杜麗虹：城鎮(zhèn)化我不太會(huì)講，我就講講房企的轉(zhuǎn)型問題。

　　其實(shí)中國地產(chǎn)企業(yè)以前無論是做什么產(chǎn)品線，做什么樣的項(xiàng)目，我們都把它統(tǒng)稱為叫做地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，以及中國長期土地紅利從爆發(fā)性的增長到逐步衰退減緩，地產(chǎn)企業(yè)被迫從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

　　什么是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式？當(dāng)土地升值速度高于資本成本時(shí)，所有的企業(yè)都尋求儲(chǔ)備更多的土地，這也是理性的。如果你賣的房子每年升值速度高于房子貸款利率，就愿意持有更多房產(chǎn)。這時(shí)候持有資產(chǎn)本身貢獻(xiàn)了大部分的回報(bào)。因此土地儲(chǔ)備的多少，也成為我們衡量一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)。我們稱之為地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)模式。

　　但是當(dāng)土地減緩的時(shí)候，持有土地回報(bào)降低，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)的價(jià)值貢獻(xiàn)。也就是說，如果你的土地升值速度趕不上你的資金成本的時(shí)候，你大量持有土地的結(jié)果可能是使你價(jià)值減少不是增加。這樣被迫從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，也就是說從以往賺取資產(chǎn)升值收益為主的模式走向賺取增值服務(wù)收益為主的模式。

　　地產(chǎn)行業(yè)的增值服務(wù)收益包括什么？首先，比如我們?cè)诮ㄔO(shè)開發(fā)過程中，開發(fā)本身的增值部分就是增值最主要的來源，其他的還包括我們?cè)谧鑫飿I(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營過程中的衍生收益，以及象剛才提到的地產(chǎn)基金等地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的費(fèi)用收益和業(yè)績報(bào)酬的收益等等。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，從重資產(chǎn)上釋放出來的資本金會(huì)被重新配置在一些輕資本的環(huán)節(jié)上，這時(shí)候效率越高的企業(yè)回報(bào)率不但沒有下降，反而還會(huì)進(jìn)一步的提升。

　　當(dāng)然我們說輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)并不是絕對(duì)的，它是企業(yè)在不同的市場環(huán)境下的兩種選擇，就像我們剛才說的，在資產(chǎn)的升值速度高于資本成本的時(shí)候，重資產(chǎn)就是理性的選擇，但是當(dāng)資產(chǎn)升值速度低于資金成本的時(shí)候，輕資產(chǎn)就是一個(gè)理性的選擇。當(dāng)然，隨著目前中國還有城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及人民幣升值的過程，所以在短期內(nèi)，這種資產(chǎn)的超額回報(bào)還是存在的，但是長期中土地的紅利，資產(chǎn)的超額回報(bào)在衰減，所以長期中企業(yè)面臨一種轉(zhuǎn)型的壓力。

　　在輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)優(yōu)勢，比如說拿地的優(yōu)勢會(huì)被淡化，取而代之的是效率的優(yōu)勢。因此，我們說不是所有的企業(yè)都可以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，對(duì)于某些企業(yè)來說，即使在資產(chǎn)升值速度減緩利益資本的時(shí)候可能也無法實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，只有那些真正具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才會(huì)獲得轉(zhuǎn)型空間。這個(gè)效率優(yōu)勢是什么呢？可以是多種方向的，比如說你可以是在開發(fā)或者在物業(yè)管理，或者在商業(yè)運(yùn)營某個(gè)環(huán)節(jié)上面的一種領(lǐng)先優(yōu)勢，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的一種領(lǐng)先優(yōu)勢，還可以是某種資源整合的一種綜合性的能力。但是無論是哪種優(yōu)勢，我們說在輕資產(chǎn)時(shí)代，資本資源整合效率資源結(jié)合的更為緊密，企業(yè)效率優(yōu)勢會(huì)被放大，而另一些企業(yè)會(huì)被淘汰出局。

