考慮到開發(fā)規(guī)模的增長，萬科仍有持續(xù)補(bǔ)充項(xiàng)目資源的需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 4月22日，萬科公布2013年一季度報告，數(shù)據(jù)顯示，一季度萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入140.0億元，同比上升35.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤16.1億元，同比上升15.6%。

　　報告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積123.4萬平方米，結(jié)算收入133.2億元，同比分別增長63.7%和31.5%，相比去年同期，萬科的結(jié)算均價有所下降。

　　萬科董秘譚華杰表示，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)以及此前市場調(diào)整等因素影響，一季度萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為26.7%，較去年同期有所下降，略高于去年全年的25.8%。

　　此外，截至一季度末，萬科合并報表范圍內(nèi)的已售未結(jié)資源上升至1576.7萬平方米，合同金額達(dá)到1695.4億元，較年初分別增長16.4%和18.0%。

　　銷售與庫存

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度，萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積371.5萬平方米，銷售金額436.5億元，同比分別增長23.5%和40.5%。

　　其中，廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積128.6萬平方米，銷售金額160.4億元；上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積79.1萬平方米，銷售金額112.2億元；北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積96.2萬平方米，銷售金額105.7億元；成都區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積67.7萬平方米，銷售金額58.1億元。

　　萬科指出，由于銷售順暢，一季度末時，萬科現(xiàn)房占庫存的比例較年初進(jìn)一步下降。數(shù)據(jù)顯示，期末萬科已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)142.9億元，較年初下降10.6%；在各類存貨中占比4.93%，較年初下降1.34個百分點(diǎn)。

　　一季度，萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積402.0萬平方米，比去年同期增加87%。

　　此外，報告期內(nèi)，萬科新增加21個開發(fā)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計算的占地面積約180萬平方米，對應(yīng)的權(quán)益規(guī)劃建筑面積約513萬平方米，平均樓面地價約2776元/平方米。

　　譚華杰表示，近期土地成交較為活躍，但不少城市的土地流拍率已經(jīng)降至2011年以來的最低點(diǎn)，溢價成交的地塊以及溢價幅度均有所上升。但他同時指出，在這樣的背景下，萬科在拿地時會更加堅持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，近期萬科的拿地成本相比去年并無太大變化。

　　他表示，萬科的項(xiàng)目資源規(guī)模可以滿足未來兩到三年的開發(fā)需要，但考慮到開發(fā)規(guī)模的增長，萬科仍有持續(xù)補(bǔ)充項(xiàng)目資源的需求。未來萬科將繼續(xù)在審慎投資的前提下，靈活把握土地市場的發(fā)展機(jī)會。

　　資金與擴(kuò)張

　　資金情況方面，數(shù)據(jù)披露，一季度萬科錄得凈負(fù)債率為29.6%，持有現(xiàn)金量為522.6億元，大于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和440.7億元。

　　不過，這也不難發(fā)現(xiàn)萬科現(xiàn)金量仍較緊張的局面?？鄢唐趥鶆?wù)，萬科現(xiàn)金量僅有81.9億元。與此同時，萬科還有大量的發(fā)展動作。

　　除了國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬科還不斷試水拓展海外市場。4月16日，新加坡吉寶置業(yè)宣布，與萬科建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同在新加坡和中國開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，雙方首個合作項(xiàng)目是在新加坡東部的丹那美拉區(qū)建設(shè)一座有726個單位的住宅樓。資料顯示，該項(xiàng)目將是新加坡丹那美拉的一個公寓項(xiàng)目，萬科通過其全資子公司-Wkdeveloper sig I Private Limited將以總額約1.355億新元(約合6.78億元人民幣)現(xiàn)金向吉寶置業(yè)收購該項(xiàng)目30%的權(quán)益。

　　而在更早以前，萬科已先后在香港和美國開拓房地產(chǎn)項(xiàng)目。1月23日，萬科置業(yè)(香港)聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競得香港港鐵荃灣西站項(xiàng)目，樓面地價約53800港元/平方米。

　　2月13日，萬科與鐵獅門正式訂立合資協(xié)議。雙方將合作開發(fā)位于美國舊金山富升街201地塊(201 Folsom Street)的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。

　　資本市場

　　對于“搞規(guī)模經(jīng)營”的萬科而言，這樣的資金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　為此，萬科不斷開辟各種融資路徑。于3月20日的2012年度股東大會上，其決定與華潤繼續(xù)合作，授權(quán)期限調(diào)整為2年，授權(quán)額度調(diào)整為每年累計總額不超過人民幣127億元(即不超過公司2012年度經(jīng)審計凈資產(chǎn)的20%)。然報告期內(nèi)，還未有新的合作事項(xiàng)實(shí)施。

　　另外，萬科還于1月19日公布了B轉(zhuǎn)H股方案。不過看起來，萬科B轉(zhuǎn)H的難度有點(diǎn)大。

　　據(jù)了解，2月4日萬科2013年第一次臨時股東大會通過了有關(guān)方案。針對有關(guān)事項(xiàng)，2月7日公司取得了中國證券監(jiān)督管理委員會的行政許可申請受理通知書，2月15日取得了香港聯(lián)交所的受理函。

　　2月28日，萬科公布2012年度報告后，公司補(bǔ)充報送了包含2012年度報告等相關(guān)文件。目前有關(guān)事項(xiàng)在正常進(jìn)展當(dāng)中。

　　本以為相當(dāng)順利的事情，卻遭受到阻礙。據(jù)4月7日媒體報道稱，由于萬科B股份額比例以及現(xiàn)金選擇權(quán)上出現(xiàn)了點(diǎn)問題，萬科“B轉(zhuǎn)H”的計劃將暫時擱置。隨后，萬科便對此予以否認(rèn)。

　　對此，消息人士透露，“因?yàn)槿f科B股本身占股本份額少，如果實(shí)施現(xiàn)金選擇權(quán)的股東過多的話，市值達(dá)不到要求，港交所可能不愿意接受，”因此“B轉(zhuǎn)H”計劃暫時擱置，不過，其續(xù)稱“正在想辦法補(bǔ)救，應(yīng)該可以繼續(xù)做，因?yàn)槠渌募己茼樌?rdquo;

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科“B轉(zhuǎn)H”總體上問題不大，現(xiàn)在要做的是獲得更多B股股東的認(rèn)同。