“我們確實(shí)需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個(gè)作為我們的主要內(nèi)容，但我們沒(méi)有說(shuō)要去地產(chǎn)化。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 華僑城在近年來(lái)的發(fā)展中被外界質(zhì)疑最多的就是高負(fù)債帶來(lái)的資金壓力，但在華僑城眼中，卻并不覺(jué)得資金面臨壓力。

　　“雖然我們很少用新的融資手段，但就是常規(guī)的利用一部分銀行貸款和收入就足夠支撐現(xiàn)在的投資?！比A僑城總裁劉平春在6月6日的股東大會(huì)上如述。他還稱，如果公司愿意，可以很快地使用一些融資手段，因?yàn)楣居泻艽蟮拇媪拷稹?/p>

　　當(dāng)然，劉平春也覺(jué)得，華僑城確實(shí)很少進(jìn)行并購(gòu)，經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)，以及一些多渠道資本市場(chǎng)融資的運(yùn)用，這些都是公司做得不夠的地方，今后應(yīng)該在這些方面強(qiáng)化?！拔覀儠?huì)有一個(gè)擴(kuò)大融資渠道，擴(kuò)大股本結(jié)構(gòu)，增加凈資產(chǎn)的任務(wù)，這也是必須的任務(wù)?！?/p>

　　其實(shí)在近年來(lái)的發(fā)展中，華僑城更多的是強(qiáng)調(diào)自身在文化和旅游業(yè)務(wù)方面的前景。

　　劉平春在談到華僑城今后的拓展計(jì)劃時(shí)就提到，希望主題公園能夠在2015年達(dá)到每年3000萬(wàn)人次的客流量，也希望在一些省會(huì)型的城市尋找拓展機(jī)會(huì)。而在現(xiàn)有的公園結(jié)構(gòu)里面，會(huì)在北京和上海發(fā)展巨型公園。

　　但在主題公園方面，華僑城卻面臨今后迪士尼的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內(nèi)涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。劉平春對(duì)此也坦承，關(guān)于文化內(nèi)涵確實(shí)是核心的問(wèn)題，其實(shí)全世界的主題公園也只有迪士尼能夠做到這一點(diǎn)。

　　而在被股東問(wèn)及華僑城今后要大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是否就要去地產(chǎn)化時(shí)，華僑城副董事長(zhǎng)鄭凡則堅(jiān)定地表示：“我們確實(shí)需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個(gè)作為我們的主要內(nèi)容，作為我們城市綜合項(xiàng)目的靈魂，但我們沒(méi)有說(shuō)要去地產(chǎn)化。”

　　劉平春也強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司的重要業(yè)務(wù)，也是支柱業(yè)務(wù)，它和文化旅游業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)系非常密切。本身有內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)收益上的連續(xù)性，更有支持文化旅游業(yè)務(wù)大規(guī)模投入的功能，這兩大業(yè)務(wù)缺一不可。

　　以下為華僑城2012年度股東大會(huì)問(wèn)答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華僑城目前的利潤(rùn)是不是主要來(lái)自地產(chǎn)，或者說(shuō)這個(gè)比例大概有多大？公司在收入結(jié)構(gòu)上是如何區(qū)分的？

　　劉平春：我們公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里面分為兩個(gè)板塊，一個(gè)是純粹的房地產(chǎn)板塊，其它的是旅游事業(yè)部、酒店物業(yè)事業(yè)部、歡樂(lè)谷事業(yè)部，這三個(gè)事業(yè)部是綜合業(yè)務(wù)收入。綜合業(yè)務(wù)收入是以文化旅游為主導(dǎo)的形式。

　　為什么這樣做，這是可以理解的。因?yàn)檫@是一種模式，我們希望大家知道這個(gè)公司的業(yè)務(wù)模式，我們用這種方式顯現(xiàn)的目的就是為了讓投資者明白這樣一種模式實(shí)際上是一種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的模式，他是靠商業(yè)模式來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)的公司。

　　按照公司年報(bào)中公布的各板塊業(yè)務(wù)情況，旅游綜合業(yè)務(wù)收入是70億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入是120多億，大概是這樣一個(gè)水平。當(dāng)然，旅游業(yè)務(wù)收入里面的結(jié)構(gòu)有地產(chǎn)成分，純地產(chǎn)業(yè)務(wù)下面的商業(yè)地產(chǎn)也加入了旅游的收入水平，而歡樂(lè)海岸是第三板塊。

