陳淮：大家好！尊敬的楊會長和各位來賓。用30分鐘交流給我出了一個很大的題目，房地產(chǎn)政策和行業(yè)走勢。先看個畫片，這30分鐘能講很多事兒，但是只能擇其要。這畫片并非僅僅讓大家幽默一笑，我們想說明一個道理。在這個世界上有很多一目了然的東西，誰都看得見的東西，但是傳遞的不一定是最有價值、最有意義的信息。有的時候它的背面未必是一種愚蠢，看看背面才知道這個畫值不值錢，是不是贗品，不然我們大家齊聚于此花時間干嗎來了，互聯(lián)網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)及其政策的消息要多少有多少。我們今天這30分鐘想跟大家看看這些。

　　房地產(chǎn)有什么新政策，媒體喜歡說新政這個詞，今年國務院開過兩次常務會，這兩次常務會有兩個國五條，4月17號新一屆政府總理李克強先生主持了一個常務會，也制訂了一個國五條，這是真正的新政，因為新一屆政府定的新政。這五條有什么特點呢？最大的特點就是一句房地產(chǎn)調(diào)控都沒有提，和今年初那一次國務院常務會國五條明顯不同的是房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，這才叫新政，是新一屆政府定的政策。這五條落腳點在什么地方？講了三句話，第一件事是穩(wěn)增長，第二件事是控通脹，第三句話是防風險。我以為這是把中國經(jīng)濟與社會發(fā)展在2013年發(fā)展過程中的當務之急擺在首位的認識和判斷。

　　一層意思是說2013年從一季度的情況看，以及對二季度情況的了解，展望全年，我們的經(jīng)濟增長速度并不那么樂觀，還需要由市場和政府的共同努力才能保證我們實現(xiàn)良性增長速度。中國國民經(jīng)濟是一個大經(jīng)濟體，發(fā)展不平衡的經(jīng)濟體，最明顯的特征就是快了不行，慢了不行。快了為什么不行？因為我們發(fā)展不平衡，快了的話各地區(qū)各環(huán)節(jié)各產(chǎn)業(yè)之間就會脫節(jié)，慢了也不行，歷史經(jīng)驗告訴我們，每當經(jīng)濟增長速度明顯低于8%的時候四大矛盾就會出現(xiàn)，第一大問題就是就業(yè)，第二大問題就是政府的財政，第三大問題是銀行的壞賬，第四大問題政府重要產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。這次常務會之前，李總理也講到了要把保證就業(yè)和老百姓增收放在首位，2012年總體就業(yè)形勢比起往年還算樂觀，但是如果經(jīng)濟增速在2013年不能保持合理規(guī)模、合理速率的話我們可能有新的矛盾。所以穩(wěn)增長表現(xiàn)出政府對增長動力、增長前景的擔心。也可以預見一個政策趨勢是適度，這1500字通告中提出了要適度增加投資規(guī)模，特別強調(diào)擴大消費這樣幾個落腳點。

　　第二個防通脹或者控通脹，通貨膨脹的問題在2008年、2011年以及2012年初的時候都在政策中列在比較重要的突出問題。我個人以為2013年通貨膨脹的威脅目前看并不那么突出，我們曾經(jīng)在2011年末的中央經(jīng)濟工作會議中提到防止兩個風險，一個是經(jīng)濟增速下滑的風險，一個是物價上行的風險。但是2012年實際運行過程中，增速下滑的風險的確比較明顯顯現(xiàn)，但是物價上行的風險并沒有出現(xiàn)，反而出現(xiàn)了物價在低位徘徊，并且時起時伏。進入2013年看起來，物價總水平目前我們還沒有看到有大幅上漲的明顯趨勢，2012年平均物價水平2.3%，實際上還沒有接近良性溫和通脹的下線，中國作為一個大國經(jīng)濟，每年保持3%-5%通貨膨脹率叫良性正常溫和通脹，6%以上的CPI上漲速度才稱為過快、過熱，8%以上才稱為惡性通貨膨脹。

