開發(fā)商比的就是效率，以后誰的效率高占的市場份額就會越高。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 楊曉敏 “新國五條”政策出臺已過時日，但早前爭論一直不斷，主流民意的反對質(zhì)疑聲及二手房市場的劇烈反應(yīng)，顯然是決策層始料不及的。

　　很多消息皆言，“新國五條”并沒有真正執(zhí)行，對樓市的作用和影響不大，中原集團主席黎明楷也持此看法。

　　在接受觀點新媒體專訪時，黎明楷表示，去年以來，除了“新國五條”的出臺，政策一直相對穩(wěn)定。他預(yù)期，下半年基本上會維持現(xiàn)在的情況，這一屆政府對于市場的干預(yù)有可能會松一些。

　　對于開發(fā)商積極拿地的表現(xiàn)，黎明楷認為，開發(fā)商對未來的房地產(chǎn)市場還是值得期待的，房價會持續(xù)平穩(wěn)上漲。

　　他指出，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)線中總要有面粉，不買面粉怎么生產(chǎn)面包？整個生產(chǎn)流程中，生產(chǎn)流程跑得越順、越快，積壓的資金就會比較少，同一筆錢就會比人家多做一倍、兩倍的生意量來爭取利潤。

　　“開發(fā)商比的就是效率，以后誰的效率高占的市場份額就會越高。”黎明楷強調(diào)，在當前的激烈市場競爭中，開發(fā)商應(yīng)該把銷售的事情放出來，交給代理公司來做。

　　以下為觀點新媒體對中原集團主席黎明楷先生的專訪實錄：

　　觀點新媒體：上半年政策調(diào)控很嚴厲，房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)受到政策和樓市的影響都比較大的，中原集團受到的影響大不大？

　　黎明楷：今年的市場還是比較平穩(wěn)的，影響也不算太大。實際上，新的政策在執(zhí)行方面除了北京之外，其他城市沒有認真執(zhí)行。對于市場的負面影響，我們倒沒有看到。反而是從去年以來，除了新“國五條”的出臺，政策一直相對穩(wěn)定，但是新“國五條”沒有真正執(zhí)行，所以影響都不大。

　　觀點新媒體：3月份所有中介代理都賺了不少，預(yù)計下半年市場會怎么樣？

　　黎明楷：3月生意是比較好做，消耗了很多購買力， 4-6月份相對差一點。但實際來看，事實上數(shù)據(jù)也不會很差。下半年，我認為基本上還是維持現(xiàn)在這個情況。中國面對的不止是政策問題，政策對于市場的干預(yù)有可能會松一些。

　　觀點新媒體：政府干預(yù)會放松？

　　黎明楷：是放松對市場的干預(yù)，并不是從一些貨幣政等其它方面來放松，政府就是想把這些事情交回給市場。近期我們看到政府對于一些市場的資金方面，也抓得比較緊。如果按以前的來講，我想應(yīng)該是政府主導(dǎo)性插手的事情會比較多?，F(xiàn)在貨幣的存量其實已經(jīng)足夠了，國家就不會再從中央層面放錢過來，而是通過市場的機制盤活這些錢。所以我說的放松并不是說政府會放水，而是會逐步退出直接干預(yù)市場的行為。

　　觀點新媒體：下半年可能會出臺一些什么樣的政策？

　　黎明楷：暫時來看，直接影響房地產(chǎn)的應(yīng)該沒有。政府雖然沒有對房價做很大的干預(yù)，但是這段時間房價并不是像以往那樣突飛猛進，相對還算是比較平穩(wěn)。

　　一方面是供應(yīng)量不少，另一方面是中國的整體經(jīng)濟增速開始慢下來，沒有以前那么快。所以房價并不見得一直是上漲，政府也沒有做很多動作來調(diào)控樓市。

　　政府現(xiàn)在做的應(yīng)該都是比較宏觀的一些事情，例如調(diào)整中國本身的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，還有城鎮(zhèn)化的政策、戶籍方面的改革，并沒有插手到房地產(chǎn)的具體細節(jié)，所以我覺得會慢慢放開的。唯一的一點，房產(chǎn)稅應(yīng)該會逐漸鋪開，長遠來講，以后都是走這條路的，現(xiàn)在只是看走得快還是走得慢而已。政府對于限購政策的放松，其實也很為難，如果房產(chǎn)稅出來了，很多過往的行政干預(yù)措施都會慢慢退出。

　　觀點新媒體：如果房產(chǎn)稅真的實行，會對市場或者房企的有怎樣的影響？

　　黎明楷：這個很難判斷，因為不知道政府會怎么實行。上海跟重慶兩個試點城市的針對點都不同，有針對增量的，有針對存量的，存量中又分豪宅和非豪宅，還有就是稅率是多少，其實現(xiàn)在也說不清。網(wǎng)上傳說杭州要征房產(chǎn)稅，稅率都已經(jīng)定出來了，普通住宅稅4%，豪宅稅8%。我也不知道是真是假，或者是真有這樣的文件，只是寫錯了。如果豪宅的房產(chǎn)稅達到8%的話，那征十幾年就等于重新買一套房。

