毛利率的下降主要由于集團(tuán)確認(rèn)銷售的比例有較大的改變，尤其去年毛利率相對(duì)較高的海南清水灣的占比有較明顯的下降?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩  3月25日，雅居樂發(fā)布2012年度全年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年錄得合約銷售金額為人民幣330.68億元，同比增長(zhǎng)5.0%；合約銷售建筑面積為324萬(wàn)平方米，與去年相若；合約銷售均價(jià)為每平方米10207元。年內(nèi)，雅居樂在售項(xiàng)目共有50個(gè)，分別座落在全國(guó)19個(gè)城市及地區(qū)，當(dāng)中有9個(gè)為全新項(xiàng)目。

　　其中，雅居樂的確認(rèn)銷售總金額為293.28億元，較2011年的224.66億元上升30.5%。確認(rèn)銷售總面積為320萬(wàn)平方米，較2011年的214萬(wàn)平方米增加49.8%。而確認(rèn)銷售均價(jià)由2011年的每平方米10，517元下降12.8%至2012年的每平方米9，166元，主要由于確認(rèn)銷售的地區(qū)分布有所改變。

　　年內(nèi)，雅居樂營(yíng)業(yè)額為300.74億元，較2011年增加31.1%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為104.65億元，較2011年微跌2.0%。股東應(yīng)占利潤(rùn)(包括投資物業(yè)除稅后公允值收益)為50億元，增加21.8%。每股基本及攤薄盈利分別為1.450元及1.305元，分別增加22.5%及22.3%。不包括投資物業(yè)除稅后公允值收益的每股基本盈利為1.411元，增加21.2%。

　　2012年12月31日止，雅居樂在惠州、重慶、西安、鄭州、海南省及云南省等地購(gòu)得多幅地塊，可建總建筑面積達(dá)613萬(wàn)平方米，涉及金額為27.94億元。當(dāng)中，鄭州及云南省的地塊均位于新拓展的市場(chǎng)。

　　年內(nèi)，雅居樂的毛利(土地增值稅撥備前)為124.42億元，與去年相若，而毛利率則下降至41.4%，但仍處于行業(yè)較高水平。毛利率的下降主要由于各城市/地區(qū)占集團(tuán)確認(rèn)銷售的比例有較大的改變，尤其去年毛利率相對(duì)較高的海南清水灣的占比有較明顯的下降，以及銷售成本較去年有所增加。

　　于2012年12月31日，雅居樂總現(xiàn)金及銀行存款為96.89億元，較去年增加32.2%，足以應(yīng)付償還一年內(nèi)到期的借款。其中非有限制現(xiàn)金為58.04億元及有限制現(xiàn)金的賬面值為38.85億元。此外，雅居樂未動(dòng)用的借貸額度為14.84億元。

　　回顧期內(nèi)，雅居樂總借款為275.65億元，其中銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、可換股債券負(fù)債成份及其他借款分別為132.66億元、101.79億元、23.70億元及17.50億元。雅居樂2012年的負(fù)債比率為64%。

　　截至2013年3月25日，雅居樂在全國(guó)29個(gè)城市及地區(qū)擁有總建筑面積達(dá)3492萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均土地成本為每平方米1148元。年內(nèi)，雅居樂的新開工建筑面積及竣工建筑面積分別為358萬(wàn)平方米及396萬(wàn)平方米。

　　2013年，雅居樂將于全國(guó)各地推出13個(gè)全新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年在售項(xiàng)目將達(dá)62個(gè)，同時(shí)，雅居樂今年的合約銷售目標(biāo)定為420億元。

　　在25日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂總經(jīng)理衛(wèi)靜心表示，今年公司買地預(yù)算100-130億元，工程款170億元，對(duì)比全年銷售目標(biāo)已言屬保守。

　　主席陳卓林稱，今年買地將著重拿取5-10億規(guī)模的地塊，以此計(jì)即可購(gòu)入15-20個(gè)項(xiàng)目。

　　以下為雅居樂2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年海南項(xiàng)目入賬的比例減少了，但剛才你們預(yù)計(jì)今年會(huì)上升，那么有沒有預(yù)計(jì)具體可以上升的比例會(huì)是多少呢？毛利水平是不是可以提高一些？另外公司截至年底還沒有入賬的金額有多少？最后，看見雅居樂有很多酒店項(xiàng)目，之前很多公司都曾經(jīng)說過酒店的毛利其實(shí)比較低，那么公司會(huì)不會(huì)將酒店出售或者有其他的計(jì)劃呢？

　　管理層：海南去年入賬比較低，因?yàn)椴煌匿N售周期有不同的業(yè)績(jī)。去年銷售是32億，前年就有80多億，預(yù)期今年大概有74億左右的銷售金額，今年大概會(huì)賣60億左右。

