在北京一眾高價、漲價樓盤被“嚴(yán)打”之時，業(yè)界卻瘋傳位于大興區(qū)的華潤公元九里雖定價4萬/平方米，卻已獲批成功取得預(yù)售許可證。

　　觀點網(wǎng) 李雯露  隨著北京住建委主任的一句“誰不接受指導(dǎo)價就不發(fā)證”嚴(yán)詞，北京“限漲令”的嚴(yán)厲程度無疑令眾多開發(fā)商束手無策，與此同時，政府對于預(yù)售證的管控更使得一手房市場哀鴻聲一遍。

　　據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士觀察，隨著北京“新國五條”細(xì)則的執(zhí)行，大量項目原本制定的開盤價格已不能通過審核取得預(yù)售許可證，因此暫停銷售、重新定價的現(xiàn)象已大量出現(xiàn)。

　　不過，就在北京一眾高價、漲價樓盤被“嚴(yán)打”之時，業(yè)界卻瘋傳位于大興區(qū)的華潤公元九里雖定價4萬/平方米，卻已獲批成功取得預(yù)售許可證。

　　華潤獨獲預(yù)售審批？　　

　　據(jù)介紹，目前北京對于發(fā)放預(yù)售證的要求包括：新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格。

　　“盡管如此，北京還是存在一些‘特殊’的項目，上報的價格高于前期銷售平均價格依然能夠獲取預(yù)售許可證。”有業(yè)內(nèi)人士這樣透露，華潤公元九里正是這類“特殊”項目之一。

　　而另有接近華潤公元九里的消息人士亦證實，該項目剛剛拿(預(yù)售)證，價格目前預(yù)計達(dá)到4萬/平方米。

　　“起初，華潤公元九里賣2萬多/平方米，后來漲到3萬多/平方米，這次拿證的價格直接飆到4萬/平方米。”該人士透露，該項目價格上漲幅度已達(dá)到3成。

　　對于華潤這一項目為何能夠出現(xiàn)“眾人停售我獨漲”的情況，上述人士引用市場消息稱，目前北京納入限價房體系的產(chǎn)品分為兩部分，一部分是與百姓居住有關(guān)的，即所謂的剛需產(chǎn)品；另外，高端產(chǎn)品則可以單獨申報，包括容積率、密度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面指標(biāo)是高于剛需產(chǎn)品的，可以單獨報。”

　　而據(jù)媒體早前報道，北京市除了被納入“新限價房”的自住、改善型商品房，包括高端盤在內(nèi)的非普通商品房將被劃入價格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列。這意味著，未來北京高端項目將按照獨立體系審批。

　　“而華潤公元九里定位正是高端項目，有可能是通過高端產(chǎn)品的申報體系獲取預(yù)售證的。”該人士如是說。

　　隨即，觀點新媒體查詢了北京住建委網(wǎng)站，并未查到華潤公元九里最新一期房源的預(yù)售證。

　　而后又致電華潤公元九里售樓部，該項目銷售人員介紹：“目前還未拿到預(yù)售證，我們計劃5月初開盤，估計問題不大。”

　　被問及銷售價格，上述銷售人員表示，目前價格仍然待定，不過可以參考去年的價格：2.3萬/平方米-2.7萬/平方米不等。

　　“預(yù)計今年會在去年的價格基礎(chǔ)有所上漲。”該銷售人員如是說。

　　后市或陷“死循環(huán)”

　　無論事實如何，目前北京像華潤公元九里這樣被指逆市漲價，卻高價獲批的項目確實寥寥無幾。

　　據(jù)介紹，較早之前北京已經(jīng)通過控制預(yù)售證而干預(yù)開發(fā)商定價，但相比以往，眼下的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格。

　　“其實一直以來，我們都是要向北京市建委報價的，如果建委認(rèn)為你報的價格高的話，他們是不會批的，因而也就拿不到預(yù)售證。每個區(qū)域都有一條價格線，如果某個項目的報價超過周圍太多，就不發(fā)預(yù)售證。”

　　北京行業(yè)人士介紹稱：“事實上，以前一直限的比較緊，現(xiàn)在也是一樣，只是在執(zhí)行上更加嚴(yán)厲了。特別是對于最低線限制的更死，其中的可操作空間也就更小了。而且以前辦現(xiàn)房證會比較容易，現(xiàn)在對于現(xiàn)房也會限價了。”

　　而對于眼下北京“限價”、“限漲”的多重重拳，不少開發(fā)商認(rèn)為，通過此類行政手段的干預(yù)達(dá)到抑制房價上漲的終極目標(biāo)是比較難的。

　　“盡管從短期來看，對于價格上漲的勢頭會產(chǎn)生抑制作用，但從長期來看，很可能對房價有推高的作用，特別是二手房的房價。”北京市場研究人士表示，不論是“限價”亦或不發(fā)預(yù)售證，都會造成市場供給減少。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，原本應(yīng)是樓市小陽春的3月份在今年僅有5個新盤項目取得了預(yù)售許可證。部分開發(fā)商捂盤惜售，計劃漲價開盤未獲批準(zhǔn)。

　　與此同時，4月前兩旬，北京僅有12個項目入市，其中僅有中建·國際城一個純新盤，而其他的包括東亞·創(chuàng)展國際、望京·金茂府、京投萬科新里程等在內(nèi)的11個老項目均為后期加推。

　　據(jù)統(tǒng)計，上述12個項目共新增住宅產(chǎn)品2546套，預(yù)售許可面積23萬平方米，相比上月同期供應(yīng)套數(shù)減少了700套，供應(yīng)面積減少了近10萬平方米。

　　更值得關(guān)注的是，作為樓市傳統(tǒng)銷售節(jié)點，5月對于房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售業(yè)績至關(guān)重要。然而，相比去年同期的供應(yīng)放量，今年5月份北京預(yù)計僅有23個項目開盤入市，相比去年同期33個項目開盤銷售，今年5月樓市供應(yīng)明顯縮水。

　　“減少供給帶來最直接的影響會是推高二手房價格以及在售項目的價格，因為產(chǎn)品更加稀缺。雖然政策出臺的初衷并非如此，但卻存在這樣的可能。”上述人士續(xù)稱，雖然現(xiàn)在二手房市場涉及到20%的個稅，二手房的交易量也在縮減。

　　“從長期來看，如果想通過流通環(huán)節(jié)的政策，解決持有環(huán)節(jié)的問題是很難達(dá)到的。調(diào)房價其實調(diào)的是持有，比如有人持有10套房，多套都不住，如何令這些持有多套房的人愿意把房子賣出來？這樣也可以形成新的市場供給，投資投機的人減少了，房價也就下來了。應(yīng)該在持有環(huán)節(jié)征稅或補貼。”該人士進(jìn)一步指出，現(xiàn)在從流通環(huán)節(jié)去限制去打壓并沒有從根本解決這些問題，只是一塊石頭放在火山口去賭，時間久了仍然會爆發(fā)出來。

　　而從開發(fā)商的角度來看，企業(yè)都希望不要持續(xù)太長時間，因為持續(xù)下去最終沒有結(jié)果。

　　“倘若一手房都不賣了，周圍的二手房價就會開始飆，二手房價高了，地價也會往上漲。而開發(fā)商賣了房是會去買地，開發(fā)商怎么賣？還按照以前的價格就沒辦法賣，要求漲價了就沒辦法去拿證……最終會陷入一種死循環(huán)。”有市場人士如是分析。