不管是從華南城自身的資金現(xiàn)狀還是項(xiàng)目的實(shí)際情況，其擬投巨資在合肥打造的這個(gè)超大物流園區(qū)的前景都充滿疑問。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 隨著地塊的陸續(xù)掛牌，華南城在合肥打造大型物流園區(qū)的計(jì)劃即將塵埃落定。

　　4月16日，合肥市國土局最新公告，肥西[2013]8號(hào)地塊和肥西[2013]9號(hào)兩宗地塊也將于5月22日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。

　　加上此前4月9日公告的肥西[2013]5、6號(hào)地塊，合肥華南城項(xiàng)目首批入市的土地將達(dá)1677.8畝。

　　合肥項(xiàng)目

　　合肥華南城位于安徽省肥西縣，新型工業(yè)示范區(qū)與紫蓬鎮(zhèn)交匯處，項(xiàng)目總體量2000萬平方米，首期建筑面積超300萬平方米，預(yù)計(jì)2013年開工。

　　2012年12月1日，華南城全資附屬公司華南城管理，與合肥市政府及肥西縣政府分別訂立框架協(xié)議和合作協(xié)議。將于肥西縣建設(shè)及發(fā)展大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的規(guī)劃總凈面積約為10平方公里。

　　華南城當(dāng)時(shí)公告中表示，公司將通過一間或多間附屬公司參與到肥西縣政府的招標(biāo)、拍賣及掛牌程序，以競(jìng)投上述項(xiàng)目所需10平方公里合肥市土地。預(yù)計(jì)項(xiàng)目土地將分期提供。

　　華南城還稱，若肥西縣政府透過招拍掛程序提供上述項(xiàng)目有關(guān)土地，且公司于每期合肥市土地的招拍掛競(jìng)投中均成功取得土地，上述合肥項(xiàng)目將分階段發(fā)展，預(yù)計(jì)發(fā)展將需時(shí)超過10年。

　　僅就建筑面積而言，2000萬方的物流園在合肥無疑是最大的，同時(shí)也將成為華南城在內(nèi)地7個(gè)華南城項(xiàng)目當(dāng)中體量最大的一個(gè)。

　　但細(xì)看之下，不管是從華南城自身的資金現(xiàn)狀還是項(xiàng)目的實(shí)際情況，其擬投巨資在合肥打造的這個(gè)超大物流園區(qū)的前景都充滿疑問。

　　資金壓力

　　根據(jù)華南城的計(jì)劃，該項(xiàng)目的總投資為200億元，項(xiàng)目將分3期建設(shè)，一期建筑面積超過300萬平方米，首期投資也將超過80億元。

　　以華南城目前的情況來看，若合肥華南城開建，首期需投入的80億元已相當(dāng)于華南城2012/13財(cái)政年度合約銷售的總額。

　　同時(shí)，即便該項(xiàng)目的可售性物業(yè)建設(shè)完畢并入市銷售，但短期內(nèi)能回籠的資金也相當(dāng)有限。

　　以位于河源的華南城項(xiàng)目來看，2011/12財(cái)政年度期間，河源華南城項(xiàng)目出售所得為8.94億港元，僅為合肥華南城項(xiàng)目一期投入資金的八分之一。

　　而當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入常規(guī)開發(fā)流程后，后期開發(fā)的則更多是回籠資金比較慢的出租部分收益，而這部分收益在短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。

　　據(jù)一位熟知物流園區(qū)模式的業(yè)內(nèi)人士介紹，物流園區(qū)一般分為三個(gè)部分即商業(yè)、物流集散地與住宅，基本上是按照3:4:3的原則規(guī)劃；在盈利方面也分三部分：可售性物業(yè)銷售收入、出租性物業(yè)的租金收入、項(xiàng)目的增值收益。

