新國(guó)五條出臺(tái)對(duì)它有影響，長(zhǎng)沙原來(lái)實(shí)行的是部分覆蓋，如果嚴(yán)格執(zhí)行全覆蓋對(duì)長(zhǎng)沙市的購(gòu)買(mǎi)力有影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 武瑾瑩 雖然2012年的房地產(chǎn)環(huán)境不算寬松，但大部分開(kāi)發(fā)商都活得不錯(cuò)，甚至大批量超額完成年度目標(biāo)，但北辰實(shí)業(yè)顯然不是這中間的一個(gè)。

　　3月21日，在香港召開(kāi)的2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川公布，2012年公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售37.5億元，其中包括長(zhǎng)沙項(xiàng)目20.3億元，碧海方舟別墅二期8.55億元。但這并沒(méi)有達(dá)成其年初40.5億元的目標(biāo)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年，北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入57.359億，同比上漲44.5%，發(fā)展物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣32.0591億元，同比增長(zhǎng)90.4%。投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.3859億，同比增長(zhǎng)15.8%。投資物業(yè)除稅前利潤(rùn)達(dá)到6.039億元，同比大幅增長(zhǎng)29.3%。

　　賀江川透露，2012年北辰實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積54.4萬(wàn)平方米，開(kāi)復(fù)工面積230.2萬(wàn)平方米，竣工面積55.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積26.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額37.5億元。

　　在此基礎(chǔ)上，公司決定，2013年發(fā)展物業(yè)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積252.6萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積79.6萬(wàn)平方米，竣工面積57.7萬(wàn)平方米。力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積36.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額人民幣52.7071億元。

　　即便目標(biāo)是從37.5億到52.7億元，且背后有一系列數(shù)字的增長(zhǎng)，但北辰實(shí)業(yè)仍然有著不小的隱憂與壓力。

　　2012年、2013年，北辰實(shí)業(yè)的主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目依然是長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，而在“新國(guó)五條”出臺(tái)的大背景下，長(zhǎng)沙市場(chǎng)難免受影響。另外，由于今年主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目不變，因此公司的毛利率水平也不會(huì)發(fā)生多大的變化，而在此之前，北辰在北京的一些高端項(xiàng)目，譬如長(zhǎng)河玉墅、碧海方舟都可以為其帶來(lái)較高的毛利水平。

　　在發(fā)展物業(yè)之外，北辰實(shí)業(yè)的商業(yè)也面臨著不小的問(wèn)題。據(jù)賀江川透露，旗下的商業(yè)物業(yè)已連續(xù)兩三年是虧損狀態(tài)了。未來(lái)，這部分的資產(chǎn)將考慮戰(zhàn)略重組來(lái)盤(pán)活。

　　或許是因?yàn)橐?guī)模小，對(duì)于公司未來(lái)的發(fā)展，北辰實(shí)業(yè)似乎并不是特別明確。是繼續(xù)剛需策略還是高端路線，賀江川稱，“今后的發(fā)展方向，除了市場(chǎng)因素、政策因素外，可能在普通住宅方面會(huì)看重一些，這是一個(gè)總的方向，但具體項(xiàng)目還要具體再分析。”

　　2012年北辰實(shí)業(yè)經(jīng)歷了什么，面對(duì)潛在的問(wèn)題，北辰在2013年將有何種對(duì)策，對(duì)此北辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)賀江川在業(yè)績(jī)會(huì)上有著明確的說(shuō)明，以下為現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北辰今年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額目標(biāo)比去年提升42.3%及41.3%，為什么有信心將目標(biāo)提升這么多？

　　賀江川：我們2012年整個(gè)合同銷(xiāo)售面積是38萬(wàn)平方米，總可售面積是62萬(wàn)平方米，今年總可售面積加大至106萬(wàn)平方米，所以預(yù)訂合同銷(xiāo)售計(jì)劃金額是53億。