　　第二就是，所有的銷售收入中大概120億會(huì)在今年入帳。

　　第三提到酒店方面。酒店在營(yíng)運(yùn)方面前三年是比較辛苦的，因?yàn)榘凑站频旯芾砉镜慕?jīng)驗(yàn)，一般會(huì)三年后才會(huì)取得正常的營(yíng)運(yùn)周期。什么叫正常的營(yíng)運(yùn)周期呢？就是平均的房?jī)r(jià)保持在行業(yè)的平均水平，而入住率去到6成多、7成左右。這是一個(gè)比較固定的周期。當(dāng)然，每個(gè)地區(qū)、每個(gè)地方的具體情況都有不同的，我相信剛才所說是指整個(gè)酒店投入的回報(bào)會(huì)比較低，但是我們公司的情況有一些不同，因?yàn)楹Ｄ夏沁叜?dāng)時(shí)拿地的價(jià)格比較便宜，所以總的投資相對(duì)來說比較小，所以回報(bào)也是比較理想的。大家知道，海南酒店的房?jī)r(jià)基本上在全國(guó)是排前三位，所以我們現(xiàn)在沒有任何出售酒店的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我們看見海南的毛利率是有上下起伏的，公司有沒有要保持在什么水平呢？大概會(huì)是多少？另外雅居樂今年的銷售目標(biāo)420億，和之前的銷售金額相比為什么今年會(huì)那么樂觀呢？

　　管理層：420億元的銷售目標(biāo)我知道比較冒險(xiǎn)一點(diǎn)。但剛才我也介紹了今年會(huì)有13個(gè)新的項(xiàng)目，體量也是很大的，比如說南京、常州，包括其他一些地方，這十幾個(gè)新項(xiàng)目對(duì)以后的銷售會(huì)有很大的影響。另外還有三十多個(gè)舊項(xiàng)目有新貨量推出，雖然說前兩個(gè)月表現(xiàn)一般，但真正開盤大量銷售的時(shí)間會(huì)集中在年中和下半年。所以我們也評(píng)估過今年會(huì)推出來的新舊項(xiàng)目的貨量是比較可觀的，加上如果市場(chǎng)能夠平穩(wěn)點(diǎn)，我們也希望能夠超過預(yù)計(jì)的銷售額。我們2012年的銷售額是300多億，而觀察現(xiàn)在市場(chǎng)方面無論是政策還是需求，應(yīng)該都是比較平穩(wěn)的。雖然業(yè)界認(rèn)為政府還有很多調(diào)控新招沒有出來，但大家對(duì)于樓價(jià)都還是非常有相信，所以我們對(duì)于400多億的銷售目標(biāo)是比較有信心的。

　　關(guān)于毛利的問題，海南部分在2012年相對(duì)來說銷售金額占比下降了。但是我們?nèi)匀挥幸粋€(gè)比較高的毛利率，當(dāng)然未來我們會(huì)控制多點(diǎn)成本，也會(huì)做好我們的產(chǎn)品。我們認(rèn)為，毛利率超過35%是合理的，當(dāng)然在2012年41.4%也都較高，接下來我們會(huì)盡量做好成本控制，可以給到股東非常不錯(cuò)的毛利。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司目前的產(chǎn)品在三、四線城市比較多，但現(xiàn)在大部分人都認(rèn)為三、四線城市會(huì)供不應(yīng)求，而一、二線城市對(duì)發(fā)展商更有利，那么公司會(huì)不會(huì)因此調(diào)整接下來購(gòu)地的思路嗎？

　　第二個(gè)問題去年海南清水灣項(xiàng)目最新獲取的土地成本約為1500元/平米，不夠之前的地價(jià)劃算，相比之下去年在云南買的地更加便宜，那么公司會(huì)因此而不再補(bǔ)充海南清水灣的地，而去開發(fā)其他的旅游項(xiàng)目嗎？

　　第三個(gè)問題是主席您去年經(jīng)歷了一些比較特別的事，當(dāng)時(shí)雅居樂都有做一些最壞的準(zhǔn)備，其實(shí)現(xiàn)在能不能說是有驚無險(xiǎn)呢？現(xiàn)在這件事已經(jīng)過去了，主席能不能跟我們分享一下你現(xiàn)在的心情是怎樣呢？