　　但是為什么提出這一條？是因為我們目前物價總水平在很大程度上并不完全或者主要不取決于中國國內(nèi)自己總需求的關(guān)系，而很大程度上取決于國際大宗商品價格劇烈波動，取決于美國以及現(xiàn)在新加入進來的日本量化寬松和超量化寬松貨幣政策推動的整個國際市場的通脹水平物價水平。我們目前看到的是一季度看物價總水平趨于溫和。這兩天媒體說，根據(jù)國際原油價格變化調(diào)整國內(nèi)成品油價格的話，可能不久就要有降價的可能，實際上控通脹這件事只是未雨綢繆，但我個人覺得，把這條明顯突出的提出來，并非多余，就是因為進21世紀之后，特別是08年之后，我們的物價水平，我們的通貨膨脹率越來越多的受到輸入型通脹因素的影響，我們不得不提防那些我們自己不可控的因素造成的經(jīng)濟劇烈波動。

　　第三條防風險，這條提的非常及時和有效。僅僅17號常務會之后的20號就發(fā)生了大家密切關(guān)心的雅安地震，而且在新國五條里明確提出一個以前沒有放在突出位置，或者明顯引起人們注意的，而這次放在顯眼位置的就是防防債風險。因此可以判斷，新一屆國務院領(lǐng)導決策部門對于2013年經(jīng)濟運行過程中潛在風險的顯現(xiàn)是保持高度警惕，并且有意識地、有冷靜頭腦地采取事先的應對措施。我們沒有多少論據(jù)支持，但是確實反復出現(xiàn)一個規(guī)律，每當中國政府換屆的那一年總是風險頻發(fā)的一年。1998年朱镕基總理當總理第一年立刻面對亞洲金融危機通脹緊縮，1500多萬國企職工被迫離開勞動崗位下崗，緊接著就是長江大水危機，供求關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)，從供不應求到供大于求，大家仍然記憶猶新。03年SARS疫情對大家刻骨銘心，今天禽流感讓大家回憶起那個階段。當然03年不止這一條，08年就是奧運會之年，一開局就面對冰凍雪災，緊接著是汶川地震，也是全國總動員，集全體人民之力應對這個危機。我覺得這個擔心提的恰到好處，果不其然我們遇到了雅安地震，說不上是全局性的危機，但是對2013年可能潛在的各種國內(nèi)外包括不僅是經(jīng)濟運行，不僅是短期經(jīng)濟運行，而且包括天災，包括政治地緣外部關(guān)系，比如朝鮮半島、南海問題以及人們看不見硝煙的貨幣戰(zhàn)爭，美國財政報的問題都可能給我們帶來經(jīng)濟上的很大沖擊。如果說有什么政策取向，我以為是把當務之急擺在前面的政策。

　　第二層意思，昨天、前天一些媒體大肆報道某證券媒體的文章，這個證券媒體也是引用國外學者，說中國二三線城市都成了鬼城了，都泡沫了，破滅就在眼前了。我不知道什么叫泡沫，在我們有些媒體的口中，供大于求房子賣不出去叫泡沫，可是那天文章供不應求房價上漲又叫泡沫，不知道在他們心中供大于求和供不應求哪一種是泡沫。有空房子，有個別城市出現(xiàn)了明顯的比如鄂爾多斯的問題，鄂爾多斯我了解在內(nèi)蒙古原來叫伊克昭盟，這個地方本來是內(nèi)蒙古最貧困的地方，由于這幾年煤炭業(yè)的發(fā)展，帶動人們收入增長，出現(xiàn)了一批富人，大家爭相炒房，甚至動用了民間集資，出現(xiàn)一些問題，但這不代表二三線城市就是鬼城，或者說泡沫即將破裂。房子多于目前的需求，關(guān)鍵問題在于城外有沒有更多的人在未來三五年和十年要搬到城里住。我們這個媒體引用的外國人的眼光，關(guān)鍵的問題就是完全沒有注意到在城外多少人在未來一些人要搬到城里住這樣一個中國城鎮(zhèn)化過程中的歷史進程。諸位這代人和你兒子那代人兩代人勢必要完成一個歷史的重托，社會的重托，民族的重托，把我們幾千年大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族，變成大多數(shù)人諸城里的民族。

