從瑞安建業(yè)的角度而言，黃勤道的離去意味著瑞安建業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的變化。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 在經(jīng)歷一年多的準(zhǔn)備與討論后，關(guān)于瑞安系的重組以及新天地分拆上市終于有了新的進(jìn)展。

　　5月30日，瑞安建業(yè)發(fā)布公告稱，黃勤道將卸任公司董事總經(jīng)理及行政總裁的職務(wù)，并將調(diào)任為公司非執(zhí)行董事，由2013年7月1日起生效。

　　與此同時(shí)，瑞安房地產(chǎn)公布，委任黃勤道為全資子公司中國(guó)新天地的行政總裁，該任命在7月1日生效。

　　瑞建退房

　　瑞房全資子公司中國(guó)新天地已于2013年3月1日開(kāi)始營(yíng)運(yùn)，這一安排是為分拆新天地在香港聯(lián)交所獨(dú)立上市做準(zhǔn)備。

　　5月29日，瑞安房地產(chǎn)有限公司主席羅康瑞在股東大會(huì)后表示，新天地的上市工作已在積極籌備中，目前國(guó)際性房地產(chǎn)公司正考慮入股，預(yù)計(jì)明年上市的機(jī)會(huì)較大。

　　他還透露稱，短期內(nèi)將委派新行政總裁到新天地，繼續(xù)籌備上市工作。目前來(lái)看，負(fù)責(zé)新天地上市事宜的正是從瑞安建業(yè)過(guò)來(lái)的黃勤道。

　　從瑞安建業(yè)的角度而言，黃勤道的離去意味著瑞安建業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的變化。

　　自2006年回到瑞安以后，黃勤道曾在多個(gè)分公司任職。2010年4月，黃勤道被委任瑞安建業(yè)行政總裁，一年以后獲任瑞建董事總經(jīng)理。隨著黃勤道的上任，瑞安建業(yè)的發(fā)展方向也發(fā)生變化——從建筑材料轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)。

　　有評(píng)論曾指出，2012年以前是瑞安建業(yè)的業(yè)務(wù)調(diào)整期，2012年是瑞安建業(yè)成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)商的首年，隨之啟動(dòng)的是“三年翻番”計(jì)劃。

　　彼時(shí)，瑞安建業(yè)明確，未來(lái)的核心業(yè)務(wù)將主要為特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目、知識(shí)型社區(qū)及建筑。縱觀近年表現(xiàn)，瑞安建業(yè)在停建項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目方面表現(xiàn)更好。

　　2012年，黃勤道及其帶領(lǐng)下的瑞安建業(yè)相信，收購(gòu)?fù)＝?xiàng)目能為公司在宏觀政策調(diào)控下帶來(lái)新的契機(jī)。但由于轉(zhuǎn)型恰逢房地產(chǎn)調(diào)控，瑞安建業(yè)的轉(zhuǎn)型也變得艱難。

　　一切正如瑞安建業(yè)2012年年報(bào)中所陳述的那樣：“于2012年，在持續(xù)的調(diào)控政策下，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)及水泥業(yè)務(wù)面對(duì)嚴(yán)峻的營(yíng)商環(huán)境，瑞安建業(yè)的主要業(yè)務(wù)表現(xiàn)備受挑戰(zhàn)。”

　　同時(shí)，受瑞安集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整的影響，瑞安建業(yè)的發(fā)展方向也因之發(fā)生重大變化。

　　瑞安集團(tuán)主席羅康瑞在今年3月28日公開(kāi)表態(tài)，未來(lái)瑞安集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將主要由瑞房和中國(guó)新天地負(fù)責(zé)，“瑞安建業(yè)規(guī)模較小，在內(nèi)地樓市的競(jìng)爭(zhēng)力不足，希望將地產(chǎn)項(xiàng)目盡快套現(xiàn)，之后再研究未來(lái)方向。”

　　5月28日，羅康瑞在出席股東會(huì)后再次表示，瑞建決定不再?gòu)氖绿厥饨ㄖ?xiàng)目，希望將旗下地產(chǎn)物業(yè)出售套現(xiàn)。

　　瑞房分拆

　　瑞安建業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，無(wú)疑是瑞安集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)作出的一次最新的梳理。

