新城鎮(zhèn)化大幕已正式拉開，南京就在城鎮(zhèn)化浪潮中以一種充滿活力的形象出現(xiàn)在人們視野中。隨著新政出臺(tái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)又如何尋找新的契機(jī)、如何凸顯區(qū)域的價(jià)值呢？

　　2013南京圓桌的主題：風(fēng)雨鐘山，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　主持嘉賓：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　討論嘉賓：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓先生

　　美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師、董事長(zhǎng)馮瑩女士

　　天朗地產(chǎn)集團(tuán)南京公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān)韋光輝先生

　　合富輝煌江蘇公司常務(wù)副總經(jīng)理季曉東先生

　　李戰(zhàn)洪：第一個(gè)節(jié)目是大家介紹一下自己吧，朱會(huì)長(zhǎng)和陶先生就不用介紹了。

　　陳義楓：我是得德信資本董事長(zhǎng)，我們公司年投資規(guī)模在三五十個(gè)億。

　　馮瑩：大家好我是美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師，謝謝大家！

　　季曉東：大家好，我是合富輝煌中國(guó)江蘇公司常務(wù)副總經(jīng)理。

　　韋廣輝：大家好，我是天朗地產(chǎn)集團(tuán)南京公司的運(yùn)營(yíng)總監(jiān)韋光輝，天朗地產(chǎn)從2007年開始進(jìn)入長(zhǎng)三角，我們希望進(jìn)入南京，為南京的城市化發(fā)展，為南京的房地產(chǎn)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)，同時(shí)我們非常關(guān)注，也非?？粗亻L(zhǎng)三角地產(chǎn)在未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的作用，和這個(gè)地產(chǎn)的健康穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展的潛在方向，因此天朗地產(chǎn)做出戰(zhàn)略決策，從去年開始在上海、蘇州、南京還有無(wú)錫拓展項(xiàng)目，謝謝大家！

　　李戰(zhàn)洪：我們的話題是風(fēng)雨鐘山，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們的第一個(gè)問(wèn)題是問(wèn)朱會(huì)長(zhǎng)，朱會(huì)長(zhǎng)說(shuō)話一向是很謹(jǐn)慎的，今天我想問(wèn)他兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)就是剛才朱會(huì)長(zhǎng)在發(fā)言中說(shuō)了一句話，說(shuō)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)水平低于人均可支配收入增長(zhǎng)的水平，是不是意味著國(guó)家承諾在五年之后人民的收入能翻一番呢，也就是在未來(lái)五年里面，中國(guó)的房?jī)r(jià)水平翻一番呢，或者不高于翻一番的水平呢？

　　還有中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟是市場(chǎng)的不成熟，還是購(gòu)房者的不成熟，還是政策的不成熟？

　　朱中一：房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入漲幅呢，這是一些城市的調(diào)控目標(biāo)。作為老百姓來(lái)說(shuō)，作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，普遍認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)高了，它為什么高了呢，就是你后面這個(gè)問(wèn)題了。如果說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅在幾年內(nèi)翻一番，那么工資的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房?jī)r(jià)的漲幅，所以為什么老百姓現(xiàn)在購(gòu)房貸款多，就是這個(gè)道理。我想國(guó)家的想法是因?yàn)榈胤降姆績(jī)r(jià)漲幅太高了，前幾年房?jī)r(jià)的漲幅確實(shí)高于這個(gè)漲幅，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，說(shuō)準(zhǔn)確一點(diǎn)可能是經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)政治學(xué)處理的，但實(shí)際的房?jī)r(jià)漲幅是高于那個(gè)漲幅的，是按這個(gè)比較的。房?jī)r(jià)的控制確實(shí)很難，既有政策的問(wèn)題，也有咱們國(guó)家這幾年房地產(chǎn)發(fā)展太快的問(wèn)題，還有老百姓的投資渠道的狹窄等等。但是怎么樣建立房?jī)r(jià)的穩(wěn)定控制目標(biāo)，前面講了，工作報(bào)告里面三句話說(shuō)了，一個(gè)是建立房?jī)r(jià)控制目標(biāo)問(wèn)題，第二個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控體系怎么樣完善，第三個(gè)是供需結(jié)構(gòu)的完善。

