中?？赡芨嗟氖强紤]將這種方式作為一種拓寬融資渠道的途徑，并沒有長期發(fā)展地產(chǎn)基金的想法。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 一向較少涉及房地產(chǎn)基金的中海地產(chǎn)，日前發(fā)布了一則向基金回購項目股權的公告。

　　5月28日，中海發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司中國海外興業(yè)與Harmony China房地產(chǎn)基金訂立項目回購協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中海興業(yè)將向Harmony China基金購買旗下西安項目30%應占權益、青島項目30%應占權益及沈陽項目31.85%應占權益，總代價為3.627億美元，約合28.15億港元。

　　在此項交易完成后，上述三個項目將變?yōu)橹泻ＨY擁有。

　　回購股權

　　根據(jù)資料，西安項目包括西安市的三幅土地，總面積約為26.92萬平方米，目前這些土地正在建設中，預計將發(fā)展成一個住宅/商業(yè)綜合項目。

　　青島項目則是位于青島市市北區(qū)吳家村250號的一幅土地，總面積約為4.31萬平方米，該土地已發(fā)展成一個住宅/商業(yè)綜合發(fā)展項目。

　　而沈陽項目是位于沈陽市和平區(qū)長白地區(qū)的一幅土地，總面積約為46.91萬平方米，該土地也正處于正建設期，預期將發(fā)展成為一個住宅/商業(yè)綜合發(fā)展項目。

　　值得注意的是，是次出讓中海項目股權的Harmony China房地產(chǎn)基金是由中海于2010年3月發(fā)起成立，成立方是中海和工銀國際，而這也是中海第一次也是唯一一次參與并推出基金產(chǎn)品。

　　據(jù)了解，Harmony China房地產(chǎn)基金在當時的首期募集資金不低于2.5億美元。其中，中海方面出資1.2億美元，工銀國際亦出資1.2億美元，當時的第三方共贏公司出資1000萬美元。

　　該基金成立之初透露的信息顯示，所募集資金將用于投資國內(nèi)的房地產(chǎn)市場及項目，不過最終該基金所選擇的投資對象全是中海自身的項目。

　　2010年6月，中海對外宣布，其子公司中國海外興業(yè)將聯(lián)手Harmony China房地產(chǎn)基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個項目。

　　當時的協(xié)議稱，中國海外興業(yè)將西安項目30%股權、青島項目30%股權、沈陽項目31.85%股權出售給上述基金公司，出售總價約為12.35億港元。

　　如今看來，在將近3年的時間內(nèi)，Harmony China基金通過投資三個項目的賬面收益約為15.8億港元，投資收益達到128%，年均收益也超過30%，如此收益率對任何一支基金而言都可謂高回報。

　　對于此次回購，中海認為，鑒于過去三年資本市場流動性的變化，加上公司目前的現(xiàn)金充裕，收購事項符合公司整體發(fā)展策略。

　　相關分析師也認為，中海如今以如此高的價格回購項目股權，一方面是其認為今后三個項目的銷售收益能彌補這部分資金支出，同時這筆收益中也會有將近50%歸屬中海自身。

　　另一方面，也表明目前中海有資金實力支付這筆款項，而這與中海今年銷售持續(xù)增長也不無關系。

　　據(jù)早前中海披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月份已累計實現(xiàn)合約銷售面積340.9萬平方米，實現(xiàn)合約銷售金額520.3億港元，超出今年1000億港元銷售目標的一半。

　　清盤基金？

　　作為中海迄今為止唯一參與的一支基金，Harmony China基金接下來的動作無疑值得關注，但令人意外的是，此次中海回購項目股權極有可能是該基金的收山之作。

　　據(jù)中海相關負責人透露，Harmony China基金并無下一步募資計劃，也沒有具體的項目投資安排。

　　有分析師接受觀點新媒體采訪時表示，這可能與當初中海成立這只基金的初衷有關系，當時可能更多的是考慮將這種方式作為一種拓寬融資渠道的途徑，并沒有長期發(fā)展地產(chǎn)基金的想法。

　　分析師稱，在2010年初，政府連續(xù)出臺“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴厲調(diào)控，這使得當時包括中海在內(nèi)的房企對后市充滿擔憂，因而選擇房地產(chǎn)基金進行融資，一方面可以緩解部分資金壓力，同時也能分擔項目風險。

　　但因為調(diào)控成為常態(tài)且中海一直保持了銷售規(guī)模和利潤率的持續(xù)增長，可能認為借道地產(chǎn)基金進行融資付出的高額成本并非必要之舉。同時，中海在海外的融資成本相對基金也更低。

　　從中海最近一次海外融資動作來看，成本就遠低于這次回購項目的支出。資料顯示，2012年11月，中海曾發(fā)行了兩筆共計10億美元的債券，平均融資成本僅約5%。

　　上訴分析師還提到，對于中海這類規(guī)模的房企來說，使用基金投資自身項目也是一件繁瑣的事情，因為其在全國運營的項目過百，那么在選擇項目方面，標準和區(qū)域將很難平衡。

　　該分析師進一步指出，中海在地產(chǎn)基金方面的發(fā)展策略，也與近兩年國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的整體發(fā)展，并非如當初期待的那樣樂觀大有關系。

　　由于國內(nèi)整體融資渠道狹窄以及基金募集的法律限制等，房地產(chǎn)私募基金更多的是依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財部、理財機構和信托公司等平臺完成募資。但這些平臺自身的局限性，極大的限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。

　　其實中海參與的Harmony China基金也面臨此種狀況，因為其另一部分資金也是來自于工銀國際，在持續(xù)的募資和規(guī)模增長方面很難突破。

　　還有一點值得注意的是，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)基金在退出機制方面極不健全。與國外以IPO為主流的退出模式不同，國內(nèi)基金主要是投資于項目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權轉讓，此次Harmony China基金選擇的退出方式就是股權轉讓。

　　有分析指出，這其實就是一種以股權形式提供過橋融資，幫助資金短缺的房企完成土地收購或提供建設資金，當達到一定條件后，基金就以合作方股權回購或向第三方轉讓股權的方式退出。