根據(jù)出讓信息判斷，前海這三宗土地的溢價率將會達到10%-20%，成為年度的樓面地價及總價地王。

　　7月26日，備受關(guān)注的前海區(qū)域首次土地拍賣會將會舉行。

　　根據(jù)出讓信息，前海此次出讓3宗土地，7月26日拍賣其中2宗(T201-0077和T201-0075)，而另外1宗(T201-0078)將于8月16日舉行排名拍賣儀式。

　　3宗土地的出讓信息見下表。

　　從以上信息可以看到，前海首次出讓的3宗地塊的起始樓面地價已經(jīng)超越1萬元/m2，即使底價成交，也成為了2012年以來深圳市商業(yè)性辦公用地的樓面地價地王。

　　而根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的判斷，前海這三宗土地的溢價率將會達到10%-20%，成為年度的樓面地價及總價地王。理由如下：

　　1、前海概念已被廣泛傳播，發(fā)展商趨之若鶩。

　　由于前海規(guī)劃在全國各地乃至海外均掀起了很大的投資熱潮，是次作為首次的土地出讓活動，將成為以后土地拍賣的風(fēng)向標(biāo)。因此政府在定價時已將底價適當(dāng)提高，而為了產(chǎn)生更好的市場反應(yīng)，發(fā)展商之間因競爭而引起的溢價成交，更是必不可少的戲碼。無論如何，一個好的開頭是各方都喜聞樂見的。

　　2、底價已較高，溢價率將維持在10%-20%。

　　如上所述，目前3宗土地的起始樓面地價已超過1萬元/m2，2012年以來成交的商業(yè)辦公地塊的樓面地價均不過萬，因此已超過深圳的一般水平。另外，根據(jù)出讓合同的要求，該些地塊項目的投資強度，除底價外，按建筑面積計算還不得低于人民幣1.5萬元/m2。因此該些地塊即使底價成交，其建筑面積最低的成本也將達到2.5萬-3萬/m2，而目前深圳在售的甲級寫字樓售價不過4萬-5萬/m2，發(fā)展商利潤已經(jīng)受到限制。如果按照投資回報率4%來計算，假設(shè)地塊建成后的租金可以達到深圳目前的最高水平250元/m2.月，其售價則需達到7.5萬/m2。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳寫字樓樓價指數(shù)的增長幅度，預(yù)計今年深圳二手寫字樓價格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫字樓的均價為45078元/m2，即使按照年7%的增長速度，到2016年年底，其售價也只能到達57431元/m2，與7.5元/m2的價格差距相當(dāng)大，這成為發(fā)展商的風(fēng)險。

　　3、建成后部分面積需無償移交政府使用，而部分10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)出讓協(xié)議，3宗地塊均有5萬-9萬m2的辦公面積無償提供給政府使用，而T201-0078地塊有10萬m2的辦公面積在10年不得轉(zhuǎn)讓。這些規(guī)定無形中削弱了發(fā)展商的利潤，因此在競價時，發(fā)展商會把這些條件考慮進成本中，因而影響拍賣時的出價情況。

　　4、對參加拍賣主體的準(zhǔn)入門檻較高，估計已于發(fā)展商達成共識。

　　簡單看看對參與拍賣的主體的要求：

　　1)T201-0077、T201-0075宗地競買申請人主體資格要求：

　　中華人民共和國境內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗，2012年會計年度的資產(chǎn)總額和主營業(yè)務(wù)收入均不低于100億元人民幣或等值外幣。

　　2)T201-0078宗地競買申請人主體資格要求：

　　A.競買人須為在香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，2013年6月24日市值不低于400億元港幣；

　　B.競買人2012年會計年度的營業(yè)收入須不低于200億元人民幣或等值外幣；

　　C.競買人須在競買前，與不少于3家境外的世界500強金融機構(gòu)或其控股的一級子公司簽署入駐該項目的合作意向(世界500強以《福布斯(Forbes)》或《財富(FORTUNE)》2012年公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，涉及金融產(chǎn)業(yè)的均可認(rèn)定為金融機構(gòu))。

　　上述對參與拍賣的主體的要求非常高，已將很多發(fā)展商拒諸于門外，因此我們有理由認(rèn)為，前海土地出讓單位已與部分發(fā)展商達成協(xié)議，拍賣活動只是一個形式。

　　綜上所述，前海作為國內(nèi)外關(guān)注度都非常高的新興區(qū)域，首次土地拍賣活動非常重要，各方都高度關(guān)注。但從目前的各樣條件看來，發(fā)生如珠海橫琴地塊206%的高溢價率事件的可能性不高。