　　李戰(zhàn)洪：我聽出來(lái)，市場(chǎng)有兩種力量，一種是向上的力量，就是逐步的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)只要不低于收入的增長(zhǎng)，未來(lái)十八大要承諾大家收入翻一番，向下的就是調(diào)控，同時(shí)存在這兩種力量，朱會(huì)長(zhǎng)的意思大家聽到了。

　　下面一個(gè)問(wèn)題問(wèn)一下瑞士信貸的陶冬先生，我注意了一下，陶先生2012年8月8號(hào)和2012年12月7號(hào)分別說(shuō)了兩句話，第一個(gè)是2012月8月8號(hào)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)三四年后會(huì)有更大的調(diào)整，而且也說(shuō)了世界的金融危機(jī)從美國(guó)開始，歐債危機(jī)是中期，將以新興國(guó)家的危機(jī)爆發(fā)做結(jié)束，就是說(shuō)中國(guó)的危機(jī)在后面，因?yàn)橹袊?guó)是新興過(guò)程。另外他在12月7號(hào)說(shuō)了一下，說(shuō)樓市最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)了，您怎么看？

　　陶冬：我想講的是這樣的，我們要放在十年里面看，短期我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)是小幅度的增加，因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)金流的狀況出現(xiàn)了明顯的改善，所謂最壞時(shí)期過(guò)去相對(duì)于2010年的現(xiàn)象，今天就好一些了。但是中期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)早晚泡沫的行業(yè)，這就是短期和中期之間的矛盾。我現(xiàn)在回應(yīng)一下李總說(shuō)的中國(guó)收入翻一番，房?jī)r(jià)繼續(xù)翻一番，我覺得這些周期由于上次在流動(dòng)性制造商拼命印鈔票使得我們忘記了一個(gè)現(xiàn)象，叫做周期，所以房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)往上漲。

　　李戰(zhàn)洪：我們現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，主要還是看轉(zhuǎn)型等等。下一個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)一下德信資本的，房地產(chǎn)調(diào)控我一直認(rèn)為是政策的不成熟，因?yàn)樗昴瓿鲂抡?，出的新政太多，所以說(shuō)明它不成熟，因?yàn)槌B(tài)化的市場(chǎng)因?yàn)樾抡某雠_(tái)使它不常態(tài)了。過(guò)去幾次調(diào)控里面我們感覺到開發(fā)商的資金流入的時(shí)候，正是投資的好機(jī)會(huì)，所以你們認(rèn)為是不是這樣的呢？

　　陳義楓：我是就事論事的，認(rèn)為調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，調(diào)控的結(jié)果是比較可控，比較穩(wěn)定的預(yù)期，沒有想象中的很有風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)可預(yù)控的方向。因?yàn)檎{(diào)控緊，融資比較難，和去年同期比是好的，但是現(xiàn)在中等規(guī)模的開發(fā)商開始覺醒了，龍頭覺醒了，小的可能還是日子很難過(guò)，中等的還是差錢，但是它有生命力，我們和中等規(guī)模的合作。再一個(gè)市場(chǎng)比較可控，比較穩(wěn)定，預(yù)期比較明確，我們風(fēng)險(xiǎn)就有限，我不需要它大漲，只需要它不大跌就可以了。應(yīng)該說(shuō)我的安全編制預(yù)先來(lái)設(shè)置，因此從需求角度，從風(fēng)險(xiǎn)控制角度都是利好的，所以房地產(chǎn)基金剛剛開始它的黃金十年，規(guī)模擴(kuò)張很快?？赡軓耐顿Y者的角度，也許它購(gòu)房者不如買基金，購(gòu)房者每年有連續(xù)10%的收益率嗎，我看未必。但是買地產(chǎn)基金可能每年10%左右的收益率是比較常見的，比較容易得到的?？墒撬陌踩禂?shù)高于購(gòu)房者，因?yàn)槲覀兊幕鸲加斜Ｕ系?，就是安全編制大于買房，投資收益率大于買房。

 

