招商想在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破，還需繼續(xù)整合，待時(shí)機(jī)成熟，再打包注入之前收購(gòu)的東力控股。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 在2012年實(shí)現(xiàn)銷售額的大幅增長(zhǎng)后，招商地產(chǎn)又開(kāi)始了在商業(yè)地產(chǎn)方面的調(diào)整。

　　日前，招商地產(chǎn)旗下專營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的招商商置發(fā)布新的產(chǎn)品線：一是海上世界系列大型城市綜合體；二是花園城中心系列區(qū)域型購(gòu)物中心；三是在核心城市試點(diǎn)舊工業(yè)區(qū)舊改，包括在深圳的南海意庫(kù)、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，在廣州的金山谷、清華科技園等。

　　另外，招商地產(chǎn)還將啟動(dòng)美倫系列，包括服務(wù)性公寓、美倫山莊、美倫酒店為核心的旅游和健康地產(chǎn)；同時(shí)還將增加以招商局廣場(chǎng)為核心的持有型寫(xiě)字樓。

　　相比以往，招商地產(chǎn)此次公布的商業(yè)產(chǎn)品線更為細(xì)致，不僅將招商局廣場(chǎng)單列出來(lái)，并且在今年還將有多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目面市。

　　據(jù)了解，招商地產(chǎn)位于北京東三環(huán)的康萊德酒店、廈門(mén)招商美侖山莊已經(jīng)呈現(xiàn)，深圳海上世界在今年“五一”以后會(huì)有商家陸續(xù)營(yíng)業(yè)，希爾頓酒店將開(kāi)業(yè)，招商局廣場(chǎng)也會(huì)開(kāi)始入住。

　　整合商業(yè)

　　其實(shí)，自2011年開(kāi)始，招商地產(chǎn)便開(kāi)始著手商業(yè)地產(chǎn)方面的整合。

　　是年3月，招商地產(chǎn)宣布成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業(yè)地產(chǎn)投入，形成“住宅開(kāi)發(fā)+商業(yè)開(kāi)發(fā)與持有”的綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)模式。

　　為實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，同時(shí)考慮眾多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金壓力，招商地產(chǎn)還嘗試了各種各樣的合作開(kāi)發(fā)模式。如清華科技園，是與大學(xué)合作開(kāi)發(fā)；深圳的光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，則與當(dāng)?shù)卣献鳌?/p>

　　而在人員配置方面，招商地產(chǎn)還空降了具有商業(yè)地產(chǎn)背景的張林任招商商置總經(jīng)理。畢業(yè)于清華大學(xué)的張林，此前曾任百安居(中國(guó))投資有限公司執(zhí)行副總裁、深圳中航集團(tuán)中航投資發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理等要職。

　　在接手招商商置后，張林曾公開(kāi)表示，商業(yè)地產(chǎn)在招商地產(chǎn)所占的比例今后會(huì)進(jìn)一步提高，希望5年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?？商岣叩?0%的比例。

　　但是，從實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，自高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展卻并不如意，其打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中在深圳蛇口區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)品牌資源的整合也較慢，至今并未走向全國(guó)。

　　而此次招商地產(chǎn)重新公布商業(yè)產(chǎn)品線，在相關(guān)分析師看來(lái)，還是宣傳作用大于實(shí)際成效。“相比而言，招商地產(chǎn)目前的商業(yè)規(guī)模并不大，短期內(nèi)對(duì)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)影響較小，千億規(guī)模的實(shí)現(xiàn)更多還是需要住宅的貢獻(xiàn)。”

　　該分析師還表示，招商此舉在一定程度上能使旗下商業(yè)項(xiàng)目在質(zhì)量上有所提高，如果像類似海上世界的綜合體運(yùn)營(yíng)比較好，對(duì)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升也會(huì)起到積極作用。

　　分拆上市

　　雖然外界并不看好招商此次商業(yè)產(chǎn)品線的重新調(diào)整，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，招商此舉卻能為商業(yè)地產(chǎn)今后的分拆上市打下基礎(chǔ)。

　　上述分析師就提到，招商地產(chǎn)想在商業(yè)地產(chǎn)方面有所突破，還需要繼續(xù)整合，待時(shí)機(jī)成熟，再將這些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目注入2012上半年收購(gòu)的東力控股，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)在港打包上市的計(jì)劃。

　　2012年5月，招商地產(chǎn)曾對(duì)外宣布，以1.99億港元收購(gòu)在港上市的東力控股70.18%已發(fā)行股本。當(dāng)時(shí)外界均認(rèn)為，招商地產(chǎn)此舉意在建立境外融資平臺(tái)，而這一平臺(tái)將成為招商地產(chǎn)旗下商業(yè)地產(chǎn)的重要載體。

　　然而從收購(gòu)至今，雖然招商地產(chǎn)并未公布東力控股將如何改制的進(jìn)一步消息，但在當(dāng)前內(nèi)地對(duì)上市房企的融資硬約束政策下，招商地產(chǎn)要在內(nèi)地資本市場(chǎng)融資幾無(wú)可能。

　　一位從事商業(yè)地產(chǎn)的研究人士曾說(shuō)道，就招商地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目而言，每個(gè)項(xiàng)目所占用的資金都很大，而商業(yè)地產(chǎn)的前期開(kāi)發(fā)也會(huì)積壓資金，如果想要更快發(fā)展，則需要尋求更大的資金空間去支持。因而分拆商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在H股上市，是做大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的必然之舉。

　　上述人士還認(rèn)為，香港的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，香港資本市場(chǎng)對(duì)于有持續(xù)增值潛力的商業(yè)物業(yè)公司都較為追捧。同時(shí)，由于招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)背后有招商局集團(tuán)的支持，于資本市場(chǎng)而言有巨大的想象空間。

　　另外，盡管招商地產(chǎn)在2012年銷售額創(chuàng)歷史新高，但相對(duì)其規(guī)模拿地也偏多，竣工面積將隨大之幅增長(zhǎng)，如今年計(jì)劃銷售偏低的話，其庫(kù)存壓力會(huì)繼續(xù)上升，這對(duì)其資金能力也將是不小的考驗(yàn)。

　　而除了資金瓶頸，招商地產(chǎn)還面臨商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難題。

　　分析認(rèn)為，其實(shí)對(duì)于招商而言，登陸香港資本市場(chǎng)除了融資需求外，還可以吸收香港較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，借此平臺(tái)可提高自身在商業(yè)地產(chǎn)上的開(kāi)發(fā)和管理水平。