　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 新的一年，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型儼然已成為最重要的課題之一，而作為中國經(jīng)濟少有的加速引擎，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型更加值得關(guān)注。

　　瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展要與中國經(jīng)濟增長與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)，尤其是在制造業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重的情況下，要維持其穩(wěn)定經(jīng)濟增長的支柱地位。

　　在沈建光看來，房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展也要結(jié)合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的三個方面，即外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需；投資轉(zhuǎn)向消費；制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。而只有同時促進(jìn)這三大轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)才能成為“改革時代的新力量”。

　　然而，在當(dāng)前整體經(jīng)濟形勢依然低迷的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)如何具體實現(xiàn)轉(zhuǎn)型就顯得尤為重要。

　　沈建光的看法是，外界既不能否定房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)、對相關(guān)消費的帶動作用，也不能走刺激房地產(chǎn)的老路，需要將穩(wěn)增長與打擊泡沫結(jié)合起來。

　　“一定要鼓勵房地產(chǎn)商為剛性需求、改善性需求提供房源，并給予一定的政策支持增加供給，鼓勵保障性住房的建設(shè)，并結(jié)合城鎮(zhèn)化，尋找新的投資方向。”沈建光認(rèn)為。

　　展望下半年，沈建光表示，房價增速會比上半年有所回落，但還有賴于包括房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)登記等一系列政策的相繼推出，這些政策也有利于增加供給，進(jìn)而改變房價只漲不跌神話，促進(jìn)房價增長回歸合理。

　　以下為觀點新媒體對瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟正面臨改革與轉(zhuǎn)型，您之前也提到其實中國經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不堅實，作為中國經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下將如何保持增長？

　　沈建光：這一問題十分關(guān)鍵，牽涉到房地產(chǎn)行業(yè)長期內(nèi)如何能夠健康發(fā)展。從以往歷史來看，中國的房地產(chǎn)政策往往也在如何打擊泡沫與保持經(jīng)濟增長左右權(quán)衡，但卻缺少長效機制。

　　比如，金融危機之前，中國的房地產(chǎn)市場基本屬于調(diào)控狀態(tài)，國家出臺一系列調(diào)整政策，以期抑制過熱的投資和房價的過快上漲。而金融危機出現(xiàn)以后，因“信心重于黃金”，為保內(nèi)需，推出了四萬億經(jīng)濟刺激計劃，尤其是房地產(chǎn)政策從打壓到鼓勵的急劇變化，但最終投入超過“十萬億”，為如今房地產(chǎn)泡沫的積聚埋下隱患。

　　因此，針對當(dāng)前經(jīng)濟形勢低迷，我們既不能否定房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)、對相關(guān)消費的帶動作用，也不能重走刺激房地產(chǎn)的老路，需要將穩(wěn)增長與打擊泡沫結(jié)合起來，即鼓勵房地產(chǎn)商為剛性需求、改善性需求提供房源，并給與一定的政策支持增加供給，鼓勵保障性住房的建設(shè)，并結(jié)合城鎮(zhèn)化，尋找新的投資方向。

　　同時，通過以全國開征房產(chǎn)稅為主要措施的財政體制改革來調(diào)節(jié)合理需求，這樣既能發(fā)揮房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的支持作用，也不至于使泡沫積聚，相比于早前變化頻繁，且時而過緊、時而過松的政策，這是個方向上的改變。

　　觀點新媒體：今年以來，“國五條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，在您看來，這會對房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展造成什么影響？

　　沈建光：新國五條不應(yīng)該是單一的政策手段，只有不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅擴容、保障房建設(shè)等配套措施出臺，才有利于改變房價暴漲預(yù)期，有利于為地方政府尋找新的收入來源，進(jìn)而減少對土地財政的依賴，有利于中低收入群體改善住房條件。

　　如果這一系列的市場化手段出臺，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)長期健康發(fā)展，也有助于減少未來行政措施干預(yù)的給行業(yè)發(fā)展帶來的不確定性，營造平穩(wěn)的外在環(huán)境。

　　觀點新媒體：從今年市場成交看，部分城市并未出現(xiàn)“量價下跌”的狀態(tài)，您認(rèn)為原因是什么？對于下半年的房地產(chǎn)走勢，您有什么樣的看法？

　　沈建光：在一線限購、限貸等嚴(yán)厲政策作用下，銷售量上漲支持的價格提升，證明一線城市剛需仍然較強。以北京為例，限購持續(xù)至今，滿足納稅滿五年等條件的購房人數(shù)增多，房價上漲，可以部分理解為剛需與改善性需求的釋放。另一方面，房價上漲也有非理性的原因，即恐慌性購房與房價只漲不跌的預(yù)期，也推高了房價走勢。

　　展望下半年，房價增速會比上半年有所回落，主要原因在于房地產(chǎn)配套政策的相繼推出，包括已經(jīng)提到的新國五條、不動產(chǎn)登記等一系列政策，有利于增加供給進(jìn)而改變房價只漲不跌神話，促進(jìn)房價增長回歸合理。目前來看，房價下降的可能性也比較小，畢竟在城市化中期，大量移民增加剛性需求。

　　觀點新媒體：新一屆政府多次提出要推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，對中國的房地產(chǎn)將產(chǎn)生什么影響？在調(diào)控與城鎮(zhèn)化相互交織的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的方向和定位是否會發(fā)生變化？