　　什么是輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，我們先取商業(yè)模式創(chuàng)新方面的例子。最簡單的例子就是我們近幾年在說的代工模式。代工模式一直是被中國地產(chǎn)企業(yè)所不恥的。主要原因很簡單，因?yàn)槲覀円郧百Y產(chǎn)收益很高，代工的話資產(chǎn)升值部分最大的收益是賺不到，所以企業(yè)只要現(xiàn)金流允許是不會(huì)做代工的。但是其實(shí)代工在國際上是一個(gè)非常普及的模式。比如在日本，日本大部分地產(chǎn)企業(yè)都是做代工，當(dāng)然也有他特殊歷史背景，從90年代以后，日本的土地資產(chǎn)價(jià)格是呈逐年下降趨勢的，是一個(gè)極端情況。我們可以想象在這個(gè)極端的情況下，沒有企業(yè)愿意做大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，因?yàn)橥恋貎?chǔ)備完了不但不增值，還會(huì)貶值，所以很多企業(yè)轉(zhuǎn)向定單開發(fā)，就是我們說的代工模式。比如日本最大的地產(chǎn)公司積水地產(chǎn)，在70年代的時(shí)候在日本首先推出工廠化生產(chǎn)的組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅，我們鋼結(jié)構(gòu)一般用在商業(yè)地產(chǎn)大型一些標(biāo)志性建筑商，在日本首先在70年代推出了鋼結(jié)構(gòu)的住宅項(xiàng)目。87年又推出了工廠化生產(chǎn)的木結(jié)構(gòu)住宅。作為日本住宅產(chǎn)業(yè)化的先驅(qū)，積水80%的建造環(huán)節(jié)都可以在工廠里完成。在工廠里生產(chǎn)一套房屋的構(gòu)建只需要6-7分鐘時(shí)間，現(xiàn)場組裝從打地基到完成只需要三個(gè)月的時(shí)間。所以投資回收期非常短，周轉(zhuǎn)項(xiàng)目可以達(dá)到一年三到五倍。因此盡管利潤率不高，但是定單開發(fā)業(yè)務(wù)在過去十年的平均總資產(chǎn)回報(bào)率可以達(dá)到40%，如果加上財(cái)務(wù)報(bào)表的話，凈資產(chǎn)回報(bào)率更高。

　　與之相對(duì)的是公司也有一部分傳統(tǒng)的拿地開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)，雖然建設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目依然很高，但是由于有了前期的土地儲(chǔ)備過程以及后期銷售周期，所以平均周轉(zhuǎn)效率只有0.4-0.7倍。我們可以看到這張圖過去十年非常穩(wěn)定的在40%的水平上，下面這條線是開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)回報(bào)率，最高也只有10%的水平。所以不要小看代工業(yè)務(wù)，其實(shí)能夠大大提高你的回報(bào)率。

　　在歐美市場上，代工模式更被廣泛應(yīng)用于各種類型的物業(yè)，而且企業(yè)突破代工的門檻，不僅局限于這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)優(yōu)勢，還包括象管理的優(yōu)勢、專業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及資源整合的能力。波士頓地產(chǎn)是美國最大的寫字樓地產(chǎn)投資基金，主業(yè)是在美國最繁華的地區(qū)的CBD開發(fā)收購甲級(jí)寫字樓，但是當(dāng)租金回報(bào)不足以覆蓋他的資金成本的時(shí)候，他就會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)到定制開發(fā)市場上，把他在CBD地區(qū)開發(fā)和管理甲級(jí)寫字樓的能力應(yīng)用到政府機(jī)構(gòu)和科研機(jī)構(gòu)的辦公大樓的定制市場上。比如說在89-96年時(shí)間，這個(gè)時(shí)期美國由于處在危機(jī)，導(dǎo)致整個(gè)銀行利率都在兩位數(shù)以上的水平，這時(shí)候他的資金成本已經(jīng)超過了他的租金回報(bào)，所以波士頓地產(chǎn)就在這個(gè)時(shí)期轉(zhuǎn)向定制市場，完成了美國宇航局NASA總部、聯(lián)邦貨幣管理局、聯(lián)邦法院、美國郵政局等辦公大樓的建設(shè)。2004年以后，當(dāng)時(shí)美國利率水平很低，但是由于資產(chǎn)價(jià)格的泡沫導(dǎo)致投資物業(yè)的租金回報(bào)也低于資金成本，在這個(gè)時(shí)期又完成了麻省理工學(xué)院等一些定制項(xiàng)目。他把他在甲級(jí)寫字樓市場上面的開發(fā)管理能力應(yīng)用于周期低谷中的定制業(yè)務(wù)市場。

　　REG是美國第三大社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資公司。我們知道做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，你主要的客戶是你的零售商，也就是你的租戶。所以REG為了鞏固和他這些主要租戶長期合作關(guān)系，就為一些主力租戶定制開發(fā)。比如為美國Target定制20處店面等等。這個(gè)定制店面一部分會(huì)直接賣給零售商，但是多數(shù)情況下零售商自己也不愿意把大量資金沉淀在一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)上，所以這個(gè)時(shí)候會(huì)為零售商簽訂十年以上，通常會(huì)達(dá)到十五年甚至二十年的長期租約，然后賣給以自己發(fā)起的基金。過去的十年，REG已經(jīng)成為18支商業(yè)地產(chǎn)基金，累計(jì)資金達(dá)到100億美元。