　　李戰(zhàn)洪：陳董事長(zhǎng)告訴我們當(dāng)下買房不如買房地產(chǎn)基金，下一個(gè)問(wèn)題我想請(qǐng)問(wèn)一下馮瑩女士，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了黃金十年，現(xiàn)在進(jìn)入白銀的十年，有人說(shuō)過(guò)一句話，說(shuō)現(xiàn)在不是白銀十年了，是青銅的十年，因?yàn)榘足y不需要加工，而青銅是要加工的，加工越精細(xì)越值錢，海斯蘭德提出來(lái)為中國(guó)的房地產(chǎn)注入生命，讓開發(fā)商生生不息，讓它能夠持續(xù)發(fā)展，我想聽一下馮女士是怎么為開發(fā)商市場(chǎng)注入生命的？

　　馮瑩：調(diào)控肯定是要調(diào)的，我們是做事情的，所以要在過(guò)程中做好細(xì)節(jié)的工作。企業(yè)開發(fā)規(guī)劃和融資規(guī)劃之間的矛盾，包括開發(fā)企業(yè)和用戶之間，他對(duì)空間功能的要求之間的矛盾，重要的是我們要協(xié)助開發(fā)商減少購(gòu)房者在產(chǎn)品使用過(guò)程中的問(wèn)題，我們都是在大步的往前走，很多細(xì)節(jié)問(wèn)題都沒有解決。

　　如何注入生命力，我們不是做新的東西，而是把已有的想法和概念提升和延伸，包括主張本土主義的建筑精髓，在現(xiàn)代化的應(yīng)用中的充分使用和延續(xù)，建筑的延續(xù)性和基礎(chǔ)延續(xù)性才是真正的生命力，因?yàn)槲矣X得有生命力的東西就是有根有本的，不是憑空的去創(chuàng)造，盲目的去開發(fā)，浪費(fèi)資源，無(wú)視民族需求的。我呼吁行業(yè)的全員在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，注意一些問(wèn)題，比如農(nóng)民工進(jìn)城以后過(guò)程中的問(wèn)題，所以我覺得作為行業(yè)的中堅(jiān)力量，中層管理人員做一些具體的事情，謝謝大家！

　　李戰(zhàn)洪：馮女士說(shuō)不要太關(guān)注政策，如太關(guān)注政策會(huì)你的腳步有所停滯。我們想問(wèn)一下韋廣輝第三次創(chuàng)新是不是被逼，因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政不斷的出臺(tái)，會(huì)有三分之一的企業(yè)增長(zhǎng)，三分之一被淘汰，還有三分之一越來(lái)越小，我想問(wèn)一下你的企業(yè)會(huì)怎么樣？

　　韋廣輝：這個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題，過(guò)去是房地產(chǎn)的黃金十年，大家都取得了非常大的成就。但是面臨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化，中國(guó)政府調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)由過(guò)去黃金十年進(jìn)入所謂的白銀十年也好，青銅十年也好。就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)作為開發(fā)商不得不去思考一個(gè)問(wèn)題，以往當(dāng)中拿一塊地造房子，把它銷售掉結(jié)束，這種模式它的含金量也好，和政府的未來(lái)政策，社會(huì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化發(fā)展等等都已經(jīng)不吻合了。我們現(xiàn)在一個(gè)考慮到中國(guó)未來(lái)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，一個(gè)是為了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一個(gè)是為了自身的壯大，所以第三次創(chuàng)業(yè)我們今后的重點(diǎn)是圍繞城鎮(zhèn)化發(fā)展，然后加入文化產(chǎn)業(yè)，科技產(chǎn)業(yè)，公共配套設(shè)施等等，包括未來(lái)的社區(qū)商業(yè)，應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展走向復(fù)合型，走向升級(jí)換代型的發(fā)展。謝謝！

　　李戰(zhàn)洪：因?yàn)槲覍?duì)第三次創(chuàng)業(yè)特別敏感，你的創(chuàng)業(yè)是以退出住宅產(chǎn)業(yè)為主體，還是在這個(gè)行業(yè)里面再尋找一種機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@種情況在很多開發(fā)商里面有很多例子，有一些開發(fā)商越來(lái)越大，而有一些開發(fā)商發(fā)展越來(lái)越小了？

　　韋廣輝：首先我們是主動(dòng)的轉(zhuǎn)型，想把自己的業(yè)務(wù)面擴(kuò)展，使公司未來(lái)的速度，包括未來(lái)資本運(yùn)作上面提供方便，我們所有都是有計(jì)劃，有規(guī)劃，有系統(tǒng)發(fā)展的。