　　我們從公司領(lǐng)導(dǎo)層來(lái)說(shuō)，特別希望投資者能夠理解我們一定要在文化旅游這個(gè)領(lǐng)域里面成為全國(guó)的領(lǐng)跑者，這是我們的戰(zhàn)略。地產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司的重要業(yè)務(wù)，也是支柱業(yè)務(wù)，它和我們文化旅游業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)系非常密切。本身有內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)收益上的連續(xù)性，更有支持我們文化旅游業(yè)務(wù)大規(guī)模投入的功能。所以，這兩大業(yè)務(wù)我們?nèi)币徊豢伞?/p>

　　但地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游業(yè)務(wù)的收入有一個(gè)差別，因?yàn)槁糜挝幕瘶I(yè)務(wù)的收入屬于服務(wù)收入，它的收入的量是很小的。去年去世界之窗大概是4億的收入，但是它形成了1.7億的稅前利潤(rùn)。歡樂(lè)谷也有4億的收入，也形成了1.5億的稅前利潤(rùn)。雖然這兩者看似也有4億的收入，但是就地產(chǎn)板塊而言，我們大概賣三棟別墅就可以賣到這么多。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的收入里面，它是屬于產(chǎn)品的銷售，所以這兩者硬要在收入上把它們匹配起來(lái)很難。

　　我們現(xiàn)在的目標(biāo)是通過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速回收，最后達(dá)成對(duì)我們?cè)谖幕糜螛I(yè)成規(guī)模、上水平、成系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)投入。有一天大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的文化旅游會(huì)形成長(zhǎng)期固定的、非常良性的收入結(jié)構(gòu)，為提供我們公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流支持。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上海迪士尼不久將開(kāi)園，同時(shí)江浙一帶也有很多主題公園，那么華僑城在異地?cái)U(kuò)張的時(shí)候如何保證競(jìng)爭(zhēng)力？在主題公園方面未來(lái)三到五年的拓展計(jì)劃是怎樣的？

　　劉平春：迪士尼進(jìn)來(lái)對(duì)我們的影響會(huì)怎樣，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題我們比你們還要關(guān)心，但是我們相信一點(diǎn)，不管誰(shuí)進(jìn)來(lái)，在這個(gè)領(lǐng)域里面我們不會(huì)退出。我們從1998年開(kāi)始研究這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候就想采取更加符合中國(guó)市場(chǎng)的措施，保持我們的規(guī)模，保持我們?cè)趪?guó)內(nèi)同行業(yè)的領(lǐng)先地位，保持我們的競(jìng)爭(zhēng)力，這是我們的基本想法。

　　關(guān)于今后的拓展計(jì)劃，我們希望能夠在2015年達(dá)到每年3000萬(wàn)人次的客流量，這個(gè)數(shù)字還是很龐大的。我們也希望華僑城在一些省會(huì)型的城市尋找拓展機(jī)會(huì)。在現(xiàn)有的公園結(jié)構(gòu)里面，我們希望在北京和上海發(fā)展成巨型公園，成為主題公園領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，我們正在朝這個(gè)方向努力，我們也正在尋找一些有潛力的城市繼續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華僑城在從深圳向其他區(qū)域進(jìn)行拓展時(shí)，凈利潤(rùn)、毛利率一般會(huì)下降，請(qǐng)問(wèn)在公司的計(jì)劃中，這些指標(biāo)會(huì)下降到深圳項(xiàng)目的什么級(jí)別？

　　劉平春：這個(gè)數(shù)據(jù)我們沒(méi)有算，因?yàn)樵诿總€(gè)地方的拓展情況不一樣，他有基本的資源獲取的價(jià)格問(wèn)題，還有投資強(qiáng)度問(wèn)題，也還有實(shí)現(xiàn)問(wèn)和一些綜合的問(wèn)題。但是，華僑城不要說(shuō)到深圳之外，就是在華僑城片區(qū)之外，一般投資毛利率都會(huì)下降，因?yàn)檫@個(gè)片區(qū)我們從28年前就獲得了，我們?cè)谶@里面的積累，以及在深圳向西的延伸，整個(gè)特區(qū)環(huán)境的改善，全部的因素累計(jì)到今天才形成了這樣的情況。