　　關(guān)于綜合體的，剛才提到萬科現(xiàn)在合作的美國五大商業(yè)地產(chǎn)公司之一。他的主業(yè)是為金融機(jī)構(gòu)定制開發(fā)和管理地標(biāo)性的建筑。比如說他在1988年的時(shí)候，在華旗的資助下，建筑了當(dāng)時(shí)德國最高的地標(biāo)性建筑，96年又被高盛選為菲勒中心的信運(yùn)營商，97年鐵獅門聯(lián)合履行者集團(tuán)以2.2億美元買下克萊斯勒中心等等。這家公司過去十年成立了14支地產(chǎn)基金，吸引了150多位金融投資人，主要是機(jī)構(gòu)投資人。他之所以能夠吸引到這些金融投資人的合作，我們說他的能力不像剛才的積水，不在于開發(fā)的優(yōu)勢，也不在于象波士頓地產(chǎn)或者REG物業(yè)管理優(yōu)勢，他的核心能力在于具有設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)這種資源整合一體化解決能力，從而能夠?yàn)樗慕鹑谕顿Y人提供一種定制化的全方位的服務(wù)。

　　所以我們說代工模式不僅局限于住宅，其實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)性更強(qiáng)的一些領(lǐng)域，定制開發(fā)已經(jīng)成為一種主導(dǎo)模式，由此也是在一些地標(biāo)性建筑的開發(fā)過程中，金融機(jī)構(gòu)和品牌地產(chǎn)企業(yè)的合作已經(jīng)成為一種標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式。在這個(gè)過程中，一些具有資源整合能力的企業(yè)，會(huì)從傳統(tǒng)的開發(fā)物業(yè)管理進(jìn)一步的延伸進(jìn)入到資產(chǎn)管理的領(lǐng)域。當(dāng)然在這個(gè)過程中，不僅要有商業(yè)模式的創(chuàng)新，還要有金融模式的創(chuàng)新。所以輕資產(chǎn)涉及到金融模式的創(chuàng)新這個(gè)領(lǐng)域。

　　為什么要做金融模式的創(chuàng)新？我們說這幾年國內(nèi)地產(chǎn)公司都在做商業(yè)地產(chǎn)，做租售并舉。但是實(shí)際上，看數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，大家真正自己持有物業(yè)的比例并不高，大部分商業(yè)項(xiàng)目都是賣掉的，自己持有的物業(yè)比例過去五年每年平均來說0.5%-1%的速度在增長，所以截止到11年的時(shí)候，幾大地產(chǎn)公司平均的投資物業(yè)在總資產(chǎn)的占比只有7%。為什么大家雖然都想做租售并舉的轉(zhuǎn)型，但是實(shí)際上轉(zhuǎn)型的步伐很慢呢？我們做過一個(gè)測算，就是假使一個(gè)投資物業(yè)的毛租金回報(bào)率可以達(dá)到10%，剔除掉直接運(yùn)營成本以后的凈資金回報(bào)可以達(dá)到5%，這個(gè)數(shù)其實(shí)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)里已經(jīng)是比較高的投資回報(bào)，即使你能夠達(dá)到這樣的水平，投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比每上升10個(gè)百分點(diǎn)，由于你的資金周轉(zhuǎn)效率的降低，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)物業(yè)部分的銷售增速減慢30%。這顯然是很多的企業(yè)不愿意承擔(dān)的。除了這個(gè)資金周轉(zhuǎn)速度減慢的問題還有一個(gè)問題，就是持有物業(yè)比例越高，平均的項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)期，從原來開發(fā)項(xiàng)目的一到兩年延長到三到五年，比大多數(shù)地產(chǎn)公司資金來源的平均期限要長，這就導(dǎo)致企業(yè)面臨著普遍的再融資壓力，你的資金來源不能覆蓋整個(gè)項(xiàng)目周期，需要進(jìn)行再融資。但是如果你需要再融資的時(shí)候趕上調(diào)控的時(shí)候就會(huì)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。所以我們做租售并舉的過程中需要?jiǎng)?chuàng)新模式的配合。

