2013年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的政策將何去何從，大連的房地產(chǎn)市場是繼續(xù)走弱、剛需占據(jù)主導(dǎo)還是會(huì)有另一番天地，如何凸顯其在環(huán)渤海區(qū)域的優(yōu)勢？如何在城鎮(zhèn)化的大背景下尋求新的生機(jī)？

　　本次大連圓桌的主題是：北方樓市環(huán)渤海都市圈與大連。

　　我們首先請出圓桌的主持人，中國設(shè)計(jì)聯(lián)盟CEO、北京大學(xué)城市規(guī)劃研究所所長、加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志（先生）。

　　下面，有請參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮（先生）

　　遼寧省房協(xié)副會(huì)長、大連市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長兼秘書長楊冠軍先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹（女士）

　　盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投官張?。ㄏ壬?/p>

　　裕景地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理閆大可（先生）

　　星浩資本大連公司總經(jīng)理李耀強(qiáng)（先生）

　　新峰地產(chǎn)顧問有限公司總裁端然（先生）

　　本次圓桌討論的時(shí)間為55分鐘，下面，我們將時(shí)間交給嘉賓主持人，有請高志先生為我們主持今天這場城市觀點(diǎn)論壇中國行大連圓桌，謝謝。

　　高志：大家好！我看了一下名單，我覺得咱們整個(gè)嘉賓是搞金融的，搞設(shè)計(jì)的，搞開發(fā)的，還有搞研究的，特別是研究國家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的著名研究專家集聚一堂，要說的話很多，自己先用一兩句話介紹一下。

　　陳淮：我就是經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我叫陳淮。大家剛才已經(jīng)認(rèn)識了。

　　端然：我是先鋒地產(chǎn)有限公司端然。從事行業(yè)20年，主要做一線。

　　李耀強(qiáng)：我是星浩資本大連公司總經(jīng)理李耀強(qiáng)。我們公司在東港開發(fā)新光耀廣場。

　　楊冠軍：大家都認(rèn)識我，我是楊冠軍，開發(fā)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長。

　　張?。何沂菑埥?，盛世神州。在北京、長春、西安、蘇州都有投資。

　　杜麗虹：我是杜麗虹，貝塔咨詢中心，我們主要給地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)和公司金融戰(zhàn)略研究顧問。

　　閆大可：裕景地產(chǎn)閆大可。我們在大連做了一個(gè)項(xiàng)目，大連中心裕景。

　　高志：謝謝，剛才各位嘉賓都做了自我介紹。剛才陳淮講了很多，去成都講課最少十年以上，是第二次參加觀點(diǎn)論壇，差不多十年，我對房地產(chǎn)的認(rèn)識受到了陳淮很大的影響。他的講課跟別人不一樣，他的講課特別喜歡用通俗易懂的比喻，比如十七十八吃死爹媽，很形象。今天講了，現(xiàn)在房地產(chǎn)應(yīng)該解決一個(gè)當(dāng)務(wù)之急的問題，但是沒有展開，能不能借用這個(gè)機(jī)會(huì)，我頭一次聽說大連被劃為一線城市，大連的當(dāng)務(wù)之急是什么？

　　陳淮：當(dāng)前關(guān)心的問題，感覺有些問題還沒有解決。經(jīng)濟(jì)層面剛才說的幾個(gè)方面，控制通脹、防風(fēng)險(xiǎn)，我覺得小心謹(jǐn)慎，新一屆常務(wù)會(huì)新國五條里體現(xiàn)的很明顯。第二個(gè)一線城市，對開放城市第一個(gè)增長期首先受益，然后在城市化、城鎮(zhèn)化、基本配置以及大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，不是簡單的靠不靠海邊，規(guī)模是不是最大，寧波、杭州、青島、大連這樣的城市。