　　從80年代中期北京開亞運會，北辰集團在現(xiàn)在的奧運村地方建了一批住宅，這些房子十年都沒有賣出去，被稱為鬼城。今年那個城區(qū)已經(jīng)成為最繁華、最有潛力的中高端居民居住的區(qū)域，成為奧運村的核心地區(qū)。城市的發(fā)展，城市的建設以及人口向城市集中的過程，人口的集聚和房子未必是年年時時同步。當初北京2號航站樓就是為奧運會準備的，建好不到十個月全面飽和，不得不把1號樓重新裝修起來，1號樓裝修好了遠遠不夠，趕緊搶建3號樓。上海浦東機場就是給世博會準備的，建好八個月全面飽和，不得不把虹橋機場裝修起來重新用，但是還不夠用，虹橋機場完全重建。僅僅在五六年前，人們說珠三角地區(qū)五個飛機場太多了，香港、澳門、廣州、深圳、珠海，到今天廣州機場三次改擴建，深圳機場也兩次改擴建，遠遠不能滿足需要，我們可能對城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢遠遠估計不足。僅僅十年前上海人一句話，寧要浦西一張床，不要浦東一間房。一個新生區(qū)的建設，往往需要十到二十年的培育期，需要基礎設施的完善，需要產(chǎn)業(yè)承載力的增強，需要人們對新的生活社區(qū)不斷熟悉，也需要一定的人氣聚集的過程。我想這是任何城市發(fā)展過程所必不可少的趨勢。

　　前不久媒體熱炒，房地產(chǎn)業(yè)還是不是支柱產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)兩會期間據(jù)說發(fā)改委一位領(lǐng)導站出來說，從來沒有文件說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)。我們這位領(lǐng)導既不讀文件，也不看實踐。無論以前的中央級文件中還是我們實踐發(fā)展過程中，都沒有爭議，毫無疑義的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是在我們的公共輿論中，關(guān)于這個問題，大家大多說，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，是因為能夠帶動上下游幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對增長能有多大的促進作用等等，這是理由，但這是表層的理由。

　　我們第二層意思想說，未來的十年、二十年、三十年，中國房地產(chǎn)業(yè)還將是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。第一個理由，我們正處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化的高潮過程中，這個過程中我們最主要的任務是形成一大批生產(chǎn)手段固定資產(chǎn)，包括工業(yè)固定資產(chǎn)集聚規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展以及國際競爭力的提高，也包括城市固定資產(chǎn)不斷增加。沒有一個大規(guī)模固定資產(chǎn)形成時期，我們永遠成不了世界一流的強國，我們所說的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型一定需要一個現(xiàn)代化城市的物質(zhì)基礎支持才有可能。我們希望的老百姓都過上與發(fā)達國家現(xiàn)在的人過的更好的富裕日子，一定需要一個現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎支撐才有可能。簡單說，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的城市建設力量產(chǎn)業(yè)行當，他們的規(guī)模速度和質(zhì)量決定著中國國民經(jīng)濟未來十年、二十年發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟速度和質(zhì)量。我們依靠刀槍不入戰(zhàn)勝不了洋槍洋炮，我們靠小米加步槍打不贏現(xiàn)代化的戰(zhàn)爭，我們沒有一個現(xiàn)代化的城市物質(zhì)基礎，我們永遠成不了世界一流強國。

