恒盛似乎有意改變過去一年的困境，在調(diào)整住宅銷售策略同時(shí)，還在不斷培養(yǎng)新的利潤增長點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣，見習(xí)編輯 魯鵬 2013年首月，恒盛地產(chǎn)近乎翻三倍的銷售增長幅度，是近日陸續(xù)公布業(yè)績的房企中表現(xiàn)較突出的一家。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒盛1月銷售錄得同比增長259.2%，環(huán)比增幅也達(dá)到158.6%，但實(shí)際當(dāng)月銷售額并不高，僅15億元，銷售面積則為9.3萬平方米，同比增長16.0%。

　　換言之，恒盛2012年1月的銷售業(yè)績基數(shù)相當(dāng)?shù)?。翻查歷史數(shù)據(jù)，2012年1月份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額4.2億元，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積8萬平方米。

　　事實(shí)上，觀察恒盛2012年的年度業(yè)績表現(xiàn)，這種低迷的銷售狀態(tài)幾乎貫穿全年。故此，恒盛也成為2012年度少數(shù)完不成全年目標(biāo)任務(wù)的房企之一。

　　根據(jù)恒盛地產(chǎn)2月5日公布的2012年度全年銷售業(yè)績數(shù)據(jù)，2012年公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額109.3億元，銷售積127.5萬平方米，同比均減少18%左右，低于年初133億元銷售目標(biāo)。

　　不僅如此，恒盛2012年綜合純利也較2011年同期顯著下降。截至2012年末，集團(tuán)錄得綜合銷售收入83.85億元，較2011年95.85億元下跌12.%；集團(tuán)權(quán)益持有人應(yīng)占溢利為10.82億元，較2011年22.16億元下降51.2%。

　　此外，集團(tuán)權(quán)益持有人應(yīng)占溢利（未計(jì)投資物業(yè)公平值收益及有關(guān)稅務(wù)影響及其他一次性收益/虧損）7.034億元，較2011年17.35億元下降59.5%。

　　業(yè)績下降

　　恒盛此前曾于業(yè)績預(yù)警報(bào)告中指出，綜合純利下降主要由于集團(tuán)部分項(xiàng)目配套工程的延誤，以及交付項(xiàng)目的組合變動(dòng)所致。

　　彼時(shí)花旗更透露，業(yè)績下降主要是因?yàn)楹闶⒑戏薯?xiàng)目工程延誤，致推遲交付，再加上主席退任影響。

　　最新公布資料顯示，2012年恒盛竣工總住宅樓面面積約為128萬平方米，新增已開工面積約75萬平方米。2012年集團(tuán)旗下確認(rèn)銷售收入的項(xiàng)目總數(shù)為18個(gè)。其中，一線城市（上海、北京）7個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)銷售收入占19.9%；二線、三線城市（天津、無錫、合肥、沈陽、哈爾濱、長春和南通）的11個(gè)項(xiàng)目的合計(jì)銷售收入占80.1%。

　　據(jù)了解，其中上海尚海灣6棟、上海寶山高境項(xiàng)目及合肥壩上街項(xiàng)目在年初制定的推盤計(jì)劃中，定于2012年10月推出，但最終卻推遲一個(gè)多月到12月下旬推出。

　　恒盛地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官姜永進(jìn)早前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)介紹，上述三個(gè)項(xiàng)目總貨值達(dá)到30億到40億元左右。其中尚海灣項(xiàng)目、寶山高境商品房項(xiàng)目的貨量分別達(dá)到10多億，而壩上街項(xiàng)目也有接近10億的貨值。

　　姜永進(jìn)表示，項(xiàng)目在12月中旬以后才陸續(xù)推出，料銷售入賬主要體現(xiàn)在明年一季度的銷售報(bào)表當(dāng)中。

　　除此以外，價(jià)格下調(diào)也是導(dǎo)致利潤下降的原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2012年恒盛已出售及交付樓面面積雖由2011年的101.3萬平方米增加3%至104.3萬平方米，但平均確認(rèn)售價(jià)卻從2011年的9460元/平方米下降15%至8040元/平方米。

　　當(dāng)然，對(duì)恒盛而言這是挽救業(yè)績最直接并有效的方式，受益于靈活的市場定價(jià)和銷售策略，恒盛旗下項(xiàng)目在下半年的銷售情況有明顯改善，其中上?！ず闶⒑劳フw去化率高達(dá)91%，恒盛·合肥·皇家花園整體去化率也達(dá)到85%以上。

　　區(qū)域表現(xiàn)

　　另據(jù)年報(bào)披露，2012年恒盛收入貢獻(xiàn)集中來自長三角地區(qū)（不包括上海）及東北地區(qū)的項(xiàng)目。按已出售及交付樓面面積而言，其中5%來自上海，48%來自長三角地區(qū)（不包括上海），13%來自環(huán)渤海地區(qū)，而45.7%來自東北地區(qū)。

