上升，主要是上周開發(fā)商推盤略有增加所致；

　　(5)上周18重點城市成交均價備案數(shù)據(jù)環(huán)比下跌3.7%，我們認為在銷售逐步回落以及開發(fā)商8月推盤預計比7月有所增加的前提下，房價上漲的壓力將逐漸減小，同時我們注意到統(tǒng)計局公布的前6月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示，全國新建住宅成交均價已連續(xù)4個月呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，顯示了房價上漲的壓力有所趨緩。

　　行業(yè)投資策略

　　1、今年以來地產(chǎn)股走勢基本符合我們判斷

　　(1)1月15日發(fā)布的年度策略《十字路口的抉擇》，認為保招萬金、華僑城、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)7只個股，以1月14日收盤價為起點，各自在后市所能達到的高度，平均可能只有13%，截止7月30日，上述7只股的最高收盤價距1月14日開盤的平均漲幅為13.6%；

　　(2)國五條出臺后的3月4日，地產(chǎn)股大面積跌停，我們判斷后市必有較大幅反彈并有超額收益，并持續(xù)、賣力推薦，果不然，從3月5日至5月29日，地產(chǎn)股指數(shù)漲幅14.48%，在23個行業(yè)中排第4，跑贏滬深300指數(shù)12.5個百分點；

　　(3)5月29日地產(chǎn)股指數(shù)創(chuàng)一年半新高后，我們即趨謹慎，先后通過中期策略會演講、研報《優(yōu)選成長型地產(chǎn)股》及電話會議進行了提示，認為"就整個地產(chǎn)板塊而言沒上漲催化劑了，短期難再漲"(這意味著不能再買了)，6月地產(chǎn)股果然出現(xiàn)了深幅調(diào)整；

　　(4)6月25日傍晚，央行態(tài)度轉(zhuǎn)向后，我們及時翻多，并于6月26日一早發(fā)布《央行改弦更張，地產(chǎn)股指數(shù)有望反彈15%》，至7月11日收盤，地產(chǎn)股指數(shù)反彈到了我們的目標位(和6月25日收盤價比，區(qū)間漲幅為14.7%)，之后即開始持續(xù)和劇烈地調(diào)整，截止目前，很多地產(chǎn)股距7月11日的收盤價下跌了15%-20%以上！跌下來之后，我們認為買點又至，并大聲疾呼買入！理由如下：

　　2、經(jīng)濟疲弱，對地產(chǎn)的依賴度提升

　　1)地產(chǎn)對穩(wěn)定經(jīng)濟增長的作用不可估量：上半年，在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下，正是由于房地產(chǎn)各項指標相對較好，才確保了經(jīng)濟增速不至于太糟糕。7月底，國土資源部法律中心主任孫英輝接受新華社記者采訪時表示：初步計算，上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，房地產(chǎn)對穩(wěn)定經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極作用。

　　2)7月28日根據(jù)國務院要求，審計署將組織全國審計機關(guān)對政府性債務進行審計，我們認為，如果最終審計結(jié)果發(fā)現(xiàn)地方債務規(guī)模龐大，因地方債務不少是以土地出讓金收入作為償債來源或以土地抵押，因此龐大規(guī)模的債務償還仍將依賴地產(chǎn)輸血，對地產(chǎn)股影響偏正面；如果審計結(jié)果良好，那對地產(chǎn)板塊也不構(gòu)成負面影響。因此，我們認為，在宏觀經(jīng)濟下行的大背景之下，房地產(chǎn)板塊因有可能出現(xiàn)政策的正面對沖效應，更應被視為防御性行業(yè)來看待

　　3、政策松動跡象明顯

　?。?)7月以來地方穩(wěn)增長的地產(chǎn)松動政策已不斷涌現(xiàn)，包括上海、杭州、徐州、朝陽、武漢和鹽城等城市均出現(xiàn)了不同程度的政策松動；

　　（2)7月30日，習近平總書記主持中央政治局會議，分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作，會議對經(jīng)濟工作的方方面面提出了要求，其中對房地產(chǎn)“首次表態(tài)、未提調(diào)控”，并將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”和“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”作為一句話來表述的，我們認為這意味著下一階段政府或有扶持首次和改善臵業(yè)的實質(zhì)性動作、領(lǐng)導人認為房地產(chǎn)投資增速還能再高些。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)因具一定消費屬性、對應的居民資產(chǎn)負債表還有較大的加杠桿空間，在經(jīng)濟滑坡階段，只要領(lǐng)導人對這個行業(yè)有正確態(tài)度、政府有正確政策，房地產(chǎn)一定能成為“穩(wěn)增長”的定海神針！

　　4、樓市由偏熱趨溫和，也利于其他利好涌現(xiàn)

　　3月47城單月樓市銷量高達20.9萬套，環(huán)比2月份增長120%，創(chuàng)2010年以來的單月成交歷史新高；4月開始，樓市又逐漸從喧囂回歸平靜——47城4月單月銷量環(huán)比下降22%、5月至7月，樓市成交依舊呈現(xiàn)逐月震蕩下行的趨勢。整體上看，目前市場需求已從“新國五條”的刺激后，逐步由過熱回歸溫和。需求的降溫也有利于穩(wěn)定房價預期，在如此大背景之下有利于其他利好政策的涌現(xiàn)：

　　(1)房地產(chǎn)再融資的放開成為可能(再融資開閘可能帶來地王以及房價上漲預期，只有在市場熱度不高之時才有放開的可能)；

　　(2)準備金率處在歷史高點，目前經(jīng)濟狀況不容樂觀，流動性也偏緊，不排除下半年有降準可能。

　　5、行業(yè)基本面有保障

　　(1)上半年全國商品房銷售額累計同比增速高達43.2%，我們認為當前宏觀大背景和行業(yè)狀況下，未來數(shù)月商品房成交面積和成交均價單月值持續(xù)同比負增長將是小概率事件，行業(yè)全年銷售額累計同比增速亦有望達到16%；

　　(2)房地產(chǎn)板塊預收款總額是12年全板塊結(jié)算收入的0.97倍，而龍頭公司達1.27倍，處在歷史相對高位，此外，在市場一致預期2013年收入增長25%的情況下，目前板塊預收款已鎖定2013年業(yè)績的90%，未來行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定增長有保障。

　　(3)另外，今年房價已修復，毛利率下降的擔憂將逐步緩解，今年龍頭房企拿地比去年積極，土地市場恢復情況也比較好，也有利于改善股票投資者對地產(chǎn)股未來成長性的預期。

　　6、我們認為地產(chǎn)股反彈將持續(xù)，預計反彈高度，以地產(chǎn)指數(shù)作為觀測對象、以8月3日收盤價為起點，幅度可達12%約2950點，與5月29日高點相近，反彈幅度可觀，個股空間會更大，值得參與！推薦招萬金、榮盛發(fā)展、華夏幸福、中天城投、中南建設(shè)、蘇寧環(huán)球、濱江集團、中航地產(chǎn)、冠城大通、華僑城。

　　國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：地產(chǎn)股反彈仍將持續(xù)

（審校：劉滿桃）