　　李戰(zhàn)洪：謝謝，下面我想問(wèn)一下合富輝煌的季曉東，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控比較明顯的是從2005年1月份國(guó)八條那個(gè)時(shí)候開始的，大的經(jīng)過(guò)三次，后來(lái)有人譽(yù)為到現(xiàn)在為止三次調(diào)控沒有用，每次調(diào)控后房?jī)r(jià)都會(huì)有所大漲，你怎么看？第二個(gè)問(wèn)題是對(duì)于20%的個(gè)稅您怎么看，現(xiàn)在很多開發(fā)商在作假？

　　季曉東：這個(gè)話要看針對(duì)什么層面了，從我們同時(shí)在全國(guó)操盤五六百個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)來(lái)看，我們一般看自己的數(shù)據(jù)，不看官方數(shù)據(jù)，現(xiàn)在有個(gè)數(shù)據(jù)體現(xiàn)的就是在中國(guó)的一二線城市都是量跌價(jià)漲，這是普遍的。但是在三四線的城市供應(yīng)量比較大，開發(fā)商去化的速度不夠快。談第一次調(diào)控的話要看不同的城市，不同的政策。像一二線城市普遍還是供應(yīng)量不足，除了必須買房的人以外，我也尊重經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，持有一點(diǎn)現(xiàn)金可能會(huì)更好一點(diǎn)。我覺得大家最好不要隨大流，做好自己的自住需求，該出手出手，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。去年很多樓盤都是日光盤，我可以這么講，確實(shí)有一些操作是不太能公開去講的。

　　李戰(zhàn)洪：因?yàn)檎频模蠹抑荒芫€下操作，暗里操作？

　　季曉東：對(duì)，我們也知道，這種現(xiàn)象確實(shí)存在。

　　李戰(zhàn)洪：因此陶冬先生的主張，當(dāng)下是現(xiàn)金流為主，第二是新政逼著購(gòu)房人群和賣房人群只能做那些只能做不能說(shuō)的事情。剛才陳義楓先生說(shuō)無(wú)懼調(diào)控，針對(duì)我們的主題您談一下南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況吧，因?yàn)槲覀兣_(tái)上的幾位都是來(lái)自各個(gè)行業(yè)的代表。政府的政策都是針對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商出臺(tái)的，所以大家還是敬畏調(diào)控的，我想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，站在協(xié)會(huì)、銀行、資本、設(shè)計(jì)、代理開發(fā)的角度，我們?cè)鯓尤ゲ粦终{(diào)控，怎樣做好自己，因?yàn)槟阍皆诤跽咂髽I(yè)就會(huì)越受制約，所以我的最后一個(gè)問(wèn)題是怎樣無(wú)懼房地產(chǎn)調(diào)控？

朱中一：我首先不太贊成你這個(gè)無(wú)懼調(diào)控的話，因?yàn)橹醒氲恼呤钦驹谥醒氲慕嵌瘸雠_(tái)的。我一直有這么一句話，咱們現(xiàn)在都是業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)的人，每一個(gè)不同的層次考慮的問(wèn)題都是不同的，地方政府是站在地方政府高度考慮的，中央角度從各個(gè)不同利益群體中考慮的，所以中央和地方之間的矛盾是正常的，作為中央調(diào)控我也感覺一些調(diào)控政策出臺(tái)不管民族化，科學(xué)化都有一些欠缺的地方。中央的政策完善還需要過(guò)程，因?yàn)槿魏问挛锒际遣粩嗤晟频?，這里面一個(gè)重要的問(wèn)題是什么呢，房地產(chǎn)的政策有自主效應(yīng)，房地產(chǎn)的項(xiàng)目也有開發(fā)周期，所以更造成了房地產(chǎn)調(diào)控政策的艱難性，所以我覺得作為地方政府也好，作為企業(yè)也好，宏觀上把握中央為什么出臺(tái)這個(gè)政策，在這個(gè)前提下作為地方政府把中央的政策結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策性影響的市場(chǎng)，這個(gè)政策的前提下看看你怎么樣來(lái)順應(yīng)政策，來(lái)考慮發(fā)展，咱們不要去懼怕這個(gè)話我不太同意。

 