　　所以我們?cè)谕饷孀龅捻?xiàng)目，首先我們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)平均積累的效應(yīng)就會(huì)小很多，區(qū)域市場(chǎng)的條件也變了，毛利率一定會(huì)下降。比如說(shuō)在談的福州、重慶項(xiàng)目，以及正在商談的合肥項(xiàng)目，總的趨勢(shì)和深圳相比完全是下降，這個(gè)是沒(méi)有錯(cuò)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深圳的歡樂(lè)海岸項(xiàng)目不是靠出售房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)模式，而是一種匯集的模式，那么這個(gè)項(xiàng)目靠什么來(lái)盈利，運(yùn)營(yíng)模式又是怎樣的？

　　劉平春：這個(gè)問(wèn)題比較難，而且是關(guān)于歡樂(lè)海岸的盈利模式問(wèn)題。其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目我們和政府有一個(gè)共識(shí)，深圳需要有這樣一個(gè)城市文化的名片，所以我們就希望把歡樂(lè)海岸做好，當(dāng)然也花了大量的精力和金錢做這件事情，這也是一個(gè)探索。

　　在這個(gè)項(xiàng)目中，我們長(zhǎng)期的盈利肯定是靠商業(yè)物業(yè)的租金收入，會(huì)所的公寓也能進(jìn)行長(zhǎng)期租賃，以及一部分文化旅游的收入。除此之外，還有一些是必須靠政府支持的，比如說(shuō)我們幫深圳市做的濕地公園，實(shí)際上我們投了很多錢做這個(gè)濕地公園，國(guó)家先給了我們2900多萬(wàn)。但是，這個(gè)項(xiàng)目我們要長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)下去，政府也會(huì)支持這個(gè)東西，我們企業(yè)會(huì)以非常高度的責(zé)任心把它做好。

　　像這樣一種產(chǎn)品，其實(shí)我們做的最主要的事情還是總結(jié)，我們要弄清楚這個(gè)產(chǎn)品基本的投資模型是什么樣的?，F(xiàn)在全中國(guó)大約有15個(gè)城市和我們提出要建歡樂(lè)海岸，因?yàn)檫@類項(xiàng)目首先有改善提升城市的功能。

　　我們希望把歡樂(lè)海岸做成一個(gè)可以復(fù)制的，可以定位的一個(gè)模型，然后確定了再去復(fù)制，利用它去拓展市場(chǎng)，這是我們現(xiàn)在的方法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近華僑城房地產(chǎn)公司花66億獲得了集團(tuán)的四塊土地，但公告里面現(xiàn)實(shí)這些塊地已經(jīng)拿了十年，現(xiàn)在只剩下五十多年的使用期限，這會(huì)不會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的收益率？

　　倪征(董事會(huì)秘書(shū))：這四塊地包括兩塊住宅用地，兩塊商業(yè)用地?，F(xiàn)在交易的地塊原來(lái)屬于華僑城集團(tuán)公司，原來(lái)是華僑城集團(tuán)公司從深圳市國(guó)土規(guī)劃部門整體收下來(lái)的一部分。在土地出讓手續(xù)，辦理國(guó)有土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)方面都有很成熟的做法，但這些和單塊土地的做法不一樣，所以對(duì)房地產(chǎn)公司后續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一些影響。

　　按照我們目前的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，西北片區(qū)和北部片區(qū)在未來(lái)的三年到四年內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。因?yàn)槲覀冞@塊土地轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的期限是從2012年開(kāi)始算，所以其它的手續(xù)我們跟相應(yīng)的政府部門正在進(jìn)行溝通，也在完善這個(gè)手續(xù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：外界一直有個(gè)疑問(wèn)，華僑城到底是一個(gè)什么類型的公司，并且這幾年股價(jià)一直表現(xiàn)低迷，請(qǐng)問(wèn)公司將來(lái)有什么辦法改變這種狀況？

　　鄭凡：其實(shí)我們自己一直也在研究關(guān)于公司的發(fā)展模式，公司的價(jià)值和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)有一定讓人難以理解的地方，這里面不僅有一些技術(shù)的問(wèn)題，我個(gè)人覺(jué)得可能還一些投資者不太好理解的地方。

　　倪征：這個(gè)問(wèn)題確實(shí)也是我們一直思考的問(wèn)題，說(shuō)實(shí)話很難回答，其實(shí)我也有困惑，我嘗試著以我個(gè)人的理解來(lái)解釋一下。