　　觀點新媒體：8%的確是挺高。

　　黎明楷：有沒有可能征這么高的稅，還是有很大的疑問，還有就看以后征的比例，是對增量方面去征，還是存量都得征。如果按照增量的去征，那代表地價要下降。

　　現(xiàn)在房產(chǎn)稅怎么征還只是傳言，如果按那個傳言，說杭州征8%，而且并不是增量的，如果說落實到存量，那對市場的震撼會多大？大家都把房子賣了吧。

　　我想政府會有一個合理的稅率，讓開發(fā)商覺得這個市場還是有利可圖。如果一下子把供應(yīng)商全滅了，那以后的供應(yīng)誰來做？

　　觀點新媒體：剛才提到地價方面，像萬科、保利等大企業(yè)都很活躍的拿地，您怎么看這種市場表現(xiàn)？

　　黎明楷：未來房地產(chǎn)還是可以的，開發(fā)商積極拿地表明他們還是有得賺的，現(xiàn)在的開發(fā)商走的是工廠式生產(chǎn)的流程，而且是越跑越順了。

　　觀點新媒體：這種生產(chǎn)流程已經(jīng)成為一種慣性拿地了？

　　黎明楷：生產(chǎn)線總要有面粉，不買面粉怎么生產(chǎn)面包？反正開發(fā)商賣了房就要買地，這個流程是一定這樣走的。

　　開發(fā)商還是很看好未來的市場，預(yù)測房價不會大落，當然大起更開心。如果不大起，應(yīng)該也會按正常增長，這筆賬還是算得過來?，F(xiàn)在開發(fā)商也不是比誰有關(guān)系，比誰拿地拿得更便宜點，要比的就是產(chǎn)品設(shè)計，還有整個生產(chǎn)流程。生產(chǎn)流程跑得越順、越快，積壓的資金就會比較少，同一筆錢就會比人家多做一倍、兩倍的生意量來爭取利潤。

　　現(xiàn)在看到有一些開發(fā)商把代理的事情放出來，交給代理公司來做。雖然比自己賣要多一筆成本，但是通過代理公司專業(yè)的銷售方法，項目整體流程會跑得快，銷售得快一點，資金回籠就會快。所以我覺得開發(fā)商比的就是效率，以后誰的效率高占的市場份額就會越高。

　　觀點新媒體：但是現(xiàn)在的地價都很不便宜。

　　黎明楷：不便宜就代表著開發(fā)商認為未來的樓價不會跌。

　　觀點新媒體：對后市還是比較樂觀？

　　黎明楷：應(yīng)該是比較樂觀的。如果真的是房價大漲，當然就更開心，但如果只是穩(wěn)步的漲，他們也還是能賺的。

　　觀點新媒體：對于一些國內(nèi)開發(fā)商到國外其它地方去投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象，您怎么看？

　　黎明楷：錢多了就需要出去?，F(xiàn)在開發(fā)商也在不斷進步，應(yīng)該具備全球視野。中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，或者從開發(fā)商角度來講，并不算是一個洼地，也并不是誰進來都能賺錢，但如果他到國外的升值空間更高，那也會出去。

　　以前開發(fā)商通過各種關(guān)系拿地，成本便宜，誰都覺得在大陸做生意比在外面做好很多，當然就不會出去，但是現(xiàn)在國外投資升值空間有可能更大，所以大家就往外面跑。

　　觀點新媒體：到國外去投資，在拿地方面同樣都會遇到一些困難的。

　　黎明楷：當然會有困難。很多開發(fā)商買的都是現(xiàn)成的，去倫敦、美國買一些已經(jīng)蓋好的寫字樓。

　　如果說跑到外面去買地的，萬科曾經(jīng)在香港參與了一個項目，只占20%的份額，萬科也并不是主導(dǎo)，而是新世界主導(dǎo)，其實也算是買一個經(jīng)驗而已。萬科投資這個項目，我估計參與得不多的，只是從參與中就可以看香港的這些企業(yè)是怎么經(jīng)營的。

　　觀點新媒體：您認為中國市場還是相對比較健康的？

　　黎明楷：是，我反而認為現(xiàn)在的市場比以往更樂觀一點，我的樂觀并不是說樓價一直往上漲，應(yīng)該是比較平穩(wěn)，市場機制慢慢恢復(fù)，我覺得這十年應(yīng)該是可以看到的。

