“我個(gè)人覺(jué)得一千億并不會(huì)是瓶頸，就公司中長(zhǎng)期發(fā)展而言，我覺(jué)得在2020年達(dá)到兩千億是很有把握的。”宋廣菊

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “外界也確實(shí)很關(guān)心保利是否會(huì)遇到瓶頸，但其實(shí)我?guī)啄昵熬驼f(shuō)過(guò)，保利在管理上沒(méi)有感到太大的瓶頸，之前有人問(wèn)500億以后有沒(méi)有瓶頸，我說(shuō)沒(méi)有。我今天依然認(rèn)為，保利的管理還是可以持續(xù)推進(jìn)和改善，因此并不會(huì)遇到瓶頸?！?/p>

　　在4月16日的股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊如此堅(jiān)定的表示保利并不會(huì)遇到外界擔(dān)憂的瓶頸問(wèn)題。

　　宋廣菊當(dāng)天還強(qiáng)調(diào)，就增長(zhǎng)速度而言，她個(gè)人覺(jué)得一千億并不會(huì)是保利的瓶頸，并很有把握在2020年達(dá)到兩千億的規(guī)模，今后也會(huì)繼續(xù)維持20%左右的增長(zhǎng)速度。

　　而繼3月份提出會(huì)將非洲作為首選的海外拓展目的地后，宋廣菊在股東會(huì)上也進(jìn)一步介紹，從保利的角度而言，可能對(duì)非洲的情況了解相對(duì)更多一些，同時(shí)中國(guó)和非洲幾個(gè)國(guó)家的高層關(guān)系也不錯(cuò)，如果對(duì)這些國(guó)家的法律和政策研究透之后，可能會(huì)在今年或明年進(jìn)行深入的嘗試。

　　另外，在國(guó)內(nèi)的區(qū)域拓展方面，保利今后仍然會(huì)以重點(diǎn)城市為主，并將擇機(jī)進(jìn)入一些三四線城市。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新就提到，公司希望在一些比較好的三四線城市能有進(jìn)入的空間，而作為一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商，如果第一家進(jìn)去還是可以吃到頭啖湯的。

　　同時(shí)，保利還提到了經(jīng)濟(jì)圈的概念。就此，宋廣菊表示，保利目前明顯加大了在珠三角城市群的投入，比如說(shuō)從廣州輻射到廣佛一線，同時(shí)在湛江和江門(mén)新城也在做一些核心區(qū)的投入，今后在這些新城的崛起中都會(huì)看到保利的影子。

　　除此之外，宋廣菊當(dāng)天還介紹了保利地產(chǎn)對(duì)于項(xiàng)目拓展權(quán)的管理。其稱(chēng)，保利的項(xiàng)目投資決策權(quán)是在保利地產(chǎn)集團(tuán)這個(gè)層面，但如果是在集團(tuán)批復(fù)之下的投資，那么一線老總的權(quán)利就很大了。

　　“我想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)還是投資立項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)這方面我們有嚴(yán)格的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的審批程序，因而對(duì)項(xiàng)目的投資決策權(quán)，我們也是一直控制的比較嚴(yán)格?！彼螐V菊說(shuō)。

　　以下為保利地產(chǎn)2012年度股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄

　　提問(wèn)：前一階段無(wú)論是公司在網(wǎng)上的業(yè)績(jī)公布，還是在媒體的訪談上，宋董都提到了海外拓展的話題，請(qǐng)問(wèn)公司對(duì)海外融資平臺(tái)有怎樣的考慮？對(duì)于海外開(kāi)發(fā)為什么會(huì)首選非洲？

　　宋廣菊：關(guān)于海外融資平臺(tái)的問(wèn)題，我們正在積極研究這方面的事情，有計(jì)劃、有安排、有考慮，正在穩(wěn)步推進(jìn)和落實(shí)之中。

　　關(guān)于海外開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，我想當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后進(jìn)行海外發(fā)展是必然的趨勢(shì)。但在今天來(lái)看，無(wú)論是萬(wàn)科還是保利，海外拓展都是處在前期的研究試探和逐步學(xué)習(xí)過(guò)程中。

　　我們之所以說(shuō)將來(lái)會(huì)在非洲進(jìn)行拓展，因?yàn)槲覀冇胁煌臋C(jī)會(huì)。王石可能是因?yàn)樽约涸诿绹?guó)讀書(shū)，去了兩年多，他在海外呆兩年也會(huì)漸漸熟悉那個(gè)地方的市場(chǎng)，也會(huì)進(jìn)行專(zhuān)題研究。

