　　最新的拿地則是在5月16日，雅居樂宣布分別以總代價(jià)1.6億元、2億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊與佛山市三水區(qū)1幅商住地塊的土地使用權(quán)，占地面積達(dá)60.6萬平方米、4.5萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積分別達(dá)到98.9萬平方米及10.7萬平方米。

　　其中，云南省騰沖縣10幅相連商住地塊，總占地面積為60.6萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為98.9萬平方米，樓面地價(jià)僅為每平方米157元。

　　最值得關(guān)注的當(dāng)然是云南騰沖的土地，事實(shí)上，這和去年年底雅居樂在云南騰沖購得土地位置相鄰，是一個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目的用地。

　　盡管雅居樂一直并未更多提及云南項(xiàng)目的進(jìn)度，但因其計(jì)劃在騰沖、西雙版納和瑞麗等多地修建大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，雅居樂云南的發(fā)展情況已經(jīng)成為外界對其觀察的重要切入點(diǎn)之一。

　　另一方面，雅居樂的發(fā)展線也日益清晰。除了一直以來最為依賴的廣東省內(nèi)項(xiàng)目之外，雅居樂正在構(gòu)建旅游地產(chǎn)線和高端產(chǎn)品線。

　　嘗試總是伴隨著陣痛。

　　在雅居樂旅游地產(chǎn)的發(fā)展中，目前只有清水灣一個(gè)項(xiàng)目可以為集團(tuán)提供收益，又因海南房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，清水灣項(xiàng)目為集團(tuán)貢獻(xiàn)占比也逐漸下降，而云南還處于前期開發(fā)階段，目前尚不到收益期。

　　在高端產(chǎn)品線方面，雅居樂一再強(qiáng)調(diào)廣州富春山居項(xiàng)目銷售頗佳，卻也屢遭媒體質(zhì)疑簽約數(shù)不多，此外，之前南京藏龍御景項(xiàng)目降價(jià)促銷之事也被疑為其高端產(chǎn)品銷售遇挫的無奈之舉。

　　眾多分析師對雅居樂的看法更為直接，在最近很長一段時(shí)間中，諸多分析師總是以“銷售疲軟”、“跑輸大市”等字樣概括雅居樂的銷售情況，并多次表示對其未來銷售情況的擔(dān)憂。

　　看起來，盡管2012年雅居樂如期完成了之前制定的全年銷售目標(biāo)，但依然難以擺脫外界對其未來發(fā)展的憂慮。

　　抱著對于雅居樂近期的種種疑問，觀點(diǎn)新媒體在5月底專訪了雅居樂集團(tuán)投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人。

　　在香港地標(biāo)性的中銀大廈后面的一棟寫字樓中，雅居樂的辦公室還可以從密密麻麻的寫字樓縫隙之中窺見維港一角，在土地資源稀缺，寸土寸金的中環(huán)來說，這樣的景觀已是難得。

　　就在這樣的環(huán)境之下，雅居樂投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人代表公司，向觀點(diǎn)新媒體再次介紹了公司的發(fā)展藍(lán)圖，并回應(yīng)了近期對于雅居樂的諸多疑問。

　　以下為雅居樂接受觀點(diǎn)新媒體采訪整理實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：根據(jù)公司1到4月份銷售情況，全年420億銷售目標(biāo)進(jìn)度會不會有點(diǎn)慢？

　　雅居樂：公司一般做法都是上半年完成目標(biāo)的四成，下半年做六成。因?yàn)槟瓿踹€有一些存貨，所以之前基本上是先把存貨消化，然后在5、6月有多一些新推項(xiàng)目，因此估計(jì)5月、6月的銷售應(yīng)該比4月份好一些。到6月，估計(jì)應(yīng)該可以達(dá)標(biāo)160到170億，剛好是四成的這個(gè)目標(biāo)，現(xiàn)在差不多是100億。

　　觀點(diǎn)新媒體：國五條出來之后，像限購、限價(jià)之類的政策，您覺得會對市場有影響嗎？

　　雅居樂：限價(jià)、限購基本上一直以來都有。今年實(shí)行的限購限價(jià)在一定程度大家是支持的，因?yàn)橐恢钡浇衲?月的住宅售價(jià)都在不斷上漲，如果政府還不制定政策，我覺得出現(xiàn)泡沫的機(jī)會很強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近幾個(gè)月房價(jià)上漲很快，政策在執(zhí)行力上較之前也緊了一些，您覺得今年政府的政策主要是什么？

　　雅居樂：今年政府的焦點(diǎn)不會太過嚴(yán)厲打壓樓市，因?yàn)榈谝患緩纳a(chǎn)力到工業(yè)出口每方面都還很弱，所以第二季需要加大內(nèi)需，基建投資也會加多點(diǎn)。全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在有很多不穩(wěn)定的因素，出口的訂單也比較少，所以今年政府應(yīng)會多加點(diǎn)基建，以及希望推動(dòng)城鎮(zhèn)化。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年雅居樂在土地市場有什么樣的策略？

