陳志鴻續(xù)指，要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 張媛娜 3月21日下午四十三十分，香港四季酒店。越秀地產(chǎn)總經(jīng)理張招興、執(zhí)行董事唐壽春、運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理陳志鴻、執(zhí)行董事林右烽準(zhǔn)時(shí)坐到了2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　回顧2012年越秀地產(chǎn)的表現(xiàn)，林右烽表示，越秀地產(chǎn)2012年合同銷售金額123億，同比增長(zhǎng)36%。已經(jīng)出售但還沒有入賬的金額達(dá)到118億，預(yù)計(jì)其中85億在今年可以入賬。

　　除了大幅增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)，去年越秀地產(chǎn)還完成了將廣州IFC注入越秀房托的交易。通過交易，越秀地產(chǎn)獲得了49億元的現(xiàn)金回籠，同時(shí)減少了45億的負(fù)債。“確立了我們比較新的運(yùn)營(yíng)模型，地產(chǎn)開發(fā)加商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作的模式。”林右烽稱。

　　132億目標(biāo)與全國(guó)布局

　　相較于2012年123億的銷售表現(xiàn)，2013年，越秀地產(chǎn)給自己定了一個(gè)被質(zhì)疑有點(diǎn)保守的銷售目標(biāo)——132億。

　　“我們?yōu)樽约涸O(shè)定的銷售目標(biāo)是132億，比去年的123億只有輕微的增長(zhǎng)。”不過，林右烽表示，“我們覺得這個(gè)增長(zhǎng)是合理的，我們也非常有信心完成。”同時(shí)陳志鴻也指出，并不是越秀地產(chǎn)比較保守，而是因?yàn)殚_發(fā)周期和開發(fā)節(jié)奏等原因，很多貨量來不及在今年推出。

　　“從原來四五十億的銷售到目前一百億的銷售規(guī)模”，陳志鴻續(xù)指，要達(dá)到200到300億的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)還在爬坡當(dāng)中。

　　針對(duì)今年銷售目標(biāo)的問題，陳志鴻為大家算了一筆賬。“如果按照我們現(xiàn)在180萬平米的可售貨量計(jì)算，其中可領(lǐng)取預(yù)售證的有160萬平米。如果要賣到132億，去化率就已經(jīng)超過60%。”其認(rèn)為，去化率能夠達(dá)到這個(gè)水平已經(jīng)算是很不錯(cuò)，所以越秀地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是比較積極的。

　　在擬定微增銷售目標(biāo)的2013年，越秀地產(chǎn)還將繼續(xù)深化全國(guó)布局。林右烽透露，去年越秀地產(chǎn)投入80億取得12塊地，近38萬平米新增土地儲(chǔ)備，足跡遍布全國(guó)12個(gè)城市。

　　而在合同銷售城市分布方面，廣州占比83%，廣州以外區(qū)域占比17%。在2011年，上述占比分別是92%和8%。

　　對(duì)此，林右烽表示，越秀已經(jīng)從一個(gè)城市支撐銷售轉(zhuǎn)為多個(gè)城市支撐銷售，也降低了對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的依賴。

　　體現(xiàn)在2013年132億的銷售目標(biāo)里面，陳志鴻指出，廣州的占比約七成，廣州以外三成。“這個(gè)比例比2012年有所上升，這也是按照我們這幾年的擴(kuò)張計(jì)劃在推進(jìn)。”土地儲(chǔ)備上，越秀地產(chǎn)則希望廣州和廣州以外的比例是5：5。

　　然而，隨著越秀地產(chǎn)全國(guó)布局進(jìn)入越來越多二三線城市，其毛利率自然會(huì)隨之有所下降。陳志鴻表示，二三線城市毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講也必須這樣做。不過，“項(xiàng)目的毛利率會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展逐步回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。”

　　張招興也強(qiáng)調(diào)，今年越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金將主要用來調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)并維持評(píng)級(jí)。“希望越秀地產(chǎn)可以長(zhǎng)期以投資級(jí)的企業(yè)來運(yùn)作。”據(jù)悉，2013年越秀地產(chǎn)將不會(huì)有重大的融資計(jì)劃。