　　面積指標(biāo)方面，去年我們62萬(wàn)平米可售面積最終實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積26萬(wàn)平米。今年我們計(jì)劃合同面積指標(biāo)是37萬(wàn)平方米，主要的原因是可售量加大了。當(dāng)然，大部分是四季度開(kāi)盤(pán)，所以占可售面積的比例還不是很大。

　　我們?nèi)ツ耆胭~面積是33萬(wàn)平方米，今年計(jì)劃入賬面積21萬(wàn)平方米。去年入賬的營(yíng)業(yè)收入是32億，今年計(jì)劃是34億，這包括當(dāng)期竣工的入住面積，也包括前年度轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的，一些已經(jīng)賣(mài)掉但還沒(méi)有入住的部分也會(huì)在今年入住。

　　為什么有信心能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)？那是因?yàn)榻衲曛饕频氖情L(zhǎng)沙項(xiàng)目，小部分是北京項(xiàng)目。我們長(zhǎng)沙項(xiàng)目的品質(zhì)在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可度很高，戶型都是中小戶型。根據(jù)市場(chǎng)的判斷，我們認(rèn)為如果沒(méi)有大的、新的重大政策調(diào)整，可能還是能夠?qū)崿F(xiàn)我們的預(yù)期指標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北辰三角洲項(xiàng)目去年具體銷(xiāo)售情況怎樣？今年有多少的貨量，公司預(yù)計(jì)今年可以做到銷(xiāo)售目標(biāo)是多少？剛才你說(shuō)長(zhǎng)沙受?chē)?guó)五條的影響大一點(diǎn)，因?yàn)橄拶?gòu)的范圍擴(kuò)大了，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目今年的銷(xiāo)售會(huì)不會(huì)受影響？

　　賀江川：項(xiàng)目是首開(kāi)區(qū)的D3和E5這兩個(gè)組團(tuán)，各30萬(wàn)平方米，總可售面積39萬(wàn)平方米，總建筑面積大概60萬(wàn)平方米。開(kāi)了這兩個(gè)區(qū)之后我們開(kāi)了A1臨江地塊。A1是公建項(xiàng)目，包括一個(gè)酒店、一個(gè)寫(xiě)字樓和地下綜合商業(yè)。

　　D1是高端住宅，剛剛開(kāi)售，售價(jià)達(dá)1.4萬(wàn)元/平米左右。D3和E5住宅均價(jià)是8000元每平方米，D2也有部分開(kāi)售，均價(jià)達(dá)到8400元每平方米。E3、E1這兩個(gè)樓盤(pán)基本賣(mài)完了。

　　為什么對(duì)長(zhǎng)沙項(xiàng)目銷(xiāo)售比較有信心，總的來(lái)講，長(zhǎng)沙項(xiàng)目針對(duì)的是長(zhǎng)沙市場(chǎng)，中小戶型比較多，另外項(xiàng)目在長(zhǎng)沙現(xiàn)在樹(shù)立了第一中高檔的品牌形象，所以湖南省和長(zhǎng)沙市對(duì)這個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)可度比較高。

　　新國(guó)五條出臺(tái)對(duì)它有影響，長(zhǎng)沙原來(lái)實(shí)行的是部分覆蓋，如果嚴(yán)格執(zhí)行全覆蓋對(duì)長(zhǎng)沙市的購(gòu)買(mǎi)力有影響，今年可能?chē)?yán)格執(zhí)行，所以長(zhǎng)沙市的交易量會(huì)有所下降，對(duì)我們樓盤(pán)多少有一些影響，但影響不是那么大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您剛才說(shuō)在調(diào)控之下可能會(huì)有一些波動(dòng)，調(diào)控對(duì)公司的實(shí)際影響多大？

　　賀江川：今年“新國(guó)五條”對(duì)我們會(huì)有影響。鑒于去年特別是下半年以來(lái)，一二線城市漲價(jià)幅度和交易量都提高了，國(guó)家為了抑制一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快地上漲就出臺(tái)了國(guó)五條。“新國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都有影響，但一二三線城市受影響結(jié)構(gòu)不一樣。

