如果以房?jī)r(jià)而論，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)無(wú)解的僵局，這也是本屆政府的一個(gè)重要遺憾。新一屆政府上任之后，應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)更大的系統(tǒng)中來(lái)考慮進(jìn)行改革和調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著全國(guó)“兩會(huì)”拉開帷幕，中國(guó)政府換屆進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。溫家寶總理執(zhí)掌的本屆政府的告別政策，針對(duì)的仍然是讓全國(guó)人民牽腸掛肚的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　2月20日，溫家寶總理主持召開本屆政府最后一次常務(wù)會(huì)議上，推出了被稱為“國(guó)五條”的樓市調(diào)控新政。在安邦的研究人員看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控是讓本屆政府最感糾結(jié)的一件事。事實(shí)上，自從溫家寶2003年出任國(guó)務(wù)院總理以來(lái)，就一直在實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，從2003年的“121”號(hào)文件打響調(diào)控第一槍，到2013年2月20日推出的新“國(guó)五條”最后一擊。然而，從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，10年來(lái)樓價(jià)在調(diào)控聲中持續(xù)攀升。統(tǒng)計(jì)顯示，從2003年末至2012年的10年間，北京市樓價(jià)上漲了365%，上海市一手樓價(jià)格上升341%，廣州和深圳則分別上升261%和233%。

　　雖然本屆政府曾多次明確表示，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，但是在今年“兩會(huì)”政府換屆前，國(guó)內(nèi)樓價(jià)依然節(jié)節(jié)攀升，成交暴增。如果單從房?jī)r(jià)變化與政府調(diào)控意愿來(lái)看，可以說(shuō)本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有達(dá)到效果，新一屆政府必然迎來(lái)一個(gè)高房?jī)r(jià)時(shí)代。面對(duì)頑強(qiáng)上漲的樓價(jià)，新一屆政府的不少政策操作空間都被壓縮了。比如，中國(guó)政府正在大力推動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，調(diào)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，以及政府擔(dān)心的社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)矛盾等，都可能因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而出現(xiàn)變數(shù)。

　　看來(lái)，本屆政府要帶著房地產(chǎn)調(diào)控的遺憾告別了。為什么中央政府大力推動(dòng)的房地產(chǎn)調(diào)控，卻沒(méi)有收到預(yù)期的政策效果呢？在安邦的研究團(tuán)隊(duì)看來(lái)，至少有兩個(gè)因素：一是調(diào)控目標(biāo)的選擇。國(guó)務(wù)院的調(diào)控起初以限制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目標(biāo)，最后變?yōu)榉績(jī)r(jià)“回歸合理價(jià)位”為目標(biāo)。二是調(diào)控方式和手段。從近三年的房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，各種政策手段出了不少，但最具有殺傷力的主要手段還是行政手段。

　　在我們看來(lái)，這兩個(gè)方面都忽略了一個(gè)核心問(wèn)題：在中國(guó)，房地產(chǎn)是個(gè)有極大需求容量的大市場(chǎng)。在中國(guó)人的財(cái)富積累過(guò)程之中、在城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中、在中國(guó)的投資品還很缺乏的時(shí)候，房地產(chǎn)注定是一個(gè)在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)都會(huì)吸引資金追逐的資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的變化是個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期上漲的過(guò)程。從中國(guó)政府的政策來(lái)看，城鎮(zhèn)化是承載了巨大政策意義的手段，還要繼續(xù)推進(jìn)。2012年末，全國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)52.57%，其中流動(dòng)人口為2.36億人，占總?cè)丝?7.43%。如果未來(lái)的城鎮(zhèn)化將流動(dòng)人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，對(duì)房地產(chǎn)的需求將非常巨大。這都是支撐中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的剛性力量。

　　安邦研究團(tuán)隊(duì)并非房地產(chǎn)調(diào)控的反對(duì)者，實(shí)際上，我們很早就提出中國(guó)過(guò)去的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展的模式不可持續(xù)，“土地財(cái)政”和以此為基礎(chǔ)的“債務(wù)經(jīng)濟(jì)”模式，都給中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)陷阱；另外，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展占用了過(guò)多的經(jīng)濟(jì)資源，客觀上抑制了中國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展示；最重要的是，中國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，卻忽略了“居者有其屋”對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的政治意義。當(dāng)想起要來(lái)平衡的時(shí)候，普遍的社會(huì)利益矛盾沖突已經(jīng)十分嚴(yán)重了。

　　在這種情況下，如果單以房?jī)r(jià)是否回落來(lái)論政策成敗，房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)然很難說(shuō)是成功的。在安邦研究人員看來(lái)，這個(gè)分析對(duì)于未來(lái)的政策制訂是有意義的：第一，房地產(chǎn)調(diào)控必須調(diào)整目標(biāo)，不要以房?jī)r(jià)漲落作為政策目標(biāo)，至少不應(yīng)該是核心目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展、避免風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該成為主要目標(biāo)。第二，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)整相結(jié)合，降低房地產(chǎn)業(yè)占用經(jīng)濟(jì)資源的比例，使房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)獲利正常的普通行業(yè)，而不是暴利行業(yè)。第三，政府改革和角色調(diào)整是一個(gè)重要前提，必須讓政府逐利之手從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出，而這又涉及到財(cái)政體制的改革。第四，大力發(fā)展“后土地經(jīng)濟(jì)”，替代“土地經(jīng)濟(jì)”模式。

　　如果以房?jī)r(jià)而論，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)無(wú)解的僵局，這也是本屆政府的一個(gè)重要遺憾。新一屆政府上任之后，應(yīng)該轉(zhuǎn)換思路，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)更大的系統(tǒng)中來(lái)考慮進(jìn)行改革和調(diào)整。