　　不過，這在2013年將會(huì)有較大的調(diào)整。恒盛預(yù)計(jì)2013年集團(tuán)共有21個(gè)項(xiàng)目集中推向市場，總可供出售樓面面積達(dá)209萬平方米。

　　其中包括上海地區(qū)的恒盛·尚海灣、上海·恒盛豪庭及恒盛·湖畔豪庭；長三角地區(qū)的恒盛·南京尚海灣、南通·恒盛莊園、恒盛·南通·皇家花園、南通·恒盛豪庭、恒盛·南通·尚海灣、恒盛·合肥·皇家花園、合肥壩上街項(xiàng)目及恒盛·第一國際；環(huán)渤海地區(qū)的恒盛·小鎮(zhèn)藝墅、恒盛·歐洲公館、恒盛·陽光星期八、恒盛·尚海灣濱海及恒盛 尚海灣濱湖；和東北地區(qū)的恒盛·陽光尚城、大連·恒盛豪庭、長春·恒盛豪庭、哈爾濱·恒盛豪庭及恒盛 哈爾濱·皇家花園。

　　而上海地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)分別占恒盛地產(chǎn)2013年總預(yù)期可售資源的20.8%、45.3%、7.4%和26.5%。換言之，上海地區(qū)、長三角地區(qū)和東北地區(qū)將成為今年恒盛銷售主要貢獻(xiàn)區(qū)域。

　　這已在恒盛今年1月的銷售業(yè)績上得到很好的體現(xiàn)。在1月15億的銷售額中，上海地區(qū)貢獻(xiàn)最高，為12.5億元，占比83.3%，實(shí)現(xiàn)同比增長273.4%。

　　恒盛地產(chǎn)還透露，集團(tuán)會(huì)在銷售現(xiàn)金流許可和流動(dòng)性安全的情況下，適度增加一些成本較低、周轉(zhuǎn)快并能滿足剛性需求的土地項(xiàng)目。而2012年，迫于資金的壓力，恒盛并無任何新增土地項(xiàng)目。

　　截至2012年底，恒盛總土地儲(chǔ)備量約1618萬平方米，平均土地成本1302元/平方米，其中21.8%位于一線城市，78.2%位于二、三線城市。恒盛認(rèn)為上述土地儲(chǔ)備足以滿足公司五年以上發(fā)展需要。

　　新年發(fā)力

　　種種跡象看起來，恒盛似乎有意改變過去一年的困境，在調(diào)整住宅銷售策略同時(shí)，還在不斷培養(yǎng)新的利潤增長點(diǎn)。

　　恒盛地產(chǎn)表示，集團(tuán)計(jì)劃長期持有大部分商業(yè)物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金收入。

　　截至2012年末，集團(tuán)已落成的商業(yè)物業(yè)樓面面積約20萬平方米，約80萬平方米的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目仍在建設(shè)中。零售商業(yè)、高檔寫字樓及酒店的物業(yè)形態(tài)將分別占本集團(tuán)商業(yè)物業(yè)開發(fā)總量的64%和20%和16%。

　　而在此之前，恒盛還經(jīng)歷了一次重大人事變動(dòng)。

　　2012年11月26日，張志熔辭任恒盛地產(chǎn)董事會(huì)主席及非執(zhí)行董事，恒盛原執(zhí)行副主席及首席執(zhí)行官程立雄獲委任為董事會(huì)主席。

　　彼時(shí)，剛經(jīng)歷舵手更替的恒盛地產(chǎn)曾公開表示，寄望用三年時(shí)間，通過改善財(cái)務(wù)管理，令市場對(duì)公司重拾信心。

　　在2012年度業(yè)績報(bào)告中，恒盛也指出，集團(tuán)會(huì)加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，努力提高股東資金回報(bào)率，進(jìn)一步提升和完善本集團(tuán)的決策體系和管控體系，提高本集團(tuán)各層次的執(zhí)行能力。

　　同時(shí)，將重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理，努力增加銷售現(xiàn)金流，嚴(yán)格落實(shí)資本支出的預(yù)算管理。并將繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，努力降低資金成本，同時(shí)嚴(yán)格控制凈借貸比例於合理水平上，保持集團(tuán)財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

　　外界似乎也對(duì)恒盛新的管理層十分期待。穆迪早前曾發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，張志熔辭任其職務(wù)不會(huì)對(duì)公司的日常運(yùn)作產(chǎn)生重大負(fù)面影響，因?yàn)楝F(xiàn)有管理層團(tuán)隊(duì)擁有在最近下行周期管理公司的記錄。同時(shí)，管理層團(tuán)隊(duì)過去在管理公司業(yè)務(wù)和再融資活動(dòng)方面表現(xiàn)合理。

　　花旗則在研報(bào)中指出，值得關(guān)注的是恒盛的財(cái)務(wù)狀況及新主席的營運(yùn)方向，相信任何具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值的發(fā)展計(jì)劃將成為該公司今年的增長動(dòng)力。