預(yù)計房價上漲過快城市的二套房貸門檻將提升，推遲夾心層改善需求1年左右，改善性新房需求將出現(xiàn)至少1-2個季度的明顯降溫，因無二手房20%所得稅的壓力，成交將好于二手房市場。

　　春節(jié)傳統(tǒng)淡季，成交環(huán)比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)增多致三線城市表現(xiàn)突出。受春節(jié)淡季影響，31個城市一手房成交面積環(huán)比降41%，同比升27%，較12年平均水平低31%。各線城市來看，受春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)增多影響，三四線城市環(huán)比表現(xiàn)好于二線好于一線城市，其中溫州、汕頭、韶關(guān)、淮安、莆田、肇慶等城市超過12年平均水平。從1-2月累計成交面積情況來看，21個城市一手房成交面積同比增104%，其中北京、杭州、大連、寧波、溫州等城市同比增幅超200%。

　　二手房成交量同受春節(jié)影響大幅下降，但仍遠好于去年同期。5個城市2月二手房成交面積環(huán)比降41%，同比升113%，較12年均值低6%。從1-2月累計成交面積情況來看，5城市成交面積同比增222%，其中北京、深圳、南京等城市增幅超200%。

　　多數(shù)一二線城市房價呈上漲態(tài)勢。(1)2月份多數(shù)城市成交均價小幅上漲。12個城市中，同比9個上漲，環(huán)比7個上升。(2)綜合整體均價、套均面積、分區(qū)成交情況來看，房價總體呈現(xiàn)震蕩上漲的態(tài)勢。一線城市中，北京、上海、深圳呈上漲態(tài)勢；二線城市中，天津、武漢、重慶、包頭、海口均價小幅上漲，溫州、大連價格相對平穩(wěn)。(3)從樓盤來看，受春節(jié)影響推盤簽約情況較為清淡。新推盤項目中只有1個項目簽售，去化量約4成左右，價格較去年中期有所上漲。

　　庫存微降，但春節(jié)成交下滑致去化時間拉長。15個城市可售面積環(huán)比降3%，同比升2%。整體去化時間20.6個月，環(huán)比升84%，同比降9%。

　　“金三銀四”即將到來之際，“國五條細則”使調(diào)控再次升級。本次調(diào)控與以往重要不同點是，大幅降低住宅的投資屬性，讓住宅逐步回歸居住屬性，減少套利空間，改變房價上漲預(yù)期，緩解市場供需矛盾；此外，政策非一刀切，放權(quán)地方，各城市各地區(qū)側(cè)重不一，松緊有度。新房價格已通過限購、預(yù)售價格管理等控制，本次“國五條細則”更側(cè)重二手房市場。

　　各地調(diào)控政策及調(diào)控目標(biāo)最晚于3月底出臺，預(yù)計一線城市如北京將于近期出臺，可能是調(diào)控最嚴的城市，將成為本輪調(diào)控政策的風(fēng)向標(biāo)。本輪政策調(diào)控更側(cè)重于二手房，二手房轉(zhuǎn)讓所得20%稅收將直接提高持有、轉(zhuǎn)讓和購買成本，政策實施將使二手房市場不斷萎縮。此外，預(yù)計房價上漲過快城市的二套房貸門檻將提升，推遲夾心層改善需求1年左右，改善性新房需求將出現(xiàn)至少1-2個季度的明顯降溫，因無二手房20%所得稅的壓力，成交將好于二手房市場。而剛需首置仍是政策重點支持對象，受調(diào)控影響小，支持行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?？傮w來看，本輪政策對樓市的影響至少會帶來1個季度以上的成交明顯回落，短期價格上漲預(yù)期減弱，抑制板塊估值提升，但對于布局全國、區(qū)域市場影響小、處自身增長周期或存在主題投資機會的公司，中長期估值吸引力已凸顯。

　　中投證券：住宅逐步回歸居住屬性，供需矛盾1-2個季度將局部失衡