就奧園目前的規(guī)模來看，是否支持其不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的一個(gè)占比，也值得考究。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 繼富力、雅居樂相繼公布5月銷售后，6月7日，作為廣州本土企業(yè)的奧園地產(chǎn)也隨之將其今年前5月銷售業(yè)績(jī)公之于眾。

　　數(shù)據(jù)顯示，奧園地產(chǎn)前5月合同銷售金額約人民幣19.88億元，較2012年同期增加11.4%；總合同銷售面積約為32.08萬平方米，同比上升26.4%。

　　對(duì)于前5月的銷售表現(xiàn)，奧園地產(chǎn)投資者關(guān)系主管何嘉恩6月7日表示，就目前的銷售情況來看，有信心達(dá)到全年75億元的合約銷售額目標(biāo)。

　　提高商業(yè)占比

　　銷售簡(jiǎn)報(bào)還顯示，前5月，奧園地產(chǎn)共有10個(gè)項(xiàng)目獲得了銷售收入，其中，奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)貢獻(xiàn)最多，為3.89億元；其次為沈陽奧園·會(huì)展廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)了3.21億元；此外，株洲片區(qū)也貢獻(xiàn)了2.87億元。

　　若按不同產(chǎn)品類型看貢獻(xiàn)占比，奧園地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)總裁楊忠6月7日在記者會(huì)上透露，目前奧園地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目收入占整體收入比例約40%，且未來商業(yè)收入占比仍有提升空間。

　　而奧園地產(chǎn)副總裁王曙煜日前也透露，未來三年奧園地產(chǎn)將繼續(xù)發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目包括廣州的奧園城市天地、養(yǎng)生廣場(chǎng)，奧園國(guó)際中心及江門項(xiàng)目，南沙項(xiàng)目等等。

　　對(duì)于奧園地產(chǎn)逐步提升商業(yè)占比的設(shè)想，一熟知商業(yè)運(yùn)作的業(yè)內(nèi)對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析稱，國(guó)際上，一些健康的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，會(huì)通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)去達(dá)到一定的收益比例。而通常情況下，一家企業(yè)的租金收入占到經(jīng)營(yíng)收入比例的30%-40%時(shí)，才算該企業(yè)達(dá)到了一個(gè)穩(wěn)定健康的的態(tài)勢(shì)。

　　事實(shí)上，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)方面，奧園地產(chǎn)自2009年起便已開始商住雙線的經(jīng)營(yíng)方針。而提高商業(yè)占比的策略或與其對(duì)商業(yè)前景的看好分不開。

　　奧園地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)總裁楊忠曾表態(tài)稱，商業(yè)地產(chǎn)由于不受目前房地產(chǎn)限購、限貸政策的影響，2011年以來商業(yè)開發(fā)、推出量再有增加趨勢(shì)。國(guó)家未來幾年仍會(huì)注重拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力，商業(yè)作為促進(jìn)消費(fèi)的重要平臺(tái)，加上不受地產(chǎn)現(xiàn)有調(diào)控政策影響，對(duì)未來幾年前景總體看好。

　　于6月7日的記者會(huì)上，奧園地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)總裁楊忠也再次重申了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法，其認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)可以抓緊由內(nèi)需帶動(dòng)的消費(fèi)增長(zhǎng)。雖然商業(yè)地產(chǎn)短期的收款比例較住宅項(xiàng)目低，但日后可持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　據(jù)悉，目前奧園地產(chǎn)自身在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面，也明確了開發(fā)“大中型商業(yè)MALL、主題及社區(qū)配套商業(yè)街、高端商業(yè)公寓寫字樓、養(yǎng)生商業(yè)”四個(gè)產(chǎn)品系列，以及“商業(yè)自持為輔、銷售為主”的理念。

　　而奧園地產(chǎn)副總裁王曙煜日前則明確表示，奧園地產(chǎn)目前主要推崇的是一個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，即將傳統(tǒng)銷售的比例和內(nèi)容降低，但進(jìn)一步提升非傳統(tǒng)與體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)。

　　發(fā)展商業(yè)考究

　　據(jù)了解，目前奧園地產(chǎn)在商業(yè)的運(yùn)營(yíng)方面主要是靠賣出部分公寓及商鋪來回籠主要的開發(fā)資金；同時(shí)，在管理上，也主要是奧園地產(chǎn)自己組建了相關(guān)的運(yùn)營(yíng)公司來進(jìn)行管理。

　　“做住宅開發(fā)跟商業(yè)開發(fā)有很大的區(qū)別，做商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)榍捌诔恋淼馁Y金更大，因此在管理等各個(gè)方面也較做住宅開發(fā)更為復(fù)雜，所以面臨的問題相較來說會(huì)更多。”一業(yè)內(nèi)人士如是指出。

　　在分析開發(fā)住宅與開發(fā)商業(yè)二者的不同之處時(shí)，上述業(yè)內(nèi)引用了個(gè)簡(jiǎn)單的比喻，詮釋了開發(fā)住宅跟商業(yè)的要求，其稱，搞住宅開發(fā)好比是“小學(xué)生”，搞商業(yè)開發(fā)好比是“研究生”。

　　對(duì)于奧園地產(chǎn)目前的發(fā)展規(guī)模是否適合大規(guī)模開發(fā)商業(yè)物業(yè)的情況，該人士表示，目前奧園在發(fā)展商業(yè)物業(yè)方面才剛起步，因此很難判斷其未來的發(fā)展情況。

　　“但只要企業(yè)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面具有較強(qiáng)的實(shí)力、企業(yè)資金能良性的滾動(dòng)起來，未來發(fā)展商業(yè)物業(yè)的問題也不會(huì)太大”。

　　不過，另有分析認(rèn)為，奧園目前在住宅開發(fā)方面并不算特出彩，因此，未來奧園在發(fā)展商業(yè)方面怎樣去選擇商業(yè)模式、怎樣去配備具有商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)等都是必要考慮的問題。

　　另外，相關(guān)分析也指出，由于發(fā)展商業(yè)物業(yè)需要沉淀大量的資金，就奧園目前的規(guī)模來看，是否支持其不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的一個(gè)占比，也值得考究。

　　相關(guān)資料顯示，2012年11月1日，奧園地產(chǎn)宣布完成北京項(xiàng)目的出售，由此共獲得32.3億港元資金回籠；隨后，11月中旬，奧園地產(chǎn)又在國(guó)際資本市場(chǎng)成功發(fā)行1.25億美元外債。

　　于是有分析師認(rèn)為，奧園地產(chǎn)通過出售項(xiàng)目以及發(fā)債等形式來籌集資金，轉(zhuǎn)投商業(yè)項(xiàng)目，可以看出奧園對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的前景較為樂觀。

　　另據(jù)了解，或正是出于發(fā)展商業(yè)的想法，奧園地產(chǎn)自去年至今也較為積極獲取商業(yè)地塊，2012年11月30日，奧園地產(chǎn)聯(lián)手保利地產(chǎn)以底價(jià)34.1億元競(jìng)得位于廣州番禺新城的商業(yè)地塊，而該項(xiàng)目即為奧園地產(chǎn)重點(diǎn)打造的“奧園城市天地”項(xiàng)目。

　　隨后今年的1月，奧園地產(chǎn)再次宣布，于2012年年底通過拍賣取得株洲市天元區(qū)三幅商業(yè)及住宅地塊的土地使用權(quán)，總代價(jià)為人民幣7.46億元，奧園地產(chǎn)占其中60%股權(quán)，須支付60%的總代價(jià)即4.48億元。