　　首先，一個(gè)公司的價(jià)值是它本身的盈利能力加上它的品牌溢價(jià)，再加上它的成長(zhǎng)型的溢價(jià)，加上它的技術(shù)影響這幾個(gè)部分構(gòu)成。有投資者提出我們按同比口徑，從2009年整體上市以來(lái)，我們?nèi)曜龅搅虽N售規(guī)模、凈資產(chǎn)和盈利翻番。如果按照國(guó)外的實(shí)際口徑來(lái)說(shuō)，我們的股價(jià)更應(yīng)該翻番。

　　但是從公司來(lái)說(shuō)，每年所獲得的凈資產(chǎn)收益率，若干年期間內(nèi)形成了一個(gè)高效復(fù)合的成長(zhǎng)。實(shí)際上我覺(jué)得資本市場(chǎng)給我們這個(gè)公司的基本估值和溢價(jià)是不夠的，我個(gè)人完全認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二，從品牌估值來(lái)說(shuō)我覺(jué)得更不夠了，目前的品牌估值完全符合，市場(chǎng)給我們的價(jià)格又不好。要說(shuō)這個(gè)原因，我覺(jué)得可能還是投資者，尤其是與機(jī)構(gòu)投資者對(duì)我們的估值模型還不是很清晰有一定關(guān)系。

　　也經(jīng)常有人問(wèn)我們到底是什么公司，是旅游加地產(chǎn)，旅游是多少錢，地產(chǎn)是多少錢。這個(gè)問(wèn)題如果單純這樣考慮，可能就沒(méi)有辦法清晰的評(píng)估我們公司的價(jià)值。我們理論上假設(shè)一下，如果用這樣的估值方式進(jìn)行計(jì)算，我們把一個(gè)公司分拆成兩個(gè)，一個(gè)旅游公司，一個(gè)地產(chǎn)公司，分拆之后這兩個(gè)公司的公司價(jià)值和現(xiàn)在兩個(gè)公司合在一起公司的價(jià)值得出什么樣的結(jié)果。

　　所以從估值模型上來(lái)看，我覺(jué)得我們應(yīng)該多和機(jī)構(gòu)投資者，尤其是大型的投資者，跟他們一起探索我們這種旅游加地產(chǎn)的公司估值模型。他可能不能單獨(dú)以一個(gè)旅游收入，再簡(jiǎn)單的加上地產(chǎn)公司的收入進(jìn)行計(jì)算。我們帶來(lái)的綜合效益，帶來(lái)的高成長(zhǎng)性都實(shí)際上抹掉了我們的成長(zhǎng)因素。

　　所以，我覺(jué)得從長(zhǎng)期來(lái)看，公司的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步回歸，投資者會(huì)充分認(rèn)識(shí)到我們整個(gè)公司的基本盈利能力，我們的成長(zhǎng)溢價(jià)和品牌的溢價(jià)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，我們上市以來(lái)給股東的現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到了21.79億元，已經(jīng)超過(guò)了我們?cè)谑袌?chǎng)上，包括IPO、增發(fā)、以及擴(kuò)股帶來(lái)的所有收益。

　　劉平春：其實(shí)我們公司現(xiàn)在的總成本收益率水平應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)優(yōu)秀的，以前一些專家來(lái)座談的時(shí)候，我曾經(jīng)對(duì)他們說(shuō)，現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)我們關(guān)門，不讓我們進(jìn)行融資，我們達(dá)到了10%左右的凈資產(chǎn)收益率，70%的負(fù)債率，我說(shuō)這是否合理。他說(shuō)不合理，因?yàn)槲覀冏屪约号秘?fù)債太高，回報(bào)也太高，但是風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)升高了。雖然我們這幾年的負(fù)債確實(shí)有些高，但如果從全行業(yè)來(lái)看，這個(gè)負(fù)債還是屬于可控范圍。

　　其實(shí)這個(gè)問(wèn)題不光是宣傳品牌的事，核心問(wèn)題是我們需要不斷的創(chuàng)新一些經(jīng)營(yíng)的思路。比如說(shuō)我們很少進(jìn)行并購(gòu)，或者經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)，以及一些多渠道資本市場(chǎng)融資的運(yùn)用，這些是我們做得不夠的地方，我們應(yīng)該強(qiáng)化它。而且，我們應(yīng)該主動(dòng)的、有目的的為這個(gè)資本市場(chǎng)提供經(jīng)營(yíng)的亮點(diǎn)和熱點(diǎn)，這也是我們做得不夠的地方。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華僑城從去年開(kāi)始新進(jìn)入了寧波、福州、順德等城市，但外界卻認(rèn)為在某種程度上公司已處于一個(gè)瓶頸期，因?yàn)閺?008年到現(xiàn)在都無(wú)法從資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，攤子大了后是否會(huì)有資金壓力？

