大連，別稱“北方的香港”?；蛟S因為城市建設(shè)的版圖是巴黎，或許因為殖民歷史，也或許因為身處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是中國北方對外交流的窗口。2013春，調(diào)控新政出臺，身處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的大連有多少機遇，又有多少風(fēng)險？與其他城市相比，作為老東北工業(yè)基地成員之一的大連，這個海濱城市的房地產(chǎn)市場是否已如表面上的那么美好？因此，今天我們在這里，縱論"環(huán)渤海區(qū)位與大連房地產(chǎn)"、探討"大連樓市變化曲折"。

　　為此，城市觀點論壇再次走進(jìn)大連，邀請到陳淮(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長)、杜麗虹（金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士）、張?。ㄊ⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官）、高志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表）與眾多大連開發(fā)企業(yè)高層、行業(yè)精英，共同預(yù)判今年大連房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、解讀環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與樓市的關(guān)系，探索大連以及整個環(huán)渤海都市圈的發(fā)展之路。

　　4月23日上午，由觀點新媒體、大連房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、半島晨報主辦的2013城市觀點論壇大連行開幕。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2013城市觀點論壇大連行

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎大家來到大連，來到2013城市觀點論壇大連行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽等二十多個省市，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動力的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點論壇自2007年以來再次走進(jìn)大連，與眾多行業(yè)精英共襄盛舉。大連，別稱“北方的香港”。或許因為城市建設(shè)的版圖是巴黎，或許因為殖民歷史，也或許因為身處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，是中國北方對外交流的窗口。

　　2013春天，調(diào)控新政出臺，身處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的大連有多少機遇，又有多少風(fēng)險？與其他城市相比，作為老東北工業(yè)基地成員之一的大連，這個海濱城市的房地產(chǎn)市場是否已如表面上的那么美好？因此，今天我們在這里，縱論“環(huán)渤海區(qū)位與大連房地產(chǎn)”、探討“大連樓市變化曲折”。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、半島晨報、大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、星月門業(yè)、聚暉電子、第一太平戴維斯、新峰地產(chǎn)，歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生

　　遼寧省房協(xié)副會長、大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會執(zhí)行會長兼秘書長楊冠軍先生

　　半島晨報社副總編輯、廣告經(jīng)營中心總監(jiān)張勇先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　山東省文登市國土資源局副局長賽永忠先生

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官張健先生

　　裕景地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理閆大可先生

　　星浩資本大連公司總經(jīng)理李耀強先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長畢建超先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計師、董事長馮瑩女士

　　新峰地產(chǎn)顧問有限公司總裁端然先生

　　半島晨報社廣告經(jīng)營中心副總監(jiān)、房地產(chǎn)廣告中心主任周博先生

　　觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多大連實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，在此我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2013城市觀點論壇大連行的朋友們，歡迎大家！

　　主持人：下面有請遼寧省房協(xié)副會長、大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會執(zhí)行會長兼秘書長楊冠軍先生，為我們致辭。

　　楊冠軍：尊敬的各位來賓，大家上午好！

　　今天由觀點新媒體、半島晨報以及大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會聯(lián)合主辦的2013城市觀點論壇大連行正式開幕，請允許我代表大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和組委會對各位的到來表示熱烈的歡迎！

 

　　同時，也熱忱歡迎蒞臨論壇的各位專家、學(xué)者、領(lǐng)導(dǎo)和各位嘉賓，歡迎大家來到美麗的大連！

　　這是城市觀點論壇第二次走進(jìn)大連，又恰逢中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、房地產(chǎn)調(diào)控深入的重要時機，相信這次論壇必然為大連的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來有益的思想和創(chuàng)意的觀點。大連是中國東北最宜居最浪漫的城市，地方經(jīng)濟(jì)充滿活力和發(fā)展?jié)摿?，大連房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)同樣是朝氣蓬勃，一直在努力、平穩(wěn)、健康地發(fā)展。在新形勢下，大連房地產(chǎn)需要注入更多的新的元素，也需要學(xué)習(xí)來自全國各地優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗，分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成果和各種有益的、充滿正能量的思想觀點。

　　首先請允許我利用這個機會匯報一下我市房地產(chǎn)的簡況。大連市委市政府準(zhǔn)確把握、認(rèn)真貫徹中央調(diào)控政策，全面推行全域城市化，加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新和升級工作，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主線，在推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展和跨行業(yè)整合中走出了一條以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展之路。所以大連這幾年一直保持著平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。

　　2012年隨著調(diào)控政策的持續(xù)實施，房地產(chǎn)市場更加趨于理性，表現(xiàn)在拿地環(huán)節(jié)上比較謹(jǐn)慎，土地市場逐步恢復(fù)理性，全面掛牌地產(chǎn)用地1368.40公頃，同比下降22.8%，樓價降為1515元每平米，同比下降9.1%。由于全域城市化發(fā)展，大連2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，全市完成房地產(chǎn)投資1396.5億，同比增長29.1%，占社會固定資產(chǎn)投資的24.8%，全年施工面積6213.4萬平米，增長2%。新開工面積1615.1萬平米，同比增長10.3%，竣工面積750萬平米，同比下降21%。全年房地產(chǎn)新增供應(yīng)節(jié)奏緩慢，為供應(yīng)商品房住宅11.2733萬套，983.68萬平米，同比下降10%和13.3%，低于2011年和2010年，高于2009年的水平，供銷比為1.54，于2012年持平，全年約均銷售量計算可供市場消化34.4個月。這是總的情況，表現(xiàn)為健康平穩(wěn)。

　　第二，2012年全市商品房銷售11067.4萬平米，同比增長18.3%。其中住宅966.39萬平米，同比增長16%，銷售額為861.5億元，同比上升17.6%，其中住宅銷售733.3億元，同比增長11%，全年住宅銷售均價為8837萬每平米，同比增長6.4%，漲幅回落4.5個百分點，比2010年回落2.8個百分點。2013年由于進(jìn)一步調(diào)控，全域城市化進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長，一季度商品住宅累計完成投資102.5億元，同比增長16.7%，商品房銷售140.9萬平米，同比增長45.4%，完成銷售額132.4億元，同比增長40%。新開工面積431.9萬平米，同比增長80%，竣工面積201.8萬平米，同比增長37%，房屋代售面積618.7萬平米，同比增長38%，增速回落9.3。

　　資金來源充裕，渠道多樣。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源為787.4億元，同比增長37.8%。今年整個市場表現(xiàn)為投資開展良好，投資增長快速，市場供應(yīng)審慎，區(qū)域結(jié)構(gòu)有所調(diào)解，成交量穩(wěn)中有升，政府調(diào)控有力，房價小幅回升，在全國70個城市居中間，同比增長1.4。

　　近期，我們協(xié)會去企業(yè)學(xué)習(xí)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年我市房屋質(zhì)量安全、生態(tài)環(huán)境水平和綠色節(jié)能產(chǎn)品水平都在不斷提高，大家抓的特別緊，都很珍惜來之不易的土地，要在土地上建精品。大批國內(nèi)外大品牌房地產(chǎn)商紛紛落戶大連、投資大連，成為一種大的趨勢，全市商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、文化體育地產(chǎn)、科技地產(chǎn)等等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，而且出現(xiàn)了一些全國典型。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級勢頭很旺，這一切都是調(diào)控和全域城市化戰(zhàn)略帶來的新氣象。在學(xué)習(xí)調(diào)研中，我們還發(fā)現(xiàn)我們大連市的開發(fā)企業(yè)與企業(yè)家和高管都在認(rèn)真組織員工學(xué)習(xí)十八大和兩會精神的同時，不斷加強企業(yè)文化建設(shè)，帶頭讀經(jīng)。很多企業(yè)家和員工對道德經(jīng)等傳統(tǒng)文化經(jīng)典學(xué)習(xí)很重視，學(xué)習(xí)氛圍很高，交談中很多董事長有很好的見識。他們結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)和思想建設(shè)，學(xué)習(xí)很有新的成績。他們尊道旺德，加強治理，形成了大道被尊崇，大德比珍惜的良好風(fēng)尚，成為地產(chǎn)界令人欣慰的文化現(xiàn)象，對我們教育啟發(fā)很大。這種讀經(jīng)學(xué)習(xí)風(fēng)氣推動了我們大連市的開發(fā)企業(yè)加強自律，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)化、品牌化、產(chǎn)業(yè)化、科技化的進(jìn)程，促進(jìn)了我市一大批文化深厚的領(lǐng)軍企業(yè)，如在全市領(lǐng)軍的萬達(dá)、億達(dá)、華潤、萬科、遠(yuǎn)洋、海昌、新型等企業(yè)，在他們的帶領(lǐng)下，他們都是常務(wù)副會長單位，涌現(xiàn)出一大批十分優(yōu)秀的品牌企業(yè)，如澳南、大連天地中心、一方、云佳、中冶、正源、金廣、萬恒、阿爾濱、復(fù)地、綠地、恒生、新型、中海、綠城、寶地、中企、華潤新世界、中鐵、魯能、佳兆業(yè)、百年城、友誼合升、華通夕陽紅、信開、德泰、世佳、東安、昌宏等等，他們成為大連市房地產(chǎn)綠色地產(chǎn)品牌地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者和中堅力量，是我們的榜樣和驕傲，為大連市房地產(chǎn)開發(fā)和全市建設(shè)做出了巨大貢獻(xiàn)。

　　今天，他們大多來到論壇現(xiàn)場，參與支持我們的論壇，我們向他們對大會的支持表示感謝，向到會的全體代表、地產(chǎn)精英表示感謝。今天我們相聚此地，共同探討環(huán)渤海區(qū)位與大連房地產(chǎn)，解讀環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與樓市關(guān)系，探索大連以及整個環(huán)渤海都市發(fā)展之路，我們將聆聽到各位學(xué)者和專家們的真知高見，我們熱誠希望大家為大連房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定出謀劃策，貢獻(xiàn)出自己寶貴的思想財富、觀點、創(chuàng)意、意見和建議。最后，祝2013年城市觀點論壇大連行取得圓滿成功，希望全國投資家和有識之士來連投資，來連創(chuàng)業(yè)，來連發(fā)展。大連一定會圓您美好的發(fā)展美夢。謝謝！