　　首先從供需關(guān)系來(lái)看，目前情況是一線城市供不應(yīng)求，二線城市基本上是供求平衡，三四線城市是供大于求。

　　第二，在政策層面，以前各地執(zhí)行中央政策不太一樣，比如說(shuō)拿我們投資的兩個(gè)地方來(lái)說(shuō)，北京和長(zhǎng)沙，北京原來(lái)的政策實(shí)行了全覆蓋，但是長(zhǎng)沙只覆蓋到90平方米以下的小戶型。

　　所以，國(guó)五條中的“限購(gòu)”這一條對(duì)北京影響不是太大，因?yàn)樵瓉?lái)執(zhí)行得已經(jīng)很?chē)?yán)格了，但對(duì)長(zhǎng)沙的影響稍微大一些。

　　出臺(tái)這個(gè)征收20%的稅以后，可能北京有一部分二手房需求會(huì)被擠到新房，二手房的供應(yīng)會(huì)縮小，對(duì)二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)都有一定的影響，在現(xiàn)階段對(duì)新房的價(jià)格推動(dòng)會(huì)大一點(diǎn)。但這個(gè)稅收政策對(duì)長(zhǎng)沙的影響不太大，因?yàn)樗亩址苛肯鄬?duì)少一些，大家主要買(mǎi)的是新房。

　　所以國(guó)五條對(duì)各個(gè)城市都有影響，但是對(duì)不同城市有不同影響，一方面是市場(chǎng)供求關(guān)系不一樣，另外政策執(zhí)行力度和政策執(zhí)行范圍不一樣對(duì)這些城市影響不一樣，所以還是要具體城市具體看。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北辰2012年的毛利率比2011年有所下降，為什么？您剛才說(shuō)今年地產(chǎn)商推的盤(pán)會(huì)比較多一點(diǎn)，公司的毛利率會(huì)不會(huì)受此影響再降低？

　　賀江川：2012年的毛利率比2011年有所下降，2011年公司整個(gè)房地產(chǎn)板塊毛利率是48.6%，2012年的毛利率是36.7%，下降了大概12%，主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

　　2011年賣(mài)的主流產(chǎn)品是相對(duì)毛利率高的產(chǎn)品，如綠色家園。2012年的銷(xiāo)售主要是以長(zhǎng)沙項(xiàng)目為主，作為普通住宅，它的毛利率比那些老盤(pán)要低一些。它2012年的毛利率是28%，拉低了總的毛利率水平，2012年總的毛利率是32.7%。

　　2013年的毛利率和2012年相當(dāng)，因?yàn)楫a(chǎn)品還是以長(zhǎng)沙項(xiàng)目為主，所以毛利率跟今年基本一致。但2013年推盤(pán)量比較大，計(jì)劃銷(xiāo)售指標(biāo)和銷(xiāo)售面積也都比較大，所以能夠保證我們業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北辰短期還款大概有43億，但是手上現(xiàn)金只有20多億，公司怎樣解決這個(gè)問(wèn)題？

　　賀江川：我們現(xiàn)在賬面現(xiàn)金是26億，這26億里面包括定向使用資金十多億，另外十幾個(gè)億是自有資金，可以自主使用。

　　負(fù)債方面現(xiàn)在是43億的短債，73億的長(zhǎng)債，總共是116億。43億短債里面流動(dòng)資金貸款有12億，一年內(nèi)到期的借款是14億，還有一筆公司債是7月份要還的17億，這三筆流動(dòng)資金構(gòu)成了43億的短債。長(zhǎng)債里面有15億的債券，還有長(zhǎng)期借款58億。

　　我們現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)主要靠?jī)纱笪飿I(yè)的銷(xiāo)售收入，包括投資物業(yè)有20多億，發(fā)展物業(yè)有30多億，這是一個(gè)來(lái)源。

　　第二是來(lái)自銀行貸款，我們絕大部分物業(yè)都采取了以現(xiàn)金流為支持的物業(yè)抵押貸款。在開(kāi)發(fā)方面，所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)四證齊全的時(shí)候都采取了開(kāi)發(fā)貸的方式，所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)都是靠開(kāi)發(fā)貸款來(lái)支撐。

