在地方與中央博弈的環(huán)境下，我們大膽判斷，13年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將同比增長21%，增速超過12年。

　　預(yù)計13年新開工同比增長7%，投資增速21%：2012年全年，房屋新開工面積17.73億平米，同比下降7.3%。全年小幅負增長也符合我們的預(yù)期。12年整體銷售的回暖以及下半年土地供給的增加將會有效支撐13年新開工持續(xù)回暖，我們預(yù)計13年全年新開工面積同比增速將實現(xiàn)7%的正增長。投資情況與新開工基本同步，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額7.18萬億元，同比增長16.2%，基本符合我們在12年年初的預(yù)判(增速17%)。在地方與中央博弈的環(huán)境下，我們大膽判斷，13年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將同比增長21%，增速超過12年。

　　12年土地市場整體下滑，國進民退現(xiàn)象明顯：2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3.57億平米，同比下降19.5%，土地成交價款7410億元，同比下降16.7%。整體來看，12年土地市場先抑后揚，但是土地供應(yīng)和成交均低于11年，平均溢價率也同比下滑。進入13年，我們認為土地市場國進民退將繼續(xù)加深：一方面是規(guī)模房企以及央企憑借這自己的資金優(yōu)勢加大了土地的獲取力度；而另一方面，一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商，資金鏈承壓使得它們在土地市場上較難有作為，對于市場的判斷能力不及大企業(yè)使得它們拿地態(tài)度更為謹慎。

　　預(yù)計13年銷售增長8%，限購區(qū)域價格上漲壓力較大，集中度進一步提升：2012年，商品房銷售面積約11.13億平米，同比增長1.8%，銷售金額約6.45萬億元，同比增長10%。我們判斷限購區(qū)域13年全年成交增幅約5%，非限購區(qū)預(yù)計可達10%。綜合來看，13年全國商品房銷售面積增長預(yù)計為8%。

　　拋開政策因素，房價走勢，短期觀察庫存，中期關(guān)注新開工，長期落腳點則在土地市場。據(jù)此判斷：進入13年，短期房價壓力主要集中在庫存下降較快的東部限購區(qū)域；中長期來看，一二線城市新開工近年來持續(xù)負增長，土地供應(yīng)減少，而人口持續(xù)凈流入使得供需關(guān)系更為緊張，進一步加大了房價上漲壓力，相對的，中西部城市新開工正增長，土地供給充足，房價上漲壓力較小。

　　我們一直以來強調(diào)的市場集中度提升，在12年的數(shù)據(jù)中繼續(xù)得到印證。龍頭企業(yè)的優(yōu)勢進一步放大，無論是在資金實力、項目經(jīng)驗、管理水平，都遠超中小房企，12年的數(shù)據(jù)顯示500億已經(jīng)成為銷售前十強準入線，市場集中度進一步提升是大勢所趨。

　　13年房企資金壓力將會繼續(xù)緩解：2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長12.7%，國內(nèi)貸款同比增長13.2%，個人按揭貸款同比增加21.3%。12年全年受益于成交回暖回款加快，資金壓力較11年有較大幅度的緩解。進入13年，一季度的銀行貸款額度會較為寬松，但是，13年整體貨幣政策仍然會以平穩(wěn)為主。

　　中信建投-房地產(chǎn)行業(yè)：逐步復(fù)蘇的一年