過高的利息負重已壓得很多企業(yè)喘不上氣來。特別是一些民營企業(yè)，每天一睜眼，就有幾十、上百萬的利息支出，其焦慮感可想而知。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商光鮮業(yè)績的背后，其政府稅費之重、負債利息之高、經(jīng)營風(fēng)險之大，非外界所能體會。除房價中的百分之六、七十直接間接地流入政府口袋中外，高負債所導(dǎo)致的高利息幾乎“吃掉”了大半凈利潤，“每天送給銀行幾輛奧迪或奔馳”很正常。真所謂，“基本上是給政府和銀行打工”。

　　今年的上市公司年報“窗口期”（4月30日前）后，幾個數(shù)據(jù)著實灼傷了許多人的眼睛：A股2469家上市公司在2012年合計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤1.95萬億元，同比出現(xiàn)零增長；而同年，僅16家上市銀行的總凈利潤就達到1.03萬億元，占全部上市公司利潤總額的53%。也就是說，銀行利潤占到了半壁江山。

　　只需簡單推理，就不難知道，企業(yè)確實“基本上是給政府和銀行打工”，包括房地產(chǎn)企業(yè)。正如萬科董事會主席王石所言，“將來的房地產(chǎn)市場，沒有幾千億的融資平臺，你只是一個打工的。”

　　房企利息負重到底有多高？先看幾個典型企業(yè)的例子。

　　年報顯示，2012年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031.2億元，同比增長43.7%；實現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%。而年末，萬科“一年內(nèi)到期的非流動負債”和“長期借款”共計616.6億元，全年“應(yīng)付利息”64.97億元，同比增長138.6%。

　　在保利地產(chǎn)發(fā)布了2012年銷售額實現(xiàn)1017億元的快報后，有媒體記者問，“保利凈利潤能否過百億”。我說，不可能，因為保利負債額很高，利息支出很大。隨后發(fā)布的年報印證了這一判斷。數(shù)據(jù)顯示，2012年保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤84.38億元，同比增長29.20%；年末有息負債815億元，而且負債利率比基準(zhǔn)利率高15%。盡管利息支出與凈利潤不存在占比關(guān)系，但過高的利息支出卻大大拖累了保利的凈利潤“后腿”。

　　鑒于萬達還未整體上市，外界無從知曉其負債和凈利潤情況，但預(yù)計負債額高達上千億元，而凈利潤可能很低。

　　一線優(yōu)秀企業(yè)尚且如此，中小房企也好不到哪兒去，利息支出占比和增速甚至更高。例如億城股份（000616）。年報數(shù)據(jù)顯示，2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.22億元，同比下降了11.18%；期內(nèi)財務(wù)費用（主要是資本化利息）0.9億元，同比增長了72.72%。云南城投（600239）2012年實現(xiàn)營業(yè)收入3.54億元，同比增長115.87%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比增長11.63%；負債利率是12%左右，僅借款費用資本化的金額就高達9.94億元，同比增長了206.12%。天地源（600665）2012年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.4億元，同比增長4.99%，而期內(nèi)利息支出超過兩億。

　　財務(wù)費用包括資本化利息和一般財務(wù)費用。由于企業(yè)利息支出未必全部真實地體現(xiàn)于當(dāng)期財報中，因此難以通過財報獲知企業(yè)實際利息支出。另外，由于利息支出既可以資本化也可以費用化，因此許多企業(yè)會通過將利息支出多資本化，從而減少財務(wù)費用，增加當(dāng)期的凈利潤。所以，通過有息負債額和利率推算利息支出是最為直接、有效的辦法。

　　蘭德咨詢專題研究房企年度利息支出與凈利潤比例關(guān)系后發(fā)現(xiàn)，TOP20企業(yè)中，占比相對較低的是30%左右，高的則超過70%。全部上市房企中，81%的企業(yè)超過了33%，36%的企業(yè)超過了50%。蘭德咨詢是一家專業(yè)從事房企研究和戰(zhàn)略咨詢的知名機構(gòu)。

　　據(jù)推測，2012年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的全部貸款加權(quán)平均利息是11%左右。如果一家企業(yè)全年加權(quán)平均有息負債額是50億元，則每年利息支出約5.5億元——平均每天150萬元——相當(dāng)于每天開出三輛奧迪或一輛奔馳！如果負債額是500億元，則每天支付1500萬元的利息，或相當(dāng)于每天開出10輛奔馳給金融機構(gòu)……