　　除了這兩塊之外，還有一些流動(dòng)資金貸款，用這些貸款跟業(yè)務(wù)資金的回流來(lái)解決債務(wù)的支付。這是我們整個(gè)現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)的格局。個(gè)別時(shí)候還會(huì)有其他的融資渠道，比如說(shuō)信托等。但是因?yàn)槌杀颈容^高，目前用的還是傳統(tǒng)的融資方法。

　　應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢(qián)，缺的是拿地的錢(qián)，因?yàn)榘凑站硟?nèi)規(guī)定，拿地的錢(qián)必須要用自有資金，不能用銀行貸款或其他方面的錢(qián)，所以各個(gè)開(kāi)發(fā)商都比較缺拿地的錢(qián)，我們公司也一樣。

　　剛才說(shuō)的26億的現(xiàn)金里面有十多億能夠自主拿地，所以，我們公司也在積極尋求開(kāi)拓多渠道的融資方式解決發(fā)展資金的需求，可能有一些方式融資成本稍微高一些，但是如果算下來(lái)合適的話我們也會(huì)采取，所以能夠保證公司的現(xiàn)金流健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：短期負(fù)債有沒(méi)有計(jì)劃用什么方法取得融資？

　　賀江川：我們現(xiàn)在短期還款主要是靠公司正常的現(xiàn)金流加上銀行的貸款解決，銀行貸款是可以還前面的債，我們逐月安排了資金計(jì)劃，有一部分是業(yè)務(wù)現(xiàn)金的回流，另外一部分是銀行貸款來(lái)解決短債問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：銀行貸款方面，兩會(huì)提到今年會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸方面的管理，如果這樣，公司在還債方面會(huì)不會(huì)有壓力？

　　賀江川：開(kāi)發(fā)貸政策會(huì)適當(dāng)控制，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是這樣一個(gè)總調(diào)子。從我們以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以我們的信用、歷史的記錄和公司的實(shí)力，在開(kāi)發(fā)貸問(wèn)題上不會(huì)有太大的障礙。所以，我們開(kāi)發(fā)貸方面將來(lái)不會(huì)遇到太大的問(wèn)題。

　　所以，作為品牌企業(yè)，在流動(dòng)資金貸款、物業(yè)抵押貸款和開(kāi)發(fā)貸這三個(gè)方面，我們?cè)跉v次的金融調(diào)控政策中都沒(méi)有受影響，所以我們這方面有把握。其他方面就看成本各個(gè)方面的衡量，傳統(tǒng)融資方面都沒(méi)有太大的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到買(mǎi)地的資金只有十幾億，因?yàn)楸本┑耐恋胤浅ＹF，如果公司未來(lái)拿地會(huì)不會(huì)更趨向二線城市，除了長(zhǎng)沙之外，會(huì)不會(huì)進(jìn)入其他的區(qū)域？

　　賀江川：我們現(xiàn)在拿地的主要方向在二線城市，但是特別情況下也不排除一線城市，三四線城市如果是絕對(duì)的價(jià)格洼地也會(huì)考慮。

　　在一線城市，比如北京這樣的地方，我們主要是考慮做保障房，為社會(huì)做一些貢獻(xiàn)。特殊情況下一些商品化的項(xiàng)目、市場(chǎng)化的項(xiàng)目也會(huì)去做。

　　我們認(rèn)為，目前這個(gè)階段二線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力稍微強(qiáng)一點(diǎn)。但是三四線城市如果拿的成本極低，處于絕對(duì)的價(jià)格洼地，未來(lái)它的增長(zhǎng)潛力比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才賀總介紹2012年可售面積是62萬(wàn)平方米，最后實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積26萬(wàn)平方米，去化大概是三分之一。公司會(huì)不會(huì)加快銷(xiāo)售的周轉(zhuǎn)速度？

　　賀江川：2012年可售面積是62萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積26萬(wàn)平方米，簽訂合同銷(xiāo)售金額是38億，均價(jià)9600元/平米，入賬面積是24萬(wàn)平方米。