　　主持人：謝謝楊冠軍先生。接下來有請半島晨報社廣告經(jīng)營中心副總監(jiān)、房地產(chǎn)廣告中心主任周博先生，為我們致辭。

　　周博：尊敬的陳淮所長，楊冠軍會長、各位嘉賓，臺下的朋友們大家好！我是半島晨報周博。非常感謝大家能夠在百忙之中來參加半島晨報和觀點共同舉辦的觀點城市論壇。

　　今天在座的很多都是我認(rèn)識十年以上的老朋友，也有一些新朋友。這么長的時間以來，我覺得大家對于半島晨報的支持是一如既往的，也正是在大家的支持之下，半島晨報在近幾年取得了非常高速的發(fā)展，尤其是半島晨報房地產(chǎn)廣告經(jīng)營工作在連續(xù)五年的時間里基本保持兩年15%左右的增長，到今年一季度，我很自豪的告訴各位，平面媒體當(dāng)中房地產(chǎn)廣告市場份額我們已經(jīng)沖到市場第一，離不開在座各位一直以來的幫助和支持，非常感謝大家。

　　同時，今天我也要說一個數(shù)字，為什么我們這些年會有這樣的成績，也離不開報社從編輯到發(fā)行所有人員的努力，到2012年經(jīng)第三方統(tǒng)計公司數(shù)據(jù)，半島晨報的閱讀率已經(jīng)上升到57個百分點，在大連平面媒體當(dāng)中名列前茅。而這些年，我們在這些行業(yè)當(dāng)中一直戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，也希望我們的工作能給各位事業(yè)發(fā)展帶來有益的幫助。接下來我也希望在今后的日子里，我們能和在座各位合作的更好，低調(diào)做人，踏踏實實做事，一直是我們的原則和本分。

　　今天希望大家能夠在這樣一個高端論壇上得到自己想要聽到的，想要看到的，希望能夠?qū)Ω魑唤窈蟮姆康禺a(chǎn)營銷過程中有一些有益的見解，也預(yù)祝大家在未來的日子里，平安健康，謝謝！

　　主持人：謝謝周博先生。接下來有請觀點新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點論壇舉辦九年，第二次走進(jìn)大連，攜手大連房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、半島晨報，希望可以為大連房地產(chǎn)的發(fā)展共同貢獻(xiàn)一份向上的力量。

　　在房地產(chǎn)業(yè)逐步從一線城市走向二線、三線城市的時候，大連作為領(lǐng)軍的二線城市，涌現(xiàn)不少極具特色的開發(fā)企業(yè)。今天，大連本土及外地在此投資的重要開發(fā)企業(yè)基本到場，我想是當(dāng)前的形勢所要求，大家都期望一個可以預(yù)知的未來，那么現(xiàn)在更需要學(xué)習(xí)及思考。所以，我也特別希望陳淮主任、杜博士、張總、高博士可以在今天帶來更多政策層面、企業(yè)轉(zhuǎn)型與模式、建筑規(guī)劃、金融路徑等各方面的獨特見解，更希望我們的在座所有與會來賓一起為大連的房地產(chǎn)新走勢進(jìn)行更多精彩的對話。包括下午一起實地參觀大連的經(jīng)典樓盤。

　　同時，我在這里向大家發(fā)出隆重的邀請，邀請大家今年的7-8月與全中國地產(chǎn)、金融精英相聚在海南，相聚在觀點新媒體主辦了13年的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴大連房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、半島晨報，山東文登市政府、雙島灣科技城、聚輝電子、星月門業(yè)、新峰地產(chǎn)等，感謝所有與會的企業(yè)來賓及媒體朋友，因為你們的到來與傳播，我相信2013的大連房地產(chǎn)業(yè)將會更加有活力、更加有希望！

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來進(jìn)行論壇的正式議程。

　　2013城市觀點論壇大連行的議程主題是：環(huán)渤海區(qū)位與大連房地產(chǎn)。下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請到：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官張健先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士

　　為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先，有請今天論壇的第一位演講嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生。陳淮先生的演講題目是：2013年房地產(chǎn)政策與行業(yè)趨勢。陳淮先生，您的演講時間為30分鐘，有請！

　　陳淮：大家好！尊敬的楊會長和各位來賓。用30分鐘交流給我出了一個很大的題目，房地產(chǎn)政策和行業(yè)走勢。先看個畫片，這30分鐘能講很多事兒，但是只能擇其要。這畫片并非僅僅讓大家幽默一笑，我們想說明一個道理。在這個世界上有很多一目了然的東西，誰都看得見的東西，但是傳遞的不一定是最有價值、最有意義的信息。有的時候它的背面未必是一種愚蠢，看看背面才知道這個畫值不值錢，是不是贗品，不然我們大家齊聚于此花時間干嗎來了，互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)及其政策的消息要多少有多少。我們今天這30分鐘想跟大家看看這些。

　　房地產(chǎn)有什么新政策，媒體喜歡說新政這個詞，今年國務(wù)院開過兩次常務(wù)會，這兩次常務(wù)會有兩個國五條，4月17號新一屆政府總理李克強先生主持了一個常務(wù)會，也制訂了一個國五條，這是真正的新政，因為新一屆政府定的新政。這五條有什么特點呢？最大的特點就是一句房地產(chǎn)調(diào)控都沒有提，和今年初那一次國務(wù)院常務(wù)會國五條明顯不同的是房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，這才叫新政，是新一屆政府定的政策。這五條落腳點在什么地方？講了三句話，第一件事是穩(wěn)增長，第二件事是控通脹，第三句話是防風(fēng)險。我以為這是把中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展在2013年發(fā)展過程中的當(dāng)務(wù)之急擺在首位的認(rèn)識和判斷。

　　一層意思是說2013年從一季度的情況看，以及對二季度情況的了解，展望全年，我們的經(jīng)濟(jì)增長速度并不那么樂觀，還需要由市場和政府的共同努力才能保證我們實現(xiàn)良性增長速度。中國國民經(jīng)濟(jì)是一個大經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展不平衡的經(jīng)濟(jì)體，最明顯的特征就是快了不行，慢了不行?？炝藶槭裁床恍?？因為我們發(fā)展不平衡，快了的話各地區(qū)各環(huán)節(jié)各產(chǎn)業(yè)之間就會脫節(jié)，慢了也不行，歷史經(jīng)驗告訴我們，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長速度明顯低于8%的時候四大矛盾就會出現(xiàn)，第一大問題就是就業(yè)，第二大問題就是政府的財政，第三大問題是銀行的壞賬，第四大問題政府重要產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。這次常務(wù)會之前，李總理也講到了要把保證就業(yè)和老百姓增收放在首位，2012年總體就業(yè)形勢比起往年還算樂觀，但是如果經(jīng)濟(jì)增速在2013年不能保持合理規(guī)模、合理速率的話我們可能有新的矛盾。所以穩(wěn)增長表現(xiàn)出政府對增長動力、增長前景的擔(dān)心。也可以預(yù)見一個政策趨勢是適度，這1500字通告中提出了要適度增加投資規(guī)模，特別強調(diào)擴大消費這樣幾個落腳點。

　　第二個防通脹或者控通脹，通貨膨脹的問題在2008年、2011年以及2012年初的時候都在政策中列在比較重要的突出問題。我個人以為2013年通貨膨脹的威脅目前看并不那么突出，我們曾經(jīng)在2011年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提到防止兩個風(fēng)險，一個是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險，一個是物價上行的風(fēng)險。但是2012年實際運行過程中，增速下滑的風(fēng)險的確比較明顯顯現(xiàn)，但是物價上行的風(fēng)險并沒有出現(xiàn)，反而出現(xiàn)了物價在低位徘徊，并且時起時伏。進(jìn)入2013年看起來，物價總水平目前我們還沒有看到有大幅上漲的明顯趨勢，2012年平均物價水平2.3%，實際上還沒有接近良性溫和通脹的下線，中國作為一個大國經(jīng)濟(jì)，每年保持3%-5%通貨膨脹率叫良性正常溫和通脹，6%以上的CPI上漲速度才稱為過快、過熱，8%以上才稱為惡性通貨膨脹。

　　但是為什么提出這一條？是因為我們目前物價總水平在很大程度上并不完全或者主要不取決于中國國內(nèi)自己總需求的關(guān)系，而很大程度上取決于國際大宗商品價格劇烈波動，取決于美國以及現(xiàn)在新加入進(jìn)來的日本量化寬松和超量化寬松貨幣政策推動的整個國際市場的通脹水平物價水平。我們目前看到的是一季度看物價總水平趨于溫和。這兩天媒體說，根據(jù)國際原油價格變化調(diào)整國內(nèi)成品油價格的話，可能不久就要有降價的可能，實際上控通脹這件事只是未雨綢繆，但我個人覺得，把這條明顯突出的提出來，并非多余，就是因為進(jìn)21世紀(jì)之后，特別是08年之后，我們的物價水平，我們的通貨膨脹率越來越多的受到輸入型通脹因素的影響，我們不得不提防那些我們自己不可控的因素造成的經(jīng)濟(jì)劇烈波動。

