對(duì)于億城這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售動(dòng)作，迫于資金壓力出售低效資產(chǎn)，從而加快變現(xiàn)或許是主要原因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 2月5日，億城集團(tuán)股份有限公司公告宣布，將捆綁出售西山華府綜合樓以及低效的西山華府會(huì)所、萬(wàn)城華府會(huì)所、頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)，并轉(zhuǎn)讓相關(guān)債務(wù)，總交易金額達(dá)12.3億元。

　　億城股份方面透露，該公司已于2月4日與其全資子公司北京億城、北京億城山水以及非關(guān)聯(lián)方國(guó)泰創(chuàng)業(yè)投資、嘉澤股權(quán)投資簽訂相關(guān)協(xié)議。

　　12億捆綁出售

　　根據(jù)協(xié)議，億城股份以2.21億元向交易對(duì)方出售北京億城山水100%股權(quán)，與此同時(shí)，交易對(duì)方接受北京億城山水全部現(xiàn)有債務(wù)8.59億元，北京億城以1.5億元向交易對(duì)方出售頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)。交易對(duì)方由國(guó)泰創(chuàng)業(yè)投資以及嘉澤股權(quán)投資組成。

　　除此之外，為了簡(jiǎn)化相關(guān)付款安排，北京億城和北京億城山水還簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，北京億城山水將其對(duì)全資子公司西海龍湖擁有的1.5億元債權(quán)，平價(jià)轉(zhuǎn)讓給北京億城。

　　根據(jù)相關(guān)合同及協(xié)議，交易對(duì)方應(yīng)付北京億城1.5億元，北京億城應(yīng)付北京億城山水1.5億元。經(jīng)協(xié)商同意，上述兩筆交易價(jià)款相互沖抵，各方均不實(shí)際支付和收入。

　　待交易完成后，交易對(duì)方將取得北京億城山水100%股權(quán)以及頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)。其中，國(guó)泰創(chuàng)業(yè)投資持有北京億城山水5%股權(quán)，嘉澤股權(quán)投資持有北億城山水95%股權(quán)，億城股份不再持有北京億城山水股權(quán)。

　　公告披露，北京億城山水成立于1999年10月26日，注冊(cè)資本1億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，億城股份擁有其100%股權(quán)。

　　北京億城山水開(kāi)發(fā)了位于北京市海淀區(qū)的西山華府項(xiàng)目，住宅部分已開(kāi)發(fā)完畢，目前正在開(kāi)發(fā)西山華府綜合樓項(xiàng)目。

　　據(jù)億城股份董辦主任吳建國(guó)介紹，西山華府住宅部分在2010年就已開(kāi)發(fā)完畢，目前已經(jīng)售罄，而綜合樓部分還未開(kāi)發(fā)。

　　資料顯示，西山華府綜合樓占地面積9977.61平方米，規(guī)劃地上建筑面積33800平方米，土地用途為綜合、地下商業(yè)。與此同時(shí)，北京億城山水擁有西山華府項(xiàng)目的會(huì)所，地上地下建筑面積合計(jì)5655平方米。

　　除此之外，北京億城山水的其他主要資產(chǎn)為持有的北京萬(wàn)城置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，而萬(wàn)城置地開(kāi)發(fā)了位于北京市海淀區(qū)的萬(wàn)城華府項(xiàng)目，并已開(kāi)發(fā)完畢。

　　萬(wàn)城置地目前主要資產(chǎn)為萬(wàn)城華府海園會(huì)所（地上地下建筑面積合計(jì)4579.64平方米）和璽園會(huì)所（地上地下建筑面積合計(jì)1737.33平方米）。

　　另外，頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)是北京億城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目碧水云天·頤園（即星標(biāo)家園）的一部分，用途是會(huì)所和配套，位于北京市海淀區(qū)巴溝南路。

　　資金壓力與轉(zhuǎn)型

　　對(duì)于此次交易，億城股份表示，將西山華府綜合樓項(xiàng)目與相對(duì)低效的萬(wàn)城華府會(huì)所和西山華府會(huì)所、頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)捆綁出售，從上市公司剝離出去，盤活了資產(chǎn)，減少了負(fù)債，回收了資金。億城股份可將資金配置到能夠產(chǎn)生更高收益的領(lǐng)域，提高公司的資金使用效率和盈利能力。

　　億城股份還認(rèn)為，通過(guò)本次交易能夠進(jìn)一步增強(qiáng)公司資產(chǎn)流動(dòng)性，從合并報(bào)表角度進(jìn)一步降低了上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化其的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)了解，出售北京億城山水100%股權(quán)及頤園會(huì)所和配套房產(chǎn)的交易，預(yù)計(jì)可為億城股份增加利潤(rùn)約7900萬(wàn)元。

　　對(duì)于億城這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售動(dòng)作，分析人士認(rèn)為，迫于資金壓力出售低效資產(chǎn)，從而加快變現(xiàn)或許是其中的主要原因。

　　新時(shí)代證券一位分析師指出，億城此次出售的項(xiàng)目可以理解為持有型物業(yè)和商業(yè)，比如小區(qū)配套的商業(yè)物業(yè)，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)出售這些資產(chǎn)。不過(guò)，經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控，特別是在限貸政策影響下，很多中小開(kāi)發(fā)商資金壓力較大，而億城股份就是其中的案例。

　　“在限貸之下，億城股份這樣的企業(yè)籌措資金還是有一定難度的，從其去年11月為燕西華府申請(qǐng)信托貸款就可略窺一二。”

　　該分析師援引億城股份于2012年11月19日發(fā)布的公告表示，億城全資子公司西海龍湖當(dāng)時(shí)向中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司申請(qǐng)總額不超過(guò)4.2億元、不低于4億元的借款，期限為18個(gè)月，年利率為14%。

　　“從14%的年利率來(lái)說(shuō)，成本比較高，銀行貸款年利率平均僅在6%-7%。這也就意味著，限貸之下，融資成本越來(lái)越高，資金籌措愈加困難?！鄙鲜龇治鰩熇m(xù)稱，燕西華府項(xiàng)目體量較大，除此之外，億城還有多個(gè)在建以及待建項(xiàng)目。 在這種情況下，銷售回款無(wú)法支持企業(yè)手上在建項(xiàng)目的需求，所以就會(huì)考慮出售一些低效資產(chǎn)，加快變現(xiàn)，然后用在現(xiàn)有項(xiàng)目上。

　　“不過(guò)，也不排除億城是為轉(zhuǎn)型做鋪墊的可能性?！狈治鰩熯€表示。

　　資料顯示，去年10月，億城股份以4億元收購(gòu)淄博鑫耐達(dá)耐火材料股份有限公司持有的淄博嘉豐礦業(yè)有限公司67%股權(quán)以及全部債權(quán)，進(jìn)入頁(yè)巖氣開(kāi)采新材料領(lǐng)域。

　　“對(duì)于眼下‘大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)’的房地產(chǎn)行業(yè)，中小開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率越來(lái)越小，生存壓力越來(lái)越大。中小開(kāi)發(fā)商應(yīng)該何去何從？進(jìn)入不同的領(lǐng)域，謀求轉(zhuǎn)型無(wú)疑是此類企業(yè)的一種選擇?！痹摲治鰩熥詈蟊硎?。