　　此外，備受關(guān)注的越秀地產(chǎn)的注入計(jì)劃，陳志鴻也透露，除了已經(jīng)確定的下一個(gè)將會(huì)注入越秀房托的財(cái)富天地廣場(chǎng)外，其注入計(jì)劃中還排著七八個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　“還有珠江新城第三高的財(cái)富中心，亞太世紀(jì)廣場(chǎng)。廣州之外的像南海星匯云錦，還有武漢沈陽的項(xiàng)目，以及杭州的青山湖科技城等項(xiàng)目，各個(gè)城市的綜合體。”

　　不過張招興補(bǔ)充，越秀地產(chǎn)計(jì)劃注入的項(xiàng)目要根據(jù)成熟程度和條件來決定。“不一定所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)注入房托。”

　　“商業(yè)項(xiàng)目我們有三種運(yùn)作模式，直接出售、出租和雙平臺(tái)互動(dòng)。”張招興強(qiáng)調(diào)，上述項(xiàng)目不是都要按照雙平臺(tái)互動(dòng)模式去運(yùn)作，每個(gè)項(xiàng)目要根據(jù)它的價(jià)值最大化原則去運(yùn)作。

　　以下為2012年越秀地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀地產(chǎn)廣州的銷售近幾年占比在逐漸降低，2013年廣州和廣州之外的銷售占比會(huì)是多少？長(zhǎng)期以來公司希望廣州和廣州之外的銷售占比可以達(dá)到什么樣的水平？

　　陳志鴻：在我們2013年銷售目標(biāo)132億的構(gòu)成里面，廣州大概占七成，廣州以外占三成。這個(gè)比例比2012年有所上升，外省的比例在逐步上升，這也是按照我們這幾年的擴(kuò)張計(jì)劃在推進(jìn)。

　　我們?cè)O(shè)定了一個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)，但這個(gè)目標(biāo)并不是一個(gè)很具體的數(shù)字。還是延續(xù)以前的說法，越秀地產(chǎn)是扎根廣州擴(kuò)展全中國(guó)。

　　而且越秀地產(chǎn)拓展全國(guó)的戰(zhàn)略也非常清晰，2013年廣州和廣州以外的比例是7：3。從目前的土地儲(chǔ)備來講，廣州和廣州以外的比例是5：5。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀地產(chǎn)曾公開表示過財(cái)富天地廣場(chǎng)成熟后會(huì)注入房托，房托也表示對(duì)這個(gè)項(xiàng)目非常感興趣。那么在這個(gè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)以及管理上與其他項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有所不同？預(yù)計(jì)哪一年會(huì)注入房托？在越秀地產(chǎn)的注入計(jì)劃中排了七八個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，能不能具體透露一下是什么項(xiàng)目？

　　越秀地產(chǎn)去年相繼與喜達(dá)屋集團(tuán)合作，與雅詩閣也簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是不是意味著越秀地產(chǎn)的商業(yè)會(huì)轉(zhuǎn)型以酒店、公寓為主，或者說會(huì)加大這方面的比重？

　　陳志鴻：關(guān)于財(cái)富天地廣場(chǎng)的注入問題，我曾說過財(cái)富天地廣場(chǎng)是繼國(guó)金之后比較成熟，或比較快具備條件進(jìn)入上平臺(tái)互動(dòng)模式的項(xiàng)目。

　　財(cái)富天地廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目是我們自主經(jīng)營(yíng)的零售批發(fā)市場(chǎng)，會(huì)按照這種項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本規(guī)律去做。我想會(huì)有我們的特色，即有休閑特色的主題式商場(chǎng)，但同時(shí)它又是專門幾類定性商品的批發(fā)市場(chǎng)，這是跟其他商業(yè)項(xiàng)目不一樣的地方，也是運(yùn)營(yíng)方面的特色。

　　財(cái)富天地廣場(chǎng)成熟以后就會(huì)注入房托。成熟要滿足三個(gè)條件：投資者滿意，股東滿意和我們經(jīng)營(yíng)者滿意。我們把越秀地產(chǎn)和越秀房托的雙平臺(tái)互動(dòng)模式作為我們核心競(jìng)爭(zhēng)力去打造的獨(dú)特商業(yè)模式。

　　另外，我們的雙平臺(tái)互動(dòng)模式不是一個(gè)，我們這種商業(yè)模式在資源儲(chǔ)備上還有其他的項(xiàng)目。除了廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)，還有珠江新城第三高的財(cái)富中心，亞太世紀(jì)廣場(chǎng)。廣州之外的像南海星匯云錦，還有武漢沈陽的項(xiàng)目，以及杭州的青山湖科技城等項(xiàng)目，各個(gè)城市的綜合體。