　　第三條防風(fēng)險，這條提的非常及時和有效。僅僅17號常務(wù)會之后的20號就發(fā)生了大家密切關(guān)心的雅安地震，而且在新國五條里明確提出一個以前沒有放在突出位置，或者明顯引起人們注意的，而這次放在顯眼位置的就是防防債風(fēng)險。因此可以判斷，新一屆國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)決策部門對于2013年經(jīng)濟(jì)運行過程中潛在風(fēng)險的顯現(xiàn)是保持高度警惕，并且有意識地、有冷靜頭腦地采取事先的應(yīng)對措施。我們沒有多少論據(jù)支持，但是確實反復(fù)出現(xiàn)一個規(guī)律，每當(dāng)中國政府換屆的那一年總是風(fēng)險頻發(fā)的一年。1998年朱镕基總理當(dāng)總理第一年立刻面對亞洲金融危機通脹緊縮，1500多萬國企職工被迫離開勞動崗位下崗，緊接著就是長江大水危機，供求關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)，從供不應(yīng)求到供大于求，大家仍然記憶猶新。03年SARS疫情對大家刻骨銘心，今天禽流感讓大家回憶起那個階段。當(dāng)然03年不止這一條，08年就是奧運會之年，一開局就面對冰凍雪災(zāi)，緊接著是汶川地震，也是全國總動員，集全體人民之力應(yīng)對這個危機。我覺得這個擔(dān)心提的恰到好處，果不其然我們遇到了雅安地震，說不上是全局性的危機，但是對2013年可能潛在的各種國內(nèi)外包括不僅是經(jīng)濟(jì)運行，不僅是短期經(jīng)濟(jì)運行，而且包括天災(zāi)，包括政治地緣外部關(guān)系，比如朝鮮半島、南海問題以及人們看不見硝煙的貨幣戰(zhàn)爭，美國財政報的問題都可能給我們帶來經(jīng)濟(jì)上的很大沖擊。如果說有什么政策取向，我以為是把當(dāng)務(wù)之急擺在前面的政策。

　　第二層意思，昨天、前天一些媒體大肆報道某證券媒體的文章，這個證券媒體也是引用國外學(xué)者，說中國二三線城市都成了鬼城了，都泡沫了，破滅就在眼前了。我不知道什么叫泡沫，在我們有些媒體的口中，供大于求房子賣不出去叫泡沫，可是那天文章供不應(yīng)求房價上漲又叫泡沫，不知道在他們心中供大于求和供不應(yīng)求哪一種是泡沫。有空房子，有個別城市出現(xiàn)了明顯的比如鄂爾多斯的問題，鄂爾多斯我了解在內(nèi)蒙古原來叫伊克昭盟，這個地方本來是內(nèi)蒙古最貧困的地方，由于這幾年煤炭業(yè)的發(fā)展，帶動人們收入增長，出現(xiàn)了一批富人，大家爭相炒房，甚至動用了民間集資，出現(xiàn)一些問題，但這不代表二三線城市就是鬼城，或者說泡沫即將破裂。房子多于目前的需求，關(guān)鍵問題在于城外有沒有更多的人在未來三五年和十年要搬到城里住。我們這個媒體引用的外國人的眼光，關(guān)鍵的問題就是完全沒有注意到在城外多少人在未來一些人要搬到城里住這樣一個中國城鎮(zhèn)化過程中的歷史進(jìn)程。諸位這代人和你兒子那代人兩代人勢必要完成一個歷史的重托，社會的重托，民族的重托，把我們幾千年大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族，變成大多數(shù)人諸城里的民族。

　　從80年代中期北京開亞運會，北辰集團(tuán)在現(xiàn)在的奧運村地方建了一批住宅，這些房子十年都沒有賣出去，被稱為鬼城。今年那個城區(qū)已經(jīng)成為最繁華、最有潛力的中高端居民居住的區(qū)域，成為奧運村的核心地區(qū)。城市的發(fā)展，城市的建設(shè)以及人口向城市集中的過程，人口的集聚和房子未必是年年時時同步。當(dāng)初北京2號航站樓就是為奧運會準(zhǔn)備的，建好不到十個月全面飽和，不得不把1號樓重新裝修起來，1號樓裝修好了遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，趕緊搶建3號樓。上海浦東機場就是給世博會準(zhǔn)備的，建好八個月全面飽和，不得不把虹橋機場裝修起來重新用，但是還不夠用，虹橋機場完全重建。僅僅在五六年前，人們說珠三角地區(qū)五個飛機場太多了，香港、澳門、廣州、深圳、珠海，到今天廣州機場三次改擴建，深圳機場也兩次改擴建，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，我們可能對城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)估計不足。僅僅十年前上海人一句話，寧要浦西一張床，不要浦東一間房。一個新生區(qū)的建設(shè)，往往需要十到二十年的培育期，需要基礎(chǔ)設(shè)施的完善，需要產(chǎn)業(yè)承載力的增強，需要人們對新的生活社區(qū)不斷熟悉，也需要一定的人氣聚集的過程。我想這是任何城市發(fā)展過程所必不可少的趨勢。

　　前不久媒體熱炒，房地產(chǎn)業(yè)還是不是支柱產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)兩會期間據(jù)說發(fā)改委一位領(lǐng)導(dǎo)站出來說，從來沒有文件說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。我們這位領(lǐng)導(dǎo)既不讀文件，也不看實踐。無論以前的中央級文件中還是我們實踐發(fā)展過程中，都沒有爭議，毫無疑義的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是在我們的公共輿論中，關(guān)于這個問題，大家大多說，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是因為能夠帶動上下游幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對增長能有多大的促進(jìn)作用等等，這是理由，但這是表層的理由。

　　我們第二層意思想說，未來的十年、二十年、三十年，中國房地產(chǎn)業(yè)還將是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。第一個理由，我們正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的高潮過程中，這個過程中我們最主要的任務(wù)是形成一大批生產(chǎn)手段固定資產(chǎn)，包括工業(yè)固定資產(chǎn)集聚規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及國際競爭力的提高，也包括城市固定資產(chǎn)不斷增加。沒有一個大規(guī)模固定資產(chǎn)形成時期，我們永遠(yuǎn)成不了世界一流的強國，我們所說的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定需要一個現(xiàn)代化城市的物質(zhì)基礎(chǔ)支持才有可能。我們希望的老百姓都過上與發(fā)達(dá)國家現(xiàn)在的人過的更好的富裕日子，一定需要一個現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎(chǔ)支撐才有可能。簡單說，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市建設(shè)力量產(chǎn)業(yè)行當(dāng)，他們的規(guī)模速度和質(zhì)量決定著中國國民經(jīng)濟(jì)未來十年、二十年發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量。我們依靠刀槍不入戰(zhàn)勝不了洋槍洋炮，我們靠小米加步槍打不贏現(xiàn)代化的戰(zhàn)爭，我們沒有一個現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎(chǔ)，我們永遠(yuǎn)成不了世界一流強國。

　　第二個理由，中國經(jīng)濟(jì)符合客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗的已經(jīng)走到工業(yè)化里去了，工業(yè)化初中期社會與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取決于生產(chǎn)的擴張發(fā)展。你想開私家車首先有足夠多的汽車生產(chǎn)能力，你想住好房子，首先鋼筋水泥要有足夠大的供應(yīng)力量。生產(chǎn)的發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的關(guān)鍵。到工業(yè)化中后期，生產(chǎn)擴張已經(jīng)不存在根本性障礙，擴大消費需求是社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展進(jìn)步的關(guān)鍵，這已經(jīng)為理論和實踐國際經(jīng)驗所證明。1929到1933年大危機是消費嚴(yán)重不足帶來的危機，我們沒有時間回顧，但是09年的世界金融危機，其實和29年的危機別無二致。如果29年是因為資本家不給工人漲工資，社會勞動者階層收入遠(yuǎn)不能和全社會的生產(chǎn)效率提高的供給相匹配的話，09年是因為沒錢買東西借錢買東西帶來的危機。美國有位前財長蓋特納，蓋先生到處講，我們美國人很冤，人們都說世界金融危機是美國人引起的，其實這事兒不怨我們美國人都怨中國人。別人都問說，明明是你們的兩房危機，次貸危機，雷曼兄弟的破產(chǎn)，政府不救助，就剩一口氣的地步，怎么是中國人引起的危機呢？他說你看中國人這幾年發(fā)展掙了點錢，掙了點錢倒是花呀，他不花攢著，攢著也就罷了，還借給我們美國人花，讓我們借多了。你別以為開玩笑，這種說法在國際上很有市場。我們中國自己的經(jīng)濟(jì)體發(fā)展也走到這個地步，我們還要擴大出口，還要對外開放，但是進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)增長的動力來源于我們的內(nèi)需，來源于擴大消費需求，下一個問題就是擴大什么樣的消費需求。

　　我們能不能繼續(xù)依靠吃的更多，穿的更多，來可持續(xù)的數(shù)十年的支撐中國消費需求擴張。老百姓說，衣食住行，衣食滿足之后自然的需求就是轉(zhuǎn)向住行的改善。半島晨報頭版消息就是一條路打通的問題，趕快修好的問題，路的問題和行密切連在一塊兒，我們大家日益關(guān)心城市擁堵問題，實際上也是要求行的條件不斷改善。住也同樣，我們要求擴大消費需求，關(guān)鍵要依賴于消費結(jié)構(gòu)的升級，而不是在原有結(jié)構(gòu)上的擴張，消費結(jié)構(gòu)升級一定需要一個物質(zhì)基礎(chǔ)，這個物質(zhì)基礎(chǔ)就是由住房條件改善提供，由越來越多的人住到城里提供，離開了這條，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將無有動力，沒有消費，沒有擴大內(nèi)需的指向。