　　第二個(gè)問(wèn)題我們要談?wù)劮康禺a(chǎn)市場(chǎng)，很少在國(guó)家的理念里面提高市場(chǎng)的分化，但是這次中央看到了。包括江蘇同樣也看好市場(chǎng)，在不同地區(qū)的分化，市場(chǎng)的健康發(fā)展首先要把底數(shù)搞清楚。如果底數(shù)不清楚的話，你要制定一個(gè)政策是很難的，包括房產(chǎn)稅的問(wèn)題，你一搞房產(chǎn)稅大家肯定不愿意了，所以規(guī)劃很難制定，所以這個(gè)咱們要客觀的看待。地方政府確確實(shí)實(shí)應(yīng)該下工夫看看應(yīng)該建多少，然后出讓多少地都應(yīng)該告訴大家，這樣老百姓就有預(yù)期了。另外經(jīng)過(guò)這幾年調(diào)控以后，咱們的政策也在不斷的完善，加上提出來(lái)抑制投資和投機(jī)，不管怎么樣把投機(jī)投資抑制住是現(xiàn)在在做的問(wèn)題，我覺得這些東西都是成熟的表現(xiàn)

　　還有一個(gè)中央政府的每一個(gè)政策都了為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，他抑制的投資炒房，所以我認(rèn)為中央政策的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是這個(gè)，所以我們一定要正確的理解房地產(chǎn)調(diào)控政策。因?yàn)橹醒氪驂旱木褪浅捶?，不要房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，所以你要在這個(gè)前提下選擇你的產(chǎn)品定位，考慮未來(lái)的發(fā)展，這是我的觀點(diǎn)！

　　李戰(zhàn)洪：朱會(huì)長(zhǎng)的精華是要讀懂政策，要順勢(shì)而為？

　　朱中一：把政策和本地的情況結(jié)合起來(lái)，把政策和本企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，然后來(lái)考慮自己怎么樣發(fā)展。

　　陶冬：我講三點(diǎn)，第一點(diǎn)當(dāng)一個(gè)政府的經(jīng)濟(jì)政策出來(lái)，鬧的老百姓都要假離婚的時(shí)候，我想說(shuō)我們的政府真是有點(diǎn)問(wèn)題了，這是我講的第一句話，不管是以什么作為目的的，這個(gè)政策我認(rèn)為是有問(wèn)題的。

　　第二點(diǎn)我想講的是，剛才李總提到無(wú)懼政策，我認(rèn)為無(wú)懼的背后是無(wú)知，無(wú)知最終的結(jié)果可能很悲慘，但是這句話也沒有講錯(cuò)，我覺得與其說(shuō)是無(wú)懼應(yīng)該是博弈，知己知彼。

　　第三句話真正需要懼怕的不是資金的短缺，不是政府的政策，而是市場(chǎng)，在我們看來(lái)沒有一個(gè)政府會(huì)事先知道政策的結(jié)果。危機(jī)往往發(fā)生在政策認(rèn)為是調(diào)控，最終的結(jié)果是政策促進(jìn)了市場(chǎng)的動(dòng)搖，包括前一段時(shí)間的金融危機(jī)，我們真正應(yīng)該去敬畏，在做事情的時(shí)候需要想到的，如果某一項(xiàng)政策的調(diào)整最后促進(jìn)市場(chǎng)調(diào)整的話我們有沒有資金，有沒有準(zhǔn)備渡過(guò)，這是在座所有人要想的，寒冬之后還有春天，但是要問(wèn)一下市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候我們有沒有能力渡過(guò)。

　　李戰(zhàn)洪：陶先生一個(gè)是為寒冬做好準(zhǔn)備，第二個(gè)是在博弈中成長(zhǎng)。

　　陳義楓：謝謝李總提的問(wèn)題，無(wú)懼調(diào)控李總講的是半個(gè)月以前記者到我公司對(duì)我做了一個(gè)采訪，他問(wèn)我的問(wèn)題是什么呢，是地產(chǎn)基金是否會(huì)擔(dān)憂國(guó)五條的影響，是否會(huì)對(duì)地產(chǎn)基金帶來(lái)沖擊，我說(shuō)我害怕。記者提煉的很到位，無(wú)懼調(diào)控，我們不是盲目的樂(lè)觀，應(yīng)該是我們認(rèn)識(shí)的是一貫以來(lái)的投資策略，我們可以從三個(gè)層面來(lái)講我們的不擔(dān)心。

