　　根據(jù)彼時所傳細則的內(nèi)容顯示，對于非唯一普通住宅，征收20%個稅。但對于已購公房和經(jīng)適房都以房本年份的地區(qū)經(jīng)適房基準價為參考。倘若遺失商品房契稅發(fā)票，將以房本年份的地區(qū)評估價補齊契稅發(fā)票后上市交易。與此同時，合同中，裝修款不得大于房價的10%，房價低于地區(qū)評估價的以評估價為準。

　　而對于唯一普通住宅，按已購年限、面積和單價適當減免。五年及以上免除個稅，四年免除80%，三年免除60%，兩年免除40%，一年期免除20%。同時低于人均面積三倍的免除等。

　　在公積金方面，上述細則亦有涉及：二套貸款額度降至80%，商貸二套首付提高到7成，利率提高了1.3倍。并稱，已網(wǎng)簽的按老辦法執(zhí)行，執(zhí)行時間點為3月17日。

　　而后，3月18日，有媒體援引中介機構(gòu)相關(guān)人士的話表示，中介公司已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)文件，如果出售滿5年的唯一居所，可以免征個稅；出售滿4年的唯一住房，只征收賣房所得的4%個人所得稅；滿3年唯一住房征收8%，以此類推。若不是唯一住房，無論是否滿5年，都要征收賣房所得的20%個人所得稅。

　　該新聞一出立即引發(fā)軒然大波，隨后，北京市住建委于3月19日對其進行澄清，表示目前并未出臺樓市新政細則，如果相關(guān)政策出來將第一時間發(fā)布。

　　于同日，北京地方稅務(wù)局也表示，目前尚未收到任何關(guān)于20%住房買賣個人所得稅的細則通知。

　　不過，政府部門對于民間細則的內(nèi)容并未有所回應(yīng)，從而也增加了民間細則的可信度。

　　3月20日，“京城細則”的2.0版本呈現(xiàn)在大家面前。另有媒體報道稱，目前，北京已初步形成幾個版本的“意見征詢稿”，還需交市長辦公會進一步討論。

　　據(jù)稱，“意見征詢稿”再次提及執(zhí)行20%個稅征收比率時，會針對持有房屋的時間(五年以內(nèi)以及五年以上)和其他條件設(shè)置不同標準；尊重人民可以獲得財產(chǎn)性收入的歷史因素。

　　與此同時，將對北京戶口單身含離異人士進一步限購，過去京籍家庭可擁有兩套住房，有購房者采取“假離婚”應(yīng)對，未來則可能僅鼓勵單身或離異人士持有一套房。

　　另外，被征詢的意見還包括在京購買第二套住房按揭貸款首付提高至70%，大幅增加“限地價，競房價”的土地出讓方式的比例，在地價撞線后，承諾未來售價最低的開發(fā)商將中標。

　　就在坊間眾說紛紜的民間細則亂象之下，“國五條”政策持續(xù)處于空窗期，地方細則懸而未決。

　　制定者的思路

　　地方政府對于民間細則模棱兩可的態(tài)度令外界紛紛猜測，地方細則民間版本的傳出很可能并非偶然，而是地方政策制定者的試探之舉。

　　“目前來看，地方政府對于‘國五條’細則的制定都是比較敏感的。”北京政策研究人士表示，不過可以從中揣測制定者的思路。

　　現(xiàn)有的幾個北京細則版本均體現(xiàn)了對二手房交易所得按20%征稅的差異化訴求。

　　事實上，3月初，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局已著手制定包括“保護剛性需求”在內(nèi)的國五條執(zhí)行細則(即“17號文”)的落實方案。

　　彼時就有消息稱，北京市有可能按照住房面積、銷售價格等因素劃線，實施“有所區(qū)別”的售房個稅征收辦法，以對剛性需求實施保護，打擊投資投機資本。而在征收個人所得稅方面，除保留居住滿5年且為唯一自住房產(chǎn)出售免征個稅之外，還有望按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區(qū)別性征收售房個稅的“空間”。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉指出，原來的政策對于“出售滿5年的唯一居所”是可以豁免(征收個稅)的，那么地方細則對于豁免的條件和標準將如何認定？與此同時，原來的政策對于稅費的抵扣也有所規(guī)定。比如，買房的稅費、裝修，這些怎么抵扣？

