由于中國利率仍受管制，受到綁定匯率因素的影響，中國貨幣政策中利率的作用較小，而主要通過數(shù)量控制來實(shí)現(xiàn)。因此，中國房地產(chǎn)價(jià)格與M2密切相關(guān)，而與利率的變化相關(guān)性較差。

　　投資要點(diǎn)：

　　利率通過影響供需影響房地產(chǎn)市場。國際上看，利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)；利率主要通過影響居民的可支付能力、開發(fā)商的融資成本、推盤行為從而影響房地產(chǎn)市場的供給。

　　過去中國房地產(chǎn)市場景氣度與利率關(guān)系不緊密。由于中國利率仍受管制，受到綁定匯率因素的影響，中國貨幣政策中利率的作用較小，而主要通過數(shù)量控制來實(shí)現(xiàn)。因此，中國房地產(chǎn)價(jià)格與M2密切相關(guān)，而與利率的變化相關(guān)性較差。

　　利率市場化提升利率對(duì)房地產(chǎn)市場影響力。房地產(chǎn)市場從2011年11月份開始轉(zhuǎn)好，與2012年央行總資產(chǎn)增速、M2增速較低相背離，與shibor、理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率下降一致。利率與房地產(chǎn)市場關(guān)系更加緊密。

　　CPI是觀察利率走勢的一個(gè)指標(biāo)。從歷史走勢看，shibor走勢與CPI走勢基本一致，當(dāng)CPI上升時(shí)，shibor也隨之上升，當(dāng)CPI下滑時(shí)，shibor也隨之下降。因此，CPI走勢將是一個(gè)重要的觀察指標(biāo)。

　　投資建議：

　　CPI在2012年10月份見底后開始回升，1年期shibor從2012年9月份開始基本停止下降，盡管2012年四季度一線城市銷售量和價(jià)格均回升，相應(yīng)行業(yè)相關(guān)股票價(jià)格也隨之上漲，但展望前景，一線城市價(jià)格過快上漲導(dǎo)致新一輪調(diào)控政策推出的可能性增加，CPI見底攀升導(dǎo)致利率上升的可能性增加，市場銷售景氣度有較大的可能發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，我們維持行業(yè)中性評(píng)級(jí)。我們的策略仍然是從區(qū)域市場冷熱和企業(yè)競爭優(yōu)勢的角度精選個(gè)股，推薦配置陸家嘴、北京城建、首開股份、金地集團(tuán)、萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和華夏幸福。

　　中航證券-房地產(chǎn)行業(yè)：利率取代M2成房地產(chǎn)市場主要影響因素