　　第一我們對(duì)政府的心事猜透了，他不想給你弄下來(lái)的，因?yàn)樗f(shuō)弄下來(lái)，但是根本沒有下來(lái)?，F(xiàn)在地方的調(diào)控目標(biāo)都沒有說(shuō)下來(lái)，所以他的心思是讓你別漲太快了，這是第一，它的心事不是下來(lái)，所以市場(chǎng)是不容易下來(lái)的。

　　第二個(gè)我們認(rèn)為調(diào)控的結(jié)果可能是一個(gè)震蕩的走勢(shì)，是緩慢上升的趨勢(shì)，我們認(rèn)為買房人還是保值的好方式，我們不認(rèn)為會(huì)有很高的收益率，但還是可以保值的，這是我們第一猜中央政府的心事，第二研判走勢(shì)，我們?cè)敢怛?yàn)證我們的判斷。

　　第三我們作為地產(chǎn)基金更加不怕了，開發(fā)商面對(duì)一個(gè)不漲的市場(chǎng)，它的利潤(rùn)率是有影響的，但是我們地產(chǎn)基金呢，面對(duì)一個(gè)不漲的市場(chǎng)，我們的收益率還是很好的，我們只要不跌，或者不要跌多了就可以放開做投資規(guī)模，所以我們地產(chǎn)基金對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)更加的能接受，所以我的結(jié)論就是國(guó)六條對(duì)我們地產(chǎn)基金不會(huì)是一個(gè)沖擊，地產(chǎn)基金的投資規(guī)模，募集規(guī)模還是高漲的，這是我對(duì)無(wú)懼的解釋。

　　我還要補(bǔ)充一點(diǎn)，就是說(shuō)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，我們認(rèn)為在地產(chǎn)領(lǐng)域里面結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)特別重要，我們從區(qū)域上講一線城市最安全，而且我說(shuō)最危險(xiǎn)的地方往往最安全，危險(xiǎn)就是調(diào)控力度比較大的城市，你上漲的動(dòng)力太足，政府采取更嚴(yán)厲的政策來(lái)打壓，這樣的地方打壓的結(jié)果是什么呢，調(diào)整起來(lái)比較費(fèi)勁。反過(guò)來(lái)講不限購(gòu)，不限貸的地方我們不敢去，這就是剛才講的三四線城市供應(yīng)過(guò)大，它政策環(huán)境比較好，它的上漲動(dòng)力可能自住的釋放，也許該跌的時(shí)候也很快，客觀上我是這樣認(rèn)為的。謝謝！

　　李戰(zhàn)洪：陳總第一個(gè)是當(dāng)市場(chǎng)走平的時(shí)候，買房地產(chǎn)基金是最合適的，第二個(gè)是明知山有虎，偏往虎山行，那馮總呢？

　　馮瑩：關(guān)于調(diào)控我想對(duì)我們行業(yè)有利的一點(diǎn)就是大家可以靜下心來(lái)分析一下過(guò)去幾年中，大家遺漏了什么。因?yàn)樵谶^(guò)去十年中我們的企業(yè)都非常好做，但任何產(chǎn)品都有一個(gè)使用過(guò)程中需要驗(yàn)證的，所以接下來(lái)通過(guò)使用的過(guò)程中我們就需要看一下自己遺漏了什么。在建設(shè)的過(guò)程中，在后期的維修，包括后期的客戶服務(wù)過(guò)程中還是要加強(qiáng)，包括建筑風(fēng)格我希望大家不要盲目的關(guān)注法式、意大利式等等，我覺得可以選擇自己企業(yè)適合自己的模式，挖掘客戶的需求，也可以關(guān)注中式，唐朝，清朝這類的建筑，包括中國(guó)建筑未來(lái)的走向有益的貢獻(xiàn)，我覺得也是為自己產(chǎn)品深層次的價(jià)值吧，通過(guò)一些精神層面的升級(jí)，然后提升自己產(chǎn)品的價(jià)值空間。

　　李戰(zhàn)洪：馮總告訴我們下個(gè)階段產(chǎn)品為王，季總是做代理的，你剛才公開的告訴了國(guó)務(wù)院，告訴媒體大家不要買房，這個(gè)時(shí)候要持有現(xiàn)金，你怎么看？

