2013年前兩個月，行業(yè)投資、銷售等數(shù)據(jù)全面出現(xiàn)大幅增長，表明經(jīng)歷近一年的復(fù)蘇之后，行業(yè)有進入新一輪成長小周期的跡象。但是近期頻繁出臺的政策及未來可能的細化政策壓制了房產(chǎn)板塊的估值上升空間。

　　報告關(guān)鍵要素:

　　2013年前兩個月，行業(yè)投資、銷售等數(shù)據(jù)全面出現(xiàn)大幅增長，表明經(jīng)歷近一年的復(fù)蘇之后，行業(yè)有進入新一輪成長小周期的跡象。但是近期頻繁出臺的政策及未來可能的細化政策壓制了房產(chǎn)板塊的估值上升空間。維持行業(yè)“同步大市”的投資評級。

　　事件:

　　統(tǒng)計局公布了2013年1-2月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場1-2月實際投資額為6670億元，同比增長22.8%；施工面積為45.54億平方米，同比增長15.3%；新開工面積2.3億平方米，同比增長14.7%；竣工面積1.35億平方米，同比增長34%；商品房銷售面積1.05億平米，同比增長49.5%，銷售額7361億元，同比增加77.6%。

　　點評:

　　1-2月行業(yè)投資增速大幅上升，增速進入上升通道。1-2月全國房地產(chǎn)投資累計為6670億元，同比增長22.8%，增速較去年全年大幅增加6.6個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)基本已經(jīng)開始新一輪擴張周期，投資增速開始進入上行通道。盡管今年面臨著更加不確定的政策調(diào)控，但是偏樂觀的預(yù)期和充實的庫存資金將會使得全行業(yè)投資活動明顯增加，加上去年基數(shù)較低，全年全國房地產(chǎn)投資同比增速有望落在23-28%區(qū)間內(nèi)。1-2月全國商品房銷售異?；鸨N售金額同比大增77%。1-2月份，全國商品房銷售面積1.05億平米，同比大增49.5%，銷售金額為7361億元，同比大增77.6%，這一增速為2010年調(diào)控開始以來的新高，接近市場最火爆的2009年的增速水平。盡管今年將會面臨著更多的政策調(diào)控，但是強勁的剛性需求和鼓勵剛性需求的調(diào)控政策將會使得今年房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)溫和增長，預(yù)計全國商品房銷售面積全年增速有望達到8-12%。新開工面積和施工面積增速開始拐點向上。1-2月份，全國商品房施工面積45.54億平方米，同比增長15.3%；全國商品房新開工面積2.3億平方米，同比增長14.7%。隨著行業(yè)投資增速和銷售增速的上升，新開工面積和施工面積增速將會繼續(xù)目前的上升趨勢。行業(yè)資金來源因樓市銷售火爆而激增至近兩年新高。1-2月份，房地產(chǎn)行業(yè)資金來源18926億元，同比大幅增長33.7%，增速較去年全年增幅大幅增加21個百分點，為近兩年的增速新高。前2個月行業(yè)資金來源大增主要源于樓市熱銷帶來的銷售回款的大幅增加。一方面，國內(nèi)貸款增速繼續(xù)上升，前兩個月國內(nèi)貸款增速上升至26.4%；最主要的方面，銷售增加帶來的定金及預(yù)收款增速達到66.5%，為2010年5月份來的新高，增速較去年1-12月大幅增加了48.3個百分點，其中，個人按揭貸款累計同比增速攀升至58.8%，增速較去年年度增速大增37.5個百分點。隨著樓市新一輪成長趨勢逐漸明顯，樓市銷售今年有望實現(xiàn)溫和增長，盡管銀行貸款增速將會繼續(xù)保持在較低水平，但是行業(yè)資金壓力將不會像去年上半年一樣成為困擾行業(yè)的重大事情。投資策略。房地產(chǎn)板塊3月份面臨著較大的政策調(diào)控風險，板塊估值將會以震蕩調(diào)整為主。

　　(1)近期政府先后出臺了新“國五條”和“國六條”，其中，二手房賣賣征收20%個稅已經(jīng)開始對二手房市場形成了巨大的沖擊，其將會進一步波及到新房市場，而圍繞著“國五條”和“國六條”的進一步細化政策還將會陸續(xù)出臺，其中可能不乏超預(yù)期的嚴厲政策，比如進一步大幅收緊第二套房的貸款政策，等等。房地產(chǎn)板塊歷來對政策及政策的傳聞反應(yīng)敏感，政策敏感期的板塊估值一般難有大的整體性投資機會。

　　(2)樓市銷售數(shù)據(jù)和上市業(yè)績數(shù)據(jù)將會成為板塊估值難以深度回調(diào)的支撐。今年前兩個月的銷售數(shù)據(jù)表明行業(yè)銷售火爆，夯實了上市地產(chǎn)公司的業(yè)績。

　　(3)地產(chǎn)行業(yè)年報業(yè)績將成為估值的支撐。3月份，年報將開始進入密集發(fā)布期間，房地產(chǎn)行業(yè)將總體出現(xiàn)至少30%以上的業(yè)績增長。綜上所述，房地產(chǎn)板塊估值的基礎(chǔ)繼續(xù)存在，但由于未來一個月內(nèi)將面臨著密集的政策沖擊性影響，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)震蕩調(diào)整的可能性較大，維持行業(yè)“同步大市”的投資評級，建議投資者輕行業(yè)指數(shù)，精選個股。

　　風險提示。(1)“國五條”、“國六條”后續(xù)細化政策陸續(xù)出臺的政策風險；(2)累計剛性需求前期釋放過度導(dǎo)致后期需求不足的市場風險。

　　中原證券：房地產(chǎn)行業(yè)1至2月份全國運行數(shù)據(jù)點評