　　第二個理由，中國經(jīng)濟符合客觀規(guī)律和國際經(jīng)驗的已經(jīng)走到工業(yè)化里去了，工業(yè)化初中期社會與經(jīng)濟的發(fā)展取決于生產(chǎn)的擴張發(fā)展。你想開私家車首先有足夠多的汽車生產(chǎn)能力，你想住好房子，首先鋼筋水泥要有足夠大的供應力量。生產(chǎn)的發(fā)展，是經(jīng)濟與社會發(fā)展的關(guān)鍵。到工業(yè)化中后期，生產(chǎn)擴張已經(jīng)不存在根本性障礙，擴大消費需求是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展進步的關(guān)鍵，這已經(jīng)為理論和實踐國際經(jīng)驗所證明。1929到1933年大危機是消費嚴重不足帶來的危機，我們沒有時間回顧，但是09年的世界金融危機，其實和29年的危機別無二致。如果29年是因為資本家不給工人漲工資，社會勞動者階層收入遠不能和全社會的生產(chǎn)效率提高的供給相匹配的話，09年是因為沒錢買東西借錢買東西帶來的危機。美國有位前財長蓋特納，蓋先生到處講，我們美國人很冤，人們都說世界金融危機是美國人引起的，其實這事兒不怨我們美國人都怨中國人。別人都問說，明明是你們的兩房危機，次貸危機，雷曼兄弟的破產(chǎn)，政府不救助，就剩一口氣的地步，怎么是中國人引起的危機呢？他說你看中國人這幾年發(fā)展掙了點錢，掙了點錢倒是花呀，他不花攢著，攢著也就罷了，還借給我們美國人花，讓我們借多了。你別以為開玩笑，這種說法在國際上很有市場。我們中國自己的經(jīng)濟體發(fā)展也走到這個地步，我們還要擴大出口，還要對外開放，但是進一步經(jīng)濟增長的動力來源于我們的內(nèi)需，來源于擴大消費需求，下一個問題就是擴大什么樣的消費需求。

　　我們能不能繼續(xù)依靠吃的更多，穿的更多，來可持續(xù)的數(shù)十年的支撐中國消費需求擴張。老百姓說，衣食住行，衣食滿足之后自然的需求就是轉(zhuǎn)向住行的改善。半島晨報頭版消息就是一條路打通的問題，趕快修好的問題，路的問題和行密切連在一塊兒，我們大家日益關(guān)心城市擁堵問題，實際上也是要求行的條件不斷改善。住也同樣，我們要求擴大消費需求，關(guān)鍵要依賴于消費結(jié)構(gòu)的升級，而不是在原有結(jié)構(gòu)上的擴張，消費結(jié)構(gòu)升級一定需要一個物質(zhì)基礎，這個物質(zhì)基礎就是由住房條件改善提供，由越來越多的人住到城里提供，離開了這條，中國經(jīng)濟發(fā)展將無有動力，沒有消費，沒有擴大內(nèi)需的指向。

　　第三條理由很有意思，我們的老百姓社會利益的主要訴求，我希望我們做房地產(chǎn)業(yè)的老板們、企業(yè)家們，也希望我們房地產(chǎn)廣告部門注意到，他們要的不僅僅是房子，他們要的是資產(chǎn)。20-30年前大連市民諸位來賓，你們的父兄個頂個都是物產(chǎn)階級，誰家有占著房子躺著地的舉手我看。那個時候的價值取向是越窮越光榮，越窮越革命，誰家是有產(chǎn)者是社會的敵人，是無產(chǎn)階級專治對象，有產(chǎn)是罪惡，得把你打翻在地，再踩上一只腳，令你永世不可翻身，這是毛主席說的。今天，當萬萬千千老百姓抱怨說，憑什么我買不起房子的時候，人們正在希望成為有產(chǎn)主，有產(chǎn)成為社會利益訴求的重要取向。20世紀最后20年改革開放中社會利益主要訴求是增加收入，進入21世紀之后社會群體利益訴求已經(jīng)從收入增長變?yōu)槭杖朐鲩L與私人財富累積并重。如果一言以蔽之，什么叫全面的小康社會？全面的小康社會就是大多數(shù)人有產(chǎn)的社會。我們的房地產(chǎn)業(yè)所建設的房子，實際上正在為我們老百姓社會富裕進一步發(fā)展提供滿足中國夢的機會和物質(zhì)條件。