　　“另外，對于遺失購房合同、發(fā)票的情況，如何認定原價？我想基本還是圍繞這些問題。”胡景暉如是說。

　　在陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖看來，民間版本存在一定的合理性。他認為，個稅20%以及二套房貸等政策總體和國五條確定的方向一致，也符合各部委大員兩會期間釋放的20%個稅肯定會被定調(diào)定向?qū)捤傻姆较颉?/p>

　　“雖然官方版本尚未出臺，但預計也會和該版本有重合之處。”范小沖在接受媒體采訪時如此表示。

　　而對單身離異者加大限制，不少觀點認為民間猜測的成分會大一些。

　　“盡管現(xiàn)實中的確存在很多為了規(guī)避政策而假離婚的情況，但是否就一定要在這方面采取應(yīng)對措施呢？”胡景暉如此表示。

　　對于民間細則中提及的對北京戶口單身含離異人士進一步限購，華遠地產(chǎn)董事長任志強亦表示，八成是假的。

　　不過，有上海業(yè)內(nèi)人士卻表示，在北京這個房價漲幅偏快的城市，收緊北京戶口單身、離異人士購房具有一定的合理性。

　　其指出，國五條細則里提出住房供需矛盾突出、房價壓力較大的城市限購要進一步調(diào)整政策和措施，也就是說像北京、上海限購已經(jīng)很嚴的城市，由于房價壓力比較大、供需矛盾突出，應(yīng)該酌情提高限購程度。

　　“單身者有一套房子可以滿足自主需求，如果想要再擁有一套，在特殊時期，緊一緊是可以理解的。”該人士如此表示。

　　博弈與平衡

　　面對坊間諸多猜測，北京市住建委相關(guān)負責人僅表示，目前尚未收到任何關(guān)于“新國五條”細則的通知，也并未收到任何關(guān)于個人所得稅細則的發(fā)文。另據(jù)北京交易中心相關(guān)稅務(wù)人員介紹，現(xiàn)時尚未收到調(diào)整通知，目前依然按照房屋總價的1%-2%征收個稅。

　　倘若按此進度推算，國五條地方細則按時在3月底之前出臺的難度不小。

　　對于地方政府遲遲沒有落地細則，中國房地產(chǎn)集團理事長孟曉蘇在微博上表示，“國五條”細則趕在換屆前出臺略顯匆忙，而更為舉棋不定的是各地官員。他們本來就不贊成對樓市限購，弄得地方財政困窘不堪。

　　“有些事不能稀里糊涂跟太緊，(地方政府)還是等等看看再說吧。”孟曉蘇如是說。

　　胡景暉進一步指出，實際上，“國五條”細則還是上一屆政府(提出的)。兩會以后，新一屆政府上臺，新一屆政府的思路是什么？

　　“地方政府在制定地方細則時，就得考慮不能與新一屆政府的思路相沖突。與此同時，這一政策需要協(xié)調(diào)的部門也比較多。如果主要涉及的是稅收的話，要與稅務(wù)部門、財務(wù)部門、住建部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)；如果還涉及對‘單身離異’的進一步限購，還要協(xié)調(diào)民政部門。”胡景暉總結(jié)稱：“橫向，要協(xié)調(diào)很多部門；縱向，又不能跟國家未來的新的政策思路相沖突。此外，地方政府還得考慮到當?shù)厥袌龅膶嶋H承受能力，以及地方細則落地之后是否真的可以控制住房價的上漲勢頭。所以處于多方利益博弈之中的地方政府也會比較謹慎，需要找到一條政策的平衡線。

　　對于政策的平衡線，胡景暉指出，從原則上來講，對二手房交易所得按20%征稅的差異化政策還得落地。從現(xiàn)實情況來看，最關(guān)鍵的是不要把20%的稅費負擔轉(zhuǎn)加給購房人，不要導致房價的變相上漲。

　　“我覺得地方政府首先得把握好這方面的平衡。而且，還要考慮到如何與后續(xù)的調(diào)控政策相銜接。”胡景暉如是說。

　　與此同時，他還預計，地方“國五條”細則落地之后，各個地方政府可能在今年會加快供應(yīng)節(jié)奏和推盤速度；同時，也會有一些結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵中低價位、中小戶型的開發(fā)和供應(yīng)。

（審校：劉滿桃）