　　去化率低是因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)時(shí)間短，雖然可售面積不少，但開(kāi)盤(pán)時(shí)間是在四季度，只有兩三個(gè)月的銷(xiāo)售時(shí)間，所以看起來(lái)當(dāng)年去化率低一點(diǎn)。

　　2013年計(jì)劃面積指標(biāo)比去年多一些。2013年可售面積75萬(wàn)平方米，計(jì)劃銷(xiāo)售面積29萬(wàn)平方米，入賬面積15萬(wàn)平方米，比2012年入賬面積稍微少一點(diǎn)，銷(xiāo)售面積多一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北辰2012年的全年銷(xiāo)售目標(biāo)是40億，銷(xiāo)售面積是25萬(wàn)平方米。但是北辰去年入賬了38億，你們會(huì)不會(huì)覺(jué)得今年的銷(xiāo)售目標(biāo)比較樂(lè)觀？是不是預(yù)計(jì)下調(diào)價(jià)格，所以加大了可售面積？

　　賀江川：從可售面積來(lái)看，2012年我們可以拿來(lái)賣(mài)的面積是62萬(wàn)平方米，但是2013年總可售面積加大到106萬(wàn)平方米，增加了44萬(wàn)平方米，主要是長(zhǎng)沙項(xiàng)目。

　　2012年實(shí)際合同面積是26萬(wàn)平方米，2013年計(jì)劃是37萬(wàn)平方米，主要原因是長(zhǎng)沙項(xiàng)目推盤(pán)量大一點(diǎn)，北京也有一點(diǎn)量。這個(gè)面積增加跟你講的降價(jià)沒(méi)有關(guān)系，我們沒(méi)有采取這個(gè)措施。最主要還是產(chǎn)品線，因?yàn)殚L(zhǎng)沙中小戶型居多。

　　坦率地講可能有一些壓力，這個(gè)壓力在哪呢？我們制定這個(gè)計(jì)劃的時(shí)候“新國(guó)五條”還沒(méi)有出來(lái)，“新國(guó)五條”出來(lái)以后肯定會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)有一些影響，但我們的產(chǎn)品線是針對(duì)中小戶型，所以影響小一點(diǎn)，但是可能會(huì)有一些壓力。

　　去年實(shí)際完成合同金額38億，今年合同金額計(jì)劃53億，這53億合同金額里一大部分來(lái)源于北京的碧海方舟，一部分來(lái)自長(zhǎng)沙。

　　2012年入賬面積24萬(wàn)平方米，2013年入賬面積是21萬(wàn)平方米，這是開(kāi)發(fā)周期的原因。北京和長(zhǎng)沙這兩個(gè)項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，入賬收入去年是32億，今年是34億，差不多持平，北京碧海方舟別墅加上一部分商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)入住，所以它的金額比較大，平衡了長(zhǎng)沙項(xiàng)目的面積大金額小的因素，所以整個(gè)加起來(lái)入賬計(jì)劃收入是相當(dāng)?shù)摹?/p>

　　總的來(lái)講，政策的影響在今年的計(jì)劃指標(biāo)完成上對(duì)長(zhǎng)沙項(xiàng)目影響稍大，對(duì)北京項(xiàng)目影響不大，因?yàn)楸本┲饕獊?lái)源是碧海方舟別墅項(xiàng)目，它受調(diào)控影響很小，還有一些商業(yè)項(xiàng)目受影響也很小。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才您說(shuō)去年長(zhǎng)沙項(xiàng)目占比比較多，今年推出比較多的也是長(zhǎng)沙項(xiàng)目，是不是集團(tuán)未來(lái)會(huì)向剛需小戶型方向發(fā)展，減少高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售？長(zhǎng)河玉墅二期什么時(shí)候銷(xiāo)售，會(huì)不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)而延期？