　　第三條理由很有意思，我們的老百姓社會利益的主要訴求，我希望我們做房地產(chǎn)業(yè)的老板們、企業(yè)家們，也希望我們房地產(chǎn)廣告部門注意到，他們要的不僅僅是房子，他們要的是資產(chǎn)。20-30年前大連市民諸位來賓，你們的父兄個頂個都是物產(chǎn)階級，誰家有占著房子躺著地的舉手我看。那個時候的價值取向是越窮越光榮，越窮越革命，誰家是有產(chǎn)者是社會的敵人，是無產(chǎn)階級專治對象，有產(chǎn)是罪惡，得把你打翻在地，再踩上一只腳，令你永世不可翻身，這是毛主席說的。今天，當(dāng)萬萬千千老百姓抱怨說，憑什么我買不起房子的時候，人們正在希望成為有產(chǎn)主，有產(chǎn)成為社會利益訴求的重要取向。20世紀(jì)最后20年改革開放中社會利益主要訴求是增加收入，進(jìn)入21世紀(jì)之后社會群體利益訴求已經(jīng)從收入增長變?yōu)槭杖朐鲩L與私人財富累積并重。如果一言以蔽之，什么叫全面的小康社會？全面的小康社會就是大多數(shù)人有產(chǎn)的社會。我們的房地產(chǎn)業(yè)所建設(shè)的房子，實際上正在為我們老百姓社會富裕進(jìn)一步發(fā)展提供滿足中國夢的機會和物質(zhì)條件。

　　最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動中國改革新的動力。我們的改革開放做了30多年了，30多年來，其實每一項重大的改革舉措，都不是哪一個領(lǐng)導(dǎo)人高瞻遠(yuǎn)矚，市委市政府或者是黨中央國務(wù)院事先就戰(zhàn)無不勝、總攬全局，沒有這樣的神，世界上沒有神，人都是人，不存在能夠像上帝一樣聰明，無所不至，無所不能的人，替我們事先就把未來預(yù)期都看好，到時候都弄好，沒有這樣的事兒，都是危機推動，都是迫切需求迫使的，都是因為大批知青返城和城里糾結(jié)在一起，就業(yè)問題解決不了了。我們農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制是因為糧食不夠餓死人了才有了這個該段。改革是在危機和發(fā)展的客觀推動下才會發(fā)生。

　　今天中國向經(jīng)濟(jì)過去十年遇到了新的阻力，缺乏新的動力，我們在產(chǎn)品市場化上取得進(jìn)展不算小，比如企業(yè)可以自主決定向哪里采購原料，供求雙方可以自主約定價格，產(chǎn)品銷售由企業(yè)自行決策，但這只是產(chǎn)品的市場化。市場經(jīng)濟(jì)有三個階段，第一個階段是產(chǎn)品市場化階段，第二個階段是要素的市場化階段，第三個階段叫產(chǎn)權(quán)的市場化階段。我們要素經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為三個最基本的要素是勞動力、土地、資金。在過去十年改革中，遲遲未獲得多大進(jìn)展，現(xiàn)在城和鄉(xiāng)勞動力就業(yè)，完全在封閉的市場中自發(fā)競爭，土地和資金是房地產(chǎn)最比重的兩個要素，而在過去十年改革中未見多少進(jìn)展。比如房地產(chǎn)融資，古今中外蓋房子沒有不借錢的，就是遼寧山區(qū)老百姓貧困地區(qū)給兒子娶媳婦蓋房子也要借遍十里八鄉(xiāng)，但是說了十年，把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y寸步未進(jìn)，利率市場化到現(xiàn)在還是被政府掌控著，政府仍然是唯一的供應(yīng)者。進(jìn)一步的改革房地產(chǎn)業(yè)將是最重要的推動力，對市場優(yōu)化配置資源最大。

　　最后再說一個，日本房地產(chǎn)的泡沫問題，這已經(jīng)是老生常談了，我最后還是愿意和大家用一兩分鐘進(jìn)行一個簡單交流。別人云亦云，99%以上的網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于日本房地產(chǎn)泡沫問題的人，都沒有對日本經(jīng)濟(jì)和當(dāng)時實際發(fā)生了什么有過認(rèn)真的考察，都是人云亦云，抄來抄去的話。我們跟大家說，日本在房地產(chǎn)和城市建設(shè)中，有許多值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的地方。

　　首先，日本在戰(zhàn)后一片廢墟的基礎(chǔ)上，30年的時間完成了老百姓住房脫困期的任務(wù)和改善期的任務(wù)，到東京奧運會之后再加十年基本完成這樣一個任務(wù)。日本是在城市化過程中在發(fā)達(dá)國家里唯一沒有形成貧民窟的國家，倫敦用了一百年才消除了自己的貧民困現(xiàn)象，紐約用了五十年?，F(xiàn)在新興經(jīng)濟(jì)體，印度、南非、巴西等國家都是貧民困遍地，日本沒有一個無家可歸的概念，日本是在城市化過程中逐步完成住房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化任務(wù)的少數(shù)國家，而且更重要的是日本在整個七十年代，1971、1973年兩次石油危機中唯一沒有陷入嚴(yán)重衰退的發(fā)達(dá)國家，完成了自己的競爭力從低端價格競爭向高端非價格競爭的轉(zhuǎn)變，形成了一大批名牌、名企。保障體系以及資源節(jié)約方面的問題，我們簡單說幾句他的教訓(xùn)。

　　這就值得我們中國人關(guān)注的問題，四個原因。一是早在70年代初，日本前首相寫了一本著名的書叫《日本列島改造論》，當(dāng)時極富遠(yuǎn)見的提出日本城鎮(zhèn)化，再往下一步，北京開奧運會之后，我們在21世紀(jì)第一個十年重點在上海、北京、廣州、深圳，一大批國際體育賽事推動下的沿海各大城市發(fā)展，日本在六十年代末的時候也有這么一輪，他說這一輪到此為止，下一步要努力發(fā)展中小城市形成新的經(jīng)濟(jì)增長點，形成大中小城市發(fā)展格局。但是這么一個見識并沒有得到貫徹，整個70和80年代人口仍然在城鎮(zhèn)化過程中過度向東京大都市圈集中。實際上90年代初期房價暴漲主要是兩大都市圈，至今日本區(qū)域經(jīng)濟(jì)仍然為過疏化和過密化所困擾。我們今天也應(yīng)當(dāng)高度重視這個問題，包括大連不是二線城市，大連是北上廣寧波、杭州、青島、大連是一線城市，在前一輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一線城市，但是實際上包括中部、西部的省市城市在內(nèi)，聽說過哪個省會城市暴漲嗎？實際上我們房價問題，核心問題，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展是一個迫在眉睫的問題。

　　第二個，過早地不切實際提出了居民改善目標(biāo)。當(dāng)時有一個日本首相叫做工澤喜，提出了五年計劃，要求五年要把日本國民房價收入比改善到像發(fā)達(dá)國家一樣的三到六倍，大量釋放信貸，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，鼓勵老百姓買房子，極大提高社會胃口，極大刺激了住房過度超前這樣的需求。

　　第三個問題，上個世紀(jì)末，地價不斷上漲，政府也要分一杯羹，逐步提高，導(dǎo)致一大批中小企業(yè)暴增無法維持，導(dǎo)致租售嚴(yán)重失調(diào)。更重要的是在此后，整個90年代應(yīng)對通貨緊縮的過程中，日本政府的宏觀調(diào)控政策搖擺不定。日本實際在80年代末就提出了擴大內(nèi)需的思想，擴大內(nèi)需不是中國人的發(fā)明，是日本人的發(fā)明叫內(nèi)需擴大，88、89年以及90年代初就已經(jīng)明確提出來的，但是很抱歉地是他們并沒有把這個思想貫徹到底，反而在調(diào)控中采取了很多過于關(guān)注短期，比如日本老齡化問題，所以為了應(yīng)對老齡化問題加重消費稅給供大于求的格局雪上加霜，日本經(jīng)濟(jì)迅速變?yōu)樨?fù)增長，兩度刺激經(jīng)濟(jì)，兩度緩和，又兩度反復(fù)。往往是得了病吃藥見效了，但是過兩天過好了就停了，過兩天又病了又吃，又見好了又停了。

　　別動不動就妖魔化房地產(chǎn)，別動不動就把別人更年期的病嚇唬我們十七八的少女。我希望以后少一點這種人云亦云。

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，請您留步?，F(xiàn)在我們將有10分鐘的觀點答問環(huán)節(jié)，由與會嘉賓提出問題，陳淮先生進(jìn)行解答。下面進(jìn)入提問時間，工作人員請準(zhǔn)備好話筒。

　　提問：請問陳先生，中國土地政策在未來會有什么變化？

　　陳淮：這個需要和改革相配合，我們新一屆黨中央加國務(wù)院有多大勇氣來沖破現(xiàn)有很多利益格局以及利益集團(tuán)。有現(xiàn)實問題，比如農(nóng)民宅基地城鎮(zhèn)化過程釋放的過程，也有承認(rèn)和保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)方面的問題。房地產(chǎn)的地究竟是長期實行租地政策還是給予一定所有權(quán)政策，比如新加坡土地也是不賣的，國有的，但是租了以后是永遠(yuǎn)可以租下去，只是保持政府必要征收權(quán)利而已。土地政策之大的問題，現(xiàn)在包括很多小產(chǎn)權(quán)問題，農(nóng)民工進(jìn)城市民化的問題，以及房地產(chǎn)供應(yīng)問題，都牽涉到土地，以及市場中合理供求關(guān)系，但是什么時候我覺得取決于新一屆領(lǐng)導(dǎo)人有多大勇氣推動這場改革。

　　提問：限購、限貸的政策什么時候能趨于平衡？

　　陳淮：為什么要結(jié)束？你說個理由才能給你答案。

　　提問：不限不行，但是限到什么時候？

　　陳淮：完全不存在供不應(yīng)求的時候，當(dāng)供求關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)的時候這是一個條件。二一個沿海各大城市，也包括大連這樣的城市，總體是要在一個長期過程中抑制人口過渡涌入，不管有沒有房地產(chǎn)調(diào)控，設(shè)立進(jìn)入這個城市的門檻恐怕是不可避免的長期趨向，沒有房地產(chǎn)調(diào)控也要限。但是現(xiàn)在則是另外一回事，現(xiàn)在是因為抄房的投機性資本，主要依靠于金融杠桿，我們很多人不知道，以為抄房子也可以象炒股票一樣高拋低吸收，股票盈利模式是靠高拋低吸實現(xiàn)，房子是沒有機會，不會低于你買的價格，你從廣州進(jìn)一批服裝20塊一件到大連120塊賣了，你趕緊坐飛機回去還可以20塊買回來，但是房子是沒有這樣的重置機會的，房子盈利主要是靠金融杠桿實現(xiàn)，限貸就是把房地產(chǎn)需求中那些不合理的為賣而買的，過度占有資源的，投機性的需求擠出去所必不可少的一個現(xiàn)實政策。但是無論如何，過度強化政府權(quán)力并不是一件好的政策方式，只是目前不得已而為之采取的辦法。比如說我們有更廉價更有效的藥的時候，自然可以同樣的病換更新的藥。

