是次成交價(jià)格已然較高，特別是與去年9月份龍湖購(gòu)得的同區(qū)域地塊相比，樓面地價(jià)高了40%左右。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 盡管北京土地市場(chǎng)明顯升溫已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是4個(gè)月內(nèi)地價(jià)暴漲40%，對(duì)于業(yè)界的心理預(yù)期來(lái)說(shuō)還是一個(gè)不小的考驗(yàn)。

　　1月24日下午，北京市3宗掛牌出讓土地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段。其中，備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊，在12次網(wǎng)上報(bào)價(jià)以及43輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之后，最終被福州泰禾集團(tuán)收歸囊中，成交金額18.5億元，同時(shí)還需配建2000平米公租房，溢價(jià)率為49.79%。

　　北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)01-0050、01-0055地塊居住用地則經(jīng)過8次網(wǎng)上報(bào)價(jià)以及多次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，最終被北京城建和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以4.6億元的價(jià)格競(jìng)得，同時(shí)還增加配建21500平方米公租房，溢價(jià)率為48%。

　　此外，北京市房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)CG-051等地塊F3其它類多功能用地底價(jià)成交，被北京華嬉云游文化產(chǎn)業(yè)有限公司以2.7億元購(gòu)得。

　　4個(gè)月暴漲4成

　　值得一提的是，曾在去年9月成功出讓一宗宅地的朝陽(yáng)區(qū)北甸西村區(qū)域，此次二度推新可謂賺足了眼球。

　　據(jù)拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)消息，保利、融創(chuàng)、招商地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、懋源、路勁、泰和、首開和中化方興聯(lián)合體、龍湖、綠地、紅鼎興業(yè)以及福潤(rùn)天成等十二家企業(yè)和聯(lián)合體參與競(jìng)價(jià)。

　　九龍倉(cāng)、綠地、泰禾、紅鼎興業(yè)、富潤(rùn)天成五家企業(yè)進(jìn)入競(jìng)建公租房階段，而后經(jīng)過2輪競(jìng)拍，福州泰禾集團(tuán)順利競(jìng)得。

　　資料顯示，此次成交的北甸西村地塊位于孫河組團(tuán)三、四、七號(hào)路之間，屬于R2二類居住用地，建設(shè)用地面積5.8888萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模為6.4777萬(wàn)平方米，掛牌出讓起始價(jià)為12.35億元。

　　倘若以18.5億的成交價(jià)計(jì)算，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊樓面價(jià)為2.8559萬(wàn)元/平米，如若扣除2千平米配建面積，該地塊實(shí)際商品房的樓面價(jià)已達(dá)2.93萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是次成交價(jià)格已然較高，特別是與去年9月份龍湖購(gòu)得的同區(qū)域地塊相比，樓面地價(jià)高了40%左右。

　　查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年9月26日，朝陽(yáng)區(qū)北甸西村區(qū)域就曾推出一宗宅地，當(dāng)時(shí)被龍湖以14.7億元競(jìng)得，溢價(jià)8.66%，樓面價(jià)為20158元/平方米。

　　“其實(shí)，龍湖去年拿的那塊地就W地塊旁邊，短短4個(gè)月，樓面地價(jià)就漲了40%，確實(shí)有點(diǎn)夸張”，該業(yè)內(nèi)人士如此表示。

　　高地價(jià)高風(fēng)險(xiǎn)

　　4個(gè)月地價(jià)暴漲4成，使得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊成為眼下土地升溫的典型代表。

　　對(duì)此，一直關(guān)注該區(qū)域的開發(fā)商就表示，從供應(yīng)角度來(lái)看，W地塊所在區(qū)域?qū)儆趶V義上的中央別墅區(qū)概念，比較稀缺。而且從周邊交通、地塊與城市中心的關(guān)系、地塊周邊的自然環(huán)境以及土地本身的干凈程度來(lái)看，這確實(shí)是一塊適合做高端產(chǎn)品的土地。

　　“本身的稀缺性就決定了大家都會(huì)比較關(guān)注，特別是做高端的開發(fā)商。再加上歲末春初，很多企業(yè)銷售完成的不錯(cuò)，現(xiàn)金狀況相對(duì)較好，具備拿地的能力”，該業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱：“另一方面，也反映了開發(fā)商普遍認(rèn)為未來(lái)政策面將會(huì)是比較穩(wěn)定的。因而許多開發(fā)商會(huì)認(rèn)為改善甚至終極改善類產(chǎn)品未來(lái)會(huì)帶來(lái)更為豐厚的利潤(rùn)。”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉亦認(rèn)為，該地塊地價(jià)上漲主要還是因?yàn)檎w市場(chǎng)土地稀缺，而這種適合做低密度住宅的土地更為稀缺，容積率才1.1。

　　“不過，其未來(lái)的售價(jià)以及利潤(rùn)空間還很難講。”張大偉進(jìn)一步解釋稱，按照目前接近3萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，成本價(jià)達(dá)4萬(wàn)/平方米，而該區(qū)域別墅也就5、6萬(wàn)/平方米。

　　“而且，1.1的容積率是做不了別墅的，所以這個(gè)產(chǎn)品具體是什么形式就很難講了。不像2萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，做其他的產(chǎn)品也可以，市場(chǎng)空間還大。”張大偉續(xù)稱，成本價(jià)達(dá)到4萬(wàn)/平方米的話就只能做類別墅產(chǎn)品。目前來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)比同區(qū)域龍湖的項(xiàng)目大很多。

　　另?yè)?jù)龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該公司于去年拿下的孫河鄉(xiāng)北甸西村項(xiàng)目將延續(xù)龍湖頤和原著系列的別墅產(chǎn)品，并計(jì)劃于今年上半年推出市場(chǎng)。