“這種土地?zé)岵粫掷m(xù)很久，應(yīng)該也就剩一兩個月。”

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 上海土地市場火熱在持續(xù)。6月5日，上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)宅地及閘北區(qū)商辦用地均溢價超100%成交。

　　其中，嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊由上海新灣投資發(fā)展有限公司以5.26億元競得，樓板價為6037元/平方米，溢價101.23%。公開資料顯示，上海新灣投資發(fā)展有限公司系佳兆業(yè)集團控股有限公司的控股子公司。

　　同時出讓的閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊由福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.48億元競得，樓板價30974元/平方米，溢價率106.49%。

　　高溢價成交

　　出讓文件顯示，佳兆業(yè)競得地塊位于嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)啟寧路以西、勝竹東路以北，東至啟寧路，南至勝竹東路、永豐河，西至創(chuàng)西路，北至唐家浜路。面積為4.84萬平方米，地塊屬性為居住用地，容積率1.8，起始總價為2.61億元。

　　盡管成交溢價率高達101.23%，但最終6037元/平方米的成交樓面價并不算貴。據(jù)中房信研究總監(jiān)薛建雄分析，該區(qū)域的房價可以賣到一萬二，而別墅可以賣到一萬六。佳兆業(yè)的特點就是把戶型做得更緊湊、空間實用率更高，在這樣的情況下其利潤空間是可以預(yù)期的。

　　至于101.23%的溢價率，薛建雄認為，是由于土地市場的不理性才導(dǎo)致的地價大起大落。

　　而泰禾競得地塊四至為東至恒豐路，南至漢中路，西至?xí)r代歐洲花園，北至上海交運(集團)公司。出讓面積為5230.2平方米，容積率4.0，出讓年限為辦公50年、商業(yè)40年。

　　該地塊高達30974元/平方米的樓面價，在薛建雄看來“確實有點高”，因為“周邊寫字樓都賣不到這個價格”。不過薛建雄亦指出，該地塊的土地面積比較小，面積小的情況下，地下空間可以多開發(fā)一些，這樣就能把地價大幅平衡下來。

　　他分析，泰禾有幾種做法可以平衡地價?；蚴情_發(fā)地下空間，通過電梯直接下到地下商層；或是把地面商業(yè)做成階梯式，將鋪面全部轉(zhuǎn)化為沿街鋪；或是將寫字樓層高盡量做到四米五或以上，提高溢價率。

　　在算盡各種可能的情況下，泰禾的利潤空間也是可以預(yù)期，但是泰禾面臨的風(fēng)險非常高。薛建雄指出，不管地下空間的開發(fā)還是四米五的層高等，這些方案政府不一定都會批。

　　而即便可預(yù)期的盈利存在較大困難，泰禾堅持高溢價拿地，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，是類似泰禾這樣第三梯隊、第四梯隊的房企已經(jīng)錯過2012年的最佳拿地時機，現(xiàn)在需要搶地。

　　張宏偉認為，三四梯隊房企從公司角度來說，土地儲備不會有持續(xù)的增長，從戰(zhàn)略發(fā)展角度來說，沒有足夠的土地儲備，發(fā)展很容易受到制約和限制，也因此很快就會被市場淘汰了?！艾F(xiàn)在這些房企的狀態(tài)就是要趕緊抓緊時間回籠資金拿地，抓緊時間往上爬，不往上爬就有落后、逐漸消失的風(fēng)險。”

　　土地?zé)犭y再續(xù)

　　不管佳兆業(yè)或泰禾在拿地后怎樣開發(fā)，連續(xù)高價成交的上海土地市場熱潮不斷則是不爭的事實。

　　5月9日，上海浦東新區(qū)世博會地區(qū)拍賣的其中兩個地塊，樓面單價接連刷新上海年內(nèi)單價“地王”，超過四萬每平米。5月29日，上?？們r地王刷新，長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊溢價57%，樓板價29229元/平方米，以總價46億元成交。

　　在接連高價成交且6月上海將推出更多土地的情況下，張宏偉認為，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”寬松為主的時期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。

　　張宏偉稱，此前上海在出讓土地的時候，有的地塊本身就有配建5%保障房的要求，上海或其他城市極有可能重新重視土地政策中“配建”對于土地市場調(diào)控的作用。

　　薛建雄也表示，“這種土地?zé)岵粫掷m(xù)很久，應(yīng)該也就剩一兩個月?！?/p>

　　據(jù)薛建雄分析，房地產(chǎn)市場的銷售數(shù)據(jù)還算好的話，土地市場就會更熱。這個時候開發(fā)商自愿不自愿都要去擴張。銷售不好的情況下，資本市場減少對開發(fā)商的支持，開發(fā)商困難了不拿地，地價也就降低。

　　預(yù)期土地市場會隨著銷售市場的疲弱而轉(zhuǎn)冷，薛建雄稱，“因為5月份的新房銷售就不是特別理想，6月份會有一個下滑，7月份會有明顯的下滑，所以說到了8月份以后土地市場就會冷卻下來。”

　　但張宏偉則認為，現(xiàn)在對房企來說是個機會，要把握好現(xiàn)在。在2013年上半年，土地市場成交量開始大幅回升，土地價格還沒有出現(xiàn)大幅反彈的市場背景下，應(yīng)該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，錯失這一輪相對較為便宜的土地市場拿地機會。