　　最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動中國改革新的動力。我們的改革開放做了30多年了，30多年來，其實每一項重大的改革舉措，都不是哪一個領(lǐng)導人高瞻遠矚，市委市政府或者是黨中央國務院事先就戰(zhàn)無不勝、總攬全局，沒有這樣的神，世界上沒有神，人都是人，不存在能夠像上帝一樣聰明，無所不至，無所不能的人，替我們事先就把未來預期都看好，到時候都弄好，沒有這樣的事兒，都是危機推動，都是迫切需求迫使的，都是因為大批知青返城和城里糾結(jié)在一起，就業(yè)問題解決不了了。我們農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)責任制是因為糧食不夠餓死人了才有了這個該段。改革是在危機和發(fā)展的客觀推動下才會發(fā)生。

　　今天中國向經(jīng)濟過去十年遇到了新的阻力，缺乏新的動力，我們在產(chǎn)品市場化上取得進展不算小，比如企業(yè)可以自主決定向哪里采購原料，供求雙方可以自主約定價格，產(chǎn)品銷售由企業(yè)自行決策，但這只是產(chǎn)品的市場化。市場經(jīng)濟有三個階段，第一個階段是產(chǎn)品市場化階段，第二個階段是要素的市場化階段，第三個階段叫產(chǎn)權(quán)的市場化階段。我們要素經(jīng)濟學認為三個最基本的要素是勞動力、土地、資金。在過去十年改革中，遲遲未獲得多大進展，現(xiàn)在城和鄉(xiāng)勞動力就業(yè)，完全在封閉的市場中自發(fā)競爭，土地和資金是房地產(chǎn)最比重的兩個要素，而在過去十年改革中未見多少進展。比如房地產(chǎn)融資，古今中外蓋房子沒有不借錢的，就是遼寧山區(qū)老百姓貧困地區(qū)給兒子娶媳婦蓋房子也要借遍十里八鄉(xiāng)，但是說了十年，把間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y寸步未進，利率市場化到現(xiàn)在還是被政府掌控著，政府仍然是唯一的供應者。進一步的改革房地產(chǎn)業(yè)將是最重要的推動力，對市場優(yōu)化配置資源最大。

　　最后再說一個，日本房地產(chǎn)的泡沫問題，這已經(jīng)是老生常談了，我最后還是愿意和大家用一兩分鐘進行一個簡單交流。別人云亦云，99%以上的網(wǎng)絡上關(guān)于日本房地產(chǎn)泡沫問題的人，都沒有對日本經(jīng)濟和當時實際發(fā)生了什么有過認真的考察，都是人云亦云，抄來抄去的話。我們跟大家說，日本在房地產(chǎn)和城市建設中，有許多值得我們學習和借鑒的地方。

　　首先，日本在戰(zhàn)后一片廢墟的基礎上，30年的時間完成了老百姓住房脫困期的任務和改善期的任務，到東京奧運會之后再加十年基本完成這樣一個任務。日本是在城市化過程中在發(fā)達國家里唯一沒有形成貧民窟的國家，倫敦用了一百年才消除了自己的貧民困現(xiàn)象，紐約用了五十年?，F(xiàn)在新興經(jīng)濟體，印度、南非、巴西等國家都是貧民困遍地，日本沒有一個無家可歸的概念，日本是在城市化過程中逐步完成住房建設和基礎設施現(xiàn)代化任務的少數(shù)國家，而且更重要的是日本在整個七十年代，1971、1973年兩次石油危機中唯一沒有陷入嚴重衰退的發(fā)達國家，完成了自己的競爭力從低端價格競爭向高端非價格競爭的轉(zhuǎn)變，形成了一大批名牌、名企。保障體系以及資源節(jié)約方面的問題，我們簡單說幾句他的教訓。