　　管理層：在三線城市的項(xiàng)目，占我們所有項(xiàng)目的比例超過40%，另外有約20%的項(xiàng)目是在一二線城市的，比如南京、廣州，而這20%的項(xiàng)目都有比較好的毛利率。另外接近40%是好的城市的周邊，包括廣州的雅居樂、成都、重慶、鄭州項(xiàng)目、實(shí)際上這些項(xiàng)目所在地都很靠近中心城市，在半個(gè)小時(shí)的車程之內(nèi)就可以到中心市區(qū)。我之前也說過，期望全部二線城市也比較難，布局二三線城市也是可以的。其實(shí)我們有很多大的項(xiàng)目在這些地方，我們發(fā)展側(cè)重短平快，每個(gè)項(xiàng)目投入土地款5-10億，所以今年20多個(gè)項(xiàng)目投入130億大概在明后年就會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)。拿地方面，我們?nèi)ツ昴玫厝サ?000多元/平米的地價(jià)確實(shí)是比較高的，因?yàn)橹拔覀兊牡貎r(jià)是200多元/平米，但是現(xiàn)在這個(gè)均價(jià)不可能會(huì)有了。而且1000多元的樓面價(jià)相比1萬(wàn)多元/平米的均價(jià)來說也不算高，所以清水灣項(xiàng)目去年有少量地價(jià)比較高點(diǎn)也是合理的。至于云南那邊和海南一樣，都是做旅游地產(chǎn)，但那邊的地價(jià)確實(shí)現(xiàn)在比海南便宜。

　　至于我的問題。說真的，我現(xiàn)在沒事了，謝謝大家的關(guān)心。我現(xiàn)在要做的事情就是要更加努力、更加用心地做好公司，經(jīng)營(yíng)好公司。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：清水灣的項(xiàng)目去年銷售好像都比較低迷，今年也沒有什么起色，那么公司以后有什么新的推盤策略嗎？比如會(huì)不會(huì)壓低均價(jià)以提高去化率？另外以前公司表示想在全國(guó)多做一些類似于清水灣規(guī)模很大、但地價(jià)很便宜的項(xiàng)目，這和剛剛提到的做短平快項(xiàng)目是不是有一點(diǎn)點(diǎn)沖突呢？是不是因?yàn)轭愃魄逅疄尺@樣的大規(guī)模項(xiàng)目其實(shí)現(xiàn)在不太好做，所以調(diào)整策略發(fā)展短平快項(xiàng)目呢？

　　管理層：清水灣的表現(xiàn)，從數(shù)據(jù)看還是不錯(cuò)的。去年合約銷售實(shí)現(xiàn)了60億，而60億的銷售在全國(guó)范圍內(nèi)單盤銷售都是一個(gè)非?？捎^的數(shù)字，我們今年的表現(xiàn)其實(shí)也還不錯(cuò)，1到3月份，截止到昨天為止，我們又已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了20多億的收入，還有好幾億是快要完成簽約的。所以清水灣的業(yè)績(jī)?cè)谑袌?chǎng)變化情況下依然還是做得比較好的，盡管跟原來預(yù)期稍微有所下降，但是這個(gè)表現(xiàn)還是非常不錯(cuò)。

　　投資5-8億發(fā)展短平快其實(shí)是這樣，短平快項(xiàng)目是我們想加速周轉(zhuǎn)，在投資方面的考慮，是總記帳的支出控制在5到8億。而建筑的規(guī)模希望達(dá)到30萬(wàn)平方米以下，產(chǎn)品的規(guī)劃將以剛需為主，這樣會(huì)使我們?cè)谑袌?chǎng)上面最大規(guī)模實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，這個(gè)策略是另外一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。這就像通常人們講的兩條生產(chǎn)線，兩條都可以運(yùn)作的很好，不會(huì)因?yàn)榍懊婺且粭l生產(chǎn)線出現(xiàn)問題才會(huì)轉(zhuǎn)型。

　　管理層：我們的產(chǎn)品類型比例是旅游地產(chǎn)20%，高端地產(chǎn)20%，剛需產(chǎn)品60%，這是我們一向的政策，包括我們正在投資的華東、省外項(xiàng)目在這幾年都是超這個(gè)方向發(fā)展的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：因?yàn)樯钲诘暮Ｉ笆录?，那么雅居樂的?xiàng)目會(huì)不會(huì)勾兌海砂呢？你們擔(dān)不擔(dān)心這個(gè)事件會(huì)影響華南地區(qū)以及廣州消費(fèi)者對(duì)樓盤的信心呢？

　　管理層：我認(rèn)為海砂事件只是個(gè)別城市的個(gè)別事件，我們?cè)谶@個(gè)過程中都不會(huì)有這方面的問題。因?yàn)槭畮啄昵?，還可以自己買混泥土或者買砂自己弄好去現(xiàn)場(chǎng)施工使用，不過這是十幾年前的事情了，從2002年開始，中山、廣州等地政府會(huì)指定專門品牌的泥砂去攪拌站，所有的砂檢測(cè)等都有數(shù)據(jù)等級(jí)，這方面監(jiān)測(cè)都很嚴(yán)格。

（審校：勞蓉蓉）