　　賀江川：我們現(xiàn)在高端的項(xiàng)目、低密度住宅項(xiàng)目基本上都是原來(lái)的老項(xiàng)目，集中在北京，一個(gè)是碧海方舟這個(gè)豪宅項(xiàng)目，二期總共22棟，去年賣(mài)了13棟，今年基本售完。原來(lái)說(shuō)的長(zhǎng)河玉墅是一個(gè)精品小別墅，二期開(kāi)的時(shí)候政府有一些限制，不讓開(kāi)獨(dú)棟，所以把二期的住宅改成了聯(lián)排和雙拼。

　　北辰香麓的密度也比較低，馬坡相對(duì)密度也比較低，這都是根據(jù)原來(lái)地塊實(shí)際情況定的產(chǎn)品線。

　　未來(lái)的產(chǎn)品方向我們要從地塊和市場(chǎng)的衡量角度看，包括城市的方向和地塊具體的目標(biāo)，根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況定是第一個(gè)衡量指標(biāo)。

　　第二也是根據(jù)政策的風(fēng)險(xiǎn)，遇到政策風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候它的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不是比較大，從目前這么多年經(jīng)驗(yàn)看，高端項(xiàng)目當(dāng)出現(xiàn)政策調(diào)控的時(shí)候影響比較大。像北京碧海方舟和長(zhǎng)河玉墅項(xiàng)目，調(diào)控一來(lái)的時(shí)候就暫停了，所以二期我們擱了很長(zhǎng)時(shí)間，在調(diào)整規(guī)劃后，最后繼續(xù)開(kāi)發(fā)。

　　所以今后的方向除了市場(chǎng)因素、政策因素外，可能在普通住宅方面會(huì)看重一些，這是一個(gè)總的方向，但具體項(xiàng)目還要具體再分析。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于北京商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系問(wèn)題，剛才你們也說(shuō)過(guò)一方面是供過(guò)于求的現(xiàn)象存在，另外受網(wǎng)購(gòu)的影響，我想問(wèn)一下賀總對(duì)商業(yè)的前景怎么看？

　　賀江川：去年我們商業(yè)的業(yè)績(jī)不如前一年，并且已經(jīng)兩三年出現(xiàn)了持續(xù)下降的情況。我們的商業(yè)主要是三塊，一塊是亞運(yùn)村的北辰購(gòu)物中心，還有一塊是北辰大廈旁邊的時(shí)代名門(mén)，是一個(gè)精品百貨。在媒體村旁邊還有一個(gè)叫北辰購(gòu)物中心的小購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　現(xiàn)在的情況是，老的購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)逐年都有所下降。名門(mén)物業(yè)和媒體村的北辰購(gòu)物中心這兩個(gè)項(xiàng)目在爬坡，但是爬坡的情況都不好。

　　名門(mén)物業(yè)我們是100%持有，是我們和香港的一個(gè)公司合資經(jīng)營(yíng)的，我們占36%，對(duì)方兩家占64%。經(jīng)營(yíng)公司在商業(yè)零售方面是虧的，但我們這個(gè)公司還是有一些租金收入，整體算下來(lái)是打平的，但商業(yè)本身經(jīng)營(yíng)是虧的。

　　B5店是媒體村旁邊的店，前年虧損1800萬(wàn)，去年虧損3600萬(wàn)。2012年?duì)I業(yè)額比2011年下降了，租金收入我們也調(diào)低了，所以這一塊也有所下降。

　　這幾塊商業(yè)能折射出北京市的商業(yè)情況，首先是競(jìng)爭(zhēng)增加，商業(yè)零售業(yè)的供應(yīng)商家數(shù)目在亞運(yùn)村和北京都增加了。原來(lái)北邊商業(yè)主要是我們這一家，所以最高的時(shí)候我們這個(gè)購(gòu)物中心是6000萬(wàn)的利潤(rùn)，現(xiàn)在只有3500萬(wàn)到4000萬(wàn)，進(jìn)而毛利率的下降。

　　第二，受網(wǎng)購(gòu)影響很大，網(wǎng)購(gòu)把相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力吸引到網(wǎng)上，所以對(duì)它也形成了沖擊，這是構(gòu)成商業(yè)業(yè)績(jī)下滑的兩個(gè)主要原因。其他方面可能我們?cè)诮?jīng)營(yíng)管理方面還需要提高。