　　這就值得我們中國人關(guān)注的問題，四個原因。一是早在70年代初，日本前首相寫了一本著名的書叫《日本列島改造論》，當時極富遠見的提出日本城鎮(zhèn)化，再往下一步，北京開奧運會之后，我們在21世紀第一個十年重點在上海、北京、廣州、深圳，一大批國際體育賽事推動下的沿海各大城市發(fā)展，日本在六十年代末的時候也有這么一輪，他說這一輪到此為止，下一步要努力發(fā)展中小城市形成新的經(jīng)濟增長點，形成大中小城市發(fā)展格局。但是這么一個見識并沒有得到貫徹，整個70和80年代人口仍然在城鎮(zhèn)化過程中過度向東京大都市圈集中。實際上90年代初期房價暴漲主要是兩大都市圈，至今日本區(qū)域經(jīng)濟仍然為過疏化和過密化所困擾。我們今天也應當高度重視這個問題，包括大連不是二線城市，大連是北上廣寧波、杭州、青島、大連是一線城市，在前一輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一線城市，但是實際上包括中部、西部的省市城市在內(nèi)，聽說過哪個省會城市暴漲嗎？實際上我們房價問題，核心問題，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展是一個迫在眉睫的問題。

　　第二個，過早地不切實際提出了居民改善目標。當時有一個日本首相叫做工澤喜，提出了五年計劃，要求五年要把日本國民房價收入比改善到像發(fā)達國家一樣的三到六倍，大量釋放信貸，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，鼓勵老百姓買房子，極大提高社會胃口，極大刺激了住房過度超前這樣的需求。

　　第三個問題，上個世紀末，地價不斷上漲，政府也要分一杯羹，逐步提高，導致一大批中小企業(yè)暴增無法維持，導致租售嚴重失調(diào)。更重要的是在此后，整個90年代應對通貨緊縮的過程中，日本政府的宏觀調(diào)控政策搖擺不定。日本實際在80年代末就提出了擴大內(nèi)需的思想，擴大內(nèi)需不是中國人的發(fā)明，是日本人的發(fā)明叫內(nèi)需擴大，88、89年以及90年代初就已經(jīng)明確提出來的，但是很抱歉地是他們并沒有把這個思想貫徹到底，反而在調(diào)控中采取了很多過于關(guān)注短期，比如日本老齡化問題，所以為了應對老齡化問題加重消費稅給供大于求的格局雪上加霜，日本經(jīng)濟迅速變?yōu)樨撛鲩L，兩度刺激經(jīng)濟，兩度緩和，又兩度反復。往往是得了病吃藥見效了，但是過兩天過好了就停了，過兩天又病了又吃，又見好了又停了。

　　別動不動就妖魔化房地產(chǎn)，別動不動就把別人更年期的病嚇唬我們十七八的少女。我希望以后少一點這種人云亦云。

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，請您留步。現(xiàn)在我們將有10分鐘的觀點答問環(huán)節(jié)，由與會嘉賓提出問題，陳淮先生進行解答。下面進入提問時間，工作人員請準備好話筒。

　　提問：請問陳先生，中國土地政策在未來會有什么變化？

　　陳淮：這個需要和改革相配合，我們新一屆黨中央加國務院有多大勇氣來沖破現(xiàn)有很多利益格局以及利益集團。有現(xiàn)實問題，比如農(nóng)民宅基地城鎮(zhèn)化過程釋放的過程，也有承認和保護私有產(chǎn)權(quán)方面的問題。房地產(chǎn)的地究竟是長期實行租地政策還是給予一定所有權(quán)政策，比如新加坡土地也是不賣的，國有的，但是租了以后是永遠可以租下去，只是保持政府必要征收權(quán)利而已。土地政策之大的問題，現(xiàn)在包括很多小產(chǎn)權(quán)問題，農(nóng)民工進城市民化的問題，以及房地產(chǎn)供應問題，都牽涉到土地，以及市場中合理供求關(guān)系，但是什么時候我覺得取決于新一屆領(lǐng)導人有多大勇氣推動這場改革。