高層發(fā)出調(diào)控向長期制度化建設(shè)轉(zhuǎn)變的信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)2~3年超額收益窗口打開。

　　投資要點(diǎn)：

　　近期行業(yè)政策刺激不斷：政治局會(huì)議表態(tài)“積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”；國家發(fā)改委徐紹史“要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長”。新一屆中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首次明確表態(tài)，在“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”前面沒有再出現(xiàn)“調(diào)控”、“降房價(jià)”、“房價(jià)合理回歸”等字眼，承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于穩(wěn)投資保增長的重要作用。新湖中寶、海印股份公布非公開增發(fā)預(yù)案，分別用于棚戶區(qū)改造和商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，此舉意味著暫停3年的房地產(chǎn)再融資正逐漸開閘。未來即將出臺(tái)的政策：房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、城鎮(zhèn)化規(guī)劃。

　　我們認(rèn)為：

　　高層發(fā)出決心從短期運(yùn)動(dòng)式的調(diào)控向長期制度化建設(shè)轉(zhuǎn)變的信號(hào)。

　　過去10年房地產(chǎn)按調(diào)控的失敗，主要原因是調(diào)控目標(biāo)設(shè)立的錯(cuò)誤?？偸羌m結(jié)于房價(jià)起起伏伏，就必然造成了短視、臨時(shí)性的運(yùn)動(dòng)式調(diào)控。多年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)控只能帶來市場(chǎng)階段性的預(yù)期調(diào)整，導(dǎo)致行業(yè)常常在基本面量價(jià)齊升，經(jīng)營業(yè)績看好形勢(shì)下資本市場(chǎng)對(duì)其政策抑制的預(yù)期分化，板塊從而面臨政策估值頂?shù)氖軌壕置妗８鞣綗o法形成基于制度和體系化的穩(wěn)定預(yù)期，臨時(shí)性、階段性的調(diào)控政策致使對(duì)政策的預(yù)期和博弈已經(jīng)成為決定板塊走向的最重要的因素。新一屆政府試圖逐步糾正過去關(guān)閉房地產(chǎn)再融資渠道等不市場(chǎng)化的做法，轉(zhuǎn)而力圖通過棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)戶籍放開、房產(chǎn)稅擴(kuò)容以及土地改革等建立“低端有保障，中端給市場(chǎng)，高端有抑制”的制度化長效機(jī)制，更依賴市場(chǎng)化的力量確保行業(yè)長期健康的發(fā)展，對(duì)于各方形成穩(wěn)定預(yù)期，打開板塊政策估值頂具有重要意義。

　　思維轉(zhuǎn)變的過渡期，政策調(diào)控正呈現(xiàn)重要變化。

　　長效機(jī)制的建立尚處起步，目前正處思維轉(zhuǎn)變過渡期，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)運(yùn)行情況背景下，政策調(diào)控的手段和目標(biāo)正呈現(xiàn)重要變化。兩個(gè)背景：(1)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分化嚴(yán)重一二線城市供需矛盾突出，面臨價(jià)格快速上漲壓力；三四線城市整體庫存較高，面臨去庫存壓力。房價(jià)上漲存結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)。(2)宏觀經(jīng)濟(jì)低位徘徊，經(jīng)濟(jì)“雙限論”決定了近期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)投資、保增長的主線。三個(gè)變化：(1)調(diào)控手段從“需求管理”到更強(qiáng)調(diào)“供給落實(shí)”；(2)調(diào)控權(quán)下放給地方，實(shí)際默認(rèn)了調(diào)控目標(biāo)從“降房價(jià)”調(diào)整為“控制房價(jià)漲幅”。(3)房地產(chǎn)企業(yè)再融資渠道將漸進(jìn)式放開。

　　房地產(chǎn)行業(yè)長達(dá)2~3年超額收益窗口打開。

　　此次表態(tài)開啟板塊估值修復(fù)行情，后市在中報(bào)業(yè)績有保障的持續(xù)刺激下預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)震蕩上行態(tài)勢(shì)。雖然短期內(nèi)，“金九銀十”基本面改善難超預(yù)期，但是長期看，在目標(biāo)切換后，按照各個(gè)國家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)股跟隨房價(jià)的走勢(shì)給股權(quán)投資者提供長期的、可持續(xù)的超額收益。再融資主題可重點(diǎn)關(guān)注：新湖中寶、福星股份、首開股份和中天城投；估值較低，中報(bào)預(yù)期高增長，受益板塊政策估值頂打開、成長性良好類公司可重點(diǎn)關(guān)注：金地、保利、榮盛、招商、華夏幸福、金科；風(fēng)險(xiǎn)提示：價(jià)格持續(xù)上漲帶來政策加碼風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：價(jià)格持續(xù)上漲帶來政策加碼風(fēng)險(xiǎn)。

　　華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：長達(dá)2-3年超額收益窗口打開