　　季曉東：我覺得該買還得買，那種投資投機(jī)的想通過(guò)投資房產(chǎn)獲利已經(jīng)不太容易了。其實(shí)我們一個(gè)是開發(fā)商投資，一個(gè)是購(gòu)房者的投資，這兩個(gè)是博弈的國(guó)家。我們集團(tuán)在去年，在全國(guó)各地的戰(zhàn)略很簡(jiǎn)單，就是一個(gè)字，快。因?yàn)槲覀內(nèi)珖?guó)各地的很多開發(fā)商最終采取的戰(zhàn)略都差不多，都在做加快的事情，最后一段時(shí)期內(nèi)還是做這些事情，總的來(lái)說(shuō)我覺得要快速相應(yīng)，當(dāng)然也要有基礎(chǔ)條件的準(zhǔn)備，資金回流的速度，都是圍繞著這個(gè)快字的。對(duì)普通的購(gòu)房者我覺得該買房還是要快點(diǎn)買，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不是讓它跌，而是持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而不是忽上忽下，從這個(gè)角度來(lái)講你該買房還是要買的。關(guān)于投資投機(jī)也是個(gè)快，該出手的趕快快，然后找到更有利的投資渠道。

　　李戰(zhàn)洪：你的觀點(diǎn)就是快，那韋先生呢？

　　韋廣輝：這個(gè)問(wèn)題首先我們應(yīng)該正確理解和認(rèn)識(shí)國(guó)家調(diào)控，國(guó)家為什么要調(diào)控，國(guó)家調(diào)控的目的，這一點(diǎn)我非常贊同朱會(huì)長(zhǎng)的觀點(diǎn)。國(guó)家調(diào)控是為了這個(gè)行業(yè)能夠健康長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，所以我覺得在新形勢(shì)下，在房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)黃金十年之后，進(jìn)入白銀十年以后，作為開發(fā)商，作為這個(gè)行業(yè)的重要組成部分，我們?nèi)绾稳ッ鎸?duì)這個(gè)市場(chǎng)，我們?nèi)绾挝磥?lái)更好的發(fā)展自己，為國(guó)家房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展能夠做出自己應(yīng)有的事。

　　我覺得首先要順勢(shì)而為，要根據(jù)國(guó)家的政策走。今后可能開發(fā)商更多要關(guān)注市場(chǎng)的需求，老百姓的需求。原來(lái)更多是關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，只要把房子賣出去就可以了，至于房子賣了之后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)所謂的鬼城什么的，這基本上不是大家考慮的問(wèn)題。

　　第二點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)快速的發(fā)展，應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)回歸期，所謂的理性和回歸就是說(shuō)今后我們應(yīng)該更注重未來(lái)的發(fā)展，老百姓的需求，市場(chǎng)的需求，應(yīng)該把市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)化的特點(diǎn)作為重點(diǎn)研究對(duì)象。今后我們更多的是想我們這個(gè)房子為什么樣的人建，他們?nèi)胱∫院笕绾胃玫娜ド?，包括居住的舒適性，交通的便利性等等。

　　第三點(diǎn)作為開發(fā)商，剛才大家都講了很多，面對(duì)現(xiàn)在形勢(shì)中小開發(fā)商如果沒有自己的特點(diǎn)或者核心競(jìng)爭(zhēng)力可能會(huì)被淘汰。所以作為開發(fā)商在未來(lái)的五年應(yīng)該主動(dòng)的，有意識(shí)的規(guī)劃自己，形成自己的獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力，就是未來(lái)的開發(fā)商要根據(jù)國(guó)家政策的出現(xiàn)的新情況，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展新的特點(diǎn)，結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，注重培養(yǎng)自己獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我想只有這樣開發(fā)商經(jīng)過(guò)這次調(diào)控，房地產(chǎn)有可能會(huì)發(fā)展的更好，謝謝！

　　李戰(zhàn)洪：我們?cè)趫A桌對(duì)話里面聽到了要順應(yīng)政策發(fā)展，也聽到了關(guān)注地產(chǎn)基金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金將迎來(lái)黃金十年，更聽到了買房子要快，賣房子也要快，還有要關(guān)注需求，要理性發(fā)展，這些大家的觀點(diǎn)，謝謝各位嘉賓！

（審校：勞蓉蓉）