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩解答及各位嘉賓的提問，請您回座，稍事休息。

　　下面，我們請出今天論壇的第二位演講嘉賓：加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生。高志先生的演講題目是：城市觸媒街區(qū)式購物中心的實踐。高志先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

　　高志：各位早上好！觸媒大家知道，是兩種化學(xué)物質(zhì)在一塊兒的時候，會有一個反應(yīng)，這個時候加上一個催化劑，催化劑就叫觸媒。本來今天這個題目是聊聊文化，后來覺得題目太大，而且講起來時間太長，只有15分鐘就改了一個題目，叫城市觸媒，街區(qū)式購物中心的事件。

　　剛才陳總的報告是屬于政策性的，但是大家知道這兩年由于國家各方面政策的抑制，還有城市化本身不斷地完善，我們現(xiàn)在單做一個住宅這樣的東西越來越少，這樣的項目也越來越少了。從前年到去年開始，國內(nèi)又興起一個新的房地產(chǎn)運動，就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。我上次說過，我說這回又快出事了。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在搞的太多太爛，大家把一件很好的事兒又給解讀的有問題。商業(yè)地產(chǎn)就是做商業(yè)的，所以很多地方出現(xiàn)了所謂商業(yè)地產(chǎn)的死盤，而且商業(yè)地產(chǎn)的死盤跟住宅不一樣，死的比住宅更徹底。所以大家紛紛來問我，在這方面有什么好辦法。我今天給大家談一下對這個事情的認(rèn)識。

　　為什么這個題目叫城市觸媒，街區(qū)式購物中心的實踐。大家知道，一做購物中心大多數(shù)情況是這樣，這樣的購物中心非常多，我們底下兩個大盒子，上面蓋樓。底下是商業(yè)，上面是酒店公寓。下面是步行街，外面是大路。這樣的購物中心現(xiàn)在可以說我所接觸的，我所看到的大概占城市所謂商業(yè)建筑或者都市綜合題，應(yīng)該說可能在90%以上。而且有些做的非常成功的，比如像大連萬達(dá)，基本就是這個模式。但是大家知道，李嘉誠說過一句話，叫做房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。我問我很多學(xué)生的時候，我說這話對不對？大家說對。我說大家下一句就不對了，這話是誰說的？李嘉誠說的。你是李嘉誠嗎？問題出在這兒。大連萬達(dá)這樣的大公司做商業(yè)地產(chǎn)，可是我們中國像大連萬達(dá)這樣的地產(chǎn)公司有幾個，極少數(shù)。所以大家一味模仿的時候，中國商業(yè)地產(chǎn)所謂的商業(yè)綜合體就要出問題。出什么問題？這樣的建筑對整個城市影響是巨大的，形象也很好，但是一做就死，問題出在哪里？我們往下看。

　　這是我們現(xiàn)在正在做的一個項目，也是做兩個大盒子，然后上面做四個塔樓。做完了以后，簡單地叫大型商業(yè)+寫字樓+公寓。中間廣場普遍做的比較大，最寬的地方97米，中間74米，周邊形成一個廣場。我在很多地方說過，人的視覺距離能夠看清對方是男是女，最遠(yuǎn)一個人的視力1.5的時候是25米，當(dāng)兩個購物主要中心構(gòu)成一個廣場，構(gòu)成一個購物中心的時候，發(fā)現(xiàn)在74米的距離，對方店里賣什么你永遠(yuǎn)都看不到，根本形成不了一個共同的商業(yè)氛圍。但是這樣的項目很多。還有做這種大盒子，下沉式廣場，本身的交通就出了大問題。第三個，他把主要的入口放在兩，這邊是一個所謂的科技廣場，如此空曠的距離，而這個城市人口只有不到60萬人，所以必然造成跟城市關(guān)系表面有了形象，但是土地價值沒有體現(xiàn)，表面上叫做綜合體，其實產(chǎn)業(yè)非常單一。這是我們目前做商業(yè)地產(chǎn)普遍存在的問題。

　　所以跟大家講，要做商業(yè)地產(chǎn)需要做四個事兒，剛才我聽陳總的講話，我突然想起來，我們應(yīng)該根據(jù)剛才陳總的理解，應(yīng)該加四個東西。第一個東西就是我們做商業(yè)綜合體的時候，要跟城市的本身發(fā)展水平相結(jié)合，所以這個時候要做設(shè)計，第一個需要做城市的產(chǎn)業(yè)設(shè)計。陳總認(rèn)為大連應(yīng)該是一個一線城市，這對我都是一個很大的震動。

　　第一個設(shè)計是產(chǎn)業(yè)設(shè)計。第二個設(shè)計叫人口結(jié)構(gòu)設(shè)計，剛才陳總提到所謂買房子的投機問題，其實真正買房子絕大部分人很少用全款買，做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是一樣的。所謂房子貴不貴是怎么來的？是他相信我經(jīng)過三到五年的等待或者三到五年的培育，我這個房子漲價兩到三倍的時候沒錢也借錢買。如果現(xiàn)在有錢，但是這個房子未來兩到三年最多漲10%打死也不會買。所以我們做綜合體的時候，當(dāng)你想把一個商業(yè)的綜合體做起來，跟房子沒有什么關(guān)系，而是跟這個城市未來發(fā)展的能量有關(guān)系。所以第二個設(shè)計我們叫人口結(jié)構(gòu)設(shè)計。政府其實不該管這個事兒，但是現(xiàn)在不管不行。第三個設(shè)計叫街區(qū)設(shè)計，這是我們做這個所謂的大型購物中心商業(yè)地產(chǎn)普遍碰到的問題。只做盒子，不做街區(qū)。所有的街區(qū)全不大盒子封上了。

　　現(xiàn)在提出一個新的觀點，街區(qū)式購物中心。我們不要說一做商業(yè)地產(chǎn)就得做大型的購物中心，其實商業(yè)地產(chǎn)最主要的應(yīng)該是做街區(qū)。大家知道，我們寶佳當(dāng)年做追國做第一個項目就是上海第一百貨公司，我們發(fā)現(xiàn)上海南京路上，放北京的西單商場和北京的百貨大樓有區(qū)別嗎？把商場放在哪兒，南京路上，是因為上海南京路太有文化了，太有吸引力了。所以我們做購物中心的時候千萬不要忘了不要想著做多大的盒子，而是應(yīng)該設(shè)法把街區(qū)做起來。我們在中國忽略了一個問題，就是我們的街區(qū)設(shè)計。

　　一個上海的大寧廣場，一個是北京的新三里屯，這兩個項目值得大家學(xué)習(xí)借鑒。我這兒有一個案例，看一下上海的大寧廣場。大寧廣場用的StreetMall，是把室外街區(qū)和室內(nèi)街區(qū)結(jié)合起來。他有主力店，同時也有所謂的品牌店，這種街區(qū)里面各種各樣的體育活動、文藝活動、電影院等等，構(gòu)成了人們可以體驗式的購物環(huán)境。因為現(xiàn)在店商對普遍的商業(yè)地產(chǎn)打擊太大，我覺得可能現(xiàn)在跟大連萬達(dá)也在逐漸轉(zhuǎn)型有關(guān)系，現(xiàn)在我們單位小姑娘買衣服都在網(wǎng)上買，到樓地購物中心試衣服，試合適了網(wǎng)上查。如果改成街區(qū)式購物中心情況就不一樣了。街區(qū)式購物中心休閑、旅游式的這種環(huán)境是店商在網(wǎng)上沒有的。所以我們又把剛才的大盒子，把四棟建筑改成三棟，把兩個大盒子改成了四個小盒子，再加上一片步行區(qū)。改成步行區(qū)以后，還有一個大家要注意的，大家不要以為購物中心沿著主要馬路，實際上購物中心在像大連、北京這樣一線城市，其實應(yīng)該主要方向避開這條馬路，因為大量需要靠步行，構(gòu)成一個主馬路的時候，停車、交通、公共交通、私人交通都解決不了，把主方向變成跟主馬路平行的，這個我是有案例說明這個問題的。大家注意北京長安街和上海外灘了嗎，我問大家一個問題，在北京長安街和上海外灘有沒有大型商業(yè)街？大型購物中心一個都沒有，曾經(jīng)當(dāng)然有過，為什么沒有了？慢慢消失了。而北京的購物中心，上海的購物中心，東單、西單、王府井和北京長安街是什么關(guān)系？垂直的關(guān)系，上海的外灘上沒有大型購物中心，大家上海主要購物區(qū)南京路、淮海路、西藏路和外灘是什么關(guān)系？垂直的關(guān)系。所以把主要的街道方向，如果購物中心在大城市應(yīng)該變成跟主路垂直的關(guān)系。

　　最后給大家看一下項目的效果圖。本來這里想做一個詳細(xì)的分析，現(xiàn)在我們大量在做商業(yè)地產(chǎn)的時候千萬不要走誤區(qū)。

　　謝謝各位。

　　主持人：謝謝高志先生的精彩演講，請您回座休息。接下來進(jìn)行今天第三場演講，有請：盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官張健先生。張健先生的演講題目是：新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資。張健先生，您的演講時間為15分鐘，有請！

　　張?。?/strong>尊敬的楊會長，各位嘉賓，各位同行，上午好！我今天的題目是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資。我們大家都知道，中國房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在將近15年左右的時間，已經(jīng)發(fā)展很快，也暴露了很多問題，也取得很大的成就。