　　怎么做金融模式的創(chuàng)新？我們有各種各樣的地產(chǎn)金融工具，金融模式的創(chuàng)新其實(shí)就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工的過程。比如我們?cè)瓉碜馐鄄⑴e一體化，香港公司大多是這個(gè)模式，我自己拿自己的資金長期持有物業(yè)，負(fù)債率很低。比如新宏基等負(fù)債率都很低。隨著投資物業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，出現(xiàn)了開發(fā)和持有環(huán)節(jié)的分離，也就是說在開發(fā)商之外又有了地產(chǎn)資金的存在，這些地產(chǎn)資金主要是用來持有這個(gè)物業(yè)的。進(jìn)一步我們知道商業(yè)還有一個(gè)中間環(huán)節(jié)就是培育階段，物業(yè)即使落成了，可能也需要三五年的時(shí)間才能達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營的狀態(tài)。所以隨著這樣一個(gè)培育階段的進(jìn)一步分話，出現(xiàn)了私募基金和我們說的REITs之間的區(qū)分，私募基金資金期限相對(duì)短，承受風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)更高一些，追求的收益回報(bào)更高，而REITs回報(bào)人主要獲取租金收益。在一些更專業(yè)化的領(lǐng)域，除了開發(fā)、培育和持有環(huán)節(jié)，還會(huì)進(jìn)一步分化出一些專業(yè)化的輕資產(chǎn)運(yùn)營的運(yùn)營商，比如酒店管理公司。所以這就是我們說的地產(chǎn)金融的創(chuàng)新路徑，不斷把一個(gè)物業(yè)不同階段分化出來，進(jìn)行一個(gè)單獨(dú)的融資。我們地產(chǎn)企業(yè)在自有資金中的投入比例逐漸降低，比如新宏基自有資金投入比例占到60%，除了股權(quán)資金還有相當(dāng)一部分來自于比如你租售并舉的銷售物業(yè)的現(xiàn)金回款，也要投入到持有的部分來?；鸬哪Ｊ较?，自有資金比例大概降到20%左右，真正股權(quán)性基金，國內(nèi)比較少，但是國際上真正的股權(quán)性基金大概能夠提供20%、30%的基金，另外還有40%來自于債權(quán)融資，還有一部分來自于應(yīng)付的工程款、土地款的無息融資。美國模式下自有資金占比進(jìn)一步降低到5%以內(nèi)，外部基金融資占到20%、30%，債務(wù)融資杠桿達(dá)到50%。

　　我們說輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略不只是代工模式或者基金模式，實(shí)際上是由三個(gè)決策緯度組成的，業(yè)務(wù)性的選擇，價(jià)值鏈定位和資本資源的整合。業(yè)務(wù)性的選擇就是首先根據(jù)自身的資源稟賦和市場環(huán)境，選擇一個(gè)或者幾個(gè)最適合自己的產(chǎn)品線，也就是說住宅、公寓、酒店、商場、寫字樓等等。在業(yè)務(wù)性選擇的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要根據(jù)自身的一個(gè)人力資本的結(jié)構(gòu)和價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)上與標(biāo)桿企業(yè)的分析，來定位自己的價(jià)值鏈優(yōu)勢。也就是說在拿地、開發(fā)、銷售、招租、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營這些環(huán)節(jié)上，你到底在哪一個(gè)或者哪幾個(gè)環(huán)節(jié)上有優(yōu)勢，你不可能在所有的環(huán)節(jié)都具有優(yōu)勢。確定了你的優(yōu)勢環(huán)節(jié)，我們可以相應(yīng)設(shè)計(jì)代工的模式，定制開發(fā)的模式，托管的模式，售后回租這樣一些商業(yè)模式，放大你的效率優(yōu)勢。

　　最后，隨著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，為了進(jìn)一步輕化資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，企業(yè)需要借助資本杠桿，進(jìn)一步放大效率優(yōu)勢，需要搭建一個(gè)資本資源的平臺(tái)，包括了象基金的平臺(tái)、私募債券平臺(tái)以及證券化的平臺(tái)。每個(gè)平臺(tái)上有多種金融工具的組合，從而形成多樣化的資本組合。這樣又構(gòu)成了三個(gè)價(jià)值空間，首先是業(yè)務(wù)性選擇和價(jià)值連定位，就是產(chǎn)品線和產(chǎn)品環(huán)節(jié)，這兩個(gè)緯度決定了你的核心業(yè)務(wù)方向，通過將你現(xiàn)有的資源集中配置在優(yōu)勢產(chǎn)品線和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上，能夠鞏固和強(qiáng)化核心效率優(yōu)勢，從而為輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)基礎(chǔ)。接著價(jià)值鏈的定位和資本資源的整合，會(huì)構(gòu)成一個(gè)商業(yè)的模式創(chuàng)新空間，也就是說根據(jù)你的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的優(yōu)勢，我們來設(shè)計(jì)最合適的商業(yè)模式，以最恰當(dāng)?shù)姆绞絹砦Y本資源。最后是金融模式的創(chuàng)新空間，根據(jù)業(yè)務(wù)線的風(fēng)險(xiǎn)收益特性，來選擇最適合的金融平臺(tái)。