　　去年我們和一些酒店管理公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，這也是為了支撐我們商業(yè)和住宅并重的策略。而且我們的商業(yè)是全業(yè)態(tài)的，既有綜合體里面的寫字樓、商場(chǎng)也有酒店。

　　為了支撐我們的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，我們現(xiàn)在建立了一個(gè)廣泛的商業(yè)合作平臺(tái)，不單是酒店、公寓，還有零售和其他業(yè)態(tài)也有合作協(xié)議。

　　去年我們和喜達(dá)屋、雅詩閣都簽了合作協(xié)議，我們跟這些酒店管理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議是為了支撐我們今后這種商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

　　我們不存在轉(zhuǎn)型，我們一直堅(jiān)持住宅和商業(yè)并重，而且商業(yè)是按照雙平臺(tái)互動(dòng)，商業(yè)里面還配有全業(yè)態(tài)資源。但根據(jù)不同時(shí)間，不同區(qū)域的資源情況，可能有一些項(xiàng)目側(cè)重寫字樓為主，有一些項(xiàng)目是商場(chǎng)為主，有一些項(xiàng)目是酒店為主。

　　今后我們還會(huì)陸續(xù)簽訂很多戰(zhàn)略協(xié)議，當(dāng)我們把全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略合作協(xié)議都簽了以后你就不會(huì)有這個(gè)疑問了。

　　張招興：關(guān)于雙平臺(tái)互動(dòng)，現(xiàn)在財(cái)富天地廣場(chǎng)是比較明確的未來會(huì)注入房托，至于剛剛提到的后面幾個(gè)項(xiàng)目要根據(jù)成熟程度和條件來看，不一定所有商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)注入房托。商業(yè)項(xiàng)目用其他方式運(yùn)作的效果要跟雙平臺(tái)互動(dòng)的效果做比較。

　　針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目我們一共有三種模式，直接出售、出租和雙平臺(tái)互動(dòng)。我們剛才提到的七八個(gè)項(xiàng)目不是都要按照雙平臺(tái)互動(dòng)模式去做，每個(gè)項(xiàng)目都要根據(jù)它的價(jià)值最大化的原則去做。

　　至于我們簽署的一系列戰(zhàn)略合作協(xié)議，這是我們的一種經(jīng)營(yíng)方式。有的項(xiàng)目需要整合社會(huì)資源，與在這方面做得好的企業(yè)合作，使整個(gè)項(xiàng)目的效益最大化。

　　越秀地產(chǎn)住宅和商業(yè)相比，住宅的比重肯定會(huì)比較大，我們不會(huì)因?yàn)檫@樣的戰(zhàn)略協(xié)議轉(zhuǎn)型，住宅和商業(yè)比重不會(huì)變。簽署合作協(xié)議的目的就是為了整合社會(huì)資源，公寓項(xiàng)目，我們就要請(qǐng)最好的公寓管理公司，酒店就要請(qǐng)專業(yè)化的酒店運(yùn)營(yíng)公司來管理。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀在講到2013年的策略時(shí)提到三個(gè)確保，其中有一個(gè)是確保適度的擴(kuò)張。能不能詳細(xì)介紹適度的規(guī)模擴(kuò)張，有沒有具體的指標(biāo)體系？越秀地產(chǎn)2012年新增土地儲(chǔ)備是82億，而2013年土地儲(chǔ)備開支計(jì)劃是34億，這和集團(tuán)的確保規(guī)模適度擴(kuò)張是不是矛盾？

　　張招興：規(guī)模的適度擴(kuò)張是多個(gè)指標(biāo)體系，合同銷售上有所擴(kuò)張，財(cái)務(wù)指標(biāo)有所擴(kuò)張，而今年34億土地儲(chǔ)備開支計(jì)劃是我們定的初步計(jì)劃。我們要做評(píng)級(jí)維護(hù)，我們就按照投資評(píng)級(jí)的比例來控制。現(xiàn)在做這樣的安排是為了維護(hù)我們投資評(píng)級(jí)的良好狀態(tài)。