　　今后十年或者二十年我們國家房地產(chǎn)市場有什么發(fā)展趨勢？我這里歸納了五點。第一點就是民生化，也就是說政府在住宅領(lǐng)域更加注重保障房的建設(shè)。第二個方面就是城鎮(zhèn)化，也是一個趨勢。第三個就是金融化，也是趨勢之一，我們說開發(fā)商血液里不僅要有道德的血液，而且要有金融的血液。比如說我們?nèi)绻_國際性會議，做房地產(chǎn)投資的，60%、70%的都是搞金融的人在里面。

　　我們國內(nèi)不同，我們國內(nèi)開發(fā)商和投資者一起開會，80%、90%都是開發(fā)商。國際上房地產(chǎn)品種更加向金融化趨勢靠，就像陳所長講到的，為什么很多人買房子，是為了增值，如果很多人想買房子除了居住功能還想增值的話，那這個產(chǎn)品就已經(jīng)向金融化趨勢靠攏了，或者叫已經(jīng)有金融的屬性了。第四點就是產(chǎn)業(yè)化，過去我們講房地產(chǎn)是房產(chǎn)加地產(chǎn)，接下來是房產(chǎn)加地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)。高總也為商業(yè)地產(chǎn)做了案例分析，我想商業(yè)地產(chǎn)里面也就是一個產(chǎn)業(yè)，無形之中我們現(xiàn)在談的事情，房地產(chǎn)都和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，無形之中我們談到房地產(chǎn)都和金融相結(jié)合。第五點就是國際化，國際化也已經(jīng)深深進(jìn)入了中國房地產(chǎn)。我今天早晨有朋友交換名片，是德國的公司，美國的公司，不僅僅進(jìn)入我們設(shè)計領(lǐng)域，在投資領(lǐng)域也進(jìn)來了將近十多年了。同時，我們國內(nèi)開發(fā)商都投入到國外市場。大家如果注意報紙百度的話，我們盛世神州基金成立了三年，三年以前開始做國內(nèi)的房地產(chǎn)投資，去年年底組了基金投資美國。據(jù)我了解，以基金這個形式組成房地產(chǎn)基金GPOD這個形式投資美國市場也可能是第一單，第二單我們兩個月之內(nèi)交易也會成功。不用提萬科在美國進(jìn)行合作開發(fā)房地產(chǎn)，這是一個趨勢。

　　接下來十分鐘主要跟大家匯報兩大趨勢，這兩大趨勢都在形成當(dāng)中。第一大趨勢就是房地產(chǎn)和金融結(jié)合，也就是我今天的主題。第二大趨勢房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合。

　　房地產(chǎn)和金融結(jié)合，十幾年以前，我們做房地產(chǎn)開發(fā)的時候都已經(jīng)意識到了。當(dāng)時很多人買地的時候都用銀行貸款，十幾年以前很多是比較寬松的情況下，土地證沒有拿到很多人融資的也有?，F(xiàn)在情況是銀行貸款逐漸收緊，而且在今后幾年里面也是一個趨勢，銀行貸款不僅僅對開發(fā)商貸款，包括地方政府的貸款，房地產(chǎn)公司上市也已經(jīng)好幾年了。第三房地產(chǎn)公司債券現(xiàn)在國內(nèi)發(fā)債幾乎不可能，如果在香港上市的話香港可以發(fā)。房地產(chǎn)信托現(xiàn)在發(fā)展還是比較快，每年2000億，但是開發(fā)商的需求還是跟不上，而且房地產(chǎn)信托一般來說也是獲得四證以后才能投資。

　　REITs盡管上市以后成為股票，我理解可能今年不一定能成型，04年開始，我們國家REITs要逐漸退出，金融危機以前也說要很快退出，現(xiàn)在都不說了。接下來也就是我現(xiàn)在從事的行業(yè)，房地產(chǎn)私募基金。在國外像大家理解的黑石等等都是做私募基金的，在我們國內(nèi)還是比較好的發(fā)展前景。據(jù)我了解，我們國家開展了三年左右，我們是北京第一家正式注冊的房地產(chǎn)私募基金，我們一年半以前在國家發(fā)改委備案唯一房地產(chǎn)基金到現(xiàn)在為止還是唯一的，所以我們希望更多房地產(chǎn)基金在國家發(fā)改委備案。接下來是海外資金，在市場還是比較多，但是像大連也是引進(jìn)很多資金，但是海外資金很多在香港上市。

　　這張圖表，美國私募股權(quán)基金占整個房地產(chǎn)投資19%，如果在座的到美國去，有一個電話黃頁，拿過來看看，找到私募基金一欄，公司非常多，幾百上千個公司，看這個產(chǎn)業(yè)好不好的話，看黃頁也能看出來。所以這個行業(yè)在國外，紐約、倫敦不能說多如牛毛，產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，在美國占整個房地產(chǎn)資金的20%。

　　看一下我們國家，我們國家私募基金發(fā)展非常快，但是規(guī)模還是非常小。為什么私募基金從10年開始，我們國家整個房地產(chǎn)開發(fā)投資是5萬億，私募基金只占1%。到了2012年已經(jīng)達(dá)到3%，而且規(guī)模已經(jīng)比2010年多了四倍。所以這個方面現(xiàn)在在我們國家，私募基金融資大有前途。而且現(xiàn)在做私募基金有一個好處，您在有關(guān)的發(fā)改委、工商部門備案以后很多開發(fā)商都可以做，在國內(nèi)金融機構(gòu)不同，開銀行肯定不行，有錢開一個信托公司也不行，但是做私募基金是一條路子。我們國內(nèi)銀行貸款確實很便宜，但是這是受國家控制的。我們最近到新加坡開了一次會，碰到了幾個印度開發(fā)商，他們銀行貸款也就是6-7，他們那里私募基金融資成本是16-18。我想印度怎么跟中國這么接近，印度這個國家在銀行利率方面也是高度受銀行控制，很多人會這樣認(rèn)為，中國真正市場利率一定是大大超過銀行利率。

　　接下來看一下產(chǎn)業(yè)。我剛才說了五化，政府更加關(guān)心住宅。大家都提到城鎮(zhèn)化里面很重要的一條就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的。第三條房地產(chǎn)金融，你要融資，你這個產(chǎn)品要設(shè)計的好，融資才能方便。產(chǎn)品怎么好？就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)里面可以配住宅，比如商業(yè)、旅游、養(yǎng)老都可以做，要和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)帶動了一個地方，住宅方面才是可持續(xù)的，產(chǎn)業(yè)方面有各種策略。由于時間關(guān)系，我建議大家偏重第四個方面，部分持有部分銷售，甚至于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以和住宅地產(chǎn)結(jié)合起來做。為什么這樣說？因為只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位了，才能受當(dāng)?shù)卣臍g迎，只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅相結(jié)合了，整體項目可能周轉(zhuǎn)起來更加快，只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有這個概念或者實際操作，您這個土地價格相對便宜，正因為有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個概念，或者實際操作，金融機構(gòu)更加愿意跟你合作，競爭方面更加少。

　　所以回到今天這個主題，房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資一定要各方面綜合考慮。第一民生化，第二城鎮(zhèn)化，昨天我們在論壇里說到城鎮(zhèn)化了，城鎮(zhèn)化怎么和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如果城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)合了，那融資渠道更加打通了，大的城市可能有很多大的工業(yè)，小的城市搞產(chǎn)業(yè)化有不同趨勢，可能更加偏向于搞旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。所以我想說到房地產(chǎn)企業(yè)融資，我們不是就融資而談融資，而是要更加結(jié)合我們具體的產(chǎn)品，具體的區(qū)位，具體的城鎮(zhèn)和具體的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然了，如果您有富余的資金也可以從分散投資角度來說，向海外投資。如果你有能力的話，也可以從海外吸入更多的資金。

　　謝謝。

　　主持人：謝謝張健先生給我們帶來的精彩演講，請您回座，稍事休息?，F(xiàn)在，有請我們今天論壇最后一位演講嘉賓上臺，他是：金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士。杜麗虹女士的演講題目是：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房企轉(zhuǎn)型。

　　杜麗虹女士，您的演講時間為20分鐘，有請！

　　杜麗虹：城鎮(zhèn)化我不太會講，我就講講房企的轉(zhuǎn)型問題。

　　其實中國地產(chǎn)企業(yè)以前無論是做什么產(chǎn)品線，做什么樣的項目，我們都把它統(tǒng)稱為叫做地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是隨著調(diào)控政策的出臺，以及中國長期土地紅利從爆發(fā)性的增長到逐步衰退減緩，地產(chǎn)企業(yè)被迫從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

　　什么是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式？當(dāng)土地升值速度高于資本成本時，所有的企業(yè)都尋求儲備更多的土地，這也是理性的。如果你賣的房子每年升值速度高于房子貸款利率，就愿意持有更多房產(chǎn)。這時候持有資產(chǎn)本身貢獻(xiàn)了大部分的回報。因此土地儲備的多少，也成為我們衡量一個地產(chǎn)企業(yè)價值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)。我們稱之為地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)模式。

　　但是當(dāng)土地減緩的時候，持有土地回報降低，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)的價值貢獻(xiàn)。也就是說，如果你的土地升值速度趕不上你的資金成本的時候，你大量持有土地的結(jié)果可能是使你價值減少不是增加。這樣被迫從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，也就是說從以往賺取資產(chǎn)升值收益為主的模式走向賺取增值服務(wù)收益為主的模式。

　　地產(chǎn)行業(yè)的增值服務(wù)收益包括什么？首先，比如我們在建設(shè)開發(fā)過程中，開發(fā)本身的增值部分就是增值最主要的來源，其他的還包括我們在做物業(yè)管理、商業(yè)運營過程中的衍生收益，以及象剛才提到的地產(chǎn)基金等地產(chǎn)金融服務(wù)過程中的費用收益和業(yè)績報酬的收益等等。在這個轉(zhuǎn)型過程中，從重資產(chǎn)上釋放出來的資本金會被重新配置在一些輕資本的環(huán)節(jié)上，這時候效率越高的企業(yè)回報率不但沒有下降，反而還會進(jìn)一步的提升。