　　所以這就是一個(gè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的三維空間，我們說首先業(yè)務(wù)線選擇上可以選擇單一產(chǎn)品線策略、多產(chǎn)品線或者全產(chǎn)品線。單一產(chǎn)品線可以選擇是主導(dǎo)型的。在價(jià)值鏈定位上，從拿地、開發(fā)、銷售等等產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)上，確定自己的核心優(yōu)勢，對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)商業(yè)模式創(chuàng)新，最后結(jié)合一個(gè)資本資源的平臺(tái)。

　　總之輕資產(chǎn)是立體的戰(zhàn)略組合，我們首先看到的是周轉(zhuǎn)效率的提升，但是不是一個(gè)簡單的關(guān)系，輕資產(chǎn)是一個(gè)體系，既包括了對(duì)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建一個(gè)新的平臺(tái)來放大現(xiàn)有的效率優(yōu)勢，而這個(gè)新的平臺(tái)既包含商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中平臺(tái)，也包含金融模式創(chuàng)新所形成的資本集中平臺(tái)，同時(shí)由于不同企業(yè)的資源稟賦是不同的，所以在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品線上形成不同的輕資產(chǎn)模式。

　　實(shí)際上，由于這幾年以來不斷地調(diào)控施壓，現(xiàn)在很多企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但是我個(gè)人認(rèn)為，很多的企業(yè)把輕資產(chǎn)當(dāng)成是一種表外話融資的替代途徑，或者說是一種臨時(shí)性的選擇。我們說輕資產(chǎn)其實(shí)不是一個(gè)轉(zhuǎn)移融資的游戲，是企業(yè)的一項(xiàng)戰(zhàn)略選擇，它的本質(zhì)是在資產(chǎn)回報(bào)減低，行業(yè)競爭加劇的時(shí)候，通過效率資源和資本資源的優(yōu)化配置，來提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。比如說我們剛才講到的代工模式，原理實(shí)際上是那些擁有土地資源或者政策資源的企業(yè)，把物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理的部分環(huán)節(jié)，甚至全部環(huán)節(jié)都外包給比他更有效率的企業(yè)，從而可以提升整個(gè)價(jià)值鏈的效率水平，而由此創(chuàng)造的溢價(jià)空間。這個(gè)溢價(jià)空間可以是由更具品牌的企業(yè)代工形成的品牌溢價(jià)，或者由更具規(guī)模的企業(yè)代工形成的采購、管理成本的節(jié)約，或者由更具效率的企業(yè)代工，你需要18個(gè)月開發(fā)完成，他可能需要12個(gè)月，帶來資金成本的節(jié)約?？傊@些溢價(jià)空間，最后會(huì)被所有開發(fā)方和管理方分享。

　　剛才提到的地產(chǎn)基金等模式，它的本質(zhì)也不是一個(gè)融資工具，是使資本資源更集中配置于具有效率優(yōu)勢的企業(yè)。由于中國地產(chǎn)基金處在一個(gè)初級(jí)階段，所以我們的感覺好象是只要企業(yè)敢于給出一個(gè)高的收益率，就能夠發(fā)起一個(gè)地產(chǎn)基金或者一個(gè)地產(chǎn)信托。但是實(shí)際上，如果你看成熟市場的話，不是所有企業(yè)，即使你給出再高的回報(bào)也不是所有企業(yè)都能發(fā)起基金，基金只會(huì)把資源配置給那些具有效率優(yōu)勢的企業(yè)，能夠創(chuàng)造超額回報(bào)的企業(yè)。所以地產(chǎn)金融的本質(zhì)也是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一個(gè)資源配置的優(yōu)化。當(dāng)然，資源配置優(yōu)化的過程，也同時(shí)意味著資源分布的集中過程，意味著少數(shù)具有效率優(yōu)勢的企業(yè)將獲取更多的資源。因此，在輕資產(chǎn)時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)的集中度將大幅提高，而企業(yè)為了應(yīng)對(duì)這個(gè)時(shí)代的到來，需要從現(xiàn)在就開始打造在某一個(gè)或者某幾個(gè)環(huán)節(jié)上的效率優(yōu)勢。

　　謝謝大家！