　　高志：不僅僅是地理位置問題。

　　陳淮：不僅僅是地理位置問題，也不僅僅是規(guī)模大小問題。實(shí)際上我們城鎮(zhèn)化的城市，一定需要大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展才有可能實(shí)現(xiàn)。城市貧富分化、貧民窟現(xiàn)象，大家可以看一下奧斯卡金獎(jiǎng)的影片，看一下貧民窟究竟有多貧，我們不希望中國城市化變成這樣的狀況。環(huán)渤海是一個(gè)大的概念，其實(shí)始終從來沒有形成過環(huán)渤海區(qū)塊，因?yàn)榄h(huán)渤海從我們大連一直到山東威海、煙臺(tái)這么大一個(gè)地方都環(huán)進(jìn)來的話，內(nèi)外聯(lián)系其實(shí)也并不十分緊密，并沒有捏成一個(gè)拳頭。遼寧半島現(xiàn)在也是分化的趨勢?，F(xiàn)在遼寧又提出一個(gè)沿海戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)，錦州、鲅魚圈這樣一個(gè)戰(zhàn)略。大連在整個(gè)城市化戰(zhàn)略中的格局既有優(yōu)勢，沿海對外開放的前沿，東亞新興經(jīng)濟(jì)中心，但是又有既不在沈陽城市圈，又不在新經(jīng)濟(jì)中，大連有它獨(dú)特的特點(diǎn)，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較多樣化，這不是一兩句能講清楚的。但是我想人們喜歡在大連住，并不盡是因?yàn)榇筮B自然資源和特殊地理優(yōu)勢，一個(gè)世紀(jì)以來歷史發(fā)展留下的文化環(huán)境，都是吸引人們的原因。

　　高志：剛才陳所長講到大連不是一個(gè)簡單的城市或者是一個(gè)沿海，實(shí)際上是跟整個(gè)中國或者起碼東北地區(qū)整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有關(guān)系。我講講我的體會(huì)，我來過大連很多次，在1986年大學(xué)畢業(yè)四年的時(shí)候，做的項(xiàng)目就是在大連開發(fā)區(qū)，那個(gè)時(shí)候日本的企業(yè)非常多，后來因?yàn)槲易隽艘粋€(gè)項(xiàng)目，經(jīng)常來大連。后來89、90年以后特別明顯的，那時(shí)候大連城市跟別的城市有明顯的不同，街道干凈、整齊，每個(gè)人臉上帶著笑容。最近我來大連，我覺得好象有點(diǎn)變化，我還行，但是街上有土，老百姓笑臉也少了，有的時(shí)候有點(diǎn)像北京出租司機(jī)似的，開始罵人了。我現(xiàn)在想請問楊主席，您作為大連整個(gè)房地產(chǎn)最了解情況的人，您覺得最近這些年或者您預(yù)測的未來，應(yīng)該有些什么要注意的問題或者有什么發(fā)展？或者您非?？释筮B有什么變化？

　　楊冠軍：剛才陳所長提出大連是一線城市，我頭一次聽到。但是陳所長提的觀點(diǎn)也非常到位，大連有非常特殊的地位。大連這個(gè)地方特別怪，特別特殊。改革開放經(jīng)過幾次很大的機(jī)遇，第一個(gè)是實(shí)施沿海城市很快，第二個(gè)東北老工業(yè)基地振興的時(shí)候大連也很快，第三個(gè)環(huán)渤海圈的時(shí)候，提出五點(diǎn)一線，以后又提出遼寧省的振興發(fā)展。這個(gè)過程中在這個(gè)基礎(chǔ)上提出全域城市化，全國城市發(fā)展中大連是第一次全域，不管哪個(gè)縣市區(qū)全面新區(qū)全面發(fā)展，大連房地產(chǎn)還怪，比如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，億達(dá)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)等等這些地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)全國流行。所以最近幾年全域城市化概念和十八大以后進(jìn)一步提出以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)。剛才陳所長給大連定位很是讓人耳目一新。

