陳義楓：各位早上好，由于飛機(jī)晚點(diǎn)我是凌晨將近四點(diǎn)鐘才入住的酒店，應(yīng)該說(shuō)睡眠嚴(yán)重不足。但是為了來(lái)和南京的業(yè)界交朋友，再苦再累我也愿意來(lái)。

　　今天我講的是兩個(gè)小課題，一個(gè)是我們站在資本機(jī)構(gòu)的角度怎么樣看待調(diào)控和調(diào)控背景下的這個(gè)行業(yè)下一步的走勢(shì)。另外一個(gè)是我們從金融服務(wù)商的角度給開(kāi)發(fā)商提一些建議，剛才朱會(huì)長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)做了詳細(xì)的分析，所以第一個(gè)小課題我就簡(jiǎn)單分享一下。

　　第一課題我講三個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是對(duì)國(guó)五條的解讀，談一些我的看點(diǎn)。另外講一下房?jī)r(jià)的走勢(shì)判斷，第三個(gè)講行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。這次國(guó)五條我們從金融的角度有幾個(gè)看點(diǎn)，一個(gè)是限購(gòu)擴(kuò)容，限貸加碼，稅收手段利用起來(lái)，執(zhí)行和問(wèn)責(zé)比較強(qiáng)調(diào)，再一個(gè)預(yù)留了一些調(diào)控升級(jí)的空間。

　　我們認(rèn)為這次還是以調(diào)控需求為主，可能還是一個(gè)相對(duì)短期的措施，如果說(shuō)短期措施反復(fù)使用的話，可能效果會(huì)遞減。我們擔(dān)心這次調(diào)控有一個(gè)怪圈，就是調(diào)控需求同時(shí)供應(yīng)沒(méi)有增加，供應(yīng)沒(méi)有增加是為什么呢，我認(rèn)為地區(qū)政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)導(dǎo)致的。中央希望增加供應(yīng)，地方政府恐怕不一定配合，地價(jià)一跌，地方政府賣地就比較謹(jǐn)慎了，不愿意明顯的降價(jià)賣地，自然而然看似一個(gè)市場(chǎng)化的結(jié)果，其實(shí)和地方政府的趨利動(dòng)機(jī)。土地供應(yīng)一減少，短期內(nèi)需求下降，樓價(jià)做到控制了，但是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期過(guò)后供應(yīng)減少，樓價(jià)就會(huì)恢復(fù)性的上來(lái)。今年一季度新開(kāi)工的面積少了，是不是上一個(gè)周期調(diào)控的負(fù)作用呢，咱們可以思考一下。

　　我們作為基金不得不去判斷樓價(jià)走勢(shì)，但是判斷不一定準(zhǔn)確。判斷樓市走勢(shì)首先它有一些長(zhǎng)周期的生長(zhǎng)因素，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入提高，購(gòu)買力提高。第二個(gè)是深度的城市化，人口集中，第三個(gè)是貨幣持續(xù)超發(fā)，第四個(gè)是土地供應(yīng)受到限制，第五個(gè)是投資渠道不暢，投資收益，普通老百姓收益過(guò)低，老百姓買房的資金成本太低了，因此樓價(jià)就上漲了。但是當(dāng)樓價(jià)過(guò)多泡沫化時(shí)一定會(huì)來(lái)調(diào)控，政府調(diào)控的手段很多，調(diào)控力度可以小也可以大。還有政府的GDP需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)，政府需要房?jī)r(jià)平穩(wěn)，需求回暖，成交活躍，投資平穩(wěn)。這么多的各方訴求，各種因素我們認(rèn)為不漲，小漲成為政策的調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)他們內(nèi)心的目標(biāo)是平穩(wěn)或者漲幅不要厲害就行了，也是博弈各方的交集。我們認(rèn)為市場(chǎng)走勢(shì)就是橫盤振蕩，緩慢上升，我覺(jué)得政策性很強(qiáng)的市場(chǎng)，可以猜一下政府的心事有用，這是我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。

　　除了這個(gè)市場(chǎng)的總體走勢(shì)之外，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)格局，剛才朱會(huì)長(zhǎng)講的我很贊同，土地紅利沒(méi)有了，房地產(chǎn)告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年，就是利潤(rùn)率還是比較高的，但是不再是暴利和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)集中度快速提升，大者更大，強(qiáng)者做大，弱小者淘汰出局。所以中小行企業(yè)要跨界，創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型成為潮流。

