招商欲將東力實(shí)業(yè)打造成其境外融資平臺(tái)的意圖已顯露無(wú)疑，但何時(shí)成行、又以方式成行，目前看來(lái)還存在不少疑問(wèn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在招商地產(chǎn)和港股東力實(shí)業(yè)于23日雙雙停牌后，市場(chǎng)紛紛猜測(cè)招商地產(chǎn)可能會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)注入東力實(shí)業(yè)，但出乎外界意料的是，招商地產(chǎn)此次選擇的卻是將住宅項(xiàng)目注入其中。

　　4月24日晚間，在停牌兩天后，招商地產(chǎn)正式發(fā)布公告稱，擬將全資子公司香港瑞嘉投資旗下四家控股公司的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)注入于去年收購(gòu)的東力實(shí)業(yè)。

　　而據(jù)招商地產(chǎn)披露，此次注入的資產(chǎn)絕大部分為內(nèi)地的住宅項(xiàng)目，將以約49.64億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給東力實(shí)業(yè)。

　　近50億資產(chǎn)注入

　　根據(jù)公告，此次注入的控股公司包括匯聚控股100%股權(quán)、華敏投資100%股權(quán)、樂(lè)富投資100%股權(quán)以及會(huì)鵬發(fā)展50%股權(quán)。

　　上述四家控股公司共持有中國(guó)境內(nèi)八個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分布于重慶、廣州、佛山和南京四個(gè)城市。

　　具體項(xiàng)目則有重慶長(zhǎng)嘉匯、廣州金山谷、佛山依云曦城、佛山依云水岸、佛山依云天匯、佛山依云上城、南京紫金山1號(hào)、以及南京雍華府。這些項(xiàng)目總建筑面積約538萬(wàn)平方米，目前未售面積約323萬(wàn)平方米。

　　招商地產(chǎn)在公告中表示，瑞嘉投資擬注入的項(xiàng)目公司股權(quán)連同相關(guān)債權(quán)將以約49.64億元(折合約61.77億港元)轉(zhuǎn)讓給東力實(shí)業(yè)。

　　而東力實(shí)業(yè)將向瑞嘉投資發(fā)行約61.77億港元的永久存續(xù)可換股證券，作為收購(gòu)瑞嘉投資轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)的全部對(duì)價(jià)，折股價(jià)1.61港元/股，票面零利率。

　　亦或者，東力實(shí)業(yè)按此次交易購(gòu)入資產(chǎn)折算發(fā)行新股約38.36億股，其中，向瑞嘉投資全資子公司成惠投資發(fā)行股份作為交易對(duì)價(jià)及向其他投資者進(jìn)行配售股份，發(fā)行價(jià)格將不低于1.61港元。

　　另外，發(fā)給成惠投資的對(duì)價(jià)股數(shù)將不超過(guò)約28.97億股，東力實(shí)業(yè)首先以股份作為對(duì)瑞嘉實(shí)業(yè)的支付對(duì)價(jià)，若有差額，則東力實(shí)業(yè)以向其他投資者配售股份募集的資金支付。

　　境外融資平臺(tái)

　　對(duì)于此次將大規(guī)模資產(chǎn)注入東力實(shí)業(yè)，招商地產(chǎn)表示，注入完成后將直接提升東力實(shí)業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，進(jìn)而為其成為公司的境外發(fā)展平臺(tái)奠定重要基礎(chǔ)。由此，也將對(duì)公司整體資源的整合、拓展及發(fā)展速度帶來(lái)積極影響。

　　其實(shí)在此之前，外界更多的是猜測(cè)招商地產(chǎn)會(huì)將旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注入東力實(shí)業(yè)，進(jìn)而為今后商業(yè)地產(chǎn)分拆上市做準(zhǔn)備。

　　但關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)分拆上市，招商地產(chǎn)卻在之前早已進(jìn)行了否認(rèn)。招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在4月10日的股東大會(huì)上曾強(qiáng)調(diào)，公司的商業(yè)物業(yè)不會(huì)單拆上市。

　　如今看來(lái)，招商地產(chǎn)此次選擇將住宅項(xiàng)目注入東力實(shí)業(yè)，是期望能在短期內(nèi)盡快提升東力實(shí)業(yè)的規(guī)模和盈利能力，由此打造境外融資平臺(tái)。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，招商此舉確實(shí)是想盡快打通境外融資平臺(tái)，此次將近50億地產(chǎn)項(xiàng)目的注入，必會(huì)使東力實(shí)業(yè)今明兩年的業(yè)績(jī)大幅上升，從而在規(guī)模和質(zhì)地方面得到質(zhì)的提升，為今后的發(fā)債甚至擴(kuò)股融資打下基礎(chǔ)。

　　據(jù)招商地產(chǎn)2012年報(bào)顯示，東力實(shí)業(yè)目前控股管理過(guò)渡平穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)情況良好，截至2012年的凈利潤(rùn)為虧損987.78萬(wàn)元，截至2012年末的凈資產(chǎn)為-8.61萬(wàn)元。

