孫宏斌繼續(xù)沿用其擅長的合作開發(fā)手法--參股項(xiàng)目投資者世茂房地產(chǎn)，而49港元或許創(chuàng)下了老孫尋求合作伙伴的最低成本記錄。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露  曾高調(diào)表示“融創(chuàng)一定不會(huì)進(jìn)杭州”的孫宏斌，自去年與宋衛(wèi)平西溪相會(huì)之后，對于杭州的房地產(chǎn)市場似乎越來越感興趣。這一次，老孫盯上的是杭州知名度頗高的原“之江度假村地塊”。

　　而孫宏斌亦繼續(xù)沿用其擅長的合作開發(fā)手法--參股項(xiàng)目投資者世茂房地產(chǎn)，而49港元或許創(chuàng)下了老孫尋求合作伙伴的最低成本記錄。

　　49港元入股世房

　　3月14日晚，融創(chuàng)中國發(fā)布公告宣布，其與全資附屬公司Yingzi Real Estate、碩通投資有限公司以及世茂房地產(chǎn)訂立股份認(rèn)購協(xié)議。據(jù)此，融創(chuàng)子公司同意以49港元現(xiàn)金認(rèn)購碩通投資股份49股。

　　碩通投資有限公司于2007年在香港注冊成立，是世茂房地產(chǎn)間接擁有的全資附屬公司，其主要業(yè)務(wù)為投資控股。

　　今年2月20日，碩通投資以16億元競得被業(yè)界稱為“之江度假村地塊”的濱江區(qū)杭政儲(chǔ)出[2013]1號(hào)地塊。

　　資料顯示，杭政儲(chǔ)出[2013]1號(hào)地塊東至西環(huán)路，南至江南大道，西至規(guī)劃支路，北至杭州市土地儲(chǔ)備中心、杭高新收儲(chǔ)[2004]7號(hào)地塊、杭州市開元之江度假村有限公司、中國美術(shù)學(xué)院濱江校區(qū)地塊?？傉嫉孛娣e約5.8萬平米，容積率為3.44，計(jì)算容積率面積約20萬平米，規(guī)劃為住宅及商業(yè)用地，總建筑面積為25萬平米，樓面價(jià)為8002元/平米。

　　公告稱，交易完成后，Yingzi Real Estate與世房間接全資附屬公司Genius Astor Limited會(huì)成立項(xiàng)目公司，即杭州世融匯盈置業(yè)有限公司。其中，融創(chuàng)中國持有項(xiàng)目公司49%的股權(quán)，世茂房地產(chǎn)則間接持有剩下的51%的股權(quán)。

　　另外，項(xiàng)目公司的董事長由Yingzi Real Estate委任的董事?lián)?，總?jīng)理由Genius Astor委派的董事?lián)?，并且總?jīng)理為項(xiàng)目公司的法定代表人。項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由Yingzi Real Estate推薦。

　　按照雙方協(xié)議約定，兩家公司對于該項(xiàng)目的投資總額將不會(huì)超過2.98億元美金，因此，融創(chuàng)需按比例出資約人民幣9.07億元。

　　對于此次交易，融創(chuàng)中國方面表示，杭州是該公司去年新進(jìn)入的城市，也是其戰(zhàn)略核心城市之一。融創(chuàng)相信此次與世茂房地產(chǎn)訂立股份認(rèn)購協(xié)議，合作開發(fā)項(xiàng)目，將有助于雙方共用資源，提升效益及取得協(xié)同效應(yīng)，從而有助于該公司擴(kuò)大在杭州的市場份額和提升市場影響力。

　　孫宏斌的變與不變

　　除世茂房地產(chǎn)之外，從綠城到葛洲壩到九龍倉到保利到方興，從蘇南到上海到北京到天津，伴隨著融創(chuàng)中國的百億躍進(jìn)，孫宏斌顯然已緊握房企合作法寶。

　　不過，從2010年的銷售83.34億元，到2011年的192億元，再到2012年的356億，伴隨融創(chuàng)中國這一輪高速發(fā)展不能回避的仍然是持續(xù)高漲的資產(chǎn)負(fù)債率。據(jù)相關(guān)資料顯示，過去兩年中融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率均維持在100%的高位。

　　這不禁令人聯(lián)想起順馳過往的故事，2006年之前的孫宏斌同樣堅(jiān)持著“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、尋合作”帶來的高速擴(kuò)張夢想。

　　2003-2004年間，順馳在全國兇猛擴(kuò)張，先后在華北、華東、華中等諸多城市高價(jià)拍得10余塊土地，孫宏斌獨(dú)創(chuàng)性地采取分期支付土地款、縮短拿地開盤周期等方式。

　　彼時(shí)的順馳也有過不少合作項(xiàng)目，但當(dāng)時(shí)孫宏斌與人合作的出發(fā)點(diǎn)在于“找錢”。2006年，由于資金鏈斷裂、在港上市夭折、投行臨時(shí)毀約撤單等困境，不得不將企業(yè)轉(zhuǎn)讓給香港路勁基建，順馳的神話也最終落幕。

　　不過，現(xiàn)在的孫宏斌也許認(rèn)為時(shí)代已經(jīng)變了。

　　“現(xiàn)在的融創(chuàng)幾乎已看不到順馳式瘋狂擴(kuò)張的影子，這家企業(yè)只在京津滬渝以及蘇南杭州等幾個(gè)大城市開發(fā)，且多數(shù)是通過與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式完成。”

　　孫宏斌說，這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流包括三部分：銷售、應(yīng)付土地款、負(fù)債率。其中，銷售占的比例最大；應(yīng)付土地款是很剛性的，但是不在資產(chǎn)負(fù)債表里面，這是很大的問題；而負(fù)債率是排在第三位的。要看一個(gè)企業(yè)是否安全，要綜合三個(gè)方面的要素。

　　“融創(chuàng)的銷售做得非常好，而且很多項(xiàng)目都是合資的，應(yīng)付土地款一分都沒有，全部付清了。所以負(fù)債率雖然高一點(diǎn)，其實(shí)現(xiàn)金流是安全的?！睂O宏斌在接受媒體采訪時(shí)就如此表示。

　　而對于土地市場，孫宏斌認(rèn)為，上海要優(yōu)于北京，杭州仍存潛力。

　　“目前在北京拿塊貴地，2年賣不出去，或許5年可以(賣掉)，但讓人很難受，而在上海，我們近期分別以1萬1和1萬5拿下的地塊都能輕松賣到4萬?！睂O宏斌強(qiáng)調(diào)：“融創(chuàng)不會(huì)冒險(xiǎn)去做讓自己難受2年的項(xiàng)目，大公司里面一定有此類項(xiàng)目，但現(xiàn)在融創(chuàng)里找不出一個(gè)?！?/p>

（審校：劉滿桃）