　　所以，2012年我們?cè)谀玫厣系拈_支是80多億，2013年初步定了34億。企業(yè)一定要發(fā)展，但未必是體現(xiàn)在每個(gè)數(shù)字、每個(gè)指標(biāo)都要比2012年有所增加。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：國(guó)五條細(xì)則中二手房20%個(gè)稅推行和二套房首付利率或?qū)⑻岣撸绻@兩個(gè)政策一旦實(shí)施，越秀認(rèn)為會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響？

　　今年越秀地產(chǎn)在廣州大概有11個(gè)在售項(xiàng)目，貨量比較大，會(huì)不會(huì)因?yàn)閲?guó)五條細(xì)則的實(shí)施而做出相應(yīng)營(yíng)銷策略或者價(jià)格的調(diào)整，為什么？

　　張招興：價(jià)格的調(diào)整必須根據(jù)市場(chǎng)的情況，隨時(shí)都可能會(huì)做調(diào)整。國(guó)五條也好，或者其他情況也好，銷售策略都要根據(jù)市場(chǎng)情況做調(diào)整。

　　我們?cè)趶V州的11個(gè)項(xiàng)目地處的位置都比較好，特別是廣州的樓價(jià)本身也比較理性。我們始終把廣州作為大本營(yíng)，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，我們不用擔(dān)心。

　　另外，20%的個(gè)稅和二套房利率提高，我覺得這個(gè)的影響程度是由供需關(guān)系決定的。供不應(yīng)求的時(shí)候，樓價(jià)漲一點(diǎn)也肯定有人買房，供過于求的時(shí)候，樓價(jià)想漲也漲不上去。所以，這些都是由產(chǎn)品供求關(guān)系決定。如果一個(gè)人是剛性需求，首付比例提高他一樣也會(huì)買房。房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是平穩(wěn)上漲，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化程度的提高，資源比較稀缺，這是大家的共識(shí)。

　　現(xiàn)在的國(guó)五條還有之前的調(diào)控，政府為什么要調(diào)控，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快。在這種情況下出臺(tái)一些措施來控制房?jī)r(jià)不要過快上漲，使整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。所以，無論是20%個(gè)稅、首付比例提高還是其他措施，真正的影響要看供求關(guān)系。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀今年的銷售目標(biāo)是132億，是不是過于保守？去年集團(tuán)增加了370多萬平方米的土地儲(chǔ)備，按照半年開工，一年就要銷售的進(jìn)度來說，今年無論是新開工面積還是銷售面積都有顯著增長(zhǎng)，能不能解釋一下為什么銷售目標(biāo)有點(diǎn)保守？

　　今年越秀新增土地儲(chǔ)備預(yù)算比去年低，但是越秀提到要維護(hù)評(píng)級(jí)。出售國(guó)金中心后凈負(fù)債比率已經(jīng)降到47%，越秀是不是覺得還有進(jìn)一步下調(diào)的空間？今年初公司發(fā)了美元債券后應(yīng)該有很多現(xiàn)金，是不是打算今年年末現(xiàn)金比去年有所增長(zhǎng)？

　　越秀為什么要發(fā)放特別股息？

　　張招興：發(fā)放特別股息的原因，簡(jiǎn)單的說，因?yàn)槿ツ晔窃叫愕禺a(chǎn)上市20周年，還有去年國(guó)金中心這么大項(xiàng)目成功注入房托，我們覺得應(yīng)該給股東一個(gè)小小的回報(bào)，讓股東也高興一下。

　　陳志鴻：我們發(fā)的美元債券的很大一部分會(huì)用于調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，將時(shí)間短、利率高的調(diào)下來，這是我們發(fā)債的主要原因。但是，這里面的部分資金也會(huì)用于發(fā)展。

　　而且我們的預(yù)算會(huì)做動(dòng)態(tài)調(diào)整，按照評(píng)級(jí)我們現(xiàn)在是47%的負(fù)債率，如果資金回籠快、現(xiàn)金充裕，就可以把34億的預(yù)算做動(dòng)態(tài)調(diào)整。一些地理位置好、價(jià)格比較便宜的土地，我們也會(huì)超出預(yù)算的去拿。

　　負(fù)債率臨時(shí)性的高一點(diǎn)、低一點(diǎn)都沒關(guān)系，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也是看均衡的水平。所以這個(gè)計(jì)劃也是動(dòng)態(tài)的。