　　從保利的角度來(lái)看，可能我們對(duì)非洲的情況了解得相對(duì)更多一些。我們認(rèn)為非洲有幾個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)每年的增長(zhǎng)都在10%到12%之間，市場(chǎng)很大，項(xiàng)目也不錯(cuò)。同時(shí)我們和非洲幾個(gè)國(guó)家的高層關(guān)系也不錯(cuò)。但我們還是會(huì)非常審慎的進(jìn)行海外市場(chǎng)的研究和考察，熟悉他們的政策、法律，以及客戶需求。另外非洲有一些城市對(duì)中國(guó)是免簽的，海景資源非常漂亮，房?jī)r(jià)也非常不錯(cuò)。如果我們對(duì)他們的法律和政策研究透了以后，我們可能會(huì)在今年或明年進(jìn)行深入的嘗試。

　　其實(shí)保利的中心意思是，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段之后，中國(guó)企業(yè)有能力向海外滲透的時(shí)候肯定會(huì)去，但一定是穩(wěn)扎穩(wěn)打。但這畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，一定要做好法律體系，房地產(chǎn)政策，特別是消費(fèi)客戶群的調(diào)查和研究，我們暫時(shí)在這樣推進(jìn)。我想萬(wàn)科也基本上在這個(gè)階段，只不過(guò)比我們走得快了一點(diǎn)，我們會(huì)審慎的安排這件事情。

　　提問(wèn)：目前保利在一線城市的土地儲(chǔ)備應(yīng)該說(shuō)還達(dá)不到公司一貫堅(jiān)持等量拓展的原則，但公司在年報(bào)中還提到了拓展三四線城市的戰(zhàn)略，請(qǐng)問(wèn)公司在當(dāng)前這個(gè)節(jié)點(diǎn)上提出此種說(shuō)法是出于怎樣的考慮？

　　朱銘新：在資源的分布和獲取上，公司仍然以一二線城市為主，以住宅類(lèi)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主，這一點(diǎn)我們是堅(jiān)定不移的。所以，目前我們的土地儲(chǔ)備也是這樣分布的。

　　但我們認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大的提升空間，所以在深耕一二線城市的同時(shí)，我們這兩年也進(jìn)入了一些三四線城市，其實(shí)中國(guó)有一些區(qū)域是藏富于民的，我們希望在這些比較好的區(qū)域市場(chǎng)上還有進(jìn)入的空間，作為一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商，如果第一家進(jìn)去還是可以吃到頭啖湯的。

　　從現(xiàn)在公司的拓展項(xiàng)目情況來(lái)看，也跟蹤了一些三四線城市，近期我們也會(huì)有一些具體動(dòng)作，但還是要在市場(chǎng)容量允許的情況下會(huì)考慮進(jìn)入。

　　提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)今后保利在區(qū)域拓展方面有沒(méi)有側(cè)重點(diǎn)，將堅(jiān)持怎樣的原則？

　　宋廣菊：對(duì)于區(qū)域戰(zhàn)略，公司在2012年曾提出兩個(gè)為主，三個(gè)結(jié)合，目前已調(diào)整為三個(gè)為主，三個(gè)結(jié)合，這中間就有我們區(qū)域戰(zhàn)略的稍微調(diào)整。

　　當(dāng)然，保利今后仍然會(huì)以重點(diǎn)城市為主，依次公司提到了經(jīng)濟(jì)圈的概念，而三四線城市也是在我們戰(zhàn)略指引下做的細(xì)微調(diào)整。我們現(xiàn)在明顯的加大了珠三角城市群的投入，比如說(shuō)從廣州輻射到廣佛一線，同時(shí)在湛江和江門(mén)新城也做一些核心區(qū)的投入，今后在這些新城的崛起中都會(huì)看到保利的影子。同時(shí)我們?cè)跂|莞、珠海、中山和汕頭也進(jìn)行了大量投資。

　　另外，珠三角之后是長(zhǎng)三角，以后無(wú)論我們?cè)趺醋?，但還是會(huì)牢牢抓住上海、南京、杭州這些中心城市，同時(shí)輻射周邊城市，包括無(wú)錫、南通。包括我們?cè)谶|東半島，大家能夠看到我們?cè)诖筮B投入的精力會(huì)大一些，同樣的我們也會(huì)加強(qiáng)對(duì)海西經(jīng)濟(jì)帶的把握，對(duì)成渝經(jīng)濟(jì)圈的把握。