　　還有一個(gè)問題，從去年前年大連市民給市政府提了一些建議，目前大連市是第二種城市建設(shè)，很多地方超過了大連，大連跑全國各地學(xué)習(xí)，回來以后在全域城市化建設(shè)中掀起了第二輪城市建設(shè)，現(xiàn)在城市建設(shè)正在建，地鐵、合作項(xiàng)目都在建，全域城市化作為戰(zhàn)略發(fā)展。所以這兩個(gè)特點(diǎn)是第二種城市建設(shè)，尤其今年全運(yùn)會(huì)一半項(xiàng)目在大連，達(dá)沃斯會(huì)議也在大連，所以現(xiàn)在全市領(lǐng)域正在積極準(zhǔn)備迎接第二輪建設(shè)的高潮?？赡茉龠^幾個(gè)月，地鐵正在建設(shè)當(dāng)中有點(diǎn)亂，我想一兩年以后有兩個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)城市化建設(shè)可能更好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展更好。第二種城市化現(xiàn)在慢慢見效，大項(xiàng)目慢慢投產(chǎn)，我認(rèn)為大連的明天可能更美好，而且東北對大東北貢獻(xiàn)更大。

　　高志：剛才您提到兩個(gè)問題，一個(gè)是大連的城市化將是在中國可能走在前面，還有一個(gè)提到了大連的國際化。據(jù)我所知，大連是遠(yuǎn)方港口的意思，但是大連這兩個(gè)漢字是日本來的，所以在中國的北方城市里，我覺得大連是一個(gè)既受到俄羅斯的影響，又受到了日本的影響。我非常有興趣，今天結(jié)識了非常著名的青年企業(yè)家叫閆大可，據(jù)我所知是在俄羅斯留學(xué)八年，我知道您現(xiàn)在在做裕景這個(gè)項(xiàng)目，這也是大連最高的樓層。你們這么大的開發(fā)企業(yè)，有什么動(dòng)作配合剛才楊秘書長說的兩個(gè)政策？

　　閆大可：我先把大概項(xiàng)目和集團(tuán)情況簡單介紹一下。我們集團(tuán)是東南亞財(cái)團(tuán)，公司凈資產(chǎn)大概300億美金左右。在中國投資超過400億地產(chǎn)，因?yàn)槲覀儺a(chǎn)業(yè)特別多，在遼寧投資200億，其中一個(gè)項(xiàng)目在大連，一共投了兩個(gè)城市，一個(gè)是大連，一個(gè)是沈陽。大連這個(gè)項(xiàng)目，就像我們當(dāng)時(shí)承諾是一樣的，我們要在六到八年的時(shí)間結(jié)束這個(gè)項(xiàng)目，一定要做成精品，今年已經(jīng)是第六年了，我很榮幸告訴大家，商業(yè)如你們所知道的，媒體也報(bào)，我們馬來西亞財(cái)團(tuán)來連，他進(jìn)我們中國第二大基金30億，商貿(mào)部已經(jīng)批完了。住宅已經(jīng)賣了1/4，現(xiàn)在資本收集。兩棟超高層，其中一棟紐約摩天大樓博物館2011年收購，因?yàn)樗召彽臉?biāo)準(zhǔn)是320米以上，我們做到323米，因?yàn)樗紤]到一定要未來兩年到三年最終落成。第二棟290米已經(jīng)OK了，幕墻已經(jīng)上到一半，基建今年年底完成。

　　今天主題講到宏觀面比較多，我們也聽了陳所長為我們做的比較詳盡的介紹，包括其他嘉賓。我想如果是城市化，我們也在積極在大連拿地。我們怎么拿地，我從微觀層面上做一個(gè)淺顯的闡述。如果在城市化這個(gè)里面我們會(huì)順著交通線，順著重大的基礎(chǔ)建設(shè)。我們公司拿地的標(biāo)準(zhǔn)要么拿市中心，沈陽也是把地圖折來折去折到最中心的位置打開就是我們的位置。未來我們覺得大連的機(jī)會(huì)，裕景作為一個(gè)成功的企業(yè)，我們很樂于為城市做一些貢獻(xiàn)。六年的時(shí)間過去了，我們經(jīng)歷了太多的挑戰(zhàn)，70多個(gè)億的項(xiàng)目絕對不是一兩句話就可以闡述清楚。臺(tái)下我看了很多都是我認(rèn)識的朋友，今天論壇過去了我們可以談，包括高總，我們將來也有可能進(jìn)行一些戰(zhàn)略合作。

　　高志：謝謝。我想問個(gè)問題，我最想聽的還沒有聽到。您在俄羅斯這么多年，您覺得中國這個(gè)城市，大家一提都是日本，很少聽到跟俄羅斯做比較，應(yīng)該說，類似大連這樣的城市俄羅斯的東西非常濃厚，我覺得你在俄羅斯待這么多年，做過比較嗎？

　　閆大可：我在俄羅斯留學(xué)八年，我是莫斯科格林大學(xué)畢業(yè)，我90年代去的。當(dāng)時(shí)去的時(shí)候，感覺無論是城市建設(shè)，包括上學(xué)福利待遇，確實(shí)比我們強(qiáng)很多。我當(dāng)時(shí)出去的時(shí)候，北京最高的工資我印象當(dāng)中將近1000塊。以我在的莫斯科城市，大學(xué)是開放的，我們學(xué)校是搞公共汽車的，學(xué)校有很多蘋果樹，到了金秋十月特別的漂亮。莫斯科的綠化率達(dá)到65%-70%。我認(rèn)為有兩個(gè)城市更接近一些，可能最接近的是目前普京總統(tǒng)倡導(dǎo)的包括很多會(huì)議在這邊開的，中文叫海參崴城市，這個(gè)含義就是控制，一百多年前中國人在這邊有很多，歷史就不講了。第二個(gè)是圣彼得堡，有很多的厚重文化，就城市建筑而言，俄羅斯很多建筑，到現(xiàn)在一點(diǎn)都不過時(shí)，用起來也很好用，不光是外形，但是現(xiàn)代感可能差一些。我07年到大連，我覺得我們大連現(xiàn)在集各地開發(fā)商之力，大連這個(gè)城市的目標(biāo)是魚。

　　高志：下面請張健先生，盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理（北京）有限公司首席投資官。剛才您也做了很多論述，假如說您從投資銀行或者投資基金管理角度來講，您認(rèn)為大連這個(gè)城市怎么樣？剛才杜麗虹提出一個(gè)輕資產(chǎn)的概念，我覺得跟您那個(gè)應(yīng)該是配合的，在這方面您怎么看大連這個(gè)城市？

　　張?。簭拈_發(fā)商角度來說投資概念和我們基金投資銀行概念有點(diǎn)不同，但是有很多類似的方面。要看具體好的企業(yè)，我們大連有很多好的企業(yè)，最著名的就是萬達(dá)，也有很多好的理念，剛才秘書長也說到了，大連不光有好企業(yè)也有好的理念，商業(yè)地產(chǎn)。再看具體區(qū)位，我想整個(gè)大連要向紐約學(xué)習(xí)，有個(gè)好的榜樣，自己不會(huì)差到哪里去。大連這個(gè)方面有產(chǎn)業(yè)支撐，有人口導(dǎo)向，大家都知道，整個(gè)東北這邊要買第二套房很多人會(huì)想到大連買。所以從產(chǎn)業(yè)，從人口導(dǎo)向兩個(gè)方面，應(yīng)該是房地產(chǎn)未來趨勢最最關(guān)鍵的因素。所以我想在這個(gè)方面還是大有前途。很重要的一點(diǎn)就是投資的交易結(jié)構(gòu)方面要更加關(guān)心，有很多開發(fā)商可能比較陌生，我們基金也是這樣，股權(quán)、債權(quán)結(jié)合是一個(gè)趨勢。這個(gè)世界上真正好的人很少，100%好的人像上帝一樣的人應(yīng)該是很少的。這個(gè)世界上真正壞的人也不多，甚至于一些殺人犯，按照宗教解釋是心理變態(tài)，還不完全是壞人。所以股權(quán)和債權(quán)也是一樣，大多數(shù)交易在國外是介于股權(quán)和債權(quán)之間，大多數(shù)交易純粹跟銀行借，包括我們盛世神州去年年終和萬科在西安做的交易也是股權(quán)和債權(quán)，其他的也是。大連也是，我們打開思路，開發(fā)商要融資的話打開思路，不要只想到銀行這塊，人家不借的話你可以和其他資金結(jié)合，股權(quán)和債權(quán)相結(jié)合的方式，這樣的交易容易。

　　高志：謝謝，不過我還是沒聽明白你準(zhǔn)備在大連怎么做。

　　張健：歡迎大家會(huì)后和我交換名片，因?yàn)槲覂蓚€(gè)月以前在長春投了一個(gè)項(xiàng)目，非常歡迎我們在座開發(fā)商要融資的話和我交換名片，希望明年跟陳所長、高總和我們觀點(diǎn)的人來，我們說這個(gè)項(xiàng)目我們已經(jīng)投資了。

　　高志：您能說個(gè)數(shù)嗎，準(zhǔn)備在大連投多少錢？

　　張健：沒有上限。

　　高志：不過我是個(gè)外行，我老覺得基金的成本是不是比銀行的資金成本要高？尤其像大連這樣的城市，基礎(chǔ)設(shè)施屬于比較完備的城市。

　　張?。簭埧傉f的對，肯定比銀行高，因?yàn)殂y行第一有指標(biāo)，一定貸給你，第二他把你的土地證牢牢把在手里，很多時(shí)候要施政。我們現(xiàn)在從小就建立感情。

　　高志：有點(diǎn)風(fēng)投的意思。

　　張?。嚎梢赃@么說，但是房地產(chǎn)我們不認(rèn)為是風(fēng)投。

　　高志：謝謝，現(xiàn)在我想請星浩資本大連總經(jīng)理李耀強(qiáng)先生，剛才張總談了很多，不知道您專做資本的，怎么看這個(gè)事兒。

　　李耀強(qiáng)：我們這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)就像張總說的，我們就是80%都是私募股權(quán)基金，我們應(yīng)該是走的比較前面的。因?yàn)樾呛瀑Y本是中國大佬企業(yè)組建的，目前已經(jīng)成為中國最大的專業(yè)房地產(chǎn)的私募股權(quán)基金。

　　高志：您這樣的企業(yè)做的事兒。

　　李耀強(qiáng)：我們有一個(gè)基金和他的性質(zhì)一樣，但是我們是操作團(tuán)隊(duì)，他是純基金團(tuán)隊(duì)，但是我們自己私募自己有創(chuàng)收。

　　高志：您要是在大連發(fā)展，對股權(quán)基金來講，現(xiàn)在面臨是什么問題？

　　李耀強(qiáng)：對我們開發(fā)商來說，對產(chǎn)品開發(fā)能力要非常強(qiáng)。目前市場也是不支持我們現(xiàn)在這么快速的發(fā)展，所以私募股權(quán)基金也是有風(fēng)險(xiǎn)的，不是以前怎么借進(jìn)來到期還出去，這也是有風(fēng)險(xiǎn)的問題。

　　張?。何覀兒退麄兊膮^(qū)別，我們進(jìn)去以后操盤權(quán)利，管理權(quán)利還在開發(fā)商，我們只是監(jiān)管，我們提前退出。

　　李耀強(qiáng)：基金有幾年的封閉期規(guī)定，回報(bào)率也是按照股權(quán)功能來承擔(dān)。

　　高志：下面請教一下杜麗虹，我聽過杜老師講課好幾次，我記得您好象是清華的博士，特專業(yè)，說的很多詞我們都不是太懂。但是我今天聽明白了，你建議中國房地產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行整個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，你主要觀點(diǎn)應(yīng)該是做更細(xì)的分工，好象是代工方式。這種方式前提必須得有相應(yīng)的基金公司的長期支撐，如果沒有這樣的公司恐怕也做不成，是這樣嗎？假如說是這樣的話，您認(rèn)為在大連，比如未來企業(yè)的形式是不是應(yīng)該往這個(gè)方向走？

　　杜麗虹：這個(gè)不是說我怎么樣，而是說整個(gè)地產(chǎn)市場隨著它的成熟，它的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上的分工已經(jīng)是越來越細(xì)化。原來做開發(fā)的可能這個(gè)問題還不嚴(yán)重，因?yàn)殚_發(fā)畢竟資金周轉(zhuǎn)速度快，一兩年就出來了。但是如果做持有的話，一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)要想純粹拿自己資金長期持有，會(huì)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張速度大大減速，資金負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重，所以要求一定會(huì)分化出來一類專業(yè)的投資人。這類專業(yè)的投資人資金期限會(huì)更長一點(diǎn)，能夠承受一定的風(fēng)險(xiǎn)，要求的回報(bào)其實(shí)比地產(chǎn)商要低。這樣一類投資人來做專業(yè)的持有者，這類投資人應(yīng)該說在國內(nèi)和國外現(xiàn)在都有不少，比如有結(jié)構(gòu)上的差別，可能在國外更多的是以機(jī)構(gòu)投資人包括保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金為主。中國現(xiàn)在的這類地產(chǎn)基金，應(yīng)該說從10年以來幾年蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了相當(dāng)多數(shù)量的地產(chǎn)基金。但目前這類基金大多數(shù)以私人銀行渠道募集到的資金為主，但是現(xiàn)在允許不動(dòng)產(chǎn)投資。應(yīng)該說這類投資人越來越多，所以整個(gè)地產(chǎn)，尤其當(dāng)你變成投資物業(yè)占的比重大的時(shí)候，目的未來投資就是個(gè)人不見得非得要買一個(gè)房子做房地產(chǎn)投資，可以通過房地產(chǎn)證券化保持，就是買一個(gè)地產(chǎn)基金，或者地產(chǎn)信托地產(chǎn)金融的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)自身資金流配置的過程。所以說這類基金越來越多，這類基金應(yīng)該說也有很多進(jìn)入到我們大連市場中來。

　　所以我覺得大連的地產(chǎn)企業(yè)可以做的事情有兩個(gè)，一個(gè)是你可能需要鍛煉自身帶某個(gè)產(chǎn)品線或者某個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上面的優(yōu)勢。我們大連本身有一些特殊的產(chǎn)品線的優(yōu)勢，比如說旅游地產(chǎn)，包括一些工業(yè)地產(chǎn)方面的，像萬達(dá)已經(jīng)成為中國城市綜合體項(xiàng)目上的領(lǐng)軍型企業(yè)。所以大連本身有很多地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品線上已經(jīng)有很強(qiáng)大的優(yōu)勢。在產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的分工上目前還不是很細(xì)，但是我相信將來隨著這個(gè)市場發(fā)展會(huì)越來越細(xì)。所以其實(shí)地產(chǎn)企業(yè)做好自己的事情，自然會(huì)有金融投資人來找你，因?yàn)檫@類投資人越來越多。

　　高志：謝謝，咱們今天從大的宏觀政策到大連的形勢，到大連的開發(fā)企業(yè)，到金融，到整個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈今天研討嘉賓基本說全了。最后還有一個(gè)關(guān)窗戶的事兒，把所有的東西做完，還得要落到市場上，就是市場如何接受。下面有請新峰地產(chǎn)顧問有限公司總裁端然先生講講，因?yàn)槟闶亲詈笠粋€(gè)，您對大連地產(chǎn)目前的狀況和未來走勢是怎么想的？

　　端然：李總提大數(shù)據(jù)，通過這么多年研究，一個(gè)城市看大數(shù)據(jù)，實(shí)際在城市里分解，一個(gè)是在1000萬交易，一個(gè)是2000萬，剩下就是800萬，大連2013年的數(shù)據(jù)已經(jīng)進(jìn)入一線，我們說一線城市從GDP看，大連應(yīng)該是6000萬，但是價(jià)格是超萬，總面積我預(yù)計(jì)今年700萬。所以我認(rèn)為我們陳所長說的一線城市大連，我覺得是非常清晰的。

　　第二個(gè)，大連非常明顯剛性需求非常明顯，占65%。所謂剛性需求，一個(gè)是都市剛需，一個(gè)是城市剛需。都市剛需就是這個(gè)城市五點(diǎn)一線，遼寧東北大連，所有要選擇第二套房子，一定選擇大連。所以我起名叫都市剛需。城市剛需就是在這個(gè)城市里就業(yè)要新買房子就是城市剛需。從數(shù)據(jù)看，這個(gè)城市只要拿地沒有區(qū)別。我二十年總結(jié)，一線城市政策越來越嚴(yán)，所以一定要記住，中央對一線城市政策就是控。第三個(gè)大連整個(gè)城市圈看非常合理，從開發(fā)區(qū)，從城市核心區(qū)，從高新園區(qū)來看已經(jīng)證明這個(gè)市場比較典型，唯一在限購條件下，大連剛需需求的價(jià)格我估計(jì)不會(huì)低于通貨膨脹。

　　第三點(diǎn)在我們拿到地的開發(fā)商，希望一定讀懂大連市場大數(shù)據(jù)，你就心中有數(shù)，如果在這方面讀不懂你是很危險(xiǎn)的。再一個(gè)，在大連市場應(yīng)該說尋找地的人很多，在這個(gè)情況下我希望基金跟我們開發(fā)商在大連在中國改革一線城市市場，大連是領(lǐng)先的。

　　高志：端然先生充滿了激情，前些日子有一個(gè)機(jī)會(huì)去幫中學(xué)生講課，特別有意思，我問遼寧省的省會(huì)在哪兒，我記得很清楚，十個(gè)人里面五個(gè)都不知道，剩下五個(gè)人四個(gè)人是寫的是大連，一個(gè)人寫的沈陽。我覺得大連這個(gè)城市在整個(gè)城市形象，知名度上，毫無疑問我覺得現(xiàn)在事實(shí)上可以說是遼寧第一大城市。第二個(gè)我記得我第一次來大連19歲，我還在讀大學(xué)，在天津坐船到大連旅游，當(dāng)時(shí)感覺大連空氣特別好，逐漸發(fā)現(xiàn)大連建筑不錯(cuò)，發(fā)現(xiàn)大連城市不錯(cuò)，后來做項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)大連人不錯(cuò)。我非常希望企業(yè)有機(jī)會(huì)多到大連來，多向大連學(xué)習(xí)。同時(shí)我覺得大連事實(shí)上已經(jīng)成了遼寧第一大城市，又有海又有資源，同時(shí)跨入了一類城市。在此，祝愿大連房地產(chǎn)能夠有一個(gè)非常美好的未來，謝謝各位！

　　主持人：讓我們用掌聲感謝臺(tái)上各位嘉賓，為我們獻(xiàn)上精彩的城市觀點(diǎn)論壇中國行大連圓桌。

　　請臺(tái)上嘉賓留步，有請今天參與演講及圓桌討論的嘉賓上臺(tái)合影！

　　隨著這一場討論的結(jié)束，我們今天的2013城市觀點(diǎn)論壇大連行到此正式閉幕，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動(dòng)，感謝各位在論壇當(dāng)中對我們的支持。

　　現(xiàn)在請來賓們移步到一樓西餐廳，主辦方已經(jīng)為我們準(zhǔn)備了豐盛的午宴；下午，還有“遠(yuǎn)洋鉆石灣項(xiàng)目品鑒”活動(dòng)，歡迎大家參與。

（審校：勞蓉蓉）