內(nèi)部也有一定規(guī)模的商業(yè)計劃，未來一兩年內(nèi)，萊蒙會在深圳土地市場以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動作。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 彭飛 隨著市場的逐漸回暖，不少開發(fā)商如期或超額完成銷售目標，萊蒙國際亦是如此。在合同銷售金額超過年初既定的60億元目標的同時，萊蒙國際又成功募集到一批資金。

　　1月8日下午，萊蒙國際集團執(zhí)行董事、萊蒙商業(yè)公司及華盛萊蒙基金董事長王天也帶領(lǐng)公司的高管在深圳召開媒體記者交流會。

　　王天也表示，本次完成募集基金的項目萊蒙水榭灣是萊蒙進軍惠州市場的第一個項目，針對該項目華盛萊蒙基金發(fā)行了萊蒙水榭灣一期投資基金，目前該基金已募集完畢并計劃于2013年1月投資于項目公司。

　　王天也還稱，萊蒙國際未來在土地儲備上會側(cè)重考慮商業(yè)，內(nèi)部也有一定規(guī)模的商業(yè)計劃，未來一兩年內(nèi)，萊蒙會在深圳土地市場以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動作。

　　集團市場營銷部總經(jīng)理王強則稱，從銷售角度來講，深圳一直都是萊蒙銷售份額中非常重要的角色，不過會改善過度依賴深圳銷售的局面。

　　以下是媒體記者交流會的現(xiàn)場整理實錄：

　　媒體提問：萊蒙到對商業(yè)地產(chǎn)是很有信心，商業(yè)地產(chǎn)也是定位綜合體項目為主，在深圳，萊蒙國際的綜合體與土地儲備大概是怎樣的？

　　王天也（萊蒙國際執(zhí)行董事、華盛萊蒙基金董事長）：深圳土地的資源非常稀缺，這不僅給商業(yè)地產(chǎn)，也給房地產(chǎn)擴張造成一定的障礙。而萊蒙國際是從深圳起步的，主要戰(zhàn)區(qū)也在深圳。

　　因此，未來在土地儲備上會側(cè)重考慮商業(yè)，實際上現(xiàn)在接觸的很多信息大量都包括商業(yè)。深圳有很多舊城改造，而舊城改造是一個龐大的工程。目前，已經(jīng)在談的，或者相對已經(jīng)有基礎(chǔ)的項目都在進行。

　　其實，我們在內(nèi)部都有一定規(guī)模的商業(yè)計劃，包括深圳地區(qū)，不過目前計劃尚未落實，因此不方便具體透露，不過未來一兩年內(nèi)，萊蒙會在深圳土地市場以及商業(yè)地產(chǎn)上有更多的動作。

　　另外，萊蒙本身在深圳商業(yè)方面也有機會與優(yōu)勢，例如水榭花都的鄰里社區(qū)商業(yè)，成績效果還不錯，只是由于商業(yè)面積較小，影響不大。

　　而現(xiàn)在真正有影響力的是水榭春天萊蒙領(lǐng)尚，在這方面萊蒙還有一些其他的發(fā)展計劃，請李總介紹一下。

　　李國華（萊蒙商業(yè)公司副總經(jīng)理）：今年商業(yè)要開業(yè)的就是萊蒙領(lǐng)尚，這是水榭春天寶安的項目。方才說的水榭花都是香蜜湖的商業(yè)街，較早完成的商業(yè)項目，時間頗久，95或96年，不過，這兩個項目租金收入都很高。

　　提到土地儲備，在談的和介入的有兩三個項目都是比較深入的，在未來是可以有機會的?，F(xiàn)在初步規(guī)劃是在龍崗，打造一個14萬平方米的項目。

　　媒體提問：剛才提到的基金第三期是5.3億募集，該筆基金是和中銀合作，通過中銀尋找高端的理財客戶，能否再具體介紹一下關(guān)于與中銀這種金融機構(gòu)合作的方式？

　　王天也：這是國內(nèi)基金募集比較普遍的形式之一，但是國家目前在銀行的高端理財客戶方面規(guī)范相當嚴格。而從基金方面講，如果不具備一定的條件，即使是擁有銀行理財客戶，也難以發(fā)展。