　　總體上，我們?cè)谌€城市的投資力度還是不會(huì)像一線城市那么大，但我們一定會(huì)抓住這種輻射的城市群。另外，我們也是沿著國(guó)家戰(zhàn)略的調(diào)整跟進(jìn)，但一定會(huì)在我們的區(qū)域戰(zhàn)略指導(dǎo)下做調(diào)整。所以，我們?cè)诎l(fā)展戰(zhàn)略上還是非常堅(jiān)定和清晰的。

　　提問(wèn)：一些大型的港資房企如新鴻基、九龍倉(cāng)等，他們主要的支撐是商業(yè)地產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)保利在商業(yè)地產(chǎn)方面有沒(méi)有明確的發(fā)展思路和規(guī)劃？

　　宋廣菊：在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上，實(shí)際上我們商業(yè)公司的組織構(gòu)架已經(jīng)搭建了，人員團(tuán)隊(duì)也在培養(yǎng)中，包括我們的自營(yíng)商場(chǎng)和管理的商場(chǎng)也在全力學(xué)習(xí)過(guò)程中。同時(shí)，我們?cè)诠蓹?quán)結(jié)構(gòu)上，在投資安排上也做了一些調(diào)整，最近我們?cè)诤戏实捻?xiàng)目是以海外融資平臺(tái)直接進(jìn)行的投資，這些調(diào)整都在穩(wěn)步推進(jìn)。

　　所以，我們?cè)谧龊萌藛T配備，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和股權(quán)結(jié)構(gòu)安排后，十二五期間可能會(huì)收到一些好的成果。但由于我們目前堅(jiān)持以普通住宅為主的策略，對(duì)商業(yè)是有計(jì)劃的增持，所以我們不會(huì)在這個(gè)階段大力度的持有商業(yè)。

　　其實(shí)對(duì)于商業(yè)物業(yè)我們有兩種意見(jiàn)，而商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售是我們比較注重的。我們?cè)趶V州珠江新城開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，除了自持一棟樓外，其余都在銷(xiāo)售過(guò)程中，我們覺(jué)得在這個(gè)過(guò)程中有一個(gè)把握紅利釋放的機(jī)會(huì)。當(dāng)這些項(xiàng)目短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)高收益時(shí)，可以保證公司快速發(fā)展的速度。當(dāng)然，我們也會(huì)盡量沉淀一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)。包括在北京望京的三棟寫(xiě)字樓，公司計(jì)劃持有一棟，賣(mài)掉兩棟，因?yàn)槌鍪鄣捻?xiàng)目均價(jià)能達(dá)到七、八萬(wàn)每平米。

　　關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目到底是留還是賣(mài)，我們會(huì)按照自己的戰(zhàn)略規(guī)劃和節(jié)奏去推進(jìn)。這方面，公司管理層認(rèn)為以住宅為主的戰(zhàn)略還是沒(méi)有必要調(diào)整，也許這個(gè)戰(zhàn)略在十二五結(jié)束后會(huì)做一些調(diào)整。

　　提問(wèn)：保利在實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售規(guī)模后，是否會(huì)遇到一個(gè)增長(zhǎng)瓶頸，今后還能否繼續(xù)保持20%到30%的增度？

　　宋廣菊：關(guān)于增長(zhǎng)速度的問(wèn)題，我個(gè)人覺(jué)得一千億并不會(huì)是瓶頸，就公司的中長(zhǎng)期發(fā)展而言，我覺(jué)得在2020年達(dá)到兩千億是很有把握的。其實(shí)每個(gè)企業(yè)都有不同的實(shí)際情況，按照保利的財(cái)務(wù)模型來(lái)講，今后繼續(xù)維持20%左右的增長(zhǎng)速度應(yīng)該是可以的。

　　外界也確實(shí)很關(guān)心保利是否會(huì)遇到瓶頸，但其實(shí)我?guī)啄昵熬驼f(shuō)過(guò)，保利地產(chǎn)在管理上沒(méi)有感到太大的瓶頸，之前有人問(wèn)500億以后有沒(méi)有瓶頸，我說(shuō)沒(méi)有。我今天依然認(rèn)為，保利的管理還是可以持續(xù)推進(jìn)和改善，因此并不會(huì)遇到瓶頸。

　　提問(wèn)：未來(lái)保利仍然定義為成長(zhǎng)型企業(yè)，那么在這期間公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率會(huì)保持在怎樣的水平？