　　觀點新媒體：政府還是會不停地壓房價，例如廣州，限簽、限價、限購等政策對樓價的影響還是比較大的。

　　黎明楷：這是地方行為，不是中央行為。以前是中央一定要地方去做，現(xiàn)在是地方自己去做，這有比較大的不同。地方會靈活一些，會根據(jù)當?shù)厍闆r進行調(diào)整。中央的政策出來通常都是鐵板一塊，所以地方政府應(yīng)多一些靈活性，不管是不是行政手段，這比中央出一些行政命令來調(diào)房價要市場化一點。

　　觀點新媒體：您預(yù)期未來的房價會是怎樣的走勢？還會繼續(xù)上漲？

　　黎明楷：基本上房價還是會繼續(xù)上漲的，只要上漲的幅度不會太快，大家都可以接受。

　　觀點新媒體：有很多之前做住宅的開發(fā)商，現(xiàn)在慢慢向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，您會不會擔心商業(yè)供應(yīng)方面會過剩？

　　黎明楷：確實有這樣一個情況，因為住宅受限制，這幾年宅地不好賣，政府為了收入就增加了一些商業(yè)方面的供應(yīng)，所以商業(yè)的供應(yīng)量一下子就多起來了。長遠來講會不會供應(yīng)過剩還不一定，經(jīng)濟一直在發(fā)展，市民的收入也在增長，但是階段性的供應(yīng)過多，我覺得是會出現(xiàn)的。在一線城市這個情況還好一點，但是對于三四線城市，我覺得更恐怖。

　　觀點新媒體：是三四線城市承受不起那個供應(yīng)量？

　　黎明楷：三四線城市原本就沒有這么多人口和消費力，商業(yè)突然多起來了，就不一定都能利用起來。不同的三四線城市也在競爭，并不是筑巢引鳳那個鳳就來，巢太多了，鳳有得選擇就不來了。

　　一二線還算好一點，三四線的風(fēng)險就高一點?？赡艿阶詈?，有一些開發(fā)商也學(xué)會打擦邊球，會變相成為住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在就有一些把商業(yè)地產(chǎn)做成了酒店式公寓了。

　　觀點新媒體：對沒有做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)商，應(yīng)該怎樣發(fā)展比較好？

　　黎明楷：一是不熟悉的東西最好不做，如果迫于無奈一定要往那個方向發(fā)展，就要細心一點，請一些專業(yè)的公司來做規(guī)劃；另一個，從開發(fā)商本身來講，效率是很重要的。效率從進土地到最后變現(xiàn)，速度是快還是慢。

　　雖然說慢工出細活，但是現(xiàn)在慢工是不行的。以前因為土地成本便宜，通過關(guān)系拿到地比較便宜，等時間長了慢慢就會增值，現(xiàn)在不一樣了，地價成本都很高，就要求開發(fā)商走快的流程，把這塊地變成產(chǎn)品，然后變現(xiàn)。當然也有可能升值，但風(fēng)險會很高，升值不一定能填得上資金成本，除非有一個很便宜的資金渠道。

　　觀點新媒體：中原在內(nèi)地跟香港的發(fā)展策略不一樣？

　　黎明楷：原理大致都一樣，其實工作內(nèi)容都不一樣。在大陸是有一手、二手都做，但在香港，一手和二手都是同一個班底，他們只是做銷售工作的，對開發(fā)商前期的協(xié)助基本上是沒有的。在大陸，一手方面的工作比較靠前，包括市場研究、策劃方面這些東西都是需要做的。所以從這方面來講，中原在香港跟大陸，做法是很不一樣的。但從核心的理念方面，中原講究很明晰的發(fā)展思路、有機成長，都是同一套做法的。只是面對不同的市場，或者不同的服務(wù)范疇，做的事情就有一些差異。

　　觀點新媒體：未來有沒有計劃重點拓展內(nèi)地哪個區(qū)域？

　　黎明楷：中原講無為，無為就是并沒有一個中央主導(dǎo)的思想，區(qū)域的發(fā)展下放給區(qū)域自己去想。如果區(qū)域公司看好了新的城市，他們會建議反饋到上層，不是上層要求下面的人一定要進入某個城市。

　　今年我估計沒有什么新的城市要開，現(xiàn)在中原已經(jīng)覆蓋30多個城市了，這30多個城市也會覆蓋到周邊的三四線城市，這樣做起來，我們覆蓋的城市可能有上百個了。

　　觀點新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇主題是“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您認為這種新力量指的是什么？

　　黎明楷：從中介這方面來講，就是專業(yè)的分工要做得更仔細，每一個環(huán)節(jié)都要深化，才有可能會出現(xiàn)新力量。

　　從開發(fā)商來講，就是整合能力?，F(xiàn)在已經(jīng)不是所有東西都是自己做了，如果所有東西都是自己做，通常就很容易有薄弱點。作為一個開發(fā)商，要有能力整合市場上每個環(huán)節(jié)最優(yōu)質(zhì)的資源為我所用，這就是開發(fā)商的“新力量”。

（審校：勞蓉蓉）