　　在這些收益中，可售性物業(yè)的回報(bào)是最直接也是最快的，但出租性物業(yè)收益與項(xiàng)目增值收益回籠資金的速度則較慢。因此，企業(yè)在開發(fā)這類項(xiàng)目時(shí)，處于資金回籠的考慮，會(huì)先打造住宅、商業(yè)這部分可售性興，以便回籠資金，而后再去發(fā)展物流部分，這樣一來企業(yè)本身的資金壓力不會(huì)太大。

　　另外，除該項(xiàng)目需要投入外，近幾年華南城在全國的擴(kuò)張速度也在加快，資金需求也越來越大，而如何保持資金的流入與輸出的平衡自然也成為各評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)。

　　對(duì)于華南城擴(kuò)張帶來的資金壓力，標(biāo)普曾發(fā)報(bào)告指出，華南城向新市場(chǎng)的擴(kuò)張激進(jìn)，新投資和項(xiàng)目開發(fā)的資本支出亦很大，這帶來持續(xù)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也指出，鑒于華南城的銷售集中于商品交易會(huì)的舉行期間及具有地域集中性，該公司的銷售波動(dòng)性將仍然偏高。

　　穆迪還稱，因華南城在其深圳基地以外地區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù)，其涉及的資本開支水平將使總債務(wù)增加。而華南城計(jì)劃在截至2013年3月財(cái)政年度大幅增加其總債務(wù)，因而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。

　　項(xiàng)目前景

　　除資金壓力外，此次選址合肥肥西，是否有利于合肥華南城項(xiàng)目的發(fā)展，也值得考慮。

　　上述業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，發(fā)展物流園區(qū)項(xiàng)目，需結(jié)合市場(chǎng)氛圍、環(huán)境或企業(yè)自身的特征來做，一般來說出于成熟的配套條件來考慮，一線城市周邊或大城市周邊比較適合發(fā)展物流園區(qū)項(xiàng)目，而中小城市周邊來做物流園區(qū)的壓力則比較大。

　　另從區(qū)域環(huán)境來講，大城市對(duì)物流園區(qū)產(chǎn)生的服務(wù)需求比較多，同時(shí)，大城市周邊的運(yùn)營設(shè)施包括航空、鐵路、高速等的配套也比較齊全。

　　“若在中小城市發(fā)展，除非項(xiàng)目周邊已有一個(gè)非常明確的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展氛圍，或者好的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”，該業(yè)內(nèi)補(bǔ)充道。

　　而位于三線城市合肥華南城這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展環(huán)境顯然不太好。據(jù)合肥業(yè)內(nèi)對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露的信息顯示，合肥華南城項(xiàng)目位置比較偏僻，缺乏常規(guī)的一些物流園區(qū)配套，“我估計(jì)項(xiàng)目未來會(huì)有目的性的、定點(diǎn)的遷徙過去一些配套”。

　　“個(gè)人覺得華南城自己都沒有考慮清楚，投資這個(gè)項(xiàng)目是否值得”。

　　對(duì)于合肥華南城未來的發(fā)展前景，該業(yè)內(nèi)稱，雖然政府作為招商引資引進(jìn)華南城項(xiàng)目，同時(shí)華南城自身也有擴(kuò)張的需要，但根據(jù)地塊目前現(xiàn)有的市場(chǎng)條件肯定是不支撐該項(xiàng)目的發(fā)展的。

　　“項(xiàng)目后續(xù)怎么操作，將要打造什么樣的一個(gè)產(chǎn)品，怎么樣去運(yùn)營，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益怎么實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)金流怎么樣去平衡，這些細(xì)節(jié)肯定是沒有考慮清楚的”。

　　該名業(yè)內(nèi)還認(rèn)為，雖然項(xiàng)目在一定程度上會(huì)得到政府稅收等方面的扶持，但短期內(nèi)這些政策效應(yīng)不一定能發(fā)揮效益。

　　據(jù)了解，合肥目前所有的物流園都還只是閃點(diǎn)式的，且物流集中、不成規(guī)模、也不上檔次，而所謂的合肥新型工業(yè)園也基本上只是一個(gè)概念型的東西。