　　當(dāng)然我們說輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)并不是絕對的，它是企業(yè)在不同的市場環(huán)境下的兩種選擇，就像我們剛才說的，在資產(chǎn)的升值速度高于資本成本的時候，重資產(chǎn)就是理性的選擇，但是當(dāng)資產(chǎn)升值速度低于資金成本的時候，輕資產(chǎn)就是一個理性的選擇。當(dāng)然，隨著目前中國還有城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及人民幣升值的過程，所以在短期內(nèi)，這種資產(chǎn)的超額回報還是存在的，但是長期中土地的紅利，資產(chǎn)的超額回報在衰減，所以長期中企業(yè)面臨一種轉(zhuǎn)型的壓力。

　　在輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)優(yōu)勢，比如說拿地的優(yōu)勢會被淡化，取而代之的是效率的優(yōu)勢。因此，我們說不是所有的企業(yè)都可以實現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，對于某些企業(yè)來說，即使在資產(chǎn)升值速度減緩利益資本的時候可能也無法實現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，只有那些真正具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才會獲得轉(zhuǎn)型空間。這個效率優(yōu)勢是什么呢？可以是多種方向的，比如說你可以是在開發(fā)或者在物業(yè)管理，或者在商業(yè)運營某個環(huán)節(jié)上面的一種領(lǐng)先優(yōu)勢，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的一種領(lǐng)先優(yōu)勢，還可以是某種資源整合的一種綜合性的能力。但是無論是哪種優(yōu)勢，我們說在輕資產(chǎn)時代，資本資源整合效率資源結(jié)合的更為緊密，企業(yè)效率優(yōu)勢會被放大，而另一些企業(yè)會被淘汰出局。

　　什么是輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，我們先取商業(yè)模式創(chuàng)新方面的例子。最簡單的例子就是我們近幾年在說的代工模式。代工模式一直是被中國地產(chǎn)企業(yè)所不恥的。主要原因很簡單，因為我們以前資產(chǎn)收益很高，代工的話資產(chǎn)升值部分最大的收益是賺不到，所以企業(yè)只要現(xiàn)金流允許是不會做代工的。但是其實代工在國際上是一個非常普及的模式。比如在日本，日本大部分地產(chǎn)企業(yè)都是做代工，當(dāng)然也有他特殊歷史背景，從90年代以后，日本的土地資產(chǎn)價格是呈逐年下降趨勢的，是一個極端情況。我們可以想象在這個極端的情況下，沒有企業(yè)愿意做大規(guī)模的土地儲備，因為土地儲備完了不但不增值，還會貶值，所以很多企業(yè)轉(zhuǎn)向定單開發(fā)，就是我們說的代工模式。比如日本最大的地產(chǎn)公司積水地產(chǎn)，在70年代的時候在日本首先推出工廠化生產(chǎn)的組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅，我們鋼結(jié)構(gòu)一般用在商業(yè)地產(chǎn)大型一些標(biāo)志性建筑商，在日本首先在70年代推出了鋼結(jié)構(gòu)的住宅項目。87年又推出了工廠化生產(chǎn)的木結(jié)構(gòu)住宅。作為日本住宅產(chǎn)業(yè)化的先驅(qū)，積水80%的建造環(huán)節(jié)都可以在工廠里完成。在工廠里生產(chǎn)一套房屋的構(gòu)建只需要6-7分鐘時間，現(xiàn)場組裝從打地基到完成只需要三個月的時間。所以投資回收期非常短，周轉(zhuǎn)項目可以達(dá)到一年三到五倍。因此盡管利潤率不高，但是定單開發(fā)業(yè)務(wù)在過去十年的平均總資產(chǎn)回報率可以達(dá)到40%，如果加上財務(wù)報表的話，凈資產(chǎn)回報率更高。

　　與之相對的是公司也有一部分傳統(tǒng)的拿地開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)，這部分業(yè)務(wù)，雖然建設(shè)開發(fā)的項目依然很高，但是由于有了前期的土地儲備過程以及后期銷售周期，所以平均周轉(zhuǎn)效率只有0.4-0.7倍。我們可以看到這張圖過去十年非常穩(wěn)定的在40%的水平上，下面這條線是開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)回報率，最高也只有10%的水平。所以不要小看代工業(yè)務(wù)，其實能夠大大提高你的回報率。

　　在歐美市場上，代工模式更被廣泛應(yīng)用于各種類型的物業(yè)，而且企業(yè)突破代工的門檻，不僅局限于這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)優(yōu)勢，還包括象管理的優(yōu)勢、專業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗以及資源整合的能力。波士頓地產(chǎn)是美國最大的寫字樓地產(chǎn)投資基金，主業(yè)是在美國最繁華的地區(qū)的CBD開發(fā)收購甲級寫字樓，但是當(dāng)租金回報不足以覆蓋他的資金成本的時候，他就會轉(zhuǎn)戰(zhàn)到定制開發(fā)市場上，把他在CBD地區(qū)開發(fā)和管理甲級寫字樓的能力應(yīng)用到政府機構(gòu)和科研機構(gòu)的辦公大樓的定制市場上。比如說在89-96年時間，這個時期美國由于處在危機，導(dǎo)致整個銀行利率都在兩位數(shù)以上的水平，這時候他的資金成本已經(jīng)超過了他的租金回報，所以波士頓地產(chǎn)就在這個時期轉(zhuǎn)向定制市場，完成了美國宇航局NASA總部、聯(lián)邦貨幣管理局、聯(lián)邦法院、美國郵政局等辦公大樓的建設(shè)。2004年以后，當(dāng)時美國利率水平很低，但是由于資產(chǎn)價格的泡沫導(dǎo)致投資物業(yè)的租金回報也低于資金成本，在這個時期又完成了麻省理工學(xué)院等一些定制項目。他把他在甲級寫字樓市場上面的開發(fā)管理能力應(yīng)用于周期低谷中的定制業(yè)務(wù)市場。

　　REG是美國第三大社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的投資公司。我們知道做一個商業(yè)地產(chǎn)，你主要的客戶是你的零售商，也就是你的租戶。所以REG為了鞏固和他這些主要租戶長期合作關(guān)系，就為一些主力租戶定制開發(fā)。比如為美國Target定制20處店面等等。這個定制店面一部分會直接賣給零售商，但是多數(shù)情況下零售商自己也不愿意把大量資金沉淀在一個物業(yè)資產(chǎn)上，所以這個時候會為零售商簽訂十年以上，通常會達(dá)到十五年甚至二十年的長期租約，然后賣給以自己發(fā)起的基金。過去的十年，REG已經(jīng)成為18支商業(yè)地產(chǎn)基金，累計資金達(dá)到100億美元。

　　關(guān)于綜合體的，剛才提到萬科現(xiàn)在合作的美國五大商業(yè)地產(chǎn)公司之一。他的主業(yè)是為金融機構(gòu)定制開發(fā)和管理地標(biāo)性的建筑。比如說他在1988年的時候，在華旗的資助下，建筑了當(dāng)時德國最高的地標(biāo)性建筑，96年又被高盛選為菲勒中心的信運營商，97年鐵獅門聯(lián)合履行者集團(tuán)以2.2億美元買下克萊斯勒中心等等。這家公司過去十年成立了14支地產(chǎn)基金，吸引了150多位金融投資人，主要是機構(gòu)投資人。他之所以能夠吸引到這些金融投資人的合作，我們說他的能力不像剛才的積水，不在于開發(fā)的優(yōu)勢，也不在于象波士頓地產(chǎn)或者REG物業(yè)管理優(yōu)勢，他的核心能力在于具有設(shè)計、規(guī)劃、營銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)這種資源整合一體化解決能力，從而能夠為他的金融投資人提供一種定制化的全方位的服務(wù)。

　　所以我們說代工模式不僅局限于住宅，其實在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)性更強的一些領(lǐng)域，定制開發(fā)已經(jīng)成為一種主導(dǎo)模式，由此也是在一些地標(biāo)性建筑的開發(fā)過程中，金融機構(gòu)和品牌地產(chǎn)企業(yè)的合作已經(jīng)成為一種標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式。在這個過程中，一些具有資源整合能力的企業(yè)，會從傳統(tǒng)的開發(fā)物業(yè)管理進(jìn)一步的延伸進(jìn)入到資產(chǎn)管理的領(lǐng)域。當(dāng)然在這個過程中，不僅要有商業(yè)模式的創(chuàng)新，還要有金融模式的創(chuàng)新。所以輕資產(chǎn)涉及到金融模式的創(chuàng)新這個領(lǐng)域。

　　為什么要做金融模式的創(chuàng)新？我們說這幾年國內(nèi)地產(chǎn)公司都在做商業(yè)地產(chǎn)，做租售并舉。但是實際上，看數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，大家真正自己持有物業(yè)的比例并不高，大部分商業(yè)項目都是賣掉的，自己持有的物業(yè)比例過去五年每年平均來說0.5%-1%的速度在增長，所以截止到11年的時候，幾大地產(chǎn)公司平均的投資物業(yè)在總資產(chǎn)的占比只有7%。為什么大家雖然都想做租售并舉的轉(zhuǎn)型，但是實際上轉(zhuǎn)型的步伐很慢呢？我們做過一個測算，就是假使一個投資物業(yè)的毛租金回報率可以達(dá)到10%，剔除掉直接運營成本以后的凈資金回報可以達(dá)到5%，這個數(shù)其實在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)里已經(jīng)是比較高的投資回報，即使你能夠達(dá)到這樣的水平，投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比每上升10個百分點，由于你的資金周轉(zhuǎn)效率的降低，會導(dǎo)致開發(fā)物業(yè)部分的銷售增速減慢30%。這顯然是很多的企業(yè)不愿意承擔(dān)的。除了這個資金周轉(zhuǎn)速度減慢的問題還有一個問題，就是持有物業(yè)比例越高，平均的項目資金周轉(zhuǎn)期，從原來開發(fā)項目的一到兩年延長到三到五年，比大多數(shù)地產(chǎn)公司資金來源的平均期限要長，這就導(dǎo)致企業(yè)面臨著普遍的再融資壓力，你的資金來源不能覆蓋整個項目周期，需要進(jìn)行再融資。但是如果你需要再融資的時候趕上調(diào)控的時候就會可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。所以我們做租售并舉的過程中需要創(chuàng)新模式的配合。