　　“只有大規(guī)模的資產(chǎn)注入，才能使東力實(shí)業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)诙唐趦?nèi)改觀，其實(shí)招商的思路與同為央企的華僑城頗為相似，都是通過(guò)向香港上市平臺(tái)注入資產(chǎn)，期望在這個(gè)平臺(tái)發(fā)展壯大后，然后借助其在境外進(jìn)行融資。”上述分析師稱。

　　資料顯示，華僑城近年來(lái)不斷向其香港上市平臺(tái)華僑城亞洲注入資產(chǎn)，目前已陸續(xù)將成都華僑城51%股權(quán)、西安華僑城25%股權(quán)、以及上海蘇河灣項(xiàng)目50.5%的股權(quán)注入其中。

　　事實(shí)上，不僅僅是招商地產(chǎn)和華僑城，其他內(nèi)房企也一直把赴港上市或開(kāi)拓境外融資平臺(tái)視為一條融資捷徑。此前已有萬(wàn)科、金地成功建立了香港融資平臺(tái)，最近又接連傳出萬(wàn)達(dá)擬收購(gòu)港股恒力商業(yè)地產(chǎn)大股東65%股權(quán)、綠地集團(tuán)有意收購(gòu)港股公司盛高置地的消息。

　　相關(guān)市場(chǎng)研究人士也認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金因素非常重要，但在“國(guó)五條”影響下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于嚴(yán)控階段，房企的內(nèi)地融資渠道基本堵死，因而多數(shù)房企選擇赴港上市或借殼上市，主要還是看重海外融資這個(gè)大平臺(tái)。

　　重新IPO？

　　通過(guò)此次資產(chǎn)注入，招商地產(chǎn)欲將東力實(shí)業(yè)打造成其境外融資平臺(tái)的意圖已顯露無(wú)疑，但何時(shí)成行，或者說(shuō)以什么方式成行，目前看來(lái)還存在不少疑問(wèn)。

　　相關(guān)分析指出，在如今調(diào)控越發(fā)嚴(yán)厲的情況下，一二線城市所面臨的政策調(diào)控壓力明顯，大戶型住宅市場(chǎng)更甚，而此次招商注入的八個(gè)項(xiàng)目均位于一二線城市，剛好又以大戶型產(chǎn)品為主，這些項(xiàng)目無(wú)疑將面臨較大的政策壓力和市場(chǎng)瓶頸，最終銷售如何存在不確定性，能多大程度提升東力實(shí)業(yè)的規(guī)模也是一個(gè)問(wèn)題。

　　除此之外，還有最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，根據(jù)港交所相關(guān)規(guī)定，在上市公司控制權(quán)發(fā)生變化的24個(gè)月內(nèi)，進(jìn)行非常重大收購(gòu)(上市公司向取得控制權(quán)的一方收購(gòu)的資產(chǎn)值達(dá)到殼公司資產(chǎn)的100%)，則會(huì)被視為反收購(gòu)行動(dòng)，并將被視為上市處理，必須按照IPO(首次公開(kāi)募股)的程序?qū)徟?/p>

　　2012年4月27日，港股東力實(shí)業(yè)先行發(fā)布公告，稱招商地產(chǎn)將透過(guò)離岸公司斥資1.99億港元，向東力實(shí)業(yè)主席兼主要股東蘇樹輝等人合共收購(gòu)東力實(shí)業(yè)70.18%股權(quán)。

　　隨后，招商地產(chǎn)也在是年5月2日正式公告，其通過(guò)旗下全資子公司成惠投資成功收購(gòu)香港主板上市公司東力實(shí)業(yè)控股70.18%的股份。

　　根據(jù)港交所的規(guī)定，由于招商地產(chǎn)收購(gòu)東力實(shí)業(yè)控股股權(quán)僅一年時(shí)間，此次資產(chǎn)注入是否能順利完成尚不得而知。

　　對(duì)此，相關(guān)分析師認(rèn)為，如果嚴(yán)格按照港交所規(guī)定，招商地產(chǎn)此次資產(chǎn)注入將要按照IPO程序進(jìn)行審批。

　　“如果走IPO程序，招商地產(chǎn)將面臨復(fù)雜的審批，同時(shí)目前香港資本市場(chǎng)的整體環(huán)境相比去年底并不算好，再加上內(nèi)地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控，投資者對(duì)內(nèi)房股的興趣已大不如前，招商毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)遇到削價(jià)。”分析稱。

　　不過(guò)，一位熟悉港股的分析師卻提到另一種觀點(diǎn)，其稱，香港聯(lián)交所其實(shí)對(duì)24個(gè)月內(nèi)不能注入資產(chǎn)的規(guī)定并沒(méi)有那么嚴(yán)，如果上市公司股東背景和相關(guān)資質(zhì)都符合條件、且注入資產(chǎn)不改變?cè)緲I(yè)務(wù)，可能一年左右就能正式注入資產(chǎn)。

　　該人士還提到，招商地產(chǎn)的母公司招商局在香港上市多年，可以給它一些注資指引和幫助，而在借助招商局的影響力及實(shí)力后，此次收購(gòu)或許能順利完成。