　　朱銘新：對(duì)于持續(xù)盈利能力的問(wèn)題，我們董事長(zhǎng)在之前也曾明確表示，公司仍然是成長(zhǎng)性的企業(yè)，今后仍然會(huì)以20%到30%的復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)滿足投資者對(duì)回報(bào)的需求。當(dāng)然，我們也有一些壓力。比如說(shuō)我們看到一些數(shù)據(jù)，過(guò)去五年中國(guó)土地市場(chǎng)的價(jià)格平均漲了90%，房?jī)r(jià)漲了50%，而實(shí)際上有一些一二線城市的地價(jià)不只是翻了一番，甚至是幾番，另外還有成本的壓力。

　　提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)保利今后在精裝修方面的戰(zhàn)略怎樣的，未來(lái)占比目標(biāo)是多少，有沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表？關(guān)于工廠化施工，保利在這方面有什么設(shè)想？

　　宋廣菊：保利目前精裝修房的比例達(dá)到16%左右，主要是在廣東地區(qū)，特別是在廣州，同時(shí)在北京、南京、上海也有一些項(xiàng)目要求適當(dāng)逐步提升這個(gè)比例。其實(shí)對(duì)于裝修房，保利地產(chǎn)一直都主張?zhí)岣弑壤?，因?yàn)檫@畢竟是非常環(huán)保節(jié)約的事情。同時(shí)，我們也會(huì)考慮各地居民接受程度的不同情況，去引導(dǎo)各個(gè)市場(chǎng)逐步提高這個(gè)比例，而且公司也有一些硬性的要求，每年都會(huì)進(jìn)行考核。如果裝修比例高的我們會(huì)進(jìn)行加分。

　　在產(chǎn)品方面，保利對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化是會(huì)堅(jiān)決并逐步推進(jìn)的。但工廠化按照現(xiàn)在建筑行業(yè)的施工辦法和施工管理來(lái)看，是很難實(shí)現(xiàn)的，因而這方面我們不太主張去大規(guī)模的考究。我們一直在推行的是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品的部品標(biāo)準(zhǔn)化，這一塊我們覺(jué)得更能夠提升企業(yè)的效率，同時(shí)又能夠契合目前行業(yè)和國(guó)家的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。

　　朱銘新：去年我們?cè)谛麻_(kāi)工面積中，我們有230萬(wàn)平方米的量是精裝修，我們也會(huì)逐步加大這個(gè)比例，去年我們精裝修的比例比前年增長(zhǎng)了10%左右。

　　提問(wèn)：毛坯房的制作和工廠化制作區(qū)別很大，精裝修比列提高了之后，會(huì)不會(huì)影響公司的運(yùn)營(yíng)效果，包括交付時(shí)間、理的成本等會(huì)不會(huì)受到影響？

　　宋廣菊：在一個(gè)階段內(nèi)肯定會(huì)有影響，這也是對(duì)公司管理能力的一個(gè)考驗(yàn)。我們知道萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，這幾年來(lái)在裝修質(zhì)量上，在客戶的苛刻要求下，我相信他們也付出了很大的努力，我們也很敬重這樣的企業(yè)。

　　目前保利也把提高精裝修比例作為了一項(xiàng)重要的工作，但是我們更傾向于審慎的、穩(wěn)妥的逐步提高，這樣既能夠滿足市場(chǎng)客戶不同的需求，同時(shí)又能夠保證增長(zhǎng)。我期望未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是100%的精裝修，但這會(huì)有一個(gè)逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，保利會(huì)繼續(xù)努力。

　　提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)保利地產(chǎn)獲取項(xiàng)目的投資決策權(quán)，是在集團(tuán)總部還是在地區(qū)公司？這其中涉及到的公司管理體系問(wèn)題，管理層能不能做一些介紹？

　　宋廣菊：我們的項(xiàng)目投資決策權(quán)是在保利地產(chǎn)集團(tuán)股份公司這個(gè)層面。這也是我說(shuō)保利地產(chǎn)沒(méi)有太多瓶頸的原因之一。因?yàn)槲覀児臼敲撎ビ谲娐闷髽I(yè)，對(duì)于該管什么，不該管什么，我們自己一直比較堅(jiān)持。

　　而對(duì)于項(xiàng)目的投資決策權(quán)，我們也是一直控制的比較嚴(yán)格。除非是在我批復(fù)之下的投資，那么一線老總的權(quán)利就很大了。比如說(shuō)我把這個(gè)項(xiàng)目批了20億投資，那么之后這20億都由他來(lái)具體完成投資，但是這20億該不該投，這個(gè)權(quán)利還是鎖在我們集團(tuán)手里，這一點(diǎn)我們非常清晰。我想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)還是投資立項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)這方面我們有嚴(yán)格的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的審批程序，包括我們的董事會(huì)成員對(duì)這一方面也要非常認(rèn)真的審議。