　　怎么做金融模式的創(chuàng)新？我們有各種各樣的地產(chǎn)金融工具，金融模式的創(chuàng)新其實就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工的過程。比如我們原來租售并舉一體化，香港公司大多是這個模式，我自己拿自己的資金長期持有物業(yè)，負(fù)債率很低。比如新宏基等負(fù)債率都很低。隨著投資物業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，出現(xiàn)了開發(fā)和持有環(huán)節(jié)的分離，也就是說在開發(fā)商之外又有了地產(chǎn)資金的存在，這些地產(chǎn)資金主要是用來持有這個物業(yè)的。進(jìn)一步我們知道商業(yè)還有一個中間環(huán)節(jié)就是培育階段，物業(yè)即使落成了，可能也需要三五年的時間才能達(dá)到穩(wěn)定運營的狀態(tài)。所以隨著這樣一個培育階段的進(jìn)一步分話，出現(xiàn)了私募基金和我們說的REITs之間的區(qū)分，私募基金資金期限相對短，承受風(fēng)險能力會更高一些，追求的收益回報更高，而REITs回報人主要獲取租金收益。在一些更專業(yè)化的領(lǐng)域，除了開發(fā)、培育和持有環(huán)節(jié)，還會進(jìn)一步分化出一些專業(yè)化的輕資產(chǎn)運營的運營商，比如酒店管理公司。所以這就是我們說的地產(chǎn)金融的創(chuàng)新路徑，不斷把一個物業(yè)不同階段分化出來，進(jìn)行一個單獨的融資。我們地產(chǎn)企業(yè)在自有資金中的投入比例逐漸降低，比如新宏基自有資金投入比例占到60%，除了股權(quán)資金還有相當(dāng)一部分來自于比如你租售并舉的銷售物業(yè)的現(xiàn)金回款，也要投入到持有的部分來?；鸬哪Ｊ较?，自有資金比例大概降到20%左右，真正股權(quán)性基金，國內(nèi)比較少，但是國際上真正的股權(quán)性基金大概能夠提供20%、30%的基金，另外還有40%來自于債權(quán)融資，還有一部分來自于應(yīng)付的工程款、土地款的無息融資。美國模式下自有資金占比進(jìn)一步降低到5%以內(nèi)，外部基金融資占到20%、30%，債務(wù)融資杠桿達(dá)到50%。

　　我們說輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略不只是代工模式或者基金模式，實際上是由三個決策緯度組成的，業(yè)務(wù)性的選擇，價值鏈定位和資本資源的整合。業(yè)務(wù)性的選擇就是首先根據(jù)自身的資源稟賦和市場環(huán)境，選擇一個或者幾個最適合自己的產(chǎn)品線，也就是說住宅、公寓、酒店、商場、寫字樓等等。在業(yè)務(wù)性選擇的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要根據(jù)自身的一個人力資本的結(jié)構(gòu)和價值鏈各環(huán)節(jié)上與標(biāo)桿企業(yè)的分析，來定位自己的價值鏈優(yōu)勢。也就是說在拿地、開發(fā)、銷售、招租、物業(yè)管理、商業(yè)運營這些環(huán)節(jié)上，你到底在哪一個或者哪幾個環(huán)節(jié)上有優(yōu)勢，你不可能在所有的環(huán)節(jié)都具有優(yōu)勢。確定了你的優(yōu)勢環(huán)節(jié)，我們可以相應(yīng)設(shè)計代工的模式，定制開發(fā)的模式，托管的模式，售后回租這樣一些商業(yè)模式，放大你的效率優(yōu)勢。

　　最后，隨著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，為了進(jìn)一步輕化資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，企業(yè)需要借助資本杠桿，進(jìn)一步放大效率優(yōu)勢，需要搭建一個資本資源的平臺，包括了象基金的平臺、私募債券平臺以及證券化的平臺。每個平臺上有多種金融工具的組合，從而形成多樣化的資本組合。這樣又構(gòu)成了三個價值空間，首先是業(yè)務(wù)性選擇和價值連定位，就是產(chǎn)品線和產(chǎn)品環(huán)節(jié)，這兩個緯度決定了你的核心業(yè)務(wù)方向，通過將你現(xiàn)有的資源集中配置在優(yōu)勢產(chǎn)品線和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上，能夠鞏固和強化核心效率優(yōu)勢，從而為輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型奠定一個基礎(chǔ)。接著價值鏈的定位和資本資源的整合，會構(gòu)成一個商業(yè)的模式創(chuàng)新空間，也就是說根據(jù)你的價值鏈環(huán)節(jié)的優(yōu)勢，我們來設(shè)計最合適的商業(yè)模式，以最恰當(dāng)?shù)姆绞絹砦Y本資源。最后是金融模式的創(chuàng)新空間，根據(jù)業(yè)務(wù)線的風(fēng)險收益特性，來選擇最適合的金融平臺。

　　所以這就是一個輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的三維空間，我們說首先業(yè)務(wù)線選擇上可以選擇單一產(chǎn)品線策略、多產(chǎn)品線或者全產(chǎn)品線。單一產(chǎn)品線可以選擇是主導(dǎo)型的。在價值鏈定位上，從拿地、開發(fā)、銷售等等產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)上，確定自己的核心優(yōu)勢，對應(yīng)設(shè)計商業(yè)模式創(chuàng)新，最后結(jié)合一個資本資源的平臺。

　　總之輕資產(chǎn)是立體的戰(zhàn)略組合，我們首先看到的是周轉(zhuǎn)效率的提升，但是不是一個簡單的關(guān)系，輕資產(chǎn)是一個體系，既包括了對現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建一個新的平臺來放大現(xiàn)有的效率優(yōu)勢，而這個新的平臺既包含商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中平臺，也包含金融模式創(chuàng)新所形成的資本集中平臺，同時由于不同企業(yè)的資源稟賦是不同的，所以在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、產(chǎn)品線上形成不同的輕資產(chǎn)模式。

　　實際上，由于這幾年以來不斷地調(diào)控施壓，現(xiàn)在很多企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但是我個人認(rèn)為，很多的企業(yè)把輕資產(chǎn)當(dāng)成是一種表外話融資的替代途徑，或者說是一種臨時性的選擇。我們說輕資產(chǎn)其實不是一個轉(zhuǎn)移融資的游戲，是企業(yè)的一項戰(zhàn)略選擇，它的本質(zhì)是在資產(chǎn)回報減低，行業(yè)競爭加劇的時候，通過效率資源和資本資源的優(yōu)化配置，來提高行業(yè)整體效率水平和優(yōu)勢企業(yè)的市場空間。比如說我們剛才講到的代工模式，原理實際上是那些擁有土地資源或者政策資源的企業(yè)，把物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理的部分環(huán)節(jié)，甚至全部環(huán)節(jié)都外包給比他更有效率的企業(yè)，從而可以提升整個價值鏈的效率水平，而由此創(chuàng)造的溢價空間。這個溢價空間可以是由更具品牌的企業(yè)代工形成的品牌溢價，或者由更具規(guī)模的企業(yè)代工形成的采購、管理成本的節(jié)約，或者由更具效率的企業(yè)代工，你需要18個月開發(fā)完成，他可能需要12個月，帶來資金成本的節(jié)約?？傊@些溢價空間，最后會被所有開發(fā)方和管理方分享。

　　剛才提到的地產(chǎn)基金等模式，它的本質(zhì)也不是一個融資工具，是使資本資源更集中配置于具有效率優(yōu)勢的企業(yè)。由于中國地產(chǎn)基金處在一個初級階段，所以我們的感覺好象是只要企業(yè)敢于給出一個高的收益率，就能夠發(fā)起一個地產(chǎn)基金或者一個地產(chǎn)信托。但是實際上，如果你看成熟市場的話，不是所有企業(yè)，即使你給出再高的回報也不是所有企業(yè)都能發(fā)起基金，基金只會把資源配置給那些具有效率優(yōu)勢的企業(yè)，能夠創(chuàng)造超額回報的企業(yè)。所以地產(chǎn)金融的本質(zhì)也是實現(xiàn)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一個資源配置的優(yōu)化。當(dāng)然，資源配置優(yōu)化的過程，也同時意味著資源分布的集中過程，意味著少數(shù)具有效率優(yōu)勢的企業(yè)將獲取更多的資源。因此，在輕資產(chǎn)時代，地產(chǎn)行業(yè)的集中度將大幅提高，而企業(yè)為了應(yīng)對這個時代的到來，需要從現(xiàn)在就開始打造在某一個或者某幾個環(huán)節(jié)上的效率優(yōu)勢。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝杜麗虹女士的精彩演講，請您留步?，F(xiàn)在我們將有5分鐘的觀點答問環(huán)節(jié)，由與會嘉賓提出問題，杜麗虹女士進(jìn)行解答。下面進(jìn)入提問時間，工作人員請準(zhǔn)備好話筒。我們休息的時候也會安排一起交流，大家可能會有更多的話題愿意私下交流，謝謝您。

　　謝謝杜麗虹女士的精彩解答及各位嘉賓的提問，請您回座，稍事休息。論壇演講告一段落，感謝四位嘉賓的精彩演講與分享。

　　接下來，我們將進(jìn)入城市觀點論壇中國行大連圓桌。

 

（審校：勞蓉蓉）