　　總之我們要保持優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商的結(jié)構(gòu)，在內(nèi)房股里面保持良好的財(cái)務(wù)狀況。我們不會(huì)突然讓現(xiàn)金有很多增加，目前越秀地產(chǎn)的總資產(chǎn)700億左右，我們一直保持七八十億的現(xiàn)金在手上，這是一個(gè)比較合理的水平。太多了就浪費(fèi)資源，太少了不夠應(yīng)付周轉(zhuǎn)和風(fēng)吹草動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，不然應(yīng)對(duì)能力比較弱。所以一般有七八十億現(xiàn)金在手上比較合理，占我們總資產(chǎn)的10%左右，我認(rèn)為是比較健康的水平。

　　銷售目標(biāo)并不是我們比較保守，我們現(xiàn)在提出要加快開發(fā)節(jié)奏，預(yù)售證拿到的面積也不少，但是很多集中在十月份、十一月份和十二月份，今年來不及一下子推出來。

　　越秀地產(chǎn)從原來四五十億的銷售到現(xiàn)在一百億左右，我們要達(dá)到200到300億的目標(biāo)，在爬坡的過程中。

　　剛才你提到132億銷售目標(biāo)，如果按照我們現(xiàn)在180萬平方米的可售貨量計(jì)算，其中可領(lǐng)預(yù)售證的有160萬平方米。如果要賣到132億，去化率就已經(jīng)超過60%，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，我們認(rèn)為如果能夠達(dá)到這個(gè)去化率已經(jīng)算是不錯(cuò)了。當(dāng)然我們希望越高越好，這是比較積極的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是在新國(guó)五條出臺(tái)之前定下來的還是之后？現(xiàn)在會(huì)不會(huì)有一些調(diào)整？

　　另外，去年公司的毛利率微跌，并會(huì)逐步提高廣州以外的銷售占比，可不可以透露廣州和廣州以外區(qū)域項(xiàng)目的平均售價(jià)和毛利率水平？如果廣州以外區(qū)域銷售占比逐步提高，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步拉低毛利率？

　　越秀去年有和房企進(jìn)行合作，今年在買地方面有什么打算？有沒有考慮過在香港買地？

　　張招興：當(dāng)然考慮過在香港買地，不過要看土地價(jià)格，要不然把香港房?jī)r(jià)抬得太高我們有責(zé)任。我們有討論過在香港九渡山買地，因?yàn)楸旧砦覀円灿许?xiàng)目在那里。我們會(huì)參與九渡山地塊的投標(biāo)，但中不中標(biāo)就不一定了。

　　陳志鴻：越秀地產(chǎn)在進(jìn)行全國(guó)布局，二三線城市的毛利率肯定比不上一線城市，但是作為戰(zhàn)略布局來講必須這樣做。而且項(xiàng)目的毛利率會(huì)隨著市場(chǎng)發(fā)展逐步回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　毛利率低不等于收益率就低，毛利率是靜態(tài)的，我們可以通過開發(fā)節(jié)奏加快周轉(zhuǎn)來提高毛利率。毛利率變低并不表示生意不好做，只要賺錢就好，毛利率只是一個(gè)指標(biāo)。

　　關(guān)于買地的問題，我們的計(jì)劃是34億的開支，靜態(tài)來看34億好像買不到什么土地，但是我們要?jiǎng)討B(tài)的去看。2012年年底，我們的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了1440萬平方米，2011年末這個(gè)數(shù)字是1116萬平方米，我們要保持整個(gè)土地儲(chǔ)備在總資產(chǎn)里面的占比。大家知道土地儲(chǔ)備要占用資金，我們要考慮整個(gè)周轉(zhuǎn)率。

　　34億的購(gòu)地資金安排不等于說很保守。去年我們計(jì)劃54億用來買地，最后用了84億，這個(gè)不是絕對(duì)的。關(guān)于去哪里買地，哪里有好的土地就去哪里買，有符合我們戰(zhàn)略投資，符合經(jīng)濟(jì)預(yù)算的土地我們都會(huì)去買。所以不存在說我們這個(gè)購(gòu)地計(jì)劃很保守。香港也是我們的一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域，如果香港有好的土地，我們也會(huì)去買。