　　華盛萊蒙的這一期，以及上一期基金募集，其實都是通過深圳的中國銀行高端客戶發(fā)行的，從關(guān)系上來講，他們是發(fā)行者和認購者之間的關(guān)系，而通過銀行，其實也可以提高效率，同時也能協(xié)助投資人對投資風險進行把控。

　　比如說我們這次的投入，優(yōu)先級的大概是4億多一點，我們從推出到結(jié)束募集大概只用了20天，這一方面是深圳的投資者相對比較成熟，同時也因為萊蒙基金有過去的業(yè)績，萊蒙的品牌也在深圳市場有一定的知名度，這都是我們成功的關(guān)鍵因素。

　　媒體提問：您剛才說未來行業(yè)的利潤率會下降，你們提出1000億、100億的計劃。做到1000億的時候有100億的凈利潤，這是你們對未來利潤水平的觀點。

　　如果在這樣利潤率的水平下，我們要給基金投資者實現(xiàn)百分之十幾的收益，是不是意味著所有的產(chǎn)品要獲得超額利潤率，要高于平均水平。我們所有的房地產(chǎn)基金全是超額才可以達到投資者的需求，是不是不太可能？萊蒙如何面對這個問題，未來如何獲得超額利潤？

　　王天也：首先我要澄清一個概念，我們未來打造千億的銷售房地產(chǎn)企業(yè)，在10%銷售利潤率的情況下，我們可以得到100億的銷售利潤，記住，你說的10%是銷售利潤，從財務(wù)角度來講是凈銷售利潤率，而不是投資人的投資回報，這是完全不同的。

　　也就是說完成一個項目，這個項目完成50億的銷售，如果10%的凈銷售利潤率，取得的利潤就是5億，這是項目的利潤。不過，為了這個項目，投資者可能投資3億或1億，他投資了一部分股權(quán)，按照現(xiàn)在的規(guī)定，股權(quán)要達到項目的30%，才可以向銀行借錢，然后再進行開發(fā)。等他真正形成稅后利潤的時候，他才要和自己的投資額比，這就是權(quán)益回報。這個權(quán)益回報很可能當你凈銷售利潤率是10%時，你的權(quán)益回報可能是30%，或者20%。

　　所以，10%的銷售利潤率不代表一定是回饋投資者的概念。對于投資者來講，更關(guān)注的是項目的投資收益是多少。目前房地產(chǎn)還是處于一個比較健康的水平，那個暴利的時代已經(jīng)過去了。

　　武珂（華盛萊蒙基金副總裁）：對于基金怎么取得超額利潤，是這樣的，基金在產(chǎn)品設(shè)計上是由產(chǎn)品部先把產(chǎn)品設(shè)計好，初期我們團隊對項目的整個盡職調(diào)查。對項目進行預(yù)測之后，我們會跟項目公司簽訂所有的風險保障條款來確保所有的投資收益率。等到全部確定了之后才開始進行募集，所以這個超額收益是我們事先能夠確保的，可以得到到很大的保障。

　　王天也：實際上基金是一個中介機構(gòu)，主要是靠那筆費用，基金本身是不收回扣的?，F(xiàn)在基金實際上和信托比較接近，有時信托較高，有時基金較高，基金現(xiàn)在百分之十幾有，但是絕對到不了20%。

　　李國華：我們?nèi)诔斯蓹?quán)投資之外，做了一筆委貸，委貸給水榭灣這個項目，委貸的利息也10.6%左右。所以，不是所有的基金產(chǎn)品都一定要到20%的回報率，要看是項目的具體情況。

　　另外，我們基金主要是投資兩大塊的項目，一個是拿地成本低的項目，拿地成本低的項目就有比較高的收益率，這是我們基金的投資戰(zhàn)略。

　　投資具有一定資源的房地產(chǎn)開發(fā)商，有資源的開發(fā)商就有辦法去拿到更好的項目指標，拿到更便宜的地，可以有更高的回報率。最后還是要看整個基金管理人的投資管理能力，團隊和以及運營能力。

　　媒體提問：萊蒙今年好像沒有發(fā)債的記錄，今年佳兆業(yè)和碧桂園都發(fā)了幾筆債，融資成本都在10%左右，還有的是8%、9%，這是成本很低，很便宜的錢。萊蒙也是香港上市為什么不考慮發(fā)債，而要做一個成本更高的房地產(chǎn)基金？發(fā)債與萊蒙基金的兩個融資渠道，你們?nèi)绾纹胶猓?/strong>