　　過高的利息負重已壓得很多企業(yè)喘不上氣來。特別是一些民營企業(yè)，每天一睜眼，就有幾十、上百萬的利息支出，其焦慮感可想而知。

　　高利息負重主要有兩個原因。一是，在自有資金有限的情況下，企業(yè)要實現(xiàn)規(guī)模速度擴張，不得不采取高杠桿的投資策略，進而導(dǎo)致高負債和高利息支出。據(jù)“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”數(shù)據(jù)，截至2012年末,滬深A(yù)股和香港內(nèi)房股企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值分別為62.27%和67.05%；剔除預(yù)收賬款后的有效負債率均值分別是為48.48%和54.30%。事實上，近年來房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一直居高不下，負債率超過80%的企業(yè)為數(shù)不少。二是負債利率較高。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有兩大來源：銀行貸款和非銀行融資。隨著央行施行“利率市場化”政策，據(jù)了解，開發(fā)企業(yè)的銀行貸款利率普遍比基準(zhǔn)利率高10%以上，大致上浮區(qū)間是10%-25%，上浮方式是銀行收取中間業(yè)務(wù)費、服務(wù)費等。盡管如此，也不是每個企業(yè)、每個項目都能預(yù)期取得貸款。為了緩解資金鏈緊張狀況，企業(yè)不得不尋求基金、信托、發(fā)債等其他融資渠道。目前，這些非銀行融資的利率通常是12%-15%，更高的能達到18%。而非正常渠道的民間融資，利率有的高達30%。當(dāng)然也有很低的。例如，龍湖的平均負債利率只有6.72%，華潤置地則只有3.77%。融資利率高低主要看企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)健性和風(fēng)險程度。在規(guī)模速度發(fā)展導(dǎo)向下，近年來，在房地產(chǎn)企業(yè)“資金池”中，非銀行融資占比呈快速增長趨勢，從而使負債加權(quán)平均利率持續(xù)走高。

　　或許有人不解：為什么不放慢速度、低負債呢？這與房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的“搶市場”心理直接相關(guān)。無論是抓住沒抓住已過去的“黃金十年”的，都想在“白銀時代”做大做強。因為大家都知道，即便有新型城鎮(zhèn)化利好政策，房地產(chǎn)企業(yè)是至多還有10-15年的好日子。

　　另一個不太為人所知卻對房地產(chǎn)企業(yè)影響很大的因素是，這些年越來越嚴重的各類行業(yè)排名，不時地刺激著企業(yè)敏感的神經(jīng)。因為大家也都知道，只要排名上去了，或者成功上市了，關(guān)注度自然就高；只要成為知名品牌企業(yè)，拿地時，地方政府就會給予地價打折優(yōu)惠，房價可能賣得更高。

　　在為企業(yè)做發(fā)展戰(zhàn)略咨詢時，我們發(fā)現(xiàn)，如果給企業(yè)提出復(fù)合增長率20%的目標(biāo)，企業(yè)往往不高興，需要反復(fù)做解釋、說服工作；如果目標(biāo)定為30%、40%，甚至“五年翻兩番”，企業(yè)就很興奮。但如果真為企業(yè)負責(zé)，又必須將企業(yè)“從暢想拉回現(xiàn)實”，除非企業(yè)確有可基本支撐戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的資源和能力。

　　事實反復(fù)證明，只要焦慮感過重，往往會做出一些判斷、決策錯誤。因此，適當(dāng)降低負債率，逐步由規(guī)模速度導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益導(dǎo)向，是企業(yè)應(yīng)重點考慮、盡快決策的。

　　如果企業(yè)想搶占市場，不得不“三高”（高杠桿、高負債率、高利率），那么必須要有“高效運營”作保障。要實現(xiàn)高效運營，主要有兩個舉措。首先要加強管理，練好內(nèi)功，確保有序、高效運轉(zhuǎn)。其次，也是最根本的，要處理好創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)化的關(guān)系，盡量推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的連鎖、復(fù)制開發(fā)。

　　或許大家已注意到，近年來，萬科、恒大、萬達、綠城、龍湖等一線房企都已形成了包括多個產(chǎn)品系列的產(chǎn)品體系，都在不同城市、不同項目中大力推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)。據(jù)蘭德咨詢的最新統(tǒng)計，全國共有47個恒大綠洲，20個華潤橡樹灣，6個龍湖滟瀾山，已開業(yè)和規(guī)劃建設(shè)中的萬達廣場更是多達百個。受一線房企經(jīng)驗啟發(fā)，已有越來越多的20億以上的企業(yè)也開始了產(chǎn)品線規(guī)劃和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作。某種意義上說，房地產(chǎn)市場已進入以快速周轉(zhuǎn)開發(fā)模式為主流的標(biāo)準(zhǔn)化時代。

　　也就是說，大家買的房子可能就是開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可能已有成千上萬個家庭住著一模一樣的房子。但這也沒什么可責(zé)怪的。既然手機、電腦、汽車、飛機這些不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品也都實現(xiàn)了模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化，構(gòu)造更簡單的房子沒什么不可以的，總比獨一無二卻很難使用的創(chuàng)新產(chǎn)品要實用得多。

　　據(jù)悉，龍湖目前的產(chǎn)品是“90%復(fù)制+10%創(chuàng)新”，萬科更是在住宅產(chǎn)業(yè)化、工廠化之路上矢志不渝地努力著。設(shè)想，幾年后，當(dāng)其他企業(yè)完成一個項目需要4年時，萬科只需要2年——其他企業(yè)如何與萬科競爭？對購房者來說，今后住在智能、環(huán)保、工廠化裝配的房子里，也不是一件壞事，至少要做好心理準(zhǔn)備。

　　另外，特別提請企業(yè)注意的是，如果某一階段確定走“三高”之路，一定要構(gòu)建好“資金池”，確保資金鏈安全；要優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)；要進行資金投放效益分析，力爭實現(xiàn)利息成本最小化和資金效益最大化。

　　“三高”需要高效運營、快速周轉(zhuǎn)作保障，但前提是，經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大波動。對房地產(chǎn)市場而言，小波動是常態(tài)，大波動是危機。歷經(jīng)危機（比如成交量和房價下跌30%）還不倒的企業(yè)就是好企業(yè)，歷經(jīng)危機還能進一步做大做強的企業(yè)，或許鳳毛麟角，甚至還只是一個神話。