　　整個(gè)商業(yè)方面我們下一步會(huì)考慮整體的戰(zhàn)略性合作或者重組來(lái)扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，把商業(yè)板塊的問(wèn)題解決。這一塊占我們的總量非常小，總共是15萬(wàn)平方米。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛您介紹商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不是特別理想，公司有沒(méi)有調(diào)整的具體思路和措施，怎么改善這個(gè)情況？

　　賀江川：第一，從本身的經(jīng)營(yíng)管理入手，我們要努力在品牌引入、招商、經(jīng)營(yíng)管理、定位方面適當(dāng)做一些工作。第二，我們?nèi)醯姆矫婵赡軙?huì)考慮一些戰(zhàn)略性的合作來(lái)考慮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在合作中實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，具體現(xiàn)在還沒(méi)有到實(shí)質(zhì)性的階段，所以也不便講。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年房企的新開(kāi)工計(jì)劃都比去年有一個(gè)顯著的增長(zhǎng)，今年的資本開(kāi)支方面會(huì)有多少增加？從整個(gè)政策層面來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)貸和資本市場(chǎng)的融資，這些條件能不能滿足開(kāi)發(fā)商今年想比去年多開(kāi)發(fā)的需求？

　　賀江川：2012年我們的資本開(kāi)支是38億，2013年資本開(kāi)支是51億。2012年38億里，投資物業(yè)和酒店加起來(lái)是1億的實(shí)際支出，發(fā)展物業(yè)是37億，大頭還是發(fā)展物業(yè)。

　　2013年預(yù)計(jì)資本開(kāi)支是51億，其中投資物業(yè)3億，酒店和發(fā)展物業(yè)是48億，大頭還是開(kāi)發(fā)物業(yè)。2014、2015年大概也是50億和42億的資本開(kāi)支計(jì)劃。但是，這些都不包括新拿地的項(xiàng)目，只是現(xiàn)有項(xiàng)目。

　　現(xiàn)在我們整個(gè)手持現(xiàn)金是26億，算下來(lái)目前手里的錢(qián)是10億左右，但是我們也在積極開(kāi)辟其他渠道融資來(lái)解決發(fā)展資金的問(wèn)題。但是現(xiàn)在其他渠道融資成本比較高，算賬合適才會(huì)去干。

　　從現(xiàn)在的金融政策和資本市場(chǎng)的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況來(lái)看，確實(shí)壓力都比較大。從資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在A股融資的路基本堵死了，發(fā)債、發(fā)股這些途徑基本都不開(kāi)閘了，只有房地產(chǎn)基金沒(méi)有限制。信托可以做，但成本比較高，其他一些渠道嚴(yán)格地說(shuō)都是擦邊的，也成本比較高。所以，我們?cè)谀眠@些錢(qián)的時(shí)候都比較慎重。

　　資本市場(chǎng)現(xiàn)在卡得比較嚴(yán)，像開(kāi)發(fā)貸也有收緊的趨勢(shì)?，F(xiàn)在有句話叫“十年九調(diào)控”，其實(shí)就一規(guī)律，只要什么時(shí)候熱了，特別是一二線城市漲價(jià)幅度比較快政策肯定就出來(lái)了，打壓的主要方向是投資和投機(jī)需求，這個(gè)都不用去想，政策都是在這個(gè)層面進(jìn)行--支持剛需，鼓勵(lì)保障房。

　　總體來(lái)說(shuō)，在內(nèi)地做房地產(chǎn)業(yè)缺錢(qián)一直是一個(gè)永恒的話題，調(diào)控是經(jīng)常有壓力的，所以我們也在多方面籌劃運(yùn)作，包括我們物業(yè)方面的貸款，還有開(kāi)發(fā)貸，還有多渠道融資方面都在想辦法，總體上，資金方面還有一點(diǎn)壓力。

（審校：劉滿桃）