　　雅居樂：我們今年的策略，就是要多拿些“短、平、快”的地。“短”則指將開發(fā)期縮短，由以前的15到18個(gè)月縮短到12個(gè)月；“平”就是預(yù)算在5到10億約25至35平方米建筑面積地塊；“快”則是希望將資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率加快，回報(bào)期就可以快一點(diǎn)。同時(shí)，今年的重點(diǎn)會放已經(jīng)在售的項(xiàng)目，也就是舊的項(xiàng)目，那些項(xiàng)目占了420億的七成，新項(xiàng)目只占大概30%左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：雅居樂在南京增加較多土地，南京以后是否會成為廣東省以外的另一個(gè)重要發(fā)展區(qū)域？南京市場的定位是什么？

　　雅居樂：可以這樣講。但不只是在南京，我們在西安、成都、重慶也有一些項(xiàng)目。今年在南京有3個(gè)大盤，分別是江寧、浦口和門東區(qū)(市中心)。早幾年，市場購買力主要圍繞上海、寧波以及杭州，現(xiàn)在的購買力慢慢向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移，像無錫、南京、揚(yáng)州，鎮(zhèn)江那一帶。

　　那邊是有潛力的，但需要時(shí)間去消化。其實(shí)南京中高端的市場潛力很大，主要看價(jià)格的定位。

　　觀點(diǎn)新媒體：南京藏龍御景項(xiàng)目降價(jià)了6000元，作為高端A+線產(chǎn)品之一，是否會對高端產(chǎn)品A+的品牌形象有影響？以后高端產(chǎn)品會采取什么樣的銷售策略?

　　雅居樂：南京藏龍御景調(diào)價(jià)只是一種策略，主要是來試試市場。把精裝修成本減去了，單價(jià)自然降下來。賣毛坯房不影響集團(tuán)的毛利率，主要是希望可以帶旺市場，吸引更多人來看。而且我們不是全部推出去，目前只選擇了1、2棟建筑。

　　市場旺的時(shí)候，高端產(chǎn)品不愁，但現(xiàn)在還是一個(gè)政策市場，銷售推廣的策略會靈活點(diǎn)的。譬如說，若繼續(xù)延續(xù)這個(gè)價(jià)格，一定是包裝修的，這樣就限制了客戶的選擇，我們先試試1、2棟，就知道市場的承受力如何，雅居樂一直希望是靈活處理市場推廣及銷售策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年公司產(chǎn)品策略是怎樣？在高端產(chǎn)品上，會不會有所調(diào)整？

　　雅居樂：今年高端產(chǎn)品保持供應(yīng)大概在20%左右，剛需定位在90-140平方，供應(yīng)大概在6成左右，主要是針對首次置業(yè)及改善型客戶。另外兩成主要是旅游地產(chǎn)，包括海南以及云南，但海南和云南也會有部分產(chǎn)品是比較經(jīng)濟(jì)型的剛需產(chǎn)品，其中包括40-70平方戶型比較小的產(chǎn)品。

　　今年在高端項(xiàng)目策略也會有相應(yīng)的調(diào)整，因?yàn)槲覀儽旧碛幸粋€(gè)VIP客戶群，有些中高端產(chǎn)品項(xiàng)目會做一些大型的活動(dòng)，大部分VIP都會介紹一些客戶過來，所以購買力可以凝聚在一起。

　　觀點(diǎn)新媒體：在原來的3個(gè)項(xiàng)目之外，會不會增加新的高端項(xiàng)目？

　　雅居樂：今年總的項(xiàng)目大概62個(gè)，新推的項(xiàng)目有13個(gè)，高端項(xiàng)目會有5、6個(gè)。主要在南京的門東區(qū)和浦口，還有常州和星河灣合作的項(xiàng)目。南京的門東區(qū)是一個(gè)市中心低密度住宅，平均售價(jià)應(yīng)會略高。

　　觀點(diǎn)新媒體：3、4月份的數(shù)據(jù)顯示海南整體銷售有所上漲，清水灣項(xiàng)目今年的銷售目標(biāo)是多少?

　　雅居樂：今年海南銷售目標(biāo)是60億，對一個(gè)單一項(xiàng)目來說已算非常好的表現(xiàn)。60億是一個(gè)指標(biāo)，如果做到70至80億會更好，到四月底已經(jīng)30億。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果清水灣的銷售能夠保持，是否會對毛利回穩(wěn)的作用？

　　雅居樂：每一年清水灣都對集團(tuán)的毛利有一定的貢獻(xiàn)，最大的影響是在2011年，2011年占據(jù)了集團(tuán)確定收入的一半。2013年的收入會比2012年要好，在毛利方面也會幫助，但是不會有太多?，F(xiàn)在地價(jià)、人工、材料比以前貴，成本增加，雖然2013年集團(tuán)平均銷售價(jià)格因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因可能比去年高一些，未來數(shù)年集團(tuán)總毛利率希望能維持在行業(yè)平均水平35%以上，應(yīng)是非常好了。