　　張招興：我們今年的銷售目標(biāo)是在國(guó)五條出臺(tái)前做的計(jì)劃，我們已經(jīng)想到國(guó)五條計(jì)劃會(huì)出來，所以我們不需要在出臺(tái)后做出調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)是一個(gè)常態(tài)，我們需要做的就是通過合理的控制資源，提升產(chǎn)品質(zhì)量，加快周轉(zhuǎn)速度，通過品牌和服務(wù)來增值。不能說國(guó)五條一出來我么就馬上會(huì)受到?jīng)_擊，這說明我們考慮的不周到。

　　另外，關(guān)于合作，作為地產(chǎn)企業(yè)，整合資源互相合作是非常好的模式。去年開始嘗試，以后還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行與有信譽(yù)的地產(chǎn)商進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀地產(chǎn)有三個(gè)項(xiàng)目在香港，其中有一個(gè)太子道項(xiàng)目，好像是今年八月份開盤，有沒有更多信息可以透露？能不能把這個(gè)項(xiàng)目看成越秀地產(chǎn)進(jìn)軍海外的戰(zhàn)略性標(biāo)志？基于什么樣的考慮，是不是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控？下一步越秀還有海外建房的計(jì)劃？

　　張招興：香港太子道項(xiàng)目和小，因?yàn)楸旧砦覀兪窍愀凵鲜泄?，在香港有一定?dòng)作也很正常。其實(shí)我們?cè)谙愀圻€沒有正式儲(chǔ)備土地，因?yàn)橐ㄟ^一系列政府的政策。我們?cè)谟吞劣幸粋€(gè)很大的工業(yè)園地，那是作為越秀地產(chǎn)將來在香港的發(fā)展機(jī)會(huì)。因?yàn)槟莻€(gè)土地是我們自己的，項(xiàng)目更大，太子道是一個(gè)小項(xiàng)目，不值一提。

　　越秀地產(chǎn)進(jìn)行海外拓展的考慮是有的，但不是以太子道為起點(diǎn)。并不是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控才轉(zhuǎn)移到海外，我始終認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)重大商機(jī)在國(guó)內(nèi)，但是我們也會(huì)考慮國(guó)外的市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您在兩會(huì)的時(shí)候說過越秀集團(tuán)要整體上市，真的嗎？

　　張招興：那是媒體亂報(bào)道，你幫我糾正一下。我告訴他是廣州證券有上市計(jì)劃，怎么和越秀集團(tuán)掛上鉤了。我們計(jì)劃將廣州證券的上市計(jì)劃2015年上報(bào)，2016年上市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：張總，越秀地產(chǎn)要維持評(píng)級(jí)需要一些什么指標(biāo)？

　　張招興：凈負(fù)債率、現(xiàn)金、還有利息負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率等，有很多指標(biāo)。凈資產(chǎn)負(fù)債率在40%到50%都可以，實(shí)際上這個(gè)指標(biāo)可以上下浮動(dòng)，只要健康就行。

　　前幾年的指標(biāo)肯定高于這個(gè)指標(biāo)，所以我們沒有去評(píng)級(jí)。國(guó)金中心注入房托后，這個(gè)指標(biāo)馬上達(dá)到了要求，我們就去評(píng)級(jí)，所以發(fā)債就有了一個(gè)比較好的效果。而且，發(fā)完債之后對(duì)于這個(gè)指標(biāo)還要做適當(dāng)?shù)木S護(hù)。

　　為什么50幾家公司只有四家能夠做到投資級(jí)的評(píng)級(jí)，做到這個(gè)是有限制的，但這個(gè)限制肯定不會(huì)限制我們的發(fā)展。評(píng)級(jí)也是實(shí)事求是，都是一些很實(shí)際的數(shù)字，包括負(fù)債率、利息負(fù)債率等。我們希望越秀地產(chǎn)長(zhǎng)期以投資級(jí)的企業(yè)來運(yùn)作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：越秀對(duì)外公布銷售目標(biāo)是132億，內(nèi)部是不是有一個(gè)更高的目標(biāo)？

　　張招興：我希望越秀地插內(nèi)部能夠進(jìn)一步努力，每個(gè)企業(yè)都會(huì)這樣。因?yàn)槿珖?guó)布局開始，外地發(fā)展需要兩三年的周期，現(xiàn)在外地的貢獻(xiàn)慢慢開始顯現(xiàn)，所以我們有信心在上一年比較大增幅的情況下繼續(xù)增長(zhǎng)。

（審校：劉滿桃）