　　瑞安建業(yè)退出后，瑞房與新天地的分工也開(kāi)始清晰。羅康瑞在5月29日瑞房股東大會(huì)后指出，瑞房以后負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，新天地則負(fù)責(zé)商用物業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)。

　　雖已經(jīng)委派黃勤道負(fù)責(zé)新天地的上市事宜，但鑒于過(guò)去一年市場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，瑞房的業(yè)績(jī)不理想，淡出已有兩年的羅康瑞宣布復(fù)出。

　　羅康瑞重返一線的目標(biāo)是：通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、推進(jìn)中國(guó)新天地上市等，將瑞房的凈負(fù)債率由目前的約65%，在2015年時(shí)降至50%。具體而言，他打算以后在買地及經(jīng)營(yíng)模式等多方面親自決策。

　　事實(shí)上，推動(dòng)新天地分拆進(jìn)程的不是其他，正是瑞房業(yè)績(jī)的不理想。羅康瑞期翼通過(guò)分拆上市的形式降低瑞房負(fù)債率，并謀得進(jìn)一步發(fā)展的空間。

　　同時(shí)，他不希望新天地最終成為一個(gè)純粹依靠租金收入的平臺(tái)，因此不久前剛剛收購(gòu)了一家物業(yè)管理公司70%的股權(quán)，旨在吸收相關(guān)人才及管理經(jīng)驗(yàn)。

　　據(jù)瑞房總經(jīng)理兼行政總裁李進(jìn)港透露，截至5月27日，瑞房共實(shí)現(xiàn)合約銷售約67億元，完成銷售目標(biāo)90億元74.44%。與此同時(shí)，瑞房還有意出售單幢商業(yè)項(xiàng)目套現(xiàn)，約值20億元。

　　這一數(shù)據(jù)對(duì)比有明顯改觀，瑞房2012年年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)合約銷售額57.32億元，完成其120億元目標(biāo)的47.76%，凈利潤(rùn)則同比下滑41%至20.29億元。

　　新的天地

　　新天地的分拆上市最早可追溯到去年2月，彼時(shí)，有消息稱，瑞房正考慮將新天地等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)分拆，或采用房地產(chǎn)信托投資(REITs)的形式在香港上市。

　　2012年5月28日，瑞房公布稱，公司已就分拆中國(guó)新天地有限公司向聯(lián)交所提交建議，而聯(lián)交所已確認(rèn)可進(jìn)行建議分拆。與此同時(shí)，中國(guó)新天地股份將在香港發(fā)售以供公眾認(rèn)購(gòu)且將會(huì)向?qū)I(yè)及機(jī)構(gòu)投資者配售。

　　之后又有消息人士透露，中國(guó)新天地?cái)M在香港上市融資10億美元，且已聘請(qǐng)摩根大通和Standard Chartered Securities安排上市事宜，預(yù)計(jì)會(huì)在第三或第四季度完成分拆上市。

　　但之后這一進(jìn)程便進(jìn)入暫緩狀態(tài)，直至今年1月份。

　　1月9日，瑞房宣布，董事會(huì)主席羅康瑞將領(lǐng)導(dǎo)公司全資附屬公司中國(guó)新天地有限公司的成立及定位，并于3月1日開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。自此，中國(guó)新天地算是獨(dú)立出來(lái)。

　　同時(shí)，瑞房明確了首批確定注入中國(guó)新天地的項(xiàng)目，包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，涉及資產(chǎn)總額680億元。與此同時(shí)，羅康瑞再度親自上陣，擔(dān)任新天地的主席。

　　但有報(bào)道指出，羅康瑞的商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)雖然特色鮮明，但因?yàn)槠溥\(yùn)作模式?jīng)Q定了其資本周轉(zhuǎn)率低的問(wèn)題很難得到徹底解決。

　　此外，自上海新天地項(xiàng)目成功后，瑞房在武漢、重慶、大連、佛山等城市復(fù)制了多個(gè)新天地項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備也由2006年底的700萬(wàn)平米躍至2012年的1310萬(wàn)平米。雖然舊改項(xiàng)目地價(jià)有溢價(jià)空間，但由于舊改項(xiàng)目本身特有的拆遷難、體量大等原因，讓瑞房連續(xù)多年高額支出動(dòng)遷費(fèi)用，因此新天地模式究竟能否復(fù)制成功仍是個(gè)問(wèn)題。