　　觀點(diǎn)新媒體：要提升毛利水平是否會考慮采取其他的方式，比如提高價(jià)格？

　　雅居樂：我們不敢過于激進(jìn)。有些項(xiàng)目賣得好的話，可以稍微加一點(diǎn)價(jià)錢，但不會超過5%，有些項(xiàng)目要保持價(jià)格穩(wěn)定，希望因此加快推售。今年我們的價(jià)錢也比較平穩(wěn)，不會加太大。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在旅游地產(chǎn)的策略是什么？云南項(xiàng)目什么時(shí)候入市？

　　雅居樂：我們暫時(shí)會把精力放在海南和云南。剛在云南拿到地，也希望在騰沖和瑞麗可以加快銷售。

　　接下來，希望能在西雙版納盡快拿到地，先打好基礎(chǔ)，其他的暫不考慮。由于旅游房地產(chǎn)占大概兩成的比例，毛利一般比市區(qū)的項(xiàng)目高，所以這邊的發(fā)展應(yīng)該會比較長期。云南的項(xiàng)目希望今年年底會對外開放且會有些預(yù)售。

　　海南銷售目標(biāo)是60億，云南瑞麗和騰沖各計(jì)劃銷售幾億左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：很多分析報(bào)告中都建議開發(fā)商回到一、二線城市來做發(fā)展，三、四線城市的購買力是否會弱一些？

　　雅居樂：一、二線可以去投資，但價(jià)格已非常昂貴。二、三線城市的購買力主要還是以自住需求為主，價(jià)格增長相對平穩(wěn)且合理。城市化主力應(yīng)是先針對三、四線城市，這就需要政府來支持配套，有了配套，三、四線的環(huán)境在一定程度上會優(yōu)化，也會有越來越多人去買房子。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會選擇到云南發(fā)展？云南和海南的購房的人群一樣嗎？以后會不會在其他地區(qū)發(fā)展旅游項(xiàng)目？

　　雅居樂：第一，云南省GDP收入可以跟天津相比，所以云南是不簡單的；第二，東盟國家很多人做翡翠生意，大部分都會選擇在內(nèi)地買房；第三，旅游局也希望我們快點(diǎn)建好酒店，可以吸引多一些外國人到那邊旅游觀光，推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展。

　　云南肯定和海南的購房人群不一樣，主要是因?yàn)閮r(jià)格不一樣，海南的別墅是4、5萬元/平米，而云南的價(jià)格比起海南肯定要低很多，洋房平均5000-6000元/平米，低密度住宅約9000-10000元/平米。另外，云南客戶群大部分是本地人及附近省份，另一是東盟國家華僑。

　　雅居樂現(xiàn)在除了云南和海南旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目，暫時(shí)不會到其他地區(qū)去發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否考慮在商業(yè)地產(chǎn)上面擴(kuò)大多做一點(diǎn)？

　　雅居樂：要看機(jī)會，如果有一些低過3000多元樓面價(jià)的項(xiàng)目我們一定有興趣，但現(xiàn)在沒有那么多了，那些商業(yè)地差不多被人拿完了。目前我們的商業(yè)地產(chǎn)多屬于商業(yè)配套性質(zhì)，為住宅小區(qū)提供價(jià)值。很多時(shí)候投資都要講天時(shí)地利人和，不是說想做就可以做。公司不僅要在廣東省內(nèi)發(fā)展，還要向廣東省外發(fā)展，還要“平、靚、快”，加上今年又要沖400億，有這么多目標(biāo)，商業(yè)房地產(chǎn)要等機(jī)會了。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來還會不會大規(guī)模拿地？會以現(xiàn)在已經(jīng)布局的區(qū)域?yàn)橹?，還是會有全新的？

　　雅居樂：今年的買地預(yù)算是130億，要付的金額可能是100億，今年肯定會多做一點(diǎn)。截至6月6日，公司現(xiàn)在所有項(xiàng)目是80個(gè)，今年會賣得有62個(gè)，剩下18個(gè)未推，若按照每年推10個(gè)新項(xiàng)目的速度，兩年之內(nèi)就會全部推完。所以一定要加多一點(diǎn)新地區(qū)的新項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在拿地最好就是靠近原有項(xiàng)目，最好多一點(diǎn)在廣東，但很多時(shí)候不是你想拿就能夠拿到地，譬如說我們?nèi)シ鹕侥玫?，因?yàn)橛幸恍┑靥F，最終沒有拿。所以，我們希望可以圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目區(qū)拿地，譬如說在西南地區(qū)，靠近重慶、成都，如果在江蘇省的話，更多希望是南京，廣東更多希望是佛山、花都、番禺這些地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司除在境外是否會有投資計(jì)劃？

　　雅居樂：公司在香港只有一個(gè)擬建項(xiàng)目，現(xiàn)在處于計(jì)劃階段，主要是提案階段還沒有決定?，F(xiàn)在香港和境外沒有投資計(jì)劃，主要會集中在國內(nèi)的項(xiàng)目。

（審校：劉滿桃）