　　沈建光：城鎮(zhèn)化進(jìn)程伴隨著城市人口的增加，對房屋的需求與舒適度會進(jìn)一步增加，會相應(yīng)帶動新一批剛性需求與改善性需求，為房地產(chǎn)企業(yè)提高機遇。同時，新城市規(guī)劃也對商業(yè)房地產(chǎn)有一定的需求。我認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要一系列長效機制，房地產(chǎn)行業(yè)可以從結(jié)構(gòu)性調(diào)整以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中尋求機會。

　　觀點新媒體：今年內(nèi)改革與擴大房產(chǎn)稅試點已經(jīng)明確，您覺得房地產(chǎn)行業(yè)將怎樣應(yīng)對？房產(chǎn)稅是否能真正降房價？對房地產(chǎn)未來的發(fā)展又會有什么影響？

　　沈建光：由于房地產(chǎn)稅是向房屋持有人征收的稅收，所以對房地產(chǎn)商并不造成直接影響。但有可能通過購房者持有房屋的成本改變購房預(yù)期，因此也會相應(yīng)的打壓投機投資性需求，或許對房地產(chǎn)商造成一定影響。但這也就恰恰意味著，房地產(chǎn)商應(yīng)該順應(yīng)需求，建更多中小戶型的住房，滿足剛需與改善性需求，而這也與調(diào)控的初衷一致。

　　對于房價方面，房地產(chǎn)稅的推出主要意義在于化解地方政府財政困境，而并非僅針對房價做出的調(diào)控政策。房價能否下降還需結(jié)合很多因素，包括房地產(chǎn)稅的征收面積是多少，征收群體是存量房還是增量房，不動產(chǎn)登記制度能否切實推進(jìn)，其他投資渠道是否暢通等等。如果配套措施得力，投資投機性需求會被極大壓縮，中國房價只漲不跌的神話終會破滅。

　　觀點新媒體：從廣義上來看，貨幣超發(fā)與流動性泛濫被認(rèn)為是房地產(chǎn)成交與房價上漲的推手，中國金融與貨幣政策是否需要調(diào)整？未來會維持怎樣的政策基調(diào)？

　　沈建光：未來貨幣政策空間需要考慮經(jīng)濟增長情況、通脹情況以及全球量化放松的情況。從目前來看，由于實體經(jīng)濟運行仍令人擔(dān)憂，且有可能超出決策層早前預(yù)期，而通脹仍然可控，未來貨幣政策可能會考慮降息。原因在于當(dāng)前部分中小企業(yè)融資成本較高，如一年期基準(zhǔn)貸款利率為6%，加上2.9%的PPI通縮，實際利率接近9%。

　　另外，當(dāng)前存在大企業(yè)相對容易獲得貸款，但未進(jìn)行投資反而將錢通過信托等表外產(chǎn)品高價貸給小企業(yè)，造成了資金重復(fù)計算，也是當(dāng)前流動性充裕而投資疲軟的原因之一。而發(fā)達(dá)國家降息潮之下，也加大了資本流入的壓力。當(dāng)然，在降息的同時也可以加快利率市場化進(jìn)程，繼續(xù)提高存款利率上浮范圍，進(jìn)而加快金融改革進(jìn)程。

　　觀點新媒體：調(diào)控房地產(chǎn)的一個關(guān)鍵是金融控制，如收緊房企融資和購房貸款等，從現(xiàn)實情況分析，您覺得這些措施能起到多大作用？

　　沈建光：從購房者來看，我早前做過研究，中國的房價是豪宅不貴，陋室難求，低收入群體相對支付能力有限，而高端商品房相對于其購買者來講泡沫并不嚴(yán)重。而中國居民購房的按揭比例低于發(fā)達(dá)國家，有三分之一的購房者采取現(xiàn)金支付。因此，限貸主要對一線城市的剛性需求影響較大，對高收入群體影響有限。

　　對開發(fā)商來講，由于吸取了早前金融危機的經(jīng)驗，也更注重確?，F(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，避免再次出現(xiàn)2008-2009年的資金困境。同時，當(dāng)前開發(fā)商融資渠道也在增加，信托、海外融資、房地產(chǎn)金融都提供了銀行信貸融資以外的更多途徑，因此，收緊房企信貸對開發(fā)商是有所影響，但可能小于從前。

　　未來政府應(yīng)該通過增加土地供給和信貸供給來促進(jìn)房地產(chǎn)供給，同時通過房產(chǎn)稅控制投資需求來調(diào)控房地產(chǎn)，而非用控制房產(chǎn)的供給和限購來達(dá)到目的。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)與金融的關(guān)系日益密切，在這種趨勢下，企業(yè)應(yīng)如何適應(yīng)并尋求突破點？在您看來，未來房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

　　沈建光：中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展前景也十分廣闊，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、按揭貸款證券化、私募房地產(chǎn)開發(fā)基金等。美國這方面發(fā)展比較早，也相對成熟，可以有很多金融產(chǎn)品借鑒，當(dāng)然也要注意相關(guān)風(fēng)險的防范。

　　觀點新媒體：本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過程中，您覺得中國房地產(chǎn)的“新力量”會體現(xiàn)在哪些方面？

　　沈建光：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與中國經(jīng)濟增長與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)，尤其在制造業(yè)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重的情況下，是經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要支柱。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要結(jié)合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的三個方面，即外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需、投資轉(zhuǎn)向消費、制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中成為新的增長點，同時促進(jìn)這三大轉(zhuǎn)型，成為“改革時代的地產(chǎn)新力量”。

（審校：勞蓉蓉）