　　講完行業(yè)面之后，我們講一下房企的融資模式和創(chuàng)新。開(kāi)發(fā)商面臨的金融環(huán)境是怎么樣的呢，我講幾個(gè)看點(diǎn)，一個(gè)是房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，資金壓力與日俱增，這么幾年沒(méi)有松過(guò)，最緊的時(shí)候是去年這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在比去年同期好一點(diǎn)。金融資源向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，向優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中，冷暖不均，兩地分化嚴(yán)重，融資能力成為房企核心能力，決定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。創(chuàng)新型融資模式備受親睞，融資模式創(chuàng)新成為房企創(chuàng)新的重要方向。房地產(chǎn)基金應(yīng)運(yùn)而生，蓬勃發(fā)展，我認(rèn)為迎來(lái)地產(chǎn)基金的黃金十年，這個(gè)概念我們?nèi)ツ晏岢?，在業(yè)界是廣為流傳。而且現(xiàn)在是大資管的時(shí)代，其它非銀行機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)管理的模式來(lái)做金融，金融的投資對(duì)象大家不約而同投向房地產(chǎn)，所以大資管的時(shí)代來(lái)臨，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新恰逢其時(shí)。

　　所謂房企融資模式創(chuàng)新有哪些模式呢，像很多銀行推出了信托計(jì)劃，還有證券公司、公募基金公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃，租賃也是融資常用的模式，應(yīng)該說(shuō)房企的金融創(chuàng)新，融資模式創(chuàng)新很活躍，在過(guò)去一兩年也起到了一定的作用。

　　在這個(gè)地方我們介紹一下地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金有幾個(gè)特色和優(yōu)勢(shì)，首先是合法性，我們是有法可依的規(guī)范模式，同時(shí)也是專業(yè)化的管理，我們不只是簡(jiǎn)單的投資，投資后的管理也是很關(guān)鍵的。而且也是很安全的，設(shè)定多重保障機(jī)制，有效保障投資人安全，不像有一些融資除了給你資金，還帶來(lái)殺傷力，我們這種模式也是創(chuàng)新的模式，因?yàn)榈禺a(chǎn)基金是一種非牌照的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，就是沒(méi)有過(guò)多的監(jiān)管，只有一個(gè)法律框架，因此可以量身訂作，設(shè)計(jì)具體的投資渠道，滿足開(kāi)發(fā)商的特色需求。創(chuàng)新性有很多，這個(gè)地方我就不展開(kāi)了。地產(chǎn)基金是2010年興起的，到了去年年底市場(chǎng)規(guī)模大概在兩千億左右，而且每年的規(guī)模都以翻倍以上的速度增長(zhǎng)，去年年底是兩千億，今年年底恐怕就是五千億，而且由于它的靈活性，往往它的規(guī)模增長(zhǎng)是反周期的增長(zhǎng)，這次國(guó)六條的出臺(tái)對(duì)地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)是利好的，有利于我們做的更大。

　　最后我想說(shuō)一下地產(chǎn)基金有哪些，供有興趣的房地產(chǎn)商選擇。首先是固定收益基金，還有夾層基金，是區(qū)域高成長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商，高利潤(rùn)項(xiàng)目。第三個(gè)是少數(shù)股權(quán)基金，就是小股東，小份額，第四種是主動(dòng)管理型基金，就是基金取代了開(kāi)發(fā)商的投資功能，基金獨(dú)自去開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有可能和某個(gè)開(kāi)發(fā)商合作，可能委托給開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)。除了剛才四種類型之外，還可以對(duì)這四種類型進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以滿足不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以更成功的募集到資金，最終實(shí)現(xiàn)投資。還有傘形設(shè)計(jì)，有上傘形和下傘形，上傘形是子基金到母基金里面來(lái)，一支基金理論上可以容納幾千個(gè)投資者，我們做的基金往往在十個(gè)億左右。下傘形是一個(gè)母資基金資以后投資到其它基金里面去，基金投基金。我們基金業(yè)在和有志向做基金的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深度合作，共同建設(shè)基金平臺(tái)，我們也在給開(kāi)發(fā)商輸入我們的品牌和隊(duì)伍，建設(shè)屬于開(kāi)發(fā)商自己的基金平臺(tái)。

　　希望我們?cè)谀暇┠軌蚪桓嗟呐笥眩业礁嗟臋C(jī)會(huì)，謝謝各位！