　　劉平春：關(guān)于資金的問(wèn)題，就我們公司目前來(lái)說(shuō)，我們?nèi)A僑城對(duì)這方面非常重視，一直也在強(qiáng)調(diào)去化率。雖然我們很少用新的融資手段，就是常規(guī)的利用一部分銀行貸款和收入就足夠支撐現(xiàn)在的投資。我們?nèi)ツ戤a(chǎn)生的凈現(xiàn)金流有70多億，所以在目前的規(guī)模情況下資金不是問(wèn)題，而且我們現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足夠支撐今后幾年的發(fā)展，現(xiàn)階段資金不是我們的瓶頸問(wèn)題。

　　同時(shí)，這只是靜態(tài)的數(shù)據(jù)，不是動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)。包括剛才有人問(wèn)毛利率下降的問(wèn)題，其實(shí)我知道這些問(wèn)題的內(nèi)涵是什么，內(nèi)涵是必須擴(kuò)大利潤(rùn)，這樣才能維持公司的不斷發(fā)展。

　　所以，從這樣的動(dòng)態(tài)角度來(lái)講，我們會(huì)有一個(gè)擴(kuò)大融資渠道，擴(kuò)大股本結(jié)構(gòu)，增加凈資產(chǎn)的任務(wù)，這是必須的任務(wù)，保持公司的穩(wěn)定。所以，我們確實(shí)有資金方面創(chuàng)新改善的需要。

　　但實(shí)際上我們還有一優(yōu)勢(shì)，包括在資本市場(chǎng)不融資的情況下，我們也可以利用我們的很多存量資產(chǎn)來(lái)融資，有很多的渠道。如果我們?cè)敢?，可以很快的做這些事情，因?yàn)槲覀冇泻艽蟮拇媪拷?。所以，資金肯定不是制約公司發(fā)展的主要條件，這個(gè)請(qǐng)外界可以放心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：相比迪士尼，華僑城一直沒(méi)有用文化的概念把所有的歡樂(lè)谷串聯(lián)起來(lái)，從而形成華僑城的品牌效應(yīng)，今后公司如何在主題公園方面提高文化氛圍？是否說(shuō)未來(lái)要發(fā)展文化，就要去地產(chǎn)化？

　　鄭凡：我們確實(shí)需要發(fā)展文化，發(fā)展旅游，發(fā)展旅游主題，并把這個(gè)作為我們的主要內(nèi)容，作為我們城市綜合項(xiàng)目的靈魂，但我們沒(méi)有說(shuō)要去地產(chǎn)化。

　　劉平春：其實(shí)我也在想，去地產(chǎn)化不是公司的目標(biāo)，文化、旅游、地產(chǎn)并重發(fā)展是我們公司發(fā)展的基本目標(biāo)。把兩者的關(guān)聯(lián)關(guān)系做到利益最大化也是我們的經(jīng)營(yíng)策略，但這并不意味就要去地產(chǎn)化。

　　關(guān)于文化內(nèi)涵確實(shí)是很核心的問(wèn)題，其實(shí)全世界的主題公園也只有迪士尼能夠做到這一點(diǎn)，為什么？迪士尼的起家是從電視開(kāi)始的，他是經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間，長(zhǎng)期在電影電視方面的積累，包括他自己文化內(nèi)涵的積累，也包括他對(duì)觀眾欣賞習(xí)慣，以及觀眾忠誠(chéng)度的培育，然后進(jìn)入主題公園行業(yè)。

　　這其實(shí)也給我們一個(gè)啟發(fā)，我們到今天就是需要解決這個(gè)問(wèn)題。但在中國(guó)做主題公園是屬于半路起家，都是在沒(méi)有出現(xiàn)具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)和品牌的卡通形象代表、人物、動(dòng)物之前，在沒(méi)有一點(diǎn)情感聯(lián)系的情況下進(jìn)入主題公園領(lǐng)域。

　　培育文化內(nèi)涵確實(shí)是我們的核心問(wèn)題，我們今后也將長(zhǎng)期堅(jiān)持在主題公園里面創(chuàng)造我們自己的卡通形象和代表，發(fā)展自己的衍生品，我們會(huì)對(duì)這個(gè)問(wèn)題高度重視。