考慮到高端項(xiàng)目占比提高，預(yù)計(jì)去化率較2012年將有所降低，若整體去化能夠保持在61%以上，銷售有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)。

　　公司公布2012年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)收入64.11億元，扣非后凈利潤(rùn)12.65億元，同比分別增長(zhǎng)79.8%和62.4%。每股收益0.94元。

　　收入和利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)來自房地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目的增多，報(bào)告期內(nèi)僅萬家星城一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算收入達(dá)到42.6億元。受2012年的以價(jià)換量影響，房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為45.15%，較去年同期下降10.62個(gè)百分點(diǎn)。公司分紅方案為每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.94元。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售額110億，較2011年的45.7億元大幅增長(zhǎng)140.7%，在杭州市主城區(qū)的商品房市場(chǎng)占有率為8.37%。主要銷售項(xiàng)目為金色黎明一期(26.5億元)、凱旋門(23.5億元)和曙光之城(23.4億元)。銷售的大幅增長(zhǎng)主要在于公司把握住了杭州市場(chǎng)回暖的機(jī)會(huì)，推貨積極并對(duì)推盤節(jié)奏有較好把握。2012年杭州全年主城區(qū)商品房成交4.7萬套，較2011年和2010年分別增加102.3%和31.5%，較2009年的歷史高點(diǎn)僅低28.5%。公司上半年推盤以剛需項(xiàng)目為主，隨著整體市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，下半年積極推出高端改善性項(xiàng)目(湘湖壹號(hào)、武林壹號(hào)等)，都獲得了較好的銷售。我們測(cè)算，按照公司全年160億元左右的推盤量，去化率接近69%。

　　2013年公司可售項(xiàng)目依然豐富，2013年公司金色黎明二期、城市之星、湘湖一號(hào)二期等項(xiàng)目均有望推向市場(chǎng)，我們估算可售貨量有望達(dá)到180億元左右，考慮到高端項(xiàng)目占比提高，預(yù)計(jì)去化率較2012年將有所降低，若整體去化能夠保持在61%以上，銷售有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)。2012年土地投資謹(jǐn)慎，2013年或?qū)⒏臃e極。期內(nèi)公司通過2.1億元收購杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)公司獲取東方海岸項(xiàng)目50%股權(quán)。此外，合作獲取余政儲(chǔ)出(2012)48號(hào)、49號(hào)地，全年新增權(quán)益建面30.4萬方。截至期末，公司共擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建面403萬平米，70%分布在杭州，其余分布在省內(nèi)衢州、上虞、紹興、金華四個(gè)城市。2013年公司拿地計(jì)劃開支50億元，相比2012年實(shí)際拿地金額10.4億元有大幅上升。我們預(yù)計(jì)，良好的銷售和現(xiàn)金流大幅改善將支持公司在土地市場(chǎng)上有更多收獲。經(jīng)營(yíng)效率提高，償債能力改善。在經(jīng)歷了異地?cái)U(kuò)張加快和酒店開業(yè)導(dǎo)致的費(fèi)用大幅上升之后，2012年公司費(fèi)用率回歸歷史平均水平。報(bào)告期內(nèi)三費(fèi)占比為6.09%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。公司在手現(xiàn)金15.5億元，為短期借款和一年內(nèi)長(zhǎng)期借款總額的78%，較2011年的55%有一定提高。公司去除預(yù)收帳款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為35%。

　　華泰證券-濱江集團